某地经济开发区土地储备项目可行性研究报告(doc)

市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目可行性研究报告目录第一章总论111项目名称及建设单位112编制依据及范围113土地收储、基础设施建设规模214项目总投资及资金筹措315结论4第二章项目的背景及建设的必要性521项目的背景522项目建设的必要性7第三章土地开发现状及土地需求分析1031市汽车产业开发区土地使用现状1032市汽车产业开发区土地需求分析1433项目拟收储土地现状14第四章土地收购储备及出让计划1641土地储备运作模式1642土地收购储备规模的确定1843土地出让计划18第五章建设方案2051设计原则及设计标准2052城市道路工程2353市政公用工程31第六章环境影响分析3561全区环保规划与目标3562建设期的环境保护影响与措施36第七章项目实施进度3971建设工期3972项目实施进度安排3973项目实施进度表（横线图）39第八章项目管理与工程招标4181项目管理4182招标工作依据4183招标工作原则4284招标工作的组织管理4385招标范围4386招标方式及组织形式43第九章投资估算与资金筹措4591编制依据4592土地出让成本费用分析4593土地出让价格的确定4794投资估算说明4795编制基数4796项目总投资的估算4897融资方案48第十章经济效益分析49101编制依据及说明49102收入预测及效益分析49第十一章风险分析51111项目主要存在的风险51112防范和降低风险措施51第十二章结论与建议53121研究结论53122建议53附件55第一章总论11项目名称及建设单位111项目名称市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目112项目建设单位汽车产业开发区管委会113可行性研究报告编制单位市工程咨询服务中心114承办单位概况汽车产业开发区是市与一汽集团合作共建的省级开发区，于2005年9月29日正式成立。开发区承担建立一汽综合服务体系，加快发展全市汽车产业和加快建设西部新城区的任务，是建设国际汽车城的主要载体。而汽车产业开发区管委会正是汽车产业开发区的管理部门，担负汽车产业开发区的发展、建设任务。12编制依据及范围121编制依据1、中华人民共和国土地管理法；2、市国民经济和社会发展“十一五”计划和2010年远景目标纲要3、市城市总体规划4、市汽车产业开发区总体规划5、吉政发200027号省政府关于建立政府土地收购储备制度和实行土地使用权招标拍卖的意见；6、国家相关政策、法规、文件7、项目建设单位提供的有关资料、数据8、市汽车产业开发区管委会与市工程咨询服务中心签订的咨询合同书122编制范围1、项目建设的必要性；2、土地需求分析；3、土地收购、储备及出让计划；4、投资估算及效益分析；5、风险分析。13土地收储、基础设施建设规模131土地收储规模本项目为汽车产业开发区2006年第八、九批次土地储备，共收储土地5宗，收储面积776389M2。其中第八批次土地3宗，面积313161M2。第九批次土地2宗，面积463228M2。132基础设施建设规模本项目共建设城市道路工程4502M，其中主干路776M，次干路1009M，支路2717M；给水工程4502M，其中DN600管径管线1785M，DN300管径管线2717M；排水（雨水）工程6753M，其中DN1000管径管线1164M，DN600管径管线15135M，DN300管径管线40755M；排水（污水）工程4502M，其中DN1500管径管线776M，DN1000管径管线1009M，DN500管径管线2717M；10KV电力线路1785；DN800供热管线1785M，DN300燃气管线1785M，通信线路1785M。14项目总投资及资金筹措141项目总投资项目总投资1478853万元，其中工程费用318711万元；（建筑工程费213184万元，安装工程费105527万元）土地费用1009306万元；其它费用17959万元；预备费107678万元。建设期利息2520万元142资金筹措本项目总投资1478853万元，其中拟申请银行贷款800000万元，其余678853万元，由汽车产业开发区管委会自筹解决。15结论市汽车产业开发区管委会根据开发区的总体经济发展需要提出市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目，项目的建设符合国家产业政策，建设条件具备，土地收储规模合理，具有较强还贷能力。项目的建设将极大的促进市汽车产业开发区甚至带动整个市的经济发展，加快市优势产业的形成，具有较好的经济效益和社会效益。