2014年成都中航工业·金府项目整体定位策划方案

2014年成都中航工业金府项目整体定位策划方案公司简介公司简介INTRODUCTIONINTRODUCTION中航工业中航工业金府项目整体定位策划方案金府项目整体定位策划方案旗舰启航旗舰启航向中航工业致敬站在全局的角审视项目中航工业在成都的相作品中航工业资产全川版图14的品牌作品中航工业深耕地产业的站位业界的开篇作品确保项目首发成功，实现中航工业资产在地产上的品牌站位构建具有中航工业特特色的成功开发模式战略目标CONT8ENTS报告结构项目开发战略客户定位市场定位品牌定位整体定位项目SWOT核心问题界定产品定位物业发展建议项目规划建筑风格园林规划配套建议营销建议销售收入测算整案逻辑结构开发商属性及需求分析地块及资源分析客群分析市场环境分析从市场维研判项目发展环境从开发企业属性及品牌需求界定项目发展的方向从客群维解读项目发展机会从板块维评价项目开发前景中航工业资产府项目发展定位从市场环境、区域板块、客群以及开发企业品牌四个维去剖析项目开发所需要面对的环境和解决的核心矛盾。项目发展环境研究宏观环境及房地产市场分析第一部分2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】继续积极的财政政策和稳健的货币政策，经济发展趋于平稳，年终GDP增长率或将迎来一次巨大变化。1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度9月1月3月5月7月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月106010109006807906108901190107010309609809509709108908107607607907702008年20909年2010年2011年2012年2013年中国2008年2013年第1季度GDP同比增幅走势图96949290108106104102100981102011年2012年2013年CPIPPI20112013年5月中国CPI、PPI走势400035003000250020001500100050000045000400003500030000250002000015000100005000012月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12月3月4月5月2011年2012年2013年当月城镇固定资产投资亿元同比增长20112013年5月中国城镇固定资产投资及其同比增幅走势2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】利率维持不变，银行资金紧张，信贷方向发生偏移。12月4月1月3月5月7月9月2月4月6月8月2月4月6月8月2月6月8月2月4月6月8月2月10月12月10月12月10月10月12月10月12月4月我国银行存贷款利率调整历程一览25002000大型金融机构中小金融机构我国银行存款准备金率调整历程一览2015004100086存款基准利率贷款基准利率60040080060040020000020010002008年2009年2010年2011年2012年2013年实际利率（）存款基准利率（）CPI（）500000我国2008年2013年5月CPI与存款基准利率情况2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】以年初的“国五条”为主，加大调控力度。时间201312820132202013312013513单位国务院国务院常务会议国务院国土资源部全国性政策文件或措施国务院办公厅关于印发近期土壤环境保护和综合治理工作安排的通知国五条关于继续做好房地产市场调控工作通知关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知执行日期即日即日主要内容被污染地块治理达标前，不得开发住宅1完善稳定房价问责制度2扩大房产税改革试点3增加中小户型住房供应4地级市把农民工纳入保障房建设5严格执行明码标价。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应严格按转让所得的20计征。要求进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为，保护农民的合法权益，维护社会和谐稳定2013529中国室内装饰协会、中国室内环境监测工作委员会和国家室内儿童房装饰装修安全技术规范车内环境及环保产品质量监督检验中心即日对装饰装修工程中的儿童房和儿童家庭以及儿童活动场所的装饰装修工程进行安全规范，包括装饰装修的结构安全、设计安全、有害物质控制和材料阻燃性能进行了严格要求。2013530国务院深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案即日要求加大流通业用地支持力度，但禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】中央坚持调控，一线城市外地方落地效果差地方版国五条细则。