天津卫津路房地产项目调研报告

天津卫津路项目调研报告1REPORT20047目录环境篇3一、地理位置3二、经济概况4三、天津市投资完成基本情况6四、天津房地产开发状况简述7五、消费市场8六、轨道交通规划10市场篇12一、商圈分析121鞍山道商圈132、南京路、滨江道商圈133、小白楼商圈144、南马路商圈145、大胡同商圈15二、调查个案分析161佳怡国际公寓162赛博数码广场173百脑汇184女人街192REPORT200475麦购205时代奥城21三、天津商业地产市场综述22产品篇23一、本案立项条件231项目简介232周边配套标地图243本案现状254道路交通265人流量统计分析27二、项目SWOT分析与评定28三、价格定位301一层商业物业302二层商业物业333住宅物业34四、定位建议353REPORT20047环境篇环境篇一、地理位置天津市地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。天津市是大陆四大直辖市之一（北京、上海、天津、重庆），中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。介于北纬3834至4015，东经11643至11804之间。属于国际时区的东八区。北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里。总面积119197平方公里。辖15个区、3个县。天津市疆域周长约900公里，其中海岸线长1528公里，陆界长700多公里。天津距北京120公里，历来是拱卫京畿的要地和门户。天津地理区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头，与世界上170多个国家和地区的300多个港口保持着贸易往来。天津滨海国际机场有多条国际国内航线，是华北地区最大货运中4REPORT20047心。天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。天津公路四通八达，交通基础设施建设有了长足发展。目前，天津已形成以港口为中心的海陆空相结合、立体式的综合性的现代化的运输网络。二、经济概况今年以来，天津全市经济发展仍保持了平稳、较快的良好势头，农业生产出现上升势头，工业生产略有回落，固定资产投资和信贷增幅回落明显，城乡居民收入增长加快。经济增速略有回调，但仍在较快增长区间运行。初步核算15月份全市生产总值完成106241亿元，按可比价格计算，比去年同期增长162，同比加快25个百分点。比月份增长回落04个百分点。其中，第二产业和第三产业分别完成增加值60042亿元和44029亿元，分别比去年同期增长188和133。财政收入继续大幅增长。前个月全市财政收入完成2101亿元，按可比口径增长192，同比加快21个百分点。其中地方一般预算收入完成10092亿元，增长202。固定资产投资增速回落。15月份全市城镇固定资产投资完成35194亿元，比去年同期增长392，比前4个月增速回落81个百分点。其中建设与改造投资26571亿元，增长445；房地产开发投资8194亿元，增长273，资金到位态势良好。截止5月末，本年资金拨入4757亿元，增长4555REPORT20047消费需求增幅较高。15月全市社会消费品零售总额完成43579亿元，比去年同期增长176，增幅同比提高91个百分点。其中，5月份全市消费品零售总额增长298。城市居民人均消费性支出月份同比增长318。15月份全市商品房现房销售面积27579万平方米，增长314实现销售收入8073亿元，增长56。就业规模继续扩大，城乡居民收入增长有所加快。截止5月末，全市城镇单位从业人员达到1885万人，比去年同期增加21万人，连续5个月保持了就业扩大趋势。15月份城镇单位从业人员劳动报酬总额完成14541亿元，增长121，人均劳动报酬7767元，增长11，分别比14月份加快03和01个百分点。15月份城市居民人均可支配收入为461264元，增长99，比前4个月加快04个百分点。