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文档简介
1、合肥房地产市场综合分析2.1.合肥购房者最关心区域:政务区和滨湖区2.1.1 政务区合肥政务区楼盘之所以备受购房者欢迎,主要得益于区域名校、商业等各项配套丰富,当然也离不开交通便利:11所名校+2条地铁线+5大商业综合体。其中政务区教育资源 商业配套 交通配套 医疗配套齐全。政务区未来规划:中央商务区将成合肥“陆家嘴”;根据规划,未来政务区将打造天鹅湖金融商务区,促进金融、商贸、文化等产业集聚发展。该区域地处合肥城市发展的心脏地带,行政办公、文教体育、金融商贸、旅游度假、居住休闲功能齐备,拥有商场、金融企业等现代服务业企业聚合统一的中心效应,主题游园、秀美湖畔、生态氧吧绿色环绕的人居优势。天鹅
2、湖中央商务区未来作为合肥的象征性符号,未来有如上海浦东陆家嘴CBD商圈、北京西单金融街商圈、南京新街口商圈。如此优越的条件,让政务区成为不少购房者的买房首选区域2.1.2.滨湖新区合肥滨湖新区楼盘同样备受购房者欢迎:多所名校+3条地铁线+ 滨湖区将打造国家级新区。从教育资源上看,滨湖区与政务区不相上下。商业配套齐全,交通配套:已开通地铁1号线,在建的有地铁5号线,规划有地铁7号线。医疗配套:已投入的有合肥滨湖医院,后期将建设多个医疗资源。环境资源:因为区域面积大,滨湖区在环境资源上的优势要比政务区高出很多,有滨湖国家森林公园、塘西河沙滩公园、方兴湖公园等7座公园,同时滨湖紧邻八百里巢湖,已经成
3、为合肥市民休闲必去之地。滨湖区未来规划:根据合肥市印发的合肥市五大发展行动计划,合肥将规划建设国家级合肥滨湖新区,在这里全面落实国家重大改革发展任务,集聚优质要素资源,系统推进全面创新改革试验,构建现代产业体系,这里将成为带动安徽加速崛起、支撑长江经济带发展的重要引擎和增长极。同时根据合肥市滨湖新区文化旅游产业集聚区实施方案,滨湖新区文化旅游产业集聚区将打造国际水准的多元化滨湖岸线、独一无二的巢湖文化传播中心,成为全省文化集中展示区和新的世界级旅游目的地。滨湖区房价直奔2万/平米。2.1.3 其他市区庐阳区是合肥老市中心所在地,这里有合肥最好的学区,最繁华的商业中心。2018年庐阳区招商地块主
4、要以商业为主,商住为辅。其中位于黄桂路以东、绿杨路以西的地块又分3块地,距离庐州公园一期原合肥四里河森林公园,占地面积32万平方米(约480亩),其中绿化占地面积27万平方米(约409亩),内有多处主题公园,约0.6公里,周边环境优越,交通便利。2018年第51周(12月16日-12月22日),庐阳区成交量为222套,环比第50周(12月09日-12月15日),上涨54.2%,区域内皖投天下名筑成交66套,万科森林公园成交44套,成交量分别位居合肥市区成交量TOP榜单的第四位和第八位,其他项目成交量则相对较低,不足30套。价格方面,庐阳区均价17576.4元/,环比跌4.5%。经开区地处合肥西
5、南,位于政务区外围,这里有大量的产业和高收入人群,是合肥的西贵之地。合肥限购以后,很多人将目光转向了肥西县,造成该区域成交非常旺盛。2018年第51周(12月16日-12月22日),经开区成交量为206套,环比跌15.2%,区域内融创城成交184套,其他项目成交量均不足15套,融创城成交均价15241.02元/,成交量位居市区成交量TOP榜的第三位,区域整体均价15340.8元/,环比跌3.1%,区域内融创城成交均价低于区域整体成交均价,加之该项目成交量较高,进而拉低了区域整体均价。其余各区成交量均在200套以下,分别是:新站区139套、蜀山区93套、高新区64套、瑶海区、政务区均为58套、包
6、河区31套,整体来看,成交量方面9区中瑶海区、政务区、新站区、包河区、经开区成交量呈下跌趋势,其他4区成交量均有不同程度的上涨。而价格方面,政务区成交均价依旧最高,为32655.0元/,环比涨19.1%;其次是包河区,均价19035.9元/,环比跌2.5%;位居第三位的是滨湖区,均价18346.9元/,环比跌2.7%。整体来看,九区中仅瑶海区、政务区成交均价有一定程度的上涨,其他7个区域成交均价均出现不同程度的下跌。目前看来合肥最优质的资产在政务区其次在滨湖。然而真正的宜居不是政务区,是新开发区,比如高新区滨湖区,政务区人山人海,不方便。其中政务区蓝蝶苑价格直逼栢悦公馆,单价3万左右,320万
7、成交的,楼层是高楼层。 这个月岸上玫瑰成交有套单价2.8万的,初步统计这个月目前政务区已消化掉60套二手房左右,不包括文一,恒大,保利。安居网数据可以看到,滨湖二三季度的房价涨幅在4.32%,远高于全市平均值的0.48%,这充分说明滨湖是合肥的优质板块。因此不要怀疑滨湖的价值,至少未来5年,滨湖依旧是合肥最值得投资的区域之一。滨湖是一个整体偏刚需,但局部地段可以改善的区域,因此总价过高的标的,受众仍存在局限性,投资尽量选择总价较低的小三房。越是改善的户型,越应尽量选择品牌开发商,尤其注重学区和地段,还有交通和外部环境。2.2 2018年合肥及其他城市房价分析 与10月份相比,11月份房价环比下跌城市由24个增加到31个,增加7个,已有超过6成的城市房价出现下跌。与此同时,房价下跌城市数量增加,跌幅进一步扩大;上涨城市数量减少,涨幅进一步收窄。从全国来看,上涨城市的涨幅抵消不了下跌城市的跌幅,这意味着全国房价已从整体上涨转为整体下跌。从各城市群来看,除了东北地区还在整体小幅补涨外,其余城市圈跌幅均大于涨幅,
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