城市武汉银川成都昆明石家庄长沙时间33133133133133133120交易个税未涉及未涉及未涉及未涉及未涉及未涉及信贷政策未涉及未涉及未涉及未涉及未涉及未涉及房价控制目标房价同比涨幅低于人均可支配收入实际增幅房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅新建房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅限购政策无新限购措施无新限购措施无新限购措施无新限购措施无新限购措施无新限购措施广州331严格执行国办发201317号文关于可提高二套房首付款出售自有住房个人所比例和贷款利率得税的征收规定房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅规定非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可深圳济南331331未涉及未涉及必要时调整二套房首付比例和贷款利率未涉及房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅房价涨幅低于居民人均实际可支配收入增幅无新限购措施无新限购措施2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】2013年继续实施稳健的货币政策6月货币市场出现流动性紧张局面，但5月末M2余额10421万亿来看，整个金融体系并不缺钱，市场上出现的“钱荒现象”只是结构性短缺，短时间内货币政策不会有放松的趋势2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】上半年领导、单位强调继续从税收、土地方面调控房地产2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】18届三中全会之后，政府有意弱化对房地产的行政干预，转向市场调控；不同地区的政策执行存在差异1）一线城市政策压力大，房价压力下“限预售、限网签”等非常规调控手段仍将频繁运用；2）多数二三四线城市政策料将维持稳定地价走高或倒逼政府出台更多措施抑制地价上涨“支持首置刚需”成为管理层“有限维稳”的主要手段。流动性偏紧格局下，对首套房贷仍强调优惠利率与放贷倾斜首付优惠/放贷倾斜政策关键词房价控制目标不能放松抵制地价上涨房贷额度收紧下，支持首套房贷限预售、限网签限定未来出售价格的“限价地”一线城市政策压力大明年楼市政策预期调控格局不变，房价目标难松。2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】1经济趋势、流动性、通胀因素存在不确定性，对于市场影响中性偏消极；2房价飙升刺激房产投资，从而对实体经济产生挤压，并严重压缩了货币政策放松的空间；3现行土地制度和地方政府对土地财政的过度依赖导致房地产问题恶性循环；4楼市调控调性不变刚需依然是市场主力。预计2014年市场预计出现震荡，市场不可预判性增加，房地产政策环境将偏紧，1、2年的市场预期平稳，3、5年，乃至5年以上，较难预测，在项目销售周期内，将面临整体市场下行与政策趋紧的双重压力，项目整体开发运营存在较大风险。结论小结2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】经济下行，调控延续、金融政策“保、压”差别化；14年房地产整体震荡下行趋势明显；首置、刚需类产品仍为房市发力机会点。项目发展面临的整体市场环境2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】成都固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额增速放缓。20052013年15月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图369132553621399920182920310731723232250020001500100050000045004000350030001500100050003000250020002005年15月2006年15月2007年15月2008年15月2009年15月2010年15月2011年15月2012年15月2013年15月全社会固定资产投资总额（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资占固定资产投资比重168203104168361196178168211500030025020015010040035010000700060005000400030002000900080002005年15月2006年15月2007年15月2008年15月2009年15月2010年15月2011年15月2012年15月2013年15月城乡居民储蓄存款余额（亿元）增幅20052013年15月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】从成交情况来看，以双流、新都为代表的二圈层仍居高，城内五区中成华区最高，金牛区最低，与供应量较少有关2013年10月成都市各城区