农民人均现金收入33919元，增长121，比前4个月加快09个百分点。10624189036004242754402938173020040060080010001200全市生产总值第二产业第三产业2004152003156REPORT20047三、天津市投资完成基本情况今年15月份，全市城镇固定资产投资共完成35194亿元，同比增长392。其中建设与改造完成投资26571亿元，增长445；房地产开发完成投资8194亿元，增长273；城镇其他投资完成429亿元，下降76。35194252832657118388819464374294640100200300400全市固定资产投资建设与改造投资房地产开发投资城镇其他投资全市投资基本情况（亿元）2004年2003年按隶属关系分中央单位完成投资5493亿元，比上年同期增长53；地方单位完成投资29701亿元，较上年同期增长3697REPORT20047四、天津房地产开发状况简述至2004年5月底，全市房屋施工面积221864万平方米，增长11，其中住宅120517万平方米，增长78；全市房屋竣工面积24446万平方米，增长83，其中住宅16926万平方米，增长29。商品房现房销售面积27579万平方米，增长314；到5月底，实现商品房现房销售收入8073亿元，增长56。2003年全市房地产业增加值为11987亿元，增长174，增幅比上年提高13个百分点。受海河开发和路桥建设带动，房地产开发投资大幅增长，全年完成21139亿元，增长202。商品房销售创历史最高纪录。全年实现商品房现房销售面积7865万平方米，销售收入2023亿元，分别比上年增长395和434。存量房交易6883万平方米，比上年增长948；成交金额863亿元，增长12倍。其中私房成交面积5046万平方米，增长12倍；成交金额714亿元，增长13倍。公房置换面积1837万平方米，增长49；置换金额149亿元，增长552。0304年房屋竣工及施工面积（万平方米）22186410134775219987788082257261232444605001000150020002500全市房屋施工面积商业施工面积全市房屋竣工面积商业竣工面积2004年2003年8REPORT20047五、消费市场今年上半年，天津居民家庭消费性支出全面增长。天津市城调队对1500户城市居民家庭的抽样调查资料显示今年上半年天津城市居民家庭人均消费性支出为4133元，比上年同期增长142，这其中主要表现在教育花费、住房、装修、食品、保健消费等方面。4133361933003400350036003700380039004000410042002004年2003年人均消费支出（元）人均消费支出元）教育文化娱乐服务支出增长305上半年本市居民家庭人均用于教育文化娱乐服务支出482元，同比增长305，其中，文化娱乐服务支出同比增长422，教育支出同比增长426。居民家庭用于参观游览、团体旅游、成人教育、家教和参加培训班支出同比分别增长了13倍、11倍、689、235和177。家庭人均购房支出增长827上半年本市居民家庭人均用于居住方面的支出510元，同比增长171，其中，住房装潢支出同比9REPORT20047增长383，维修用建筑材料支出同比增长995。另外，居民家庭人均用于购房支出1198元，同比增长827。上半年居民家庭用于交通和通讯方面的支出人均371元，同比增长129。家庭在外用餐支出增长375上半年居民家庭人均用于食品方面支出1642元，同比增长119，其中，居民家庭在外用餐支出同比增长3755。此外，天津老百姓也越来越注重饮食健康，上半年居民家庭人均医疗保健支出370元，同比增长114。其中，保健器具支出同比增长55，滋补保健品支出同比增长442由次可见天津市民对于教育文化相当的重视，除去食、住以外,文化教育占据了相当的比例，这也为本案的定位有着一定的参考作用。