乡村旅游项目开发流程六大步骤

1、一、清查开发条件，评估开发价值乡村现有土地、房屋、产业、自然人文等资源，和所在区位、经济、社会等内外部基本条件，决定了项目地开发的核心导向。1.乡村项目开发条件清查方向经济发展基础产业基础：现有核心产业及其他产业发展状况及产业结构是否具有产业链优化、延伸势能及产业融合基础。生产要素：商品、劳务、资本、信息、人才等资源状况是否具备推动经济提质升级的发展活力。泛参与者：村民、乡贤、村集体、合作社、开发商、地方及上级政府等参与主体发展诉求是否能够充分调动各参与者能动性 。土地资源基础总体面积：项目地块总面积决定了项目体量是否具备合适的发展规模。建设用地：商业及餐饮、旅馆等商业设施用地，娱乐、康体等设

2、施娱乐康体设施用地，度假村用地等旅游用地及其他相关建设用地是否能够保障投资大平衡。农业用地：耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地是否具有优渥的土地资源，核心产业农业是否能够向规模化、现代化、产业融合化提质升级。其他可做休闲农业用地的土地：如农民自有住宅、闲置宅基地、农村集体建设用地、四荒地等是否能够最大化利用项目地资源实现统筹发展。（注：以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。）区位交通基础大区位：地理区位、所处经济圈、比邻的客源市场等基

3、本状况是否具有优势距离、资源、市场基础。大交通：铁路、公路、民航等交通资源是否具备商贸物流条件及旅游可进入性。小交通：村镇内部路网、道路硬化情况等是否具备优良发展基本，是否需要升级。泛旅游业资源自然资源：地质、地貌、水文、动植物、生态等资源是否具有良好生态基础及资源特色。文化资源：遗址、遗迹、文物等历史文化遗产类景观，建筑、桥梁、公园、人造景观、博物馆等近现代人文吸引物，民俗、节庆、手工艺等非物质文化遗产等资源，历史故事、传说等文化脉络是否具备地域性、独特性、传承性等可挖掘、演绎的价值。建筑风貌：建筑形态、风格、材料、色彩、高度、密度及项目地村落原有空间肌理的适配度等特点是否是风貌突出、特色鲜

4、明的传统风格，是否具有一定的完整性，是否具有改造价值。接待设施：停车场、酒店、饭店、公共厕所、医疗救护设施等基础旅游接待设施是否充沛、卫生、安全，是否满足一定程度的接待档次。农业影响因素自然条件：气候、水源、地形、土壤、热量、光照、温差等自然条件 是否满足当地现有农业发展，是否需要调整，是否有新增领域可能。社会经济：市场需求、交通、国家政策、农业生产技术、工业基础、劳动力、地价水平 是否有利于地方农业产业结构升级。乡村基础设施农业生产基础设施：现代化农业基地、农田水利建设、用材林生产基础和防护林建设、农业教育、科研、技术推广和气象基础设施等是否充足完备，是否能够推动农村经济发展、促进农业和农村

5、现代化，是否需要加大投入。农村生活基础设施：饮水安全、农村沼气、农村道路、农村电力等基础设施建设是否能够满足居民生活基本需要，是否需要加大投入。社会发展基础设施：农村教育、文化、卫生、医疗、体育等设施是否建设齐备，是否品质过硬，是否满足改善农民生活条件的要求，是否有利于促进农村生活软环境的发展，是否需要加大投入。2.评估开发价值根据上述开发条件中的六大项基础条件的清查，我们能对乡村项目建设所需的核心条件作出基本的细化判断，而乡村项目是否具备开发价值，也应根据上述的资源及条件清查，做出综合性的判断。总体而言，可以根据如下4大基础判断标准，来衡量项目地是否更具发展优势：是否具备特色产业及发展优势

6、是否具备闲置土地及房屋资源 是否具备有利的区位交通条件 是否具备优良生态及村落风貌二、开发目标与流程1.设定发展目标根据资源、开发综合条件、开发价值判断设计合理的总体战略定位，将特色产业发展、旅游业融合发展、生态可持续发展、乡村社会生活提质升级、乡村文化传承与自信树立作为进行通盘考量，理性确定最大的而又最科学的发展野心。2.乡村项目6大开发备选方向产业带动式 适用村镇：以分布在东部沿海等经济相对兴旺地区、具有产业优势的乡村为主，此类乡村具有较好的特色产业基础，且产业化程度较高。规划要点：根据每一个乡村的具体特征，以优势产业为依托，完善相关产业链，强化产业优势，加速产业带动效应。同时，若区域确有

