山东龙口市府东小区可行性分析报告-土地竞拍报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891山东龙口市府东小区可行性分析报告开发营销部2007年7月16日2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892目录一、龙口市概况3二、宗地情况3三、经济技术指标4四、拍卖出让文本要求要点4五、部分在销项目数据51、龙族峰景62、龙门花园63、松岚花园松青苑（三期）7六、项目优劣势分析7优势分析7劣势分析7七、经济测算分析8八、敏感性分析表9九、结论102008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893一、龙口市概况龙口市（原黄县）地处胶东半岛西北部，总面积893平方公里，海岸曲线长684公里；辖15个镇（区街）、631个村（居），人口62万。龙口市区人口22万。1991年跨入全国综合实力百强县行列，居第60位；1992年跃居第37位，1994年上升到第35位，2003年位居第25位，2004年位居第25位，2005年前移至第21位。2006年全市初步核实地区生产总值401亿元，比上年增长181，一二三产比重为55643302；实现地方财政总收入269亿元，2006年位列全国经济百强县第16位，山东省第二位，人均GDP超过63万元；全社会固定资产投资240亿元，增长20；实际外商直接投资225亿美元，出口创汇64亿美元，分别增长163和399。2006年6月，获得“全省县域经济发展先进单位”称号。全市现有工业企业近4000家，2006年销售收入过亿元的企业达到134家；纳税过千万元的企业达到19家，最高的南山集团达到42亿元。大力实施名牌带动战略，拥有省级以上名牌29个，其中中国名牌产品3个，山东省著名商标24个，中国驰名商标4个。2006年，全市工业企业实现销售收入1020亿元，利润90亿元，分别增长275和20。2006年，全市农民人均纯收入6941元，增长123；城镇居民人均可支配收入14086元，增长14。全市固定电话普及率达31部/百人，手机普及率达到75部/百人。2006年末，全市城乡居民储蓄余额达到1454亿元，比年初增加127亿元，人均23万元。二、宗地情况府东居民生活区位于行政中心东侧，东起府东东二路西侧路沿石，西至府东一路东侧路沿石；南起港城大道北侧路沿石，北至府北一路南侧路沿石，基地用地面积为30288公顷（合45432亩）。其中，港城大道北侧及府东一路东侧临道区域为商业办公用地，其它为居住用地。（一）商业办公用地港城大道中心线以北1505米内及府东一路中心线以东1457米范围内为预留的商业办公用地（共1953亩），不属于本次出让范围。（二）居住用地（其中北一东路两侧为商业用地）用地范围南起港城大道中心线北1505米处，北至府北一路南侧路沿石；东起府2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894东二路中心线西225米，西至府东一路中心线东1457米处，规划总用地面积为1726公顷（合2589亩）。基地被北一东路分为南北两部分。其中南侧地块9765亩，北侧地块15105亩。三、经济技术指标规划总建筑面积为2481万平方米，其中，住宅建筑面积2333万平方米（小高层住宅建筑面积1605万平方米，高层住宅建筑面积728万平方米）；公共建筑面积148万平方米（会所038万平方米，托儿所幼儿园02万平方米，商业06万平方米，菜市场03万平方米）。住宅套数1898户，其中小高层1370户，高层528户容积率144绿地率42建筑密度20停车位1898个，其中地面停车位600个，地下停车位1298个四、拍卖出让文本要求要点1、竞买人范围中华人民共和国境内外的企业、团体和个人（法律另有规定的除外）均可参加竞买，可以独立竞买，也可联合竞买。2、拍卖时间和地点定于2007年7月26日上午10点，地点龙口大酒店3、竞买申请时间2007年7月5日24日到龙口市土地储备中心办理竞买申请，交付履约保证金。交纳竞买保证金的截止时间为2007年7月24日16时。4、保证金本宗地的竞买保证金为人民币1000万元。5、土地成交价款土地成交价款中包含土地出让金、耕地占用税和土地征用报批费用。拍卖土地契税、佣金等其他费用除有约定的外均由竞得人据实交付。