人均消费比例（元）48211981642370441教育文化娱乐服务购房支出食品支出医疗保健其他10REPORT20047六、轨道交通规划天津市政府近期批复的天津城市快速轨道交通近期建设规划，天津市的轨道交通线网将有9条线组成，总长度234公里，预计总投资560亿元。根据规划2005年底建成1号线2006年建成9号线2007年底完成2号线和3号线2012年完成5号线和6号线2004年，天津地铁2号线、3号线将力争开工建设，这两条线与1号线构成天津市轨道交通的基本骨架。三条线之间可以换乘，在天津市的核心区构成一个“金三角”。根据规划，1号线在2005年底运营，2号线与3号线在2007年底运营，为2008年奥运会提供畅通的城市交通。这三条线相互之间可以换乘，换乘站分别为西南角站1号线与2号线交点、天津站2号线与3号线交点、营口道站1号线与3号线交点。地铁3号线南起西青区华苑产业园区，北至北辰区小淀，为天津市快速轨道交通线网中西南至东北方向的骨干线，沿线经过西青、南开、河西、和平、河东、河北、北辰七个行政区。线路自西青区的华苑产业园区引出，过外环线进入市区，沿迎水道，穿越水上公园，沿水上北路、平泉道、气象台11REPORT20047路、营口道、赤峰道，经天津站及天津站后广场附近的居住小区，沿金钟路、昆纬路、三马路，下穿天津北站及北宁公园，沿张兴庄大街，穿过北环铁路，沿宜兴埠镇规划道路，过外环线后沿津围公路路中前行，沿丰产河至银河度假区，进入小淀停车场。规划中的2号线将连接起飞机场与天津站，加强了外围与核心区沟通，改善城市西部居住区与核心区的联系。3号线沟通核心区与宜兴埠、小淀组团、文化区与核心区、中心区与西南居住区的联系。2、3号线初期、近期、远期设计运输能力分别为每小时230万人次、345万人次、432万人次，能够满足相应设计年度高峰小时客流量要求，且有较大的运能储备，设计运输能力满足初期、近期、远期客运量需求。其中本案与3号线较临近。地铁三号线是贯穿天津市南北向的一条主骨架线路，线路全长284公里，其中地下线20公里，地面线22公里，高架线62公里。共设22座车站，其中地下站17座，高架站3座，地面站2座。预测地铁三号线项目初期2011年全日客运量5401万人次，早高峰小时单向最大断面客流量210万人次；中期2018年全日客运量7622万人次，早高峰小时单向最大断面客流量290万人次；远期2033年全日客运量9553万人次，早高峰小时单向最大断面客流量401万人次。12REPORT20047市场篇市场篇一、商圈分析由于时间关系，本次我部只对天津的部分主要商圈作了实地的考察，现将考察结果汇总及标地图展示如下13REPORT2004714REPORT200471鞍山道商圈鞍山道商圈鞍山道是离本案最近的一个较为繁华的商圈之一，是天津最为知名的“电子数码一条街”，是电子数码产品消费者聚集的地方，是计算机行业、计算机配套产品行业、各电子信息行业、计算机软、硬件公司及其他行业、商家不可多得的一块宝地。该区域最有代表是赛博数码广场和百脑汇。该商圈位于天津和平区，大部分商铺都只租不卖的，其租金一般在7元/平方米/天以上，新的物业更高，如百脑汇最高达到了12元/平方米/天，竟管如此，该区域的租售情况较好，基本上都达到了100的出租率。2、南京路、滨江道商圈、南京路、滨江道商圈以津汇广场、伊势丹、国际商场、世纪商厦、劝业场为核心的南京路、滨江道商圈。该商圈内的津汇广场不仅有津汇购物广场，还有4万平方米的写字楼，未来还将建有酒店和酒店式公寓。滨江道南侧的麦购广场、伊都锦商厦，以及未来兴建的现代购物广场项目将会极大地丰富该商圈。随着城市地铁的竣工，四通八达的南京路商圈与滨江道商圈将更加紧密的结合在一起。目前该商圈年租金每平方米达1万元，最高地段定位在15万元，最低也在9000元上下。此次麦购商铺出售价平均每平方米22万元，最高达3万元以上。但80的商铺已有了买主。投资者们如此不惜重金买、租商铺，关键是看好商业街的升值潜力。15REPORT200473、小白楼商圈、小白楼商圈“小白楼商圈”原来就是时装商店的聚集地。在20世纪90年代，凯旋门百货和滨江购物中心强化原本的商圈定位，音乐厅和起士林已经成了该商圈内不可或缺的组成部分。