7、打造旅游吸引力的基础，也可以选择导入旅游业，发展休闲农业产业。可做项目：三产融合产业园、农产品加工示范基地及其它产业化经营项目，即包括经济林及设施农业种植、畜牧水产养殖等种植养殖基地项目，储藏保鲜、产地批发市场等流通设施项目。生态农业式 适用村镇：主要针对自然条件良好的、有传统田园乡村风貌和地方特色的、有丰富的水资源和森林资源等自然及人文资源优势显著村镇。规划要点：把生态资源优势变为经济优势，构建旅游引导的农业生态示范区，同时发展生态农业旅游放大经济效能。可做项目：生态农庄、生态农业产业园项目、生态循环农业项目、生态农业观光项目等。高效农业式 适用村镇：适合分布在我国以发展农业作物生产为主、农

8、业基础设施完善、农业机械化程度高、农产品商品化程度的农业主产区的村镇。规划要点：打造“零废弃”型生态农业产业示范园，提高农业规模化运营程度，增加土地产出率。可做项目：农业质量品牌提升工程、智慧农业示范区、农业开放合作示范工程等。休闲农牧式 适用村镇：分布在沿海和淡水水网渔区、牧区及半牧区及农林牧资源兴旺地区，以农林牧渔为主要传统产业的村镇。规划要点：根据养殖要求，因地制宜地规划科学饲养的现代化牧区、渔区等养殖基地，有条件地区，可以以核心特色产业及区域风貌为基础，发展旅游度假产业，规划适宜接待的主题度假区。可做项目：休闲农业综合体，现代牧场养殖基地，农牧循环示范项目，综合性海洋农牧文化休闲度假区

9、等。城郊乡村式 适用村镇：在一、二线城市周边的经济条件相对较好、公共基础设施相对完善的村镇。规划要点：加大城乡融合发展力度，规划以优质乡村优质产品和乡村旅游度假为核心依托的新型城镇化，打造城郊新田园乡村社区示范项目。可做项目：观光农庄、新农业科技开发示范园项目、田园风情度假区等。文化旅游式 适用村镇：在旅游资源丰富，交通便捷，距离城市较近的适宜发展乡村旅游的相关村镇，及具有古村落、古建筑、古民居以及传统文化等特色人文资源的村镇。规划要点：基于区域资源条件及文化特色，以村落、郊野、田园等环境为依托，规划提升住宿、餐饮、休闲娱乐设施，并结合良好民风民俗文化以及非物质文化特色，打造乡村旅游度假区。可

10、做项目：田园综合体、乡村度假村、休闲农庄、古村古镇、传统村落保护等项目。三、应当如何操盘1.确定开发主体村集体统一整合开发开发逻辑：村集体通过成立专业合作社，以自筹资金的形式，将村里闲置土地及房屋等资产流转过来，进行统一的整合开发。村集体与专业旅游公司共同开发开发逻辑：村集体与专业的旅游开发公司合作，引入外来资金，对村里的闲置资产进行统一流转、整合开发与专业运营。2.盘活闲置资源盘活闲置资源包括土地、房屋等等.闲置资产流转是获取乡村土地、房屋等资源的主要途径，是促进城乡要素流动的有效手段，也是乡村项目开发必须考虑的首要问题。农村闲置资产流转，有利于美丽乡村建设，有利于农村集体经济发展，有利于帮

11、助农民增收。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。四、五大基本开发原则1.特色鲜明：保持地域、产业、生态、风貌特色保持鲜明的地域特色。针对山水资源丰富的地区，应体现“山谷”、“水乡”“乡野”特色。针对文化资源丰富的地区，应体现特色“乡味”、“民俗”等地域特色。规划要点：多用地方材料、符号，体现地域特色，注重整体格局和风貌的打造，格局自然，风貌整体和谐统一，体现特色。保持鲜明的产业特色。乡村土地肥沃，农、林、渔等传统农业资源丰富、具备一定产业基础，应当把所在地的产业优势糅合进去，着力培育支柱产业，或“农”，或“林”，或 “渔”，形成自身的特色产业。规划要点：产业

12、规划与地域规划结合。保持鲜明的生态特色。乡村项目的打造，必须符合“现代化生态农村”的建设目标，必须保证在乡村自然区的生态涵养，注重生态农业基地的开发及绿色产业体系、乡村生活体系的打造等方面，都能使乡村保持鲜明生态特色。规划要点：景观多用自然，注重小品等景观打造。如在环境设计、建筑设计、资源的利用和保护、循环经济等都要注入“生态”理念。2.文脉鲜活：保持乡土文化的原生性、鲜活性 提炼元素：所谓“原生性”和“鲜活性”，是指用独特的自然风貌、生活习俗和人的生产劳动等社会性生态元素，诠释项目地文化传统。可供挖掘的乡土文化十分丰富，如纺线、织布、蒸糕、做圆子等生活文化，土布服饰展示、传统婚庆仪式等民俗文

