2008年青岛李沧区房地产市场及竞争项目调研报告

尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891李沧区房地产市场及竞争项目调研报告青岛尺度置业营销策划部2008年3月尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892第一部分李沧区房地产调研报告一、李沧区概况1区域位置李沧区是青岛市市内四区之一，位于青岛市市区北端，东部属低山丘陵，中部地势平坦，东邻崂山区，西濒胶州湾，南与四方区相邻，北与城阳区接壤。辖区内海岸线长约13公里，境域最大纵度约11公里，最大横距约14公里。李沧区距青岛市中心20公里，距流亭机场12公里，济青高速和环胶州湾高速均在20分钟车程范围内。重庆路、308国道、胶州湾高速公路等多条主要干道穿越李沧区，公共交通发达，便捷的交通为区域经济和城市发展注入了活力。在政府的整体规划上，青岛市东西海岸相连，南北区域相通，李沧区处于青岛市区与城阳的城乡结合部位，是青岛市内四区内面积最大的未开发之地。随着青岛市城市化水平的不断提高和规模的不断壮大，受土地资源限制，向北部发展成为必然，给李沧区提供了良好的发展机遇。2人口李沧区面积98平方公里，2007年人口47万人，其中常住人口353万人，人口密度为每平方公里4796人，区内有回、蒙、满、壮、苗、朝鲜、土家等少数民族21个。尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893辖李村、虎山路、浮山路、永清路、楼山、湘潭路、九水路等11个街道办事处。李沧区街道办事处分布图尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894李沧各街道人口分布图从上图可以看出，在李村、永清、湘潭街道办事处的人口要高于周围其他区域，李村是李沧区的商业中心区，李村商圈更是青岛北部最大的商圈，这里聚集了大量的居住和就业人群，成为李沧人口最为密集的区域。永清街道办事处区内11个居住社区，驻有汽车销售、物流配送等各类企业共计350家，涉及行业多，流动人口杂是该区域的主要特征之一。文昌阁项目属于虎山路街道办事处，虽于三大街道紧临，但却受到虎山山脉阻隔，因而区域内人口并不密集。李沧区20042007年人口基本情况年份（年）常住人口（万人）流动人口（万人）出生率（）死亡率（）自然增长率（）20042865635836600236200529110978564414120063418108271761110620074702353721637084近年来李沧区常住人口有明显增加，尤以06年增长最快，而在流动人口及出生率均小幅下降的前提下，判断该年增长人口中绝大部分为原青岛市区居民。尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178952006年2007年老年人口数最多为市北区86万，其次是市南和四方区，分别为81万和65万，李沧区老龄化最低，只有47万。3经济发展按照“优化提升二产，突出发展三产”的思路，李沧区近年来着力调整经济结构和转变发展方式，全区产业结构不断优化，发展的稳定性、协调性和持续性逐步提升。2007年全区生产总值完成191亿元，比2002年翻了一番，继续排在市内四区首位；二、三产业增加值比例由2002年的677323调整到2007年的647353。近年来，李沧区都市工业示范区建设成效初显，北部商贸中心地位不断巩固，经济综合实力显著增强。2007年19月，李沧区规模以上固定资产投资共完成429亿元，同比增长156，其中房地产开发完成投资199亿元，同比增长12倍，城镇项目投资完成23亿元，同比下降179。2007年上半年，李沧区人均可支配收入达到8041元，同比增长123，人均消费支出达到6732元，同比增长263。居民生活水平稳步提高，消费结构进一步改善。小结李沧区是青岛第二大商业中心和工业基地。商业繁荣，工业发达，经济总量排名市区首位。随着城市化进程的不断加快和政府缩小南北差距战略的实施，李沧区经济发展潜力巨大。4区域建设城区建设2005年1月，青岛市政府关于加快李沧区建设带动市区北部发展的决定给李沧区城市建设带来巨大助力。随后，李沧区政府提出，在今后35年，投资800亿元全力打造青岛都市工业示范区、青岛北部商贸中心和青岛中央居住区，李沧区有望成为市区北部最适宜发展和居住的新城区。近年来，李沧区城市化进程明显加快，城区形象面貌得到明显改善。东部中央居住区和其他区域旧村改造项目整体进展顺利。总投资58亿元的东部集中供热项目一期也开工建设。累计投资68亿元对李村河、板桥坊河、娄山河等301公里河道实施了综尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896合治理，大村河整治暨李沧文化公园工程被评为“中国人居环境范例奖”，截至2007年李沧区绿化覆盖率达到363，人均公共绿地156平方米。