滨江万丽酒店和信达广场酒店，以及周边众多甲级写字楼都有助于该商圈品质的提升。由于城市地铁的竣工和地处CBD中心，该商圈将成为对滨江道商圈强有力的竞争者。从总建筑面积上看，其规模仍是最小的，其发展空间巨大，世贸大厦未来的商场部分的启动，将对“小白楼”商圈起到极大的推动作用。该商圈的物业大多也为只租不售的，其租金一般为13元/平方米/天，出租情况较好。4、南马路商圈、南马路商圈“南马路商圈”，从无到有，从小到大，现已初据规模，该区域是相对有特色的，名品折扣店、女人街等都是有较强针对性的，其前身就是滨江世纪广场和滨江金耀广场；明后年，该商圈内将有个大块头的兄弟面市铜锣湾广场。铜锣湾广场内不仅有高档百货店，还有4D影城、恐龙动感世界、5星级皇冠假日酒店。这个大型购物广场的加盟将极大地提升该商圈的竞争优势。其商业总建筑面积将是几个商圈中最大的。目前该区域人气不足，只有名品折扣店一开始营业，女人街、铜锣湾广场都在招商中情况良好，价格控制在10元/平方米/天。16REPORT200475、大胡同商圈、大胡同商圈“大胡同”地区形成北方地区的大型商品批发集散地，并与估衣街、北马路、北大关相应形成环型商业区，主要有大胡同小百货批发市场、天弈商城、天弈新厦、万窿大胡同商业中心等，经营服装、百货、家用电器、文化用品、体育用品、轻纺面料、床上用品等几十大类、数万种商品，远销三北及欧美等国家和地区，成为华北地区最大商品批发集散地。其出租情况也较好，只有天弈新厦新楼部分的一些门面有所空余，价格较高，一般都在10元/平方米/天以上，有的可达到20元/平方米/天，年初售价为238万/M2。17REPORT20047二、调查个案分析1佳怡国际公寓佳怡国际公寓所属商圈卫津路、本案旁2F铺位面积35639平方米60981平方米2F售价12000元/平方米8500元/平方米销售率33经营业态展厅、银行项目简析目前只购买二楼，共三套，两边为35639平方米；中间为60981平方米商铺共三楼,一楼已全部售完,据售楼员介绍当初的价格为人民币18000元左右,三楼分割面积较小,75平方米至213平方米不等,价格在8800元/平方米上下。18REPORT200472赛博数码广场赛博数码广场所属商圈鞍山道商圈铺位面积68平方米租金10001400/月/平方米（不含税费、管理费）售价不售租赁率99经营业态电脑配件项目简析赛博数码广场是目前鞍山道上较据规模的电脑配件零售市场，但体量不大共三层，一楼主要经营品牌电脑，数码产品等，二楼为组装电脑摊位，三楼是各种零部件。其出租情况较好，出租率达到99，只有三楼的一个死角未出租。19REPORT200473百脑汇百脑汇所属商圈鞍山道商圈铺面面积1058216平方米售价不售经营业态电脑配件租赁率100租金人民币370/月/平方米（一楼）人民币280/月/平方米（二楼）人民币210/月/平方米（三楼）人民币180/月/平方米（四楼）办公楼面积80125平方米售价人民币64007300元/平方米出售率80（预售）20REPORT200474女人街女人街所属商圈南马路商圈铺面面积812平方米租金10元/天/平方米售价不售租赁率70经营业态百货商场项目简析女人街的前身是滨江金耀广场，是目前天津市一个体量比较大的商业楼盘，有80000平方米，其销售方式比较特别，无论楼层统一价格10元/天/平方米；且包括物业费，铺面面积控制的也比较适中，减轻不少投资者、经营者的压力，但是否能妥善管理及有没有客流量将成为该案的主要隐患。21REPORT200475麦购麦购所属商圈南京路商圈铺面面积2570M2租金1F33元/天/平方米2F1215元/天/平方米3F912元/天/平方米售价1F只租不售2F231241万元/平方米3F186192万元/平方米4F管理公司自主经营租售率80经营业态百货商场项目简析由于受该工程进度制约，虽还未进入开盘销售，仅从目前的认购阶段看，2至4层80的商铺已有买主。特别是一个CEPA创意，即开辟3000平方米的零关税香港商品特区，81间商铺，在一天内全部被认购。