城市大型公共设施项目建设需要解决的八大问题

1、城市大型公共设施项目建设需要解决的八大问题城市大型公共设施项目建设需要解决的八大问题2009年7月发表于地产评论公共设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施。大型公共设施项目以会展中心、体育中心、音乐厅、大剧院等为代表。公共设施建设项目对于城市而言具有四大作用：一、是城市主流社会生活的载体；二、是城市产业经济活动的平台，集聚城市相关活动；三、是记录城市化发展进程的标志节点，成为城市形象标竿；四、是定义城市与区域价值的坐标。 由于公共设施在城市建设与区域开发中的特殊价值，近年来，各城市加快公共设施建设步伐，各城市都完成各类会展中心、体育馆、博物馆、剧院的规划与布局，大有无大型设施不

2、成市之势。然而，大型公共设施建设完成后的管理、运营、维护等问题，几乎成为各大城市共同的难题，许多公共设施建设完成后，一年的使用时间与使用次数非常少，有时甚至成为城市的死角，而且城市要为之付出沉重的维护、保养成本。公共设施建设中的前期盲目跟风往往在后期付出沉重的代价，成为城市财政的长期包袱。据了解，一个10万平米规模的城市会展中心、体育中心一年的维护、保养、管理成本就在4000万以上！本人结合大型公建类项目的顾问实践及国内外大型公建项目的案例研究，总结了此类项目普遍需要解决的八大问题。问题一：大型公建在城市发展中的定位大型公共设施项目在城市中承担什么样的城市功能、建立什么样的城市形象、达到什么样

3、的经济带动效果等，是必须在项目立项之前考虑清楚的问题，各方面的功能定位既要与城市的发展战略目标相契合，更要与相关经济产业在城市中的发展现实相吻合。与城市发展战略目标不相符合的、超出城市经济产业条件的公共设施一定会成为城市的负担。以会展中心的建设为例，首选需要考虑的是城市发展会展业是否具备必要的外部条件（例如经济开放性，交通等基础设施条件，三产配套条件，旅游条件，产业特产，消费市场特点等），其次考虑会展业在城市发展中处于什么地位（根据城市的经济水平和三产结构，会展业可以定位为经济补充产业、经济主导产业或经济支柱产业等）；其三考虑适宜重点发展的会展类型等。附图： 问题二：合理建设规模的确定公建项目

4、要建多大规模，应取决于当地经济发展的需要及其地理位置。这需要进行认真的市场调研和科学的论证。国外一般都会用多年的时间进行这方面的工作。而我国一些城市在建设时，仓促上阵，脱离市场实际使用能力和需求基础，规划的制定带有很大的盲目性。其结果，要么规模过大，空置率很高；要么规模太小，用不了几年就得扩建和改造。 脱离城市现状的规划定位、过大的建设规模、高档次的设施设置、过低的使用率使众多公共设施成为城市沉重的负担。例如，加拿大蒙特利尔是1976年第21届奥运会的主办城市，由于组委会大兴土木，豪华的基础设施耗费了巨额财政资金，最终使预算完全失去控制。据魁北克政府估计，这届奥运会开支为24亿美元，有1.6亿

5、美元将直接由蒙特利尔纳税人交纳奥运特别税来负担，5.12亿美元的债务由魁北克政府财政负担，在奥运会历史上成为“蒙特利尔陷阱”。附图：问题三：如何科学选址不同类型公建项目对交通道路、城市配套、昭示性、周边环境、后续发展空间等条件均有具体的选址要求。在公共设施规划建设之前，要对公共设施进行严格的科学选址，避免因选址不当给后续经营带来障碍。以会展中心为例，其选址具有五大要点：要点一：好的展馆应处于交通网络发达地区， 四周交通便利、换乘方便，各种交通设施齐全，便于游客和参展者的参展行为。要点二：展馆地址应远离居民区和其它行政机构服务区域， 避免给附近居民带来困扰或者妨碍其它公共事务。要点三：展馆附近应