商品住宅销量及价格对比图（单位万方）10万方均线20万方均线二圈层为成都房地产市场主力区区域锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区双流温江龙泉驿郫县新都区金堂县都江堰邛崃市蒲江县新津县崇州大邑县彭州市青白江新增面积万备案面积万104717753711170566215930771835182523932555811268572185213158323263427备案均价元/2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】10月新增预售约72万方，全年新增开工未预售面积约744万方200万方均线100万方均线20092013年9月成都市主城区商品住宅月度新开工量及新增预售量走势图（单位万方）时间2009年2010年2011年2012年2013年差额（万方）4276711200312087312657374347合计476563万方2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】10月秋交会后推盘量下滑，认购率大幅下降至今年最低水平20112013年10月成都市商品住宅月开盘供销走势图（开盘现场统计，单位套、）开盘认购率50均线2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】高层、中高层仍为主流，高层占比达68，中高层占比182013年10月大成都范围内各建筑类型销量及价格对比图（单位万平方米）建筑形态独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅花园洋房多层小高层中高层高层超高层新增面积（万方）销售备案（万方）1710413061030864251169390714978807备案存量（万方）2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】刚需户型（50110）占比77居首2013年10月大成都范围内各面积段销量及价格对比图（单位万平方米）面积段50以下5070709090110110130130150150170170200200250250300300400400500500以上新增面积万销售面积万13731428788515620221710471419272283180116093存量面积万2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】住宅10月天邑宏御花园冲上首位，中信城集中备案排名项目名称备案面积1天邑宏御花园56239372中信城29357593霏红榭庭院25108514嘉和首座25106895御岭春天19169256中铁西城19057517保利春天花语18847518保利玫瑰花语186319玛塞城180547110棠湖泊林城176884911蓝山溪谷（洛森堡）167688912合能珍宝琥珀165207513中德英伦城邦164865914驷马康城163458615千禧河畔国际社区162785116龙湖弗莱明戈157882617绿地中心151746118正成东区1号149515719南城都汇146321220国色天乡1446018排名项目名称备案套数1天邑宏御花园5102中信城3363霏红榭庭院2794嘉和首座2735玛塞城2506保利春天花语2377中铁西城2208保利玫瑰花语2119合能珍宝琥珀20710御岭春天20611驷马康城20112蓝山溪谷（洛森堡）19913正成东区1号19714千禧河畔国际社区19215中德英伦城邦18116绿地中心17417蒂梵尼TOWN17218蓝光COCO金沙17219龙湖弗莱明戈16320保利城157排名项目名称备案总金额万元1天邑宏御花园25463322中信城16934543中铁西城14748174霏红榭庭院13977955万科五龙山公园12583426玛塞城12254337嘉和首座11547838保利春天花语1113629凯德风尚110600110南城都汇109550711蓝山溪谷（洛森堡）105884612四海逸家105639613绿地锦天府103621114保利玫瑰花语103401215长城半岛城邦100753816金阳伦敦西区99195717信和御龙山（万景峰）97838118棠湖泊林城96635719中海城南官邸（中海城南华府）96196220正成东区1号9327842014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】住宅保利超越蓝光继续位居第一排名开发商备案面积1保利95580722蓝光6926323龙湖4121894绿地37657635置信37060366中铁二局35303057中信33908778万科29451979和记黄埔242812310合能228639911中德世纪置业222504712国嘉地产205888213中铁置业有限公司193133214中铁八局192653415棠湖176884916中国铁建167250517世豪地产162559318世茂房地产153814119荣盛发展153513620正成1514864排名开发商备案