在旧城和城中村改造中，该区55个村庄“村改居”全部完成，实现整村改造7个，娄山工业区村庄整体搬迁，建成金秋小区、百通馨苑等近20个住宅小区。未来五年将启动改造城中村21个，并完成改造其中的东李村、河南庄、九水花园（河南）、文昌阁、南岭、大枣园、湾头、坊子街、郑庄、下王埠、李家庵、上王埠、尤家、李家上流、上臧等15个城中村，以此来改善15万户居民的居住环境，向社会提供5万套住房；同时，使供热供气主管网覆盖全区。成为青岛市北部发展和居住新区。未来五年内启动李村河上游、大村河上游整治工程，完成南日岗河等4条河道的整治；对文安路等道路实施改造建设，启动永平路打通工程；大力实施城市绿化，新增绿化面积36万平方米。完善重庆路东侧雨污水管道，实施娄山河流域污水管网配套。交通建设青岛市第二火车站落户沧口。重庆路将建首条快速路半岛城际轻轨青岛段预计2010年开工建设地铁一号线（南北线）预计2010年前先期开工建设（信息来源百度新闻）跨海大桥的开工建设尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317897区域发展规划李沧中西部老工业整体搬迁，打造总部经济带和现代滨海新城区青岛城市规划四方、李沧以西胶州湾滨海城区的再开发将结合传统工业企业搬迁，合理规划利用空留出来的土地，着重布局商贸、旅游、总部经济、高新技术等特色板块，同时，结合旧城改造，完善配套环境，加大环保力度，改善居民居住生活条件，形成环胶州湾地区重要的功能片区。此次规划部局将大大增加李沧中西部环境的改善，与沧口至李村中部副中心相连，吸引更高端的客户到此发展生活，未来将形成李沧区的中高档居住区。北部居住区的建设北部区域向来给人的印象是基础生活质量差，服务性配套不齐全，距离市区较远，为了缩短南北差距，青岛市政府规划虎山山脉以西、十梅奄以南依托虎山和十梅奄天然的地理环境打造青岛北部近300万平米的居住区。其中十梅奄片区、虎山路片区已开始搬迁。产业规划青岛市国民经济和社会发展十一五规划和青岛市李沧区国民经济和社会发展十一五规划中同时把李沧西部打造成青岛都市工业示范区作为首要任务。在整体规划中明确指出，西部将在传统工业基地的基础上，以大企业为依托，组建一条环胶州湾工业走廊，推进各项新兴行业，打造一个现代化都市工业示范区。该区域面积2992平方公里，规划建设包括汽车配套产业园、机械制造科技园、精细化工园、电子信息园和工业物流园等五大产业园区和十一处都市经济示范园区。尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898二、李沧区房地产市场概况1开发规模李沧区2006年2007年（1月11月）房地产开发投资指标名称2006年2007年比去年同期1房地产开发投资额123亿元233亿元增加8972施工面积1344万2382万增加772住宅面积1187万2164万增加8233新开发面积823万1329万增加615住宅面积766万1226万增加6014竣工面积237万383万增加616住宅竣工面积233万321万增加378（资料来源青岛统计局）小结1、2006、2007两年住宅的施工面积占总施工面积的比例分别为883和901，住宅尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317899产品在区域房地产市场总体供应上占主导性地位。2、李沧区近2年的施工面积远超过竣工面积，竣工面积占施工面积的比例06年为176，07年为16。判断在今后几年中将有大量新竣工产品投放市场，后市供应量巨大。3、施工面积的高比例增长，使得本区域市场供应猛增，势必在未来的35年内加剧市场去化压力，销售竞争空前激烈。4、住宅竣工面积占总竣工面积的比例有所下降，除住宅之外的商品房竣工面积由06年的04万平方米增加到62万平方米，判断其中除了少数的纯商业项目外，大部分为新建住宅的配套商业面积，社区商业配套的营造成为区域内房产开发关注重点。2空置情况全市空置情况（2007年数据须到2008年6月公布）截止2006年7月底，青岛全市商品房空置面积943万平方米，占同期竣工房屋面积的397，较上年同期增加了47万平方米，同比增长52。其中，空置一年以内的115万平方米，占总空置面积的122；空置1年3年的为78万平方米，占总空置面积比重827；空置3年以上的48万平方米，占总空置面积的51。其中市内四区空置面积21万。李沧区2007年商品房空置情况年份200520062007空置面积（）70946206089000同比去年233709563小结与青岛市空置面积和空置率连年提高的走势相反，李沧区的空置面积和空置率自06年以来连续大幅下降，控制在较低的水平，究其原因，主要是房地产供应产品结构的不同导致。以中小户型住宅产品为主的产品供应结构使得李沧区的空置面积和空置率整体较低，表明李沧区房地产市场整体形势较为健康，商品房需求尤其是自住型需求旺盛。