究其原因，价值发现是购买的主要动力，一是投资商们对香港产品进入内地抱有良好的预期；二是看好滨江道繁华区的商业氛围，将来房产随整体环境变迁会有较大的升值空间。该公司还提供了3年8回报率包租协议。22REPORT200475时代奥城时代奥城所属商圈卫津南路、宾水西道铺面面积37370M2租金35元/天/平方米售价A2区1329万元/平方米A3区1729万元/平方米A4区1328万元/平方米B区1629万元/平方米租售率50经营业态购物商圈项目简析时代奥城位于天津市区西南部，所属区域目前已是天津市高档住宅的聚集区；时代奥城是天津奥林匹克中心的配套区，总建筑面积100万平方米，包括45万平米商业区和55万平米住宅两部分。商业内含超五星级酒店、酒店式公寓、世界品牌旗舰店、巨型超市、大型综合全日百货、酒吧街、写字楼等。该案也提供了包租服务，其也为3年8的回报率。23REPORT20047三、天津商业地产市场综述天津近年商业地产项目市场价格涨幅较大，而且市场消化状况颇佳。我部此次从市场上了解到，目前天津商业项目上市量大，且均集中在市中心范围内，商业项目推广多为租售结合。当前市场中一些项目多采用如下手法进行促销。8的投资回报率，包租3年商业项目提供5成10年贷款一次性支付房款享受96折一般项目均提供98折的优惠24REPORT20047产品篇产品篇一、本案立项条件1项目简介项目简介开发商厦门汇成建设投资有限公司项目属性商业及住宅综合项目地理位置天津市和平区卫津路（属于天津市中心区域），该地块位于卫津路东侧（天津大学对面），属于天津中环线内正处于和平区与南开区的交界处东至建津里住宅，南至佳怡小区，西至卫津路，北至银达公寓。项目规模总建筑面积不大于47100平方米其中商业不大于39100平方米，建筑密度不大于58住宅不大于8000平方米，建筑密度不大于35建设时间2007年12月30日前竣工交付延期竣工不得超过2年25REPORT200472周边配套标地图周边配套标地图注极玖购物中心因与海光寺家乐福相临过近，无力维持经营现已停业。本案北侧的汇名公寓由天津著名的房信集团开发，现正处于建设阶段尚未对外发售。26REPORT200473本案现状本案现状南面与佳怡公寓一墙之隔北面为银达居民小区西侧沿卫津路直面天大体育场东侧是需改建的旧式厂房和建津里住宅本案小部分场地已平整，仍有部分多层建筑需拆迁27REPORT200474道路交通道路交通本案处于卫津路上，南至鞍山道北临电台路，串联着南面的海光寺枢纽与八里台立交桥。本案在位置上是南北交通枢纽，有多路公交线路汇集，换乘站点正位于本案西面。现有交通线路643、832、855、658、952、662、8、161等规划的轨道交通3号线是天津快速轨道交通中的西北主干线，西起华苑新技术产业园区，北至北辰区小淀，全长284公里，预计于2007年底建成通车。3号线规划建设的南开大学站点距离本案约15公里路程。将来有望成为该地域的东西向交通客运枢纽站点。28REPORT200475人流量统计分析人流量统计分析本次统计时间为7月3日（双休日）的人流量统计，选取了早、中、晚三个时间段。所选样本地点为本案及北边相近的手机交易商场。说明1本案人流量统计时将过往自行车辆次也统计在内，估计步行客流仅占统计数据的10左右。2手机交易市场客流统计是以进入市场内的有效客源为统计对象，非过往人流。3项目周边商业均为晚6点左右停止营业，故世博手机交易市场夜间数据缺失。分析本项目所处卫津路是车辆南北交通的主干道，过往车流密集，公交换乘乘客聚集，但步行客流较少且多为过路客，能否吸引有效客源驻足将是本案商业部分的关键点。