套数1保利10502蓝光9263中铁二局4124中信3795置信3626绿地3557龙湖3428合能2849国嘉地产25910万科25711和记黄埔24012中德世纪置业23713荣盛发展23314中铁置业有限公司22415中铁八局21916正成19917世豪地产16318中国铁建15719世茂房地产15520佳兆业1442014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】排名开发商备案面积1保利919729312蓝光848394563龙湖503139964置信456807225中铁二局407916766绿地370355767合能333649988中铁八局房地产开发有限公司303261929中国铁建2907631910万科2739195111人居2729971512佳兆业2729359613和记黄埔2599593714中德世纪置业2450625215华润240290616世茂房地产1746100217世豪地产1676954818中信1665160419合景泰富1607546120国嘉地产15622435排名开发商备案套数1蓝光112852保利100193龙湖43154置信42745中铁二局41956合能40037绿地36028中铁八局房地产开发有限公司34789中国铁建303210人居269511佳兆业266812中德世纪置业259513华润246814万科244815和记黄埔234516国嘉地产192117世豪地产173318世茂房地产169819中信167120首创1609综合110月保利蓝光双龙争霸2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】近期成都楼市小结小结一房地产限购政策短时间内不会取消三中全会以来，汇总业界各种声音之后，基本可得出一个大的趋势限购政策在短期内不回取消；小结二中央要求加快推进住房保障和供应体系建设构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，增加住房用地供应总量，积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制小结三10月市场趋于平稳，年末将加大营销力度秋交会平淡收场，传统房交会应求新求变；本月经历秋交会，认购量较9月有所回升，但认购率以42降至今年最低水平，预计未来会稳中有升；年末将至，各大企业为完成全年任务，预计年底各楼盘会加大优惠力度，频繁开展营销活动，建议各大企业抓住本年度年终的最后一次营销机会。小结四预计年底还会有一个小窗口期，但不会有太大的放量预计1112月份将会出现一个小窗口期，但放量不会有太大，全年预计大成都成交量将突破3000万方。2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】13年度成都新开工量创新高，认购率年底同比出现下滑14年度成都房地产市场竞争加剧。成都房地产市场格局2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】成都25环重点开发项目盘点区域项目数量区域价格成华区79474元/锦江区110959元/金牛区28779元/武侯区310215元/青羊区39631元/2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】区域项目名称地址占地面积容积率建筑面积建筑类别装修标准总户数已销售套数车位数商业体量商业户数商业业态住宅户型面积区间住宅销售均价商业户型区间商业销售均价金牛区天悦城洞子口蓉北商贸大道和平路2号（沙河公园北150米）376663622285503高层，超高层毛坯16523831364108302788社区底商5012082834634140885润扬金沙30黄忠横街5号75672833344小高层毛坯1531172591434919社区底商95220107934613686193金沙御苑黄苑街117号（金沙遗址公园旁）136812854680小高层毛坯41123738611525927社区底商40115114731854756070武侯区交大归谷国际住区武阳大道三段与佳灵路交汇处2655828117724小高层精装修51532580610024014709高新区神仙树缤纷新乐路中街21895317572小高层毛坯31225858126436280社区底商2975120511020045745中建桐梓林壹号2期盛和二路168号（桐梓林南站公园旁）49866341858732高层毛坯1372178244911014113347成华区香榭兰庭东25环与东大街延线岷江路交汇处269334152982高层毛坯168136109045859593优品道优品尚东3期建材路66号250723968873444高层毛坯99474890067758452社区底商7712990413530048711交大归谷建设派二仙桥北路3号35732429216557高层，超高层毛坯88628313771824019社区底商59848915595110237331572龙城二期领都云龙南路66号1981629565346小高层，高层毛坯35020261997530社区底商3089782920200031597马克公馆2期青龙场致力西路2249847336444007高层毛坯68830862008930社区底商58105836479431329912014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】以25环为界，城内冷，城外热。