6、配有齐全的配套基础设施，如宾馆、酒店、商场、健身场所等等， 为展会和旅客提供方便的同时，也避免了重复建设所造成的浪费。要点四：场馆选址要有可持续发展理念，一些展览中心将来会有扩建的需要。如果没有预留地， 就会成为进一步发展的阻碍因素。要点五：展馆群体架构应呈现狭长、分散型，而非集中、聚集型， 避免因展馆过分集中而带来的车辆拥堵，难以对其进行有效地集散。在公共设施的科学选址时，既要严格遵守各类设施的选址规则与要求，还要与城市的规划相吻合。例如，深圳会展中心最初的选址选择范围，包括市中心区北区、深圳湾华侨城南部填海区、香蜜湖度假村、南山商业文化中心区以及东角头西部通道口岸等5处7块备选用地，最终选

7、择了中心区北区。选择主要考虑了以下因素：1、节省会展中心建设投资，有利于早日建成使用；2、中心区商务配套设施齐全，利于会展活动的组织；3、交通便利，人员、货物进出方便；4、发展潜力大，利于今后经营；5、促进中心区CBD功能的迅速形成。问题四：科学合理的规划设计公建设施的建筑设计具有很高的专业性，各类功能必须符合专业要求，包括对具体的交通组织，内部必要功能，相关配套设施，外立面设计，节能环保设计等等。例如，一些城市的展览中心位于市中心繁华地带，土地使用受到很大限制，只能向高层发展。这就带来一系列问题，如货物的进出口问题、展馆层面的承重问题、预留发展空间问题、绿化问题等。另外，大部分展览中心被当作

8、了当地的标志性建筑，外表高大、内部装饰豪华，但却很不实用，大大增加后续经营中的成本。附图：会展场馆内部设计考虑的要点：会展中心周边交通规划考虑的要点：问题五：公建设施的管理体制与管理模式的选择公共设施的成功运营不仅关乎城市形象，更重要的是能够减轻政府财政补贴的巨大压力；而成功运营的前提，是统一的管理机构和专职管理人员的明确，以保证运营的有序性。管理体制与管理模式的选择是运营阶段需要考虑的首要问题。以会展中心为例，其管理模式主要有两大类（托管、自管）三种形式，每种模式均有自身的优劣势。而具体采用哪种经营模式为好，这与展馆经营管理的目标有关，同时遵循一定的选取原则。管理模式的选择一方面要保证公共资

9、源的公众利用与城市发展需求，另一方面还要解决社会资源的利用问题，增加公共设施的使用效率。附图：国内会展场馆的经营模式举例问题六：公建设施核心功能的有效使用和盈利方式核心功能的有效使用并能够实现多种方式的盈利，是公共设施成功运营的关键。例如，深圳大剧院通过对空闲面积进行整合，改造成为独具特设的视界酒店，既提升空闲面积的使用，又实现盈利，减轻大剧院的经营压力。多数公建项目的空间和设施利用率过低（我国展馆目前整体的利用率仅在10%30%，多数体育中心的使用率在50%以下），不但造成空置浪费，也造成设施、设备的折旧老化，增加维护和更新成本。据统计，公共设施的使用率如果达不到50%以上，其单独核算的营运

10、收支都将亏损。问题七：公建设施空间功能延展与功能转化一些公建项目由于建设规模与城市实际的使用能力存在差距，造成部分空间的空置，因此解决空置空间的功能转化和合理利用是实际中迫切需要解决的问题。功能延展即可以在现有空间结构不变的条件下的使用，也可以在空间结构改变的条件下进行实用。成都世纪城新国际会展中心通过引入奥特莱斯等商业设施提高会展面积的使用效率，并通过大型酒店的引入、特设商业区与商务区的开发，带动区域发展提高公共设施的使用效益。北京亚运村通过高档居住区的开发与国际金融商贸区的发展，提供区域的成熟度，改善区域配套，从而提高亚运村设施的使用。问题八：公建设施对周边区域价值的提升和驱动效果大型公建项目作为定义城市价值的坐标，往往成为区域发展的核心驱动要素，对周边的住宅、商业、商务等市场产生直接或间接的影响。这些影响包括：加速该区域的基础设施建设和道路交通建设；改变城市人口分布；对地价的提升；对房价的提升；新的交通条件和人流变化对商业、商务、酒店等物业的带动；对产业经济的带动；影响周边的住宅、商业等物业的选址与分布； 例如，广州琶洲会展中心对周边区域的土地价值带来了明显的提升。深圳大运中心的建设，加快了区域建设进程，大大改善了区域基础设施建设，并带动了周边