13、化，推铁环、踩高跷等游戏文化，等等。文化传承：对历史文化丰厚的项目地，应注重保护历史、传统文化，做好传承、挖掘文化要充分，形成乡村的文化认同。品质提升：合理开发利用文化资源，系统打造，形成文化品牌，增强竞争软实力。重塑精神：对于文化资源匮乏或是新建的项目，应注重文化培育和打造，在现有建设的基础上发展，逐步形成自身文化特色。3. 三产融合：统筹区域产业规划保障发展动力 一二三业融合：把农业、渔业、林业、商贸业，以及饮食等各类服务业的发展结合起来全面规划，选择适合项目发展方向的产业做强做大，逐步发育成为乡村发展的有力支撑。现有产业升级：在现有基础上发展产业，不要凭空创造和引进新的产业。调整产业结构

14、：发挥人气与资源集聚优势，拉动、促进乡村产业发展，完善产业结构，升级产业体系；延长产业链，构建合理的产业集群，打造竞争优势，扩大产业影响力，提升产业竞争力。4.宜居宜游：留住生产力，扩大消费吸引力挖掘旅游题材：乡村项目的开发建设，旅游不是核心目的，但拥有一定的旅游功能作支撑，乡村发展将会更有生命力。可将山水风光、地形地貌、风俗风味、古村古居、人文历史等作为旅游题材。打造共享配套：乡村项目的公共服务设施、基础设施建设除了满足基础生产、生活需求以外，还应做好三个服务：注重服务社会事业。设施建设要与镇区结合，共建共享，建设完善的服务体系，推动乡村整体经济社会可持续发展。注重服务经济发展。建立完善与经

15、济社会发展相适应的服务体系，提升综合承载能力，成为整合资源、集聚创新、特色产业的“新载体”。注重服务周边村民。统筹布局、互联互通，完善补足城乡服务设施体系，促进服务设施向周边农村延伸。留足发展空间：对接区域市场需求，尤其大城市周边，旅游产品策划考虑外溢的功能需求。总之，从道路、交通、环境、建筑风貌，到功能布局、各类设施，从休闲、娱乐，到餐饮、商贸，在充分满足居民物质和精神生活需求外，一切要从打造乡村生态旅游项目的思路出发，精心打造，务显“特色”，使生态旅游业、现代服务业，成为乡村赖以发展的产业之一，为乡村发展提供源源不断的经济收入。5.活力构筑：聚集人气，防止空村鬼镇出现打造活力型街区：要结合

16、棚户区改造等，打造一些有活力的早餐、夜宵、娱乐街区等受大众欢迎的有活力的街区。提升冬季的活力：北方地区项目选择考虑弥补气候条件等因素，积极发展全季节旅游，增加冬季项目。注重夜经济打造：增加夜晚的商业和文化活力，打造具有魅力的夜色景观，增加乡村夜生活、夜消费活力。五、8大功能分区1.农业生产区定位：田园农业生产的核心空间，是农业生产的主要功能分区，是为综合体发展和运行提供产业支撑和发展动力的核心区域。规划：选在田间水利设施完善，田地平整肥沃、水利设施配套、田间道路畅通的区域进行规划建设，同时应结合我国特色农产品区域布局规划，遴选合适的种养品种，并且应当最大化的尊重场地肌理，还应当尽量满足机械化种

17、植的需求，充分考虑机耕道的要求与四季产业的耕作规划。2.农业景观区定位：以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主题观光区域。规划：以当地资源环境为基础，规划开发以特色园圃、现代农业设施、农产品展示、创意农业景观小品为特色景观要素的景观观光区，核心景观片区的规划布局要突出的景观主题，规划主题性景观及特殊的游览方式（线路、节点）。3.现代农业产业园区定位：农业产业链现代化延伸区域，以产业园区的方式发展现代化农业，实现农业现代化和规模化经营。规划：现代农业产业园区通常根据项目方资本、技术、资源等基本条件，选择性规划发展循环农业、设施农业、特色农业、无土农业、外向型农业、休闲农业、创意农业等新型农业产业园，一般规模较大。4.生活居住区定位：城镇化主要功能部分核心承载片区，农民、工人、旅行者等人口相对集中的居住生活区域。规划：规划适宜当地农民社区化居住生活、产业工人聚集居住生活、外来休闲旅游居住生活等3类人口相对集中的居住生活区域，打造新型乡村人口聚集区，保证乡村居民生活品质，吸引人口回流，促进乡村发展活力。5.农业科普教育及农事体验区定位：承载农业文化内涵与教育功能重要区域。规划：利用农业生产基地及相关设施、空间等规划打造及农业科普教育与休闲务农体验为一体的活动区域，让游客深度了解乡村务农文化的核心内涵。6.乡村休闲度假区定位：创意农业休闲片区是游人能够深入体验农