城南、西区域依然较热，城西片区供应量较冷，备案成交热点图2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】价格以25环为界，从市区内向外围逐步递减，城南、城西价格较高，价格延展性较强，城北价格较低，价值空间大。备案价格分布图2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】金牛区8779元/成华区9474元/武侯区锦江区10215元/10959元/青羊区9631元/城东随着大规模的开发以及建设路、万象城、龙湖、伊藤等商圈的逐渐成熟，25环的开发热度与其他方向比较，最为热烈，但由于城东地区的价格长期被市场低估，因此区域内25环项目的价格，大多低于城东片区的均价城南随着CBD的一路南移，大多数客群将视线主要集中在南延线片区，开发热度也主要集中在南延线，因此25环的开发反而不温不火，价格也低于城南地区的平均水平。城西区域资源较好，上风上水之地，适合人居生活；区域居家生活情节重，并且2环至3环之间发展平衡，因此25环项目价格高于城西平均水平。且出现了众多的改善性产品。城北城北的价值一直以来受到市场的低估，随着北改的开始，特别是2环众多商贸的外迁，城北2,5环的开发热度仅此与城东片区，但市场价格依旧低估，开发热度城东城北城西城南开发热度城东城北城西城南价格趋势城西城南城东城北价格趋势城西城南城东城北2525环项目现状环项目现状城东最热，城北价格最低，成都市城东最热，城北价格最低，成都市2525环房产开发潜力还待进一步开发环房产开发潜力还待进一步开发2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】代表项目解析天悦城项目名称天悦城地理位置金牛区洞子口蓉北商贸大道和平路2号（沙河公园北150米）占地面积37666建筑面积2285503容积率362建筑类别高层，超高层装修标准毛坯车位数1364总户数1652户已销售户数383户住宅户型区间50120住宅销售均价8283元/平米商业体量1083027商业户数88户商业户型区间46341商业销售均价40885元/平米天悦城预计将于12月14日开盘，推出8号楼200余套房源，价格与优惠待定，现在排号可以享受加2000优惠1交房时间交房时间预计预计20162016年年66月底月底项目现状2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】记录时间均价价格描述20131204天悦城预计将于12月14日开盘，推出8号楼200余套房源，价格与优惠待定，现在排号可以享受加2000优惠1。201311048300天悦城11月2日开盘推出383套房源当天基本售罄，均价8300元/平米，目前仅剩4套68平米房源，位于32、33楼，一口价55万。2批次8号楼推新时间待定。20131030天悦城将于11月2日盛大开盘，推出2号楼、7号楼，68106平米房源，该批次将于2016年交房。20130930天悦城售楼部已经盛大开放，目前会员卡接受办理中，办卡可享受1的优惠。预计10月底开盘。20130905天悦城售楼部已经盛大开放，目前会员卡接受办理中，办卡可享受1的优惠。预计10月底开盘。20130806天悦城将于2天悦城将于2013年8月14日售楼部盛大开放，目前会员卡接受办理。项目配套中小学锦西外国语小学新桥小区、成都金建小学、成都泉水小学、成都市五块石小学、站北小学、成都市双水小学、成都市实验中学附属外国语小学。成都第四十四中、金牛实验中学北区、电子科大九里堤校区、成都大学金牛校区、西南交大成都艺术职业学院市内教学点、西部信息工程电脑学校、正光学校。综合商场项目自身10余万商业暨品牌超市/欢乐谷商业广场/五块石北城天街30万方商业街区幼稚园省直机关幼儿园、沙河源幼儿园、成都新世纪双语幼稚园银行农商银行、农业银行、工商银行、建设银行、华夏银行等医院金建医院、金牛区妇幼保健院、五块石医院、416医院、成都军区总医院等其他沙河公园、凤凰山公园、欢乐谷主题公园、摄影公园、运动公园五大公园环绕2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】户型解析888833房房22厅厅11卫卫10610633室室22厅厅22卫卫686822室室22厅厅11卫卫热销户型热销户型8800880033室室22厅厅11卫卫11、68688888为该项目当前主力户型段，为该项目当前主力户型段，6868为热销户型为热销户型22、户型均有面积赠送，户型可变幅度大，特别是半赠送区域均位于卧室之中、户型均有面积赠送，户型可变幅度大，特别是半赠送区域均位于卧室之中33、68688888户型均以功能型为主，户型均以功能型为主，106106主要解决功能型的同时兼具居家舒适性。主要解决功能型的同时兼具居家舒适性。