房地产管理法

1、浅谈“小产权房”问题摘要：随着房地产市场的日益发展和竞争激烈， 商品房的售价也越来越高，而“小产权房”作为房地产市场中的新品种，由于其低廉的价格而越来越受到百姓的青睐，据一项非正式的统计，目前单是在北京，就有五分之一的房子属小产权房。 但同时也有人呼吁政府尽快出台强制措施整顿“小产权房” ，规范房地产市场。这是为什么呢？所以笔者通过写这篇文章希望大家对“小产权房”有一个清晰地认识，并对其存在的问题进行探讨。关键词：小产权房 历史发展 定义 问题与风险 建议一、“小产权房”的定义有关 “小产权房” 说法不一，综合现有的普遍定义为：小产权房是指村民在其宅基地等村集体所有的建设土地上缺乏土地管理部门

2、的用地许可、 缺乏建设部门的建设许可、 具有违章违法性质的建筑物。它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证， 其 “房产证” 多由乡镇政府自制颁发。 由于我国对土地和房屋实行登记制度， 缺乏登记的 “小产权房” 在法律意义上并不具备产权性质。二、“小产权房”的历史发展及数据统计“小产权房” 是在城镇化迅速发展， 而集体土地法规体系又不健全的大背景下产生发展的。过去， “小产权房”在村一级同意、乡镇- 1 - / 6一级批准建设的情况下就是合法建筑，房屋是否发证并不影响其合法存在。据不完全统计，全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的 30 %，其中村镇住宅约50 多亿平方米。地区范围

3、内，天津、深圳、武汉、济南、西安等各大城市的“小产权房”也屡见不鲜。 10 年前，北京郊区已经出现了“小产权房”，目前估计已超过1000万平方米，占整个市场的18 % 左右，例如西安估计已达到25 % 至 30 % 。而在我国沿海城市，例如深圳，预计已超过40 % ，接近 50 %. 近几年来，由于城市房地产价格大幅度攀升，城市中低收入家庭普遍充当了“房奴” 角色，房地产投机开发者或者城乡居民乘机在城市边缘的乡村购买廉价土地， 自行设计、自行施工建设具有良好居住功能的“小产权房” ，并以低于商品房一半或者更多的价格吸引了城市中低收入家庭安居。三、“小产权房”存在的问题与风险但“小产权房”在红火

4、发展的同时也存在以下的问题与风险：第一为法律风险， 因为这类住房建在集体土地上， 不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家法律和土地的使用性质所决定的。在这情况下，购房人在法律上的合法权益往往得不到政府相关机关的保障和法院的支持。第二为政策风险， 因为这些住房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，就有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。- 2 - / 6第三为质量风险， 此类房屋质量没人监督， 一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。第四为监管风险， 这类房屋一般由土地所在村开发， 除了房屋质量和房屋售后维修难

5、以保证以外， 因为其属于违规建筑， 政府部门不会将其纳入监管保护范围， 所以入住前的房屋建设和入住后的房屋售后保修以及物业都容易出现问题。第五为流通风险， 现在中国人对于房屋除了住宿的需要之外， 同时也有保值和增值的作用。由于缺乏产权，未来不能进行市场交易，并且在遗产继承时也会遇到许多麻烦。总之，购买“小产权房”会使购房者的财产安全时刻受到威胁。四、处理“小产权房”的建议虽然购买得不到法律认可的小产权房会面临各种风险， 但百姓依然趋之若鹜，这样会对经济安全以及社会稳定造成更大的威胁。 所以我们应采取相关措施来处理“小产权房”问题。（一）不能使其随意合法化前文已分析，“小产权房”是违背法律规范的

6、行为，极易引发法律纠纷，可能与城市规划冲突，甚至动摇国本、影响 18 亿亩耕地的坚守等。其中各个环节的参与者都试图打法律的“擦边球” ，或认为“法不责众”，而在利益的驱使下无视法律的存在。在我国当前推进社会主义民主法制建设的进程中，如果使“小产权房”合法化，就是对遵纪守法者的打击， 也有损政府的威望和公信力； 正常的房地产市场将受到严重冲击。所以，不能使“小产权房”随意合法化是一条底- 3 - / 6线。（二）区分类别进行合法化运作对于不同区域、不同类型、不同年代的“小产权房” ，政府应在摸清家底的基础上，进行分类处理。第一，对于符合乡镇规划且已由村委会或乡镇政府办理了确权发证手续的“小产权房

7、” ，允许其补办合法化的购买手续。 但在办理过程中， 应把开发商应补办的手续和购买者应办的手续区分开来， 首先应由开发商依照城市房地产开发的规定补交各种费用， 办理各种手续， 将集体土地变为国有房地产开发用地；其次，应对“小产权房”变为“大产权房”后的房价，由政府牵头组织有关机构进行评估， 合理确定房屋的购买价格， 在购房者补交原购房价与现评价估价差额后政府发给合法的产权证书。 第二，对不符合乡镇规划、占用耕地建筑的“小产权房” ，政府按成本价回购，作为福利房或廉租房使用，影响比较大的予以拆除复耕。第三，对于由于兴办乡镇企业而将农业用地转为建设用地上的房屋，应清查摸底，对破产或无力经营的企业，

8、 在合理补偿的基础上由政府进行土地征收，作为储备用地， 严禁此类土地再次进入 “小产权房” 开发市场。（三）制定和完善合理的农村土地法律制度随着我国社会主义市场经济进一步深化，原有的农村土地法律制度遇到了一系列新问题，各级地方政府也出台一些办法，如2002 年 1 月 1 日起实施的江苏省农村土地承包经营权流转办法，其目的是在中华人民共和国农业法 、中华人民共和国农村土地承包法等法律法规框架下，为了维护农村土地承包当事人的合法权益，- 4 - / 6规范土地承包经营权流转行为，促进土地资源的优化配置和合理利用。结语：“小产权房” 现在在我国存在有不同的看法， 但现存的法律制度和经济发展水平决定

9、着我们必须制止 “小产权房” 问题造到进一步扩大，必须对现有的小产权房进行合理解决， 加强政府间的责任和监管，这样才能维护社会稳定和房地产市场的竞争有序机制。但另一方面，城市的扩大，使部分靠近城市的农地升值迅速，如何合理定位政府在土地市场化运作中的角色， 赋予农民在土地市场经济条件下平等的权利， 实现国家、社会整体利益与社会大众个体利益兼顾的目标，也是法律工作者与时俱进考虑的重要问题。 在此基础上，制定和完善合理的农村土地法律制度是解决 “小产权房” 问题的根本前提。张楠小产权房存在的风险及对策法制与社会2009.1（中）- 5 - / 6参考文献：1、小产权房问题的经济学分析与解决余程程 现代商贸工业2009 年第