但同时这一现象也具有明显的阶段性，即2006年以来李沧区商品房供应量不足，从而引起存量房的大量去化。尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789103土地出让情况20062007李沧土地出让情况时间土地位置用途土地面积（）土地成交价格（楼面价）买受人单位备注20063李沧区永平路31号住宅172951820元/青岛建设集团国通置业有限公司现楼盘为国通嘉苑，已售完20063李沧区青山路南，浮山路西住宅2062811395元/青岛新海园房地开发有限公司现为经济适用房福林苑，已售完20063李沧区重庆中路959号住宅/商业648519800元/青岛远东房地产开发有限公司现为帝都嘉苑，在售20063李沧区九水路184号住宅2750191200元/青岛啤酒房地产有限公司20063李沧区京口路、书院路、古镇路围合街坊商业796781925元/青岛真好房地产开发有限公司现为数码领地20068李沧区重庆路以西，兴国路南住宅/商业11397441560元/青岛颐中房地产开发有限公司现为颐中千千树，未开工20068李沧区京口路100号君峰路66号住宅/商业2717181110元/青岛海尔房地产开发投资有限公司现为限价商品房京峰雅居，未开盘2007李沧区东部九水路以北、宜川路以东住宅/商业综合用地10921252049元/绿城华川置业有限公司绿城前期某一标段地块2007李沧区重庆中路211号住宅/商业270001160元/青岛太平洋房地产开发有限公司现为限价商品房太平洋心怡公寓，已售完2007李沧区金水路北侧住宅/商业748001170元/百通地产现为限价商品房百通依山小居，已售完2007李沧区永年路15号商业10202110元/（起拍价格）未公示2007李沧区向阳路北、京口路东、枣园路西商业/住宅1103472870元/未公示2007李沧区九水路北、李村河南商业/住宅10715021570元/未公示2007李沧区大崂商业/974372510元/未公示尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911路1001号住宅2007李沧区北崂路993、995号住宅1817162600元/广华置业2008年308国道、金水路交界处住宅/商业综合用地546万未公布伟东金茂（资料来源青岛土地资源及房屋管理局）小结商业用地多集中在李村商圈周边由上表看出，具有商业性质的土地，多数集中在李村商圈附近，判断李村商圈将在原基础上向外扩展，辐射半径将再次加大。大型房地产开发公司进入李沧从目前公示的买受单位来看，李沧区逐步被大型房地产开发公司所看好，如海尔房地产开发投资有限公司，颐中房地产开发公司，甚至吸引了国内大型开发商的进入，如绿城房地产集团有限公司。而这些大型开发商进入李沧之后，李沧楼盘的品质将会有大幅度的提高。政策性住房土地供应量增加从上表土地开发情况来看，李沧区的政策性用房土地供应量较大，未来市场上将有大量的限价商品房和经济适用房供应，一定程度上会拉低区域市场住房总体成交价格。住宅或商住综合用地楼面地价集中在15002000元/平方米。近年的土地供应集中在李村东部中央居住区以及重庆中路沿线区域。4销售情况李沧区2007年全年销售面积与其他三区对比市南区市北区四方区李沧区时间销售套数销售面积/销售套数销售面积/销售套数销售面积/销售套数销售面积/2007年17224547672715424211584273762276尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789121、2月2007年3月37031385441846082743433186452745871692007年4月2212608365492504187522227598941815452007年5月41746279738537589312183365614835082007年6月37548281487491288927979463395052007年7月3343800354656169160138633112568862007年8月303361688198313022521907309288092007年9月423312654885042943142514351335052007年10月282353303363712419218469220201452007年11月286402402612921719718625263246592007年12月13920566125134621871737413412841分区合计33223781487550295242930115631540012248174231961（备注由于该信息来源于网上房地网，其销售套数是按登记时间为准，因此其真正的销售套数应计算在上个月。）