2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】代表项目解析招商雍华府项目名称招商雍华府地理位置成华城北25环昭觉寺南路（昭觉寺横路与南路交汇处）占地面积122667建筑面积49万容积率30建筑类别塔楼、小高层装修标准毛坯车位数3330总户数3700户已销售户数256户住宅户型区间77120住宅销售均价8900元/平米招商雍华府最低价8300元/平，目前在售楼栋为6、8、17、19、20、21号楼，主推户型77平套二、91119平套三和139平套四，19号楼目前只剩部分房源，20号楼在售户型为100119平。五期推出房源200套交房时间交房时间预计预计20152015年年33月底月底项目现状2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】记录时间均价最低价价格描述201312098300元/201312028900元/主推户型77平套二、91119平套三和139平套四201311088200元/最低价8200元/201310108900元/8200元/最低价8200元/201309138900元/主推户型77平套二、91119平套三和139平套四201308309300元/21号楼均价9300元/平，8号楼均价8700元/平201308089300元/主推户型82、97、139平201307089300元/此价格为21号楼均价，8号楼均价为8450元/平201306218450元/主推户型95106平方米201306068450元/7500元/主推户型95106平方米201305158450元/最低价为惠后实得价7500元/平起项目配套幼儿园金起点智能幼儿园、国营成都电机厂幼儿园、六九幼儿园中小学双水碾小学、青龙场小学、成都市第44中学大学电子科技大学、成都理工大学综合商场红蓉鞋业百货、成都锦电商场、天天百货、东风商场超市八里分店、第五大道商业广场、华联商场、好又多、沃尔玛购物广场、来雅百货、国美电器医院成都军区总医院、老年干部疗养院、地质医院邮局八里庄邮政所、府青路邮政所、李家沱邮政储蓄银行工商银行八里小区分理处、中国银行府青路支行、农业银行成都市成华支行其他毗邻昭觉寺汽车站、青龙场客运中心、动物园、沙河公园、海滨公园（市政府规划中）地铁1、3、5、7号线路（3、5、7号线为市政规划中）1号线在红花堰站，3号线在动物园站，5号线公交1、32、49、53、63、64、59、402、83、198、532、534、526、99、70、9、39、403路线路2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】22室室22厅厅11卫卫11厨厨77007700热销户型热销户型11、该项目户型面积区间、该项目户型面积区间777712012077778989为该项目主力户型段为该项目主力户型段而而7777为热销户型为热销户型22、户型均有面积赠送，户型可变幅度大、户型均有面积赠送，户型可变幅度大33、77778989为套二面积区间段为套二面积区间段其中其中77777979户型均以功能型套二为主户型均以功能型套二为主82828989为舒适套二为舒适套二44、9191113113为套三面积区间段为套三面积区间段其中其中91919898为功能型套三为功能型套三108108120120为舒适型套三为舒适型套三2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】代表项目解析和泓东28项目名称和泓东28地理位置成华区二仙桥东路46号占地面积22686建筑面积113431容积率50建筑类别板塔结合、高层装修标准毛坯车位数1021总户数2028户已销售户数/住宅户型区间5772SOHO3554住宅销售均价8300元/平米招商雍华府最低价8300元/平，目前在售楼栋为6、8、17、19、20、21号楼，主推户型77平套二、91119平套三和139平套四，19号楼目前只剩部分房源，20号楼在售户型为100119平。五期推出房源200套交房时间交房时间预计预计20152015年下半年年下半年项目现状2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】项目配套学校成都石室中学、成都外国语学校、成都理工大学、电子科技大学、华林小学、成都理工大学附属小学、成华实验小学、成都理工大学附属中学、成都49中综合商场伊藤洋华堂、龙湖三千集、SM广场、世纪联华、沃尔玛、国美、万象城等幼稚园金苗双语幼儿园、成都理工大学附属幼儿园、贝格国际幼稚园、省建机司幼儿园银行工商银行、建设银行、农业银行、农商银行、中国银行、招商银行、兴业银行、成都银行、邮政储蓄、浙江民泰银行、邮局八里庄邮政所、中国邮政成华区精品投递部、桃溪路邮政支局医院成都第六人民医院、华川医院、成都誉美医院、四川电力医院、东区医院、理工大学医院、成都市成华区第五医院交通7路,8路,14路,20路,36路,60路,86路,108路,112路,113路,146路,180路,537路多路公交车。地铁7、8号线换乘站（成都理工）距本项目300米，目前在建中的地铁7号线预计2016年完工；规划中的地铁8号线经过项目东侧。