佣金按照总成交价款的08由竞得人交纳，于成交15日内一次性付清。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178956、土地成交价款交付拍卖成交15日内竞得人交付总成交款的40，2个月再交付30，余款6个月内一次性付清。交付70成交价款后可申请办理部分土地登记。付清全部成交价款后10日内与出让方签订国有土地使用权出让合同。7、本宗土地的起拍价为9500万元。8、该地块为全市关注的重点项目，竞得人必须严格按照拍卖文件的规定交付成交价款和进行施工建设。9、地块中一处自来水井及设施暂时予以保留，影响施工确需迁移的由出让方负责迁移。10、该用地修建性详细规划、建筑单体立面效果方案和平面、立面、剖面设计已聘请同济大学城市规划设计研究院编制完成，土地竞得者要按照规划及建筑设计方案实施。在不影响整体效果、不改变整体经济技术指标的前提下，进行适当的微调须经过建设主管部门同意后进行方案优化修改，严禁随意变更。11、该小区前期编制费用185万已由市规划建设主管部门垫付，竞得者需在办理建设手续前交纳规划编制费。12、市政府免收城市基础设施配套费中政府部分139元/，企业服务性收费按收费标准优惠50以上。13、小区范围内府东二路西侧12米宽人行道板铺装及污水管工程由竞得者负责投资建设。14、小区范围内府北一路南侧人行道板铺装及绿化带市政府已投资建成，按规划需要调整的经建设主管部门同意后由竞得者投资建设。15、西起府东一路，东至府东二路，长4021米的道路（车行道、人行道）、雨水管线、污水管线、绿化、路灯及给小区配套的其他各种专业管线，均由土地竞得者负责按规划建设，规划及施工图设计需经建设主管部门审查，一切费用由土地竞得者承担。16、按规划路由迁移基地内王屋水库灌溉渠长910米，该项工程的一切建设费用由土地竞得者承担，工程设计须经建设主管部门审查。改建部分占用的土地不需另行征用。17、建设周期自土地竞得之日起，要确保2个月内开工建设，当年开工面积要达到总面积的50以上，2008年开工面积不低于总面积的30（包括配套公建），2009年开工建设剩余工程，确保3年内整个小区交付使用。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896五、部分在销项目数据（2006年12月份资料）1、龙族峰景开发商龙口市龙族建业有限公司规划设计深圳郎东北京中铁工景观设计青岛园林设计公司营销代理烟台蔚蓝海岸房地产营销公司物管公司龙族物管公司项目地址龙口黄城级检察院对面、党校西侧销售电话85382228537222销售价格1、61多层80139平米，毛坯，起价1750元/平米，最高2780元/平，均价2468元/平。2、沿街网点单层销售，起价4280元/平，最高5800元/平，均价5120元/平；二层整售，起价2980元/平，最高4580元/平，均价3610元/平。优惠政策一次性98折，按揭99折。物管费用05元/平。现状一期，主体工程已完工，2006年10月28日开盘，住宅销售率约40，网点销售率约60。卖点概要龙口首家直接饮用村净水入户，大规模居住社区，8大主题园林，毗邻市政府，人车分流（地下停车位），截至目前龙口独家使用高隔热性能断桥式铝塑复合窗。2、龙门花园开发商龙口市中天房地产有限公司代理商深圳瑞狮地产物业管理龙口松岚物业管理公司项目地址黄县实验路西段销售电话8778777销售价格1、61多层毛坯交房，80150平米，起价1980元/平，最高价2738元/平，均价约2500元/平，层差价100元/平。2、11F小高层精装，3050平米，正在接受预订，价格未定，预计4000元/平左右。3、沿街网点单层，高57米，90130平米，东面起价6000元/平，最高8000元/平；北面6000元/平。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317897物管费用06元/平现状一期，主体工程完成近2/3，住宅销售率约40，网点销售率约80。卖点概要紧邻实验小学、市政府、青岛利群商厦（筹建中），规模型大社区，与市中心相邻，配套完善，纯净水入户、地暖、智能化系统。优惠政策现行一次性付款96折，按揭98折。3、松岚花园松青苑（三期）开发商日宝实业山东万豪置业有限公司代理商烟台纵横春秋地产顾问公司物业管理松岚物业管理公司项目地址龙口黄城西环路销售电话895277713356970548销售价格1、多层，89151平米，毛坯，起价2000元/平，最高2688元/平，均价2300元/平。