青岛市2007年上半年房地产销售情况统计图表（套数）020040060080010001、2月3月4月5月6月市南区市北区四方区李沧区尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178913青岛市2007年下半年房地产销售情况统计图表（套数）020040060080010007月8月9月10月11月12月市南区市北区四方区李沧区2007年青岛市内四区共销售房屋14731套，总面积为147963908，平均单户面积为10045/户。李沧区2007年销售房屋4817套，占青岛市总量的327，销售面积为4231961，占总销售面积的286，单户平均面积为8785，较市区平均单户面积明显偏小。小结1）李沧区全年以423万平方米的销售面积紧随市北区，列于第2位。从销售图表中可以看出，青岛市内四区中，市北区和李沧区的房屋销售套数分别以3414和327的比例位居前两名，总比例更是高达6884，是2007年青岛市新增商品房的集中区域。从各区单月的销售数据可以看出，大盘的推出直接影响本区的销售量，如李沧区上半年“百通馨苑”推出，整个项目在2007年共销售房屋1663套，占李沧区总销量的341，该项目的5区、6区分别在3月和4月推出销售，更是使得李沧区连续在4、5、6月份销量保持领先。2）从网上房地网的信息来看，李沧区2007年全年可售面积为456167平方米，而全年的销售面积高达4231961，销售率达到927。这主要和目前的市场供应量有限，而需求相对稳定有关，随着绿城等大型项目的集中放量，将在一定程度上改变目前的供需现状，加大销售竞争。3）李沧区商品房面积以90平方米左右的小户型为主。近四年李沧区开发销售情况年份2004200520062007开发面积（）2704891716198230001329000尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178914销售面积（）387739625442324000423196小结从上表可以看出，李沧区04年和05年的市场开发量较低，形成了阶段性的市场供应不足，自2006年开始，李沧的年度开发量大幅度上涨，未来市场放量猛增，将打破原有的市场供求关系。从销售面积来看，2004年至2005年的销售面积大幅上升，其原因在于2005年李沧区推出大量的政策性用房，如福林苑、华易春之都等，形成了阶段性的销售高峰。综合来看，除去政策性用房的因素，李沧区近几年的房屋销量保持着相对的稳定和增长。20052007年李沧区住宅均价对比分析年份住宅均价（元/平）价格涨幅数据来源20053478青岛网上房地产2006407217李沧区统计局200741542李沧区统计局小结李沧区住宅价格远低于其他市内三区，随着政府缩小城市南北差距战略的实施，李沧区城市化进程加快，商品房住宅价格上涨稳定。2006年涨幅达17，2007年因为商品住房竣工面积较少，且整体市场供应量中经济适用房和限价商品房占据较大比例，从而拉低了李沧区2007年全年的商品住宅均价。三、李沧区房地产综合分析1楼盘分布图尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178915李沧区在建、在售项目共有23个（未包括后期的8个旧村改造项目），其中中央居住区板块4个，占总项目数的174，李村板块8个，占项目总数的348，重庆中路板块（包括本项目）7个，占总项目的304，沧口板块4个，占总项目的174。2板块划分及特征描述李村板块该板块以李村广场为中心，片区商业氛围浓厚、生活配套成熟。是李沧区综合配套最高的板块。代表性项目有早期的华易春之都等少数住宅项目、近年来产品增量以商业或综合性项目为主。板块商品住房整体均价6500元/平米。购买人群以李村周边自住型需求为主。该板块后市可开发用地资源越发稀少。中央居住区板块2005年青岛市政府通过了中央居住区的整体规划，西起李沧区东部308国道、北、东、南至李沧区界。包括25个村庄的整体改造、占地34平方公里、规划总建筑面积800余万平米。规划起点高，政策优势明显，但该板块现有生活配套设施匮乏、居住成熟度较差。代表性项目绿城理想之城。片区以住宅项目为主，商品房现行均价6000元/平米左右，目标客源除区域内改善居住质量的换房客源外，还将吸引众多来自市内其他区域甚至外来的中青年客群，后市发展潜力巨大。尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178916重庆中路板块该板块北起湾头、沿重庆中路向南包括十梅庵、南岭、大枣园、文昌阁等诸多旧村的整体改造。开发体量普遍在50100万方左右，开发周期集中在未来5年。吸引了众多外地和本土的实力型开发企业。产品规划起点和综合品质相对较高。预计片区商品房均价55006000元/平米。沧口板块该板块以沧口公园和沧口广场为圆心，是沧口传统的老市区，居住成熟度相对较高，但生活和商业配套水平较低。