记录时间均价价格描述201312118300元/平方米全款优惠4，按揭优惠3201312038300元/平方米全款优惠4，按揭优惠3201311288500元/平方米2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】22室室11厅厅11卫卫5700570022室室22厅厅11卫卫6500650033室室22厅厅11卫卫72007200热销户型热销户型11、57577272为该项目主力户型段，为该项目主力户型段，7272为热销户型为热销户型22、所有户型均有较大面积赠送，户型可变幅度大、所有户型均有较大面积赠送，户型可变幅度大33、所有户型均以功能型户型为主，定位刚需，特别是、所有户型均以功能型户型为主，定位刚需，特别是7272凭借其大面积的赠送，超强的功能性成为热凭借其大面积的赠送，超强的功能性成为热销。销。2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】小结小结11、成都25环区域城东、城北片区为开发热度区域，且价格均低于所在区域的整体均价，无论从未来可开发面积和价格上都拥有较大的潜力。而城西片区资源最为平衡，因此开发量较少，价格均高于所在区域均价水平城南由于发展重点在南延线片区，热度不高，价格略低于所在区域均价水平，但由于区域的价格基数较高，所以其价格均高于城东城北。开发热度城东城北城西城南开发热度城东城北城西城南价格趋势城西城南城东城北价格趋势城西城南城东城北2、25环区域城东、北、南均以刚需定位为主，主力户型均集中在5080区间段，且户型主要以功能型为主而城西片区一直以来都是成都居家生活居住的集中区域，且1环至3环乃至3环以外，发展平衡，资源分布平均，因此项目大多定位于居家生活型居住，定位改善，户型也以居家生活居住和舒适型为主，主力户型集中在80以上。3、25环项目大部分拥有较大面积赠送，且重点集中在增加卧室，满足功能需求为主。4、25环项目除城西外，大部分无特殊自然景观，对外均强调配套优势，交通、生活配套、教育配套等成为重点和发力点。2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】25环市场认可度较高，是目前成都核心城区开发热点；基于供地规模和环境特征，板块以首置、钢需性项目为主；北25环板块价值洼地特征明显对项目发展方向产生较大制约。项目板块特质PAGE442014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】客群分析第二部分2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】截至2012年，成都市常住人口为14178万人，占全省的185。在全国特大城市包括4个直辖市中居第4位，居重庆市2919万人、上海市2347万人、北京市2019万人之后，在副省级城市中排名第1位。并且依旧以年均24的增长率平稳增加。成都人口数量排名全国各大城市第四位，副省级城市第一位。2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】成都人口规模的扩大主要来源于外来人口迁入导致的迁移性人口增长。常住人口中，居住半年以上的流动人口26206万人，占常住人口比重达1866。据户籍人口统计数据分析，2010年来，成都市净增长人口13572万人，迁移增长达12059万人、增长比重占8885。人口增长主要以迁移增长为主，且迁移性人口增长占人口增长比例逐年增加。从省外来看西北以及西南地区为成都移民来源主要方向从省外来看西北以及西南地区为成都移民来源主要方向从省内来看，省内所有城市均为成都移民来源主要方向从省内来看，省内所有城市均为成都移民来源主要方向2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】养老经商务工学习婚配跟随父母定居临时其他置业目的从外来移民人口来看，务工比例占比最高约占从外来移民人口来看，务工比例占比最高约占4949，这部分人大都动机单纯，这部分人大都动机单纯，”扎根本地扎根本地”成为了他们的首要成为了他们的首要的置业目的，因此多为首次置业。的置业目的，因此多为首次置业。加之成都市以年均加之成都市以年均2424的人口增长率持续平稳增加，外来移民已占到增长人口的的人口增长率持续平稳增加，外来移民已占到增长人口的88858885。住宅需求量急剧上升，成都将在很长一段时间内，房地产发展面临非常好的机遇。2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】508080130130以上50以下556029501040450成都市增长人口中，成都市增长人口中，88858885均为外地移民均为外地移民置业动机扎根本土安居乐业消费水平消费力有限，多为按揭购房承受房价总价5060万（256）6070万（233）面积区间5080（5560）职业属性公司职员、公务员、单位职工刚需房依旧将在未来非常长的一段时间内，成为房市的发力点控总价、控面积至关重要2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】客群特征以茶店子路为界，东西客群结构差异，城市资源倾斜明显蜀汉一品天下板块（茶店子路以西）客群来源城西客群（青羊区、金牛区），成都全域客群职业特征企业领导、国有企业员工、政府公务员、公司高级白领生活配套配套非常完善代表项目金沙御苑、金地嘉年华城金府九里堤板块（茶店子路以东）客群来源原住民、周边专业市场，城北客群（金牛区），成都全域客群。