2、沿街网点，已售完，均价约4000元/平优惠政策赠送日宝橱柜40008000元代金券。卖点概要借助松岚花园在龙口区域的知名度，以大社区、完善配套等为卖点。现状现房销售，销售率约80。六、项目优劣势分析优势分析1、市政府行政中心办公大楼已建成使用，公务人员约2000人，项目紧邻市政府行政中心，客户群体有一定保障；2、该项目地块方正，周边道路已建成，方案已由同济大学城市规划设计研究院编制完成，可直接进入施工图设计阶段，缩短了建设周期；3、为鼓励开发商加快小区建设步伐，市政府给予一定的优惠措施，减少了建设成本；4、明确本项目不受国家“70、90”政策条件限制，无须考虑人防建设；5、该项目为龙口市重点开发项目，市政府有意把该项目建成样板小区，以带动新区建设。市政府已经停止老市区的土地审批，从而保证了该项目的购买群体；6、龙口市为全国经济百强县第16位，2006年，全市农民人均纯收入6941元城镇居民人均可支配收入14086元。7、地质条件较好，小高层以下基本无需对地基进行打桩处理；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898劣势分析1、该项目规划为小高层、高层，属龙口市首个小高层高层项目，市场接受得有一个过程；2、项目位于新城区，生活配套设施还不完善；七、经济测算分析序号费用项目计算标准计算数量概算费用备注1经济技术指标建设用地面积172600地上建筑面积248100其中小高层住宅面积160,500高层住宅面积72,800配套公建8800含托幼2000平方米、会所3800平方米、菜市场3000平方米商业配套6000地下建筑面积51920按1298个地下车位估算2土地取得费用9861地价款2104亩4500009500按起拍价计算契税地价款38361契税3,佣金083建安工程费34486小高层1000元/平方米16050016050高层1300元/平方米728009464配套公建800元/8800704商业配套800元/平方米6000480含土建、安装、电梯、消防、公建部分装修等地下建筑1500元/平方米519207788车位按1298个估4前期工程费2170含白蚁防治、物业、工程测试、评估、勘察、设计、场地平整、监理费等小区前期规划编制费1850000185市政府已垫付其他（部分费用优惠50）80元/平方米2481001985按总建筑面积计算5基础及配套设施费6475含供水、供电、排水、智能安装、路灯照明、通讯、绿化景观道路工程费等基础设施建设费200元/2481001513免收139元/其他200元/平方米2481004962按地上建筑面积计算6不可预见费3项5项之和的34313112942008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178997管理费3项5项之和的312948财务费用2项5项之和的50529926677按销售周期3年9销售费用销售收入的3231710税费销售收入的66509611销售收入77220住宅面积233300280065324销售率100托幼面积20001900380按成本价销售商业配套476045002142物业经营用房12401900236按成本价销售菜市场面积300045001350车位个1298600007788销售率10012项目总成本2项。10项69670按总建筑面积计算13预计利润11项12项754914利润率13项/12项1084八、敏感性分析表土地起始价9500万元不变，销售价格每平方米增加50元，利润增加1055万元。编号起始价建筑面积销售价格住宅销售收入万元其他销售收入总销售收入投入成本万元利润万元利润率19500233300250058325112087021868998122017729500233300255059492112087138569110227532939500233300260060658112087255269222333048149500233300265061825112087371969334438563259500233300270062991112087488669446544078369500233300275064158112087605369558649593479500233300280065324112087722069670