开发项目以5万平米以下的小型住宅项目为主，客源主要是片区内自住型客户。商品房现行均价50005500元/平米，代表性楼盘为华泰翠海依居。李沧区西北部板块主要指板桥坊以北、娄山后片区，北至李沧区界、西至胶州湾。以待拆迁改造的旧村和老工业基地为主。政府虽然已有整体开发规划，但拆迁时机尚不太成熟、拆迁难度较大，属于整个李沧区拆迁改造的最滞后片区。生活和商业配套十分匮乏，对区域外吸引力不足。3单项指标分析规模分析在售项目项目名称占地面积总建面积容积率每期体量首期开发量总户数御景山庄约10万15万151期9万2期6万9万约1500户翠海依居78万8万1031期5万2期3万5万800户唐街映象15万20万132回迁房5万一期3万5万约1750户尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178917剩余12万信义人生6000920413同步开发920491户宝达大厦2万45万平米225一期3万二期15万3万360户铭泰景园11万18万16一期156156帝都嘉园64万125万17一期1049套，占总量1001049海信南岭风情7969多层1别墅068同步开发，分别墅和多层2个片区69万464百通馨苑三期115万242万21分3期开发149万2637户百通依山小居62万79万12一期852套100852金秋桂园57715一期666套100666国通嘉苑175715241765138同步开发251户太平洋心怡公寓1998934994175整体开发整体开发304户未销售项目项目名称占地面积总建筑面积容积率每期体量首期开发量总户数湖畔雅居56万11万18二期一期8栋，占总量601188户维客国际商务中心约74003800051整体开发整体只租不售，单层可分割中坚数码领帝7968117585147整体开发整体576户海尔京峰雅居271725434320整体开发整体只对海尔内部职工销售山水雅居76万约8万105两期，每期4万占504万，占50700户，约2400人莱茵河畔546万110万201未开工未开工1万户，约35万人晟业小区占48万57万119一期开发57万约600户，尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789182100人绿城理想之城可开发193万209万10856期开发23万，占总量11约16万户，容纳5万人东李花园32万45万14一期185185万4000余户翰林苑254456464933173646万603户小结1）在被调查的23个项目中，5万以下的项目共7个，610万的项目7个，1120万的项目6个，2050万的项目1个，50万以上的项目2个。楼盘规模普遍不大，大盘总体量占总供应面积的比例达到58。2）沧口和李村周边的项目规模普遍不大，多为12期开发模式，缺少引领本区域的代表性项目。CLD作为发展新区，项目的规模较大，以“绿城理想之城”为代表的具规模性项目多分为35期开发；3）待开发项目将在08年间集中上市，市场将面临新一轮激烈竞争。而同时，判断大量高品质、大体量项目的推出，将对区域板块进行重新定义，板块形象将会有大幅度提升。产品形态及性质项目名称产品类型建筑形态回迁房比例装修性质御景山庄纯住宅多层、高层20否商品房翠海依居纯住宅多层、高层无否商品房唐街映象住宅、商业、公寓多层、小高层25否商品房信义人生住宅、办公多层无否商品房宝达大厦住宅、商业高层333（二期）否商品房铭泰景园住宅、商业多层无否商品房帝都嘉园住宅、商业9栋小高层11栋多层无否限价房/商品房海信南岭风纯住宅240套多层无否商品房尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178919情264套别墅百通馨苑3期住宅、商业多层、高层三期无否经济适用房/商品房绿城理想之城住宅、商业、酒店等综合体多层、高层、别墅30万左右，约占15否商品房湖畔雅居住宅商业12栋小高层1栋联排别墅无否商品房维客国际商务中心酒店、写字楼、餐饮娱乐主题商业2栋高层1栋多层无否商品房中坚数码领帝商业、办公、公寓3栋高层无否商品房海尔京峰雅居住宅、商业2栋高层8栋小高层无否限价房山水雅居住宅多层无否商品房莱茵河畔住宅、商业综合体高层约15否商品房晟业小区住宅多层、高层无否商品房东李花园住宅商业多层、高层256否经济适用房商品房太平洋心怡公寓住宅、商业3栋多层3栋小高层无否限价房百通依山小居住宅、商业17栋多层无否限价房金秋桂园住宅、商业5栋多层10栋高层无否限价房翰林苑纯住宅多层、高层无否经济适用房国通嘉苑住宅，商业多层无否限价房小结1）从建筑形态来看，该区域的在售项目以多层和小高层为主，多层产品的后续开发有限，小高层、高层的市场供应量将明显增加，成为后市推盘的主要产品形态。2）本区域的经济适用房项目共7个，总建筑面积为443万，占总供应量14875万的30，是市内四区经济适用房和政府限价房供应比例最高的一个区域，也是影响区域价格提升的主要原因。尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920销售价格项目名称销售价格（元）年上涨年价格调整次数调整幅度/次层差景观差朝向差优惠御景山庄490070034次50200201201502008050元翠海依居53005005次501008010060802030元唐街映象47005003次10020010010020060100以内信义人生5100200210020010050元无宝达大厦580070041003008010020020无铭泰景园49007006次100100100无无帝都嘉园多层5200高层3900300元2次1002004050无明显价差规律限价房，07年10月之后作为商品房出售）海信南岭风情多层4800别墅70006002100200多层100200不明显200后期清盘优惠500元百通馨苑小高层均价530040050034次100200高层80，多层20050西山降360元，东山升80元促销优惠幅度在100200元绿城理想之城预计6000尚未开盘高层60100多层200250200150项目尚未开盘销售小结1）沧口区域楼盘的销售均价在47005300元/，李村区域楼盘的销售均价在55006500元/，CLD项目现销售价格预期在6000元左右；尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789212）李沧区2007年房地产销售均价为4200元/，商品房销售均价为5300元/，限价房销售均价为3600元/，大量的经济适用房和限价房的供应和销售将整个区域的平均价格拉低。3）从李沧整个区域近2年的价格变动来看，平均每年的涨幅在12，各楼盘单次价格涨幅较小，平均为100元/次；4）多层层差为100250元/（不含顶层），高层层差为6080元/，朝向差约为80元，景观差为100300元；5）目前销售的优惠多为阶段性促销优惠，优惠幅度在50元/左右，一次性付款、分期付款等优惠不普遍存在。户型面积项目名称主力面积主力户型去化顺序后期户型及面积变化御景山庄75882室一厅由小至大二期高层面积以小户型（6575）为主翠海依居801102室2厅3室1厅大面积西户顶层较难去化二期小面积比例增加唐街映象801002室2厅同上二期户型无明显变化信义人生852室2厅短期内售完整体为一期，只有91户宝达大厦一期8090二期8090两室两厅小户型先行去化一期没有超过100的房子，二期130中有42套104平米的户型铭泰景园84882房2厅2、4、5层最先去化，6层难销二期商业15套帝都嘉园80902房1厅低楼层、小面积先行去化为一期开发海信南岭风情多层90别墅150多层2房1厅别墅3室2厅多层2007年6月售完，现剩余别墅195平方2套，叠拼150平方5套百通馨苑多层7595，高层80两室两厅大户型去化稍慢小面积比例小幅增加尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922绿城理想之城145160三室两厅两卫暂未销售暂定二期户型面积变大经济适用房及限价房户型面积项目名称主力面积主力户型东李花园8090两室一厅一卫两室一厅太平洋心怡公寓7090两室两厅帝都嘉园80902房1厅百通依山小居802房1厅金秋桂园80852房1厅国通嘉苑67/84/902室1厅小结1）从目前在售楼盘来看，项目定位多为经济型社区，90以下的中小户型为市场主力面积，2居室为主力户型，在销售的过程中，经济类小户型更受购房者的青睐，分期开发的项目在后期的产品组成中也提高了小户型的比例；2）近期因为青岛出台购买100以上房屋带户口的政策，对100以上的房源销售起到了一定的促进作用；3）受70/90政策的影响，在未来的一段时间，90平米以下的中小房型将是本区域市场供应的主力产品，在中小户型竞争压力加强的前提下，户型设计的合理性将成各楼盘在竞争中的制胜关键。去化情况项目名称年去化量平均月去化量开盘去化量月最高销售套数御景山庄220套40套项目开盘初期销售速度60套尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892308亿较慢，每月低于20套，后期提升较快。翠海依居400套18亿45套170套170套唐街映象110套约05亿10套20套20套宝达大厦86套05亿10套50套50套铭泰景园141套07亿13套20套20套帝都嘉园850套26亿57套254套254套海信南岭风情192套14亿元16套30套30套百通馨苑1647套7亿元137套264套264套小结1）从销售情况来看，开盘的优劣直接影响到后期销售，如百通馨苑项目在3期开盘之前做了大量的市场预热和客户积累工作，并在销售初期连续推出各种促销活动，使其开盘销售情况较好，并在后期连续4个月成为青岛市楼盘销售冠军，明显缩短了项目的销售周期加快了资金回笼；2）作为青岛市经济适用房供应量最大的区域，本区域的经济适用房和限价房销售态势一直较好，但是相对偏远的项目如帝都嘉园的销售速度较靠近中心区的还是慢了很多，地段与生活配套是客户选择本区域的重要考虑因素；3）就上述销售情况来看，开盘去化最多的项目也仅264套，由此判断该市场属于慢热型，开盘放量不宜过大。