职业特征小生意人、外来务工人群、公司普通职员生活配套配套零散，低端代表项目蓝光花满庭、天悦城金沙板块客群来源城西人群（青羊区）、成都全域客群代表项目金沙览胜、蓝光COCO金沙职业特征政府公务员、企业领导、国有企业员工，公司高级白领西三环金府路一品天下大街二号地铁线金府金府九里堤板块九里堤板块蜀汉蜀汉一品天下板块一品天下板块茶店子路金沙板块金沙板块2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】金府九里堤板块蜀汉一品天下板块客群多元客群，成熟度不高市场容量较大客群较为单纯，成熟度、市场容量较小客群结构的差异，真实的反应了客群对于区域居住属性已有非常成熟的市场印象，其周边存在的配套差异化客观存在。从成都居住区域范围上来看，传统的品质居住区域已然成为共识，金府九里堤板块与蜀汉一品天下板块虽只有一路之隔，但两个板块在客群心目中却拥有截然不同的两种居住印象。三环二环人南路金沙蜀汉板块双楠神仙树板块领事馆板块天府板块望江公园、九眼桥板块诚心板块2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】所谓“东穷、北乱、西贵、南富”，目前成都市客群心目中已然形成了传统的高端居住区域印象，而金府九里堤板块虽地处西城片区，与蜀汉一品天下、金沙板块一路之隔，但相较之下，两个板块属性不一致，城市资源不平衡。项目所处的金府九里堤板块在客群心目中不属于成都市传统意义的居家生活居住板块，刚需客群成为该地段范围内重要的发力点和机会点，具备发展刚需物业的区域认识基础。局势2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】产业导入型客群是成都的主力客群，首次置业特征明显；钢需首置是板块也是主要客群；总价控制型产品是因应客群需求的是佳选择方向。项目发展的客群环境PAGE2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】地块及资源分析第三部分PAGE2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】项目属性分析地块区位地块位于成都25环经济圈内，区位优势明显。地块位于华侨城欢乐谷、九里提、一品天下三大核心商圈中心，25环金府段，紧邻金府五金机电市场。区域发展相对成熟，基础配套设施完善，交通条件成熟，区位认可度高。本案华侨城欢乐谷商圈PAGE2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】项目属性分析交通条件本项目周边道路设施较完善，交通条件好。但项目旁道路条件较弱，目前处在在建阶段，对项目后续客群的引导存在一定的障碍。地铁2号线一品天下站三环路子云路一品天下大街金府路地铁2号线一品天下站PAGE2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】项目属性分析资源条件项目所处大区域环境发育成熟，配套设施完善。项目处在华侨城、九里提、一品天下三大商圈核心位置，但项目所处区域房地产开发态势较弱，市场认知度低。桂花公园狮子山公欢乐谷金牛公园市政公园青年活动中心西南交大本案PAGE2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】项目属性分析地块四至项目所处片区目前发展相对滞后，城市环境发育不够成熟，小范围内社区配套不完善；项目周边目前无在售项目，本项目具有竞争优势，但大量安置房项目将在一定程度上影响客群对本区域的认可度。桂花公园狮子山公项目旁在建道路安置房项目锦西人家地块现状城市绿舟花园地块周边商铺PAGE2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】项目属性分析地块现状地块无明显高差，在“三通一平”地块整理的基础上整理成本较低；地块内有厂房尚待拆迁，将产生一定拆迁成本；地块规整度低，利用率较低；单位米地块目前尚待整理，地块内的厂房拆迁将直接影响到项目的开发进度和销售周期。PAGE2014房地产营销策划大全【唯一客服】1053527879【免费更新】房商网/FDCSKYNET，【唯一官网，谨防假冒】项目属性分析地块现状地块所处大区域发育成熟，市场认可度高；地块周边发育度低，配套设施相对滞后；周边无在售项目；地块规模较小，综合产品力竞争力不足，加上预期因素的不定因素较多，短平快是减小机会成本的较佳选择。项目所处成都市25环，具备较好的区位优势；项目周边庞大产业客群将是本项目庞大客群支撑；项目周边目前无在售项目，同区位内本项目竞争压力较小；利好周边居住环境待成熟，周边道路交通待完善；项目商业规模与区域适配匹配低；周边配套及城市风貌相对较差市场对区域的认知度低；安置房对区域居住品质影响地块规模较