时间段地点930103023033018301930本案334人次/分钟208人次/分钟33人次/分钟世博手机交易市场86人次/分钟8人次/分钟/29REPORT20047二、项目SWOT分析与评定优势（STRENGTH）1天津整体商业地产市场趋热，供需两旺，发展前景良好2本项目地处中环线内，位于天津市中心配套设施齐全3毗邻交通主干道（卫津路、鞍山道），周边出行条件良好，道路交通成熟4可以依托周边诸多高校及天津广播电视台等机构，商业氛围有望得到有效体现；劣势（WEAKNESS）1项目临近地带内多为旧厂房和老式住宅，周边环境不甚理想；2车流量远多于人流量，有效客源流量不足，需要吸引消费客源来此；3非居住密集区域，常住人口不多，对日常商业项目操作有一定难度；机遇（OPPORTUNITY）1、区域内的房产市场投资开发处于上升势态，有多处新建项目，可有效拉动区域市场2、轨道交通3号线正在规划中，邻近本项目有3号线的南开大学站，届时出行将更为便利；30REPORT20047威胁（THREAT）1目前周边直接竞争项目就有两处（汇名、佳怡），将会分散投资客户2项目开发周期较长，市场风险加大；3周边市场已有多种商业业态，可供选择经营的商业类型有限综合评定本案地段优越，周边可依托机构部门较多，同时交通便捷是不可多得的黄金地段。就目前的商业及生活配套发展状况而言，该地区尚处于起步发展阶段，展望2007年建成的3号轨道交通，我部门认为该案上升空间颇大，是一个有较大操作空间的项目。31REPORT20047三、价格定位1一层商业物业一层商业物业定价思路市场比较法（MARKETCOMPARISONAPPROACH）通过周边类似物业的市场租赁价格确定本物业的租赁价格收益还原法（INCOMECAPITALIZATIONAPPROACH）以正常的租赁收益折现为本物业当前的合理市场售价定价原则合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则定价测算过程A可比实例的选取32REPORT20047比较项目坐落地段档次用途结构交易日期交易情况租赁楼层租赁价格（元/M2。月）百脑汇鞍山西道、白堤路2级IT产品专卖框架20047正常1层370麦购滨江道1级化妆品及首饰框架20047正常1层990女人街南门外大街3级服装及小商品框架20047正常1层30033REPORT20047B调整与修正系数房地产状况调整租赁价格调整值修正项目交易情况修正交易日期实物状况区位状况（元/M2。月）百脑汇100/100100/100100/100100/200185麦购100/100100/100100/100100/300330女人街100/100100/100100/100100/150200考虑到百脑汇与本案相邻较近且均为商住结合项目故所占权重为70，麦购与女人街各占15故本案月租金为185703301520015209元/M2月C收益还原计算VA/Y111YNV收益法评估价格A项目年净收益Y房地产报酬率N收益年限项目年总收入（出租率80）209129020064元/M2项目年运营成本计算44553元/M2维修费指为保证建筑物正常使用每年需支付的修缮费用，按项目年总收入的2计为40128元/M2管理费指对出租物业进行必要管理所需的费用，按项目年总收入的2计为40128元/M2房产税按项目年总收益的12计为240768元/M234REPORT20047营业税及附加按项目年总收益的5565计为111656元/M2保险费房产所有人为使物业避免意外损失所投保的费用，按建筑重置价格的02计为24元/M2其中建筑重置单价取1200元/M2租赁中介费按中介成功后首月租金的5计为1045元/M2A项目年净收益年总收入年运营成本156087元/M2Y房地产报酬率根据银行1年期固定资产贷款利率198风险调整系数6028N（收益年限）本项目为商业房产，收益年限以产权证50年计V（评估价格）A/Y111YN1909488元/M2考虑到市场价格的波动，价格定位建议上下浮动5即本案一层商业物业均价区间为2005018140元/M2之间35REPORT200472二层商业物业二层商业物业定价思路市场比较法（MARKETCOMPARISONAPPROACH）通过周边类似物业的市场销售价格确定本物业的销售价格定价原则合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则定价测算过程A可比实例的选取比照案例比较因素本案佳怡公寓时代奥城麦购