开盘体量项目名称开盘体量及比例每次开盘间隔时间御景山庄1万7后期楼座分多次陆续推出翠海依居25万33一年唐街映象3万15二年尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178924信义人生91套100一期销售宝达大厦3万667间隔4个月铭泰景园156套100一期销售帝都嘉园1049套100一期销售百通馨苑400套30分多次陆续推出海信南岭风情240套517一期销售绿城理想之城23万100尚未开盘小结根据对在售项目的调查，项目开盘销售模式分两种，一是以百通馨苑为代表的中大型项目，开盘先行推出房源的1030销售，将前期积累的客户进行集中的成交，随后陆续拿出新房源以保持项目的持续销售，延长了项目的旺销期，同时能做到房源的均衡销售，减少尾盘的销售压力；另一种是小型项目，项目规模较小，房源一次性推出，集中销售。建材标准项目名称外墙阳台护栏窗户入户门御景山庄涂料不锈钢塑钢双玻窗美心、富源新盾翠海依居涂料及面砖夹胶玻璃塑钢双玻窗别特防盗门唐街映象涂料多层封闭高层不锈钢塑钢春天、盼盼宝达大厦项目设计在变动中，未定塑钢双玻窗品牌未定帝都嘉园涂料不锈钢塑钢帝阁防盗门海信南岭风情涂料夹胶玻璃铝合金双层中空玻璃多层美心、别墅盼盼百通馨苑面砖、涂料塑钢断桥铝合金中空玻璃飞云防盗门绿城理想之城底部外挂石材铁艺护栏断桥铝合金中空玻璃品牌未定小结随着国内知名开发商落户于李沧，区域内楼盘的品质相应有了较大的提升。以绿城尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178925为例，其在建材的运用上，与市南区、崂山区的部分项目已无明显差别。基于此点，判断李沧区的房地产市场将一改以往以低品质、低价位楼盘为主的局面，而明晰的分为两个层次，即高品质商品房和低品质经济适用房和限价房，而类似以往的低品质楼盘将逐步淡出市场。也由此认为，在未来两年内区域形象将有大幅度的提升。社区配套项目名称基础配套社区商业其他配套御景山庄双气、宽带、有线电视普通对讲无会所（未经营）翠海依居双气、有限电视、宽带、可视对讲、24小时智能安防无会所规划超市、咖啡吧、运动会馆唐街映象双气、宽带、有线电视、可视对讲、24小时安防、电子巡更底商销售中未交付信义人生双气、宽带、有线电视、可视对讲无沿街3层办公楼开发商持有出租宝达大厦双气、宽带、有线电视、普通对讲、智能化未定底层商铺未定位无铭泰景园双气、宽带、有线电视、可视对讲沿街底商，未销售无帝都嘉园双气、宽带、有线电视、可视对讲、商业2万平米，销售中幼儿园海信南岭风情双气、宽带、有线电视、可视对讲、智能化管理、远红外线监控无无百通馨苑双气、宽带、有线电视、可视对讲、车库管理系统，红外线报警系统、周边防护、电子巡更、背景音乐组团入口处，自营，经营业态比较丰富，以生活配套为主幼儿园、会所（招商中）内设置棋牌室、健身房、乒乓球室、儿童乐园、展览厅、室内篮球馆绿城理想之城双气、宽带、有线电视、可视对讲、门禁系统、闭路监控系统、防盗报警系统、电子巡更、背景音乐、消防系统等豪布斯卡模式商业中心，集SHOPPINGMALL、酒吧、酒店等多种业态于一体小结1）目前项目的社区基础配套分两个档次，小规模项目只有基础的经济适用房标准的配套，中大规模的社区配套标准明显提高，更注重社区安全和舒适生活氛围的营造，从而提升楼盘品质。尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789262）随着地产的发展和客户需求的提高，社区商业配套也在逐步的完善，目前李沧正处于一个变更期，由早期“粗放型”的衣食住行基础配套向经营业态丰富有规划成熟型转变。3）绿城理想之城的“豪布斯卡”模式开创了本区域的社区配套新模式，将社区配套提升到区域商业中心的高度。4）从李沧区目前在售项目来看，会所的规划和利用水平较低，后期的招商经营工作进行缓慢，普遍空置。物业管理项目名称物业管理公司物业资质物业管理费用御景山庄裕恒物业3级05元/月翠海依居鸿昌物业3级多层07元高层11元唐街映象省房物业2级06元/宝达大厦裕恒物业3级06元（不含电梯费）铭泰景园吉利物业3级045元帝都嘉园东海岸物业3级多层04元高层08元海信南岭风情海信物业1级多层05元别墅07元百通馨苑双星物业2级多层07元，高层11元绿城理想之城绿城物业1级未定小结1、目前李沧区的小区物业管理的收费主要在0507元（不含电梯费、二次供水等费用），此收费标准与青岛普遍的收费标准持平，业主对此收费标准较认同；2、本板块的物业管理公司和服务水平不高，普遍和业主之间存有矛盾，物业公司的服务质量和服务意识不强是导致矛盾产生的主要原因；部分社区回迁户的物业费用收取要低于购房客户；3、目前开发商和购房客户对物业的重视程度普遍有所提高，物业公司的品牌和服务质量成为购房者关注重点之一。对于销售而言，优质物业品牌将对项目去化形成强有力的支撑。尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178927客群描述项目名称客群来源及比例年龄层分析御景山庄项目周边居民及企业职工50市区青年购置婚房30市区拆迁购买及其他2030岁以下30翠海依居以周边的居民及单位职工为主，占总量的8590年龄层次区分不明显唐街映象周边居民、市区、回迁户2540岁为主宝达大厦教师、公务员，外地个体商户、朝鲜族人，本地二次置业者3040岁为主铭泰景园李沧33其他三区33省内332545帝都嘉园100方以下多为市内四区，100方以上为山东省，其购房理由为购买100方能得到青岛户籍，因此孩子考试较为方便2545海信南岭风情多层多为本地市内四区，别墅多为山东省内3550岁百通馨苑市内四区年轻人置业比例较大绿城理想之城项目暂时未销售不详小结1）早期项目的客户群体主要在李沧周边，随着李沧旧城改造力度的加大，市场供应量大增，项目的品质也明显提高，目标客户的范围由李沧区扩大到市内四区及周边县市。从购买客户来看，李沧区之外的购买人群的比例由10逐步上升到70的高比例。2）青年人外地人置业李沧的产品供应以中小户型为主，加上较低的销售价格，凭低总价成为购买经济型住宅的主要选择，大量的青年人集中购置婚房；同样，面对市南、崂山较高的房价，李沧城阳也成了外地人青岛置业的集中选择地。3）拆迁户青岛市大规模的拆迁改造和城中村改造形成了大量的购房群体，受房价的影响，此购房群体除了安置区域之外更多的被分流到总价相对低的李沧板块，成为尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178928李沧主要的消费群体之一。4）韩国人李沧和城阳是韩国人和鲜族人聚集的区域，早期的天泰城和城阳惜福镇等项目针对此特点，专门针对该群体营销，取得了很好的销售效果，使得聚集群体增大，更为集中的居住在城阳区域。李村商圈的完善，城阳日渐上涨的房价，使得东部308国道附近的项目城阳和鲜族人的购买比例明显上升，成为一股增长中的消费群体。5）二次置业群体因早期周边项目配套不全、车位不足等问题，出现一定的换房置业群体。李沧项目品质的提升和良好的配套，加上李沧日渐优化的交通网络，吸引了部分二次置业购房群体。四、后市分析随着政府缩小城市南北差距战略和“拥湾发展、老工业整体搬迁、5年内完成所有旧村改造”等规划政策的实施，李沧区房地产发展后市整体看好。随着CLD片区“绿城理想之城”等大型项目的启动和重庆中路沿线旧村的改造以及老城区旧城、旧村的改造落实，李沧区已经进入了大规模的开发建设阶段，本区域的房地产开发项目依然以提供居住型住宅为主，房地产开发呈现出以下几个特点1、市场供应量增大，李沧区将由青岛房地产的配角转为主角较07年开工138万，竣工42万的市场供应量来看，08年的开工面积和竣工面积将高达160万和90万平米，市场增量明显增大，作为大青岛的中央居住区，未来5年累计会超过500万平米的供应量。2、项目开发规模变大在中央居住区的规划下，李沧的单个项目开发量已经由过去10万左右的规模扩大到百万平米左右的大盘占主导的市场格局。理想之城、莱茵河畔等大项目的先后开发将李沧区引入大盘时代。3、区域竞争加剧。市场供应量的加大，由供不应求转向供大于求，使得本区域的市场竞争加剧，销售压力增大，各开发商将更注重项目产品营造及后期的营销推广。4、产品品质明显提升。尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178929随着规模的增大，产品由过去的单一性住宅供应向综合性社区转变，社区配套更加完善，产品品质得到显著提升。5、价格稳中有升。产品品质的提升、李沧城市配套的完善以及经济的发展，在一定程度上提供了房地产的价格上涨空间，但是供应量的加大和竞争的加剧则使得涨价更为谨慎，从长远来看，在未来的几年中，价格将保持相对稳定上扬。6、目标客户群体扩大。中央居住区地位的确立和消费者的逐步认同，区域供应的产品也将改变过去单一经济性产品的现状，不同档次的产品陆续出现，会吸引更多的消费群前来购房。7、中小户型仍是市场供应主体。在70/90政策的限制下，中小户型依然是李沧市场的主要供应产品。8、本土和外地的品牌实力型开发商将成为未来开发市场的主角，品牌竞争加剧。9、大盘主要集中的东部CLD板块和重庆中路板块。尺度置业20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178930第二部分、竞争项目调研一、主要竞争项目调研1、说明目前李沧区已经开盘的在售商品房项目从规模、定位、品质等各方面综合分析均不具备成为本案