第二章项目的背景及建设的必要性21项目的背景211市汽车产业开发区基本情况市汽车产业开发区位于市南部，东起普阳街、长沈铁路，南至公主岭范家屯镇，西到西新开河，北接规划长沈高速客运铁路，幅员面积11859平方公里，其中建成区面积23KM2。开发区管辖一个街道办事处（8个社区），11个行政村。总人口226万人，其中非农人口19万人。区域内属地纳税企业1191户，其中制造业194户，建筑业29户，批零贸易业704户，交通运输仓储业83户，住宿餐饮业25户，金融业11户，服务业108户，房地产业12户，其它25户。2005年，区域内属地纳税企业GDP总量615亿元，工业总产量1815亿元，农业总产值45亿元，全口径财政收入51亿元，可支配财力4900万元。开发区以建成区为基础，向西伸展，城市道路、水、电、热、燃气、通讯、污水处理等能够满足近期项目建设需要。正在规划建设的市热电三厂、污水处理厂、供水厂等，为中长期项目的建设提供了基础设施保障。开发区交通条件优越，京哈铁路、长沈公路、绕城高速公路穿境而过，铁路货运、公路枢纽分布其间。开发区空间广阔，11859KM2范围内，可以开发利用的土地有80多KM2，开发建设有较为充足的土地资源保障，具备持续发展的基础条件。212市汽车产业开发区发展目标整体发展目标是两年全面打基础，五年总量翻两翻，十年具备国际竞争力。把开发区建成产业高度聚集、空间布局合理、分工体系完善、资源优化配置的新兴工业区；交通便捷、设备完善、商业发达、生活便利、适宜居住的繁荣都市区；生态环境优美、景观特色鲜明、人与自然和谐、城乡一体化发展的现代化新城区。1、经济发展目标。到2010年，GDP达到300亿元，前两年年均增长速度在38以上。全口径财政收入达到15亿元，年均增长25；五年累计完成固定资产投资900亿元，年均增长35。2、社会发展目标。到2010年，开发区总人口达到30万人以上；普通高中阶段教育，劳动者平均教育年限12年以上；农村医疗卫生条件改善；城乡文化体育设施增加；社区基本服务设施健全；城镇职工养老、医疗和失业保险完善，城镇登记失业率控制在35以内；社会风气、社会治安、社会秩序良好；城乡居民收入较快增长，生活水平显著提高。3、对外开放目标。到2010年，招商引资到位金额50亿元，“十一五”累计完成200亿元，年均增长20，每年引进3个以上投资额10亿元的项目。汽车整车出口6万辆；汽车及零部件出口总额达到35亿元。4、空间开发目标。平均每年增加建成区面积2KM2以上，到2010年，完成起步区17KM2的开发建设，初步形成辖区内空间布局的总体框架。5、土地利用目标。坚持用地向工业集中，进一步加大工业用地集约开发力度，每公顷投资强度达到2700万元。到2010年，工业用地规划面积增加10KM2。到2010年工业用地规划面积在增加10KM2。6、生态建设和节能节水目标。到2010年，起步区建设公共绿地面积3KM2，绿地率达到30以上。工业生产消耗进一步降低，万元工业增加值综合能耗达到06T标准左右；工业用水利用率进一步提高，工业用水重复使用率达到75以上；工业废水排放得到有效控制，工业废水处理率达到95以上。22项目建设的必要性1、项目的建设是市汽车产业开发区经济发展的需要市汽车产业开发区是市委市政府与一汽集团合作共建的省级开发区，2005年9月29日正式成立。开发区承担建立一汽综合服务体系，加快发展全市汽车产业加快建设西部新城区的任务，是建设市国际汽车城的主要载体。市汽车产业开发区已征用土地面积为3160446M2，05、06年已经使用土地达2319002M2，剩余土地面积为841444M2，去除城市基础设施的土地占用面积。剩余的土地早已不能满足开发区经济迅猛发展的需求。故开发区管委会决定对第五、六、七批土地进行收储，以保证2007年新开工项目的土地需求。对第五、六、七批土地进行国有收储，是开发区新引进项目进入园区的一个最基本的保障，也是开发区经济发展的一项最基本的保障。2、项目的建设市汽车产业开发区园区规划的基本保障市汽车产业开发区的远景规划就是要打造中国的“汽车城”，而要实现上述远景规划，拥有大量的实力雄厚的汽车零部件和汽车配套企业是必不可少的一个重要条件，而拥有充足的土地就是其中最基础的一个条件。项目的建设将保证汽车产业开发区近期项目的引入有充足的土地供应。3、项目的建设是市汽车产业开发区指导建设思想的集中体现根据当前形势和自身实际情况，“十一五”期间，开发区社会经济的发展知道思想是坚持科学发展观，全面贯彻落实市委市政府关于成立市汽车产业开发区的决定等政策精神，以建设国际汽车城为目标，以提升综合竞争实力为核心，全面推进项目建设，迅速扩大汽车产业集群，努力打造国内最强的汽车产业基地；坚持改革创新，整合资源要素，全力打造最优秀的一汽综合服务平台；坚持以工业化推进城市化，统筹经济社会协调发展，努力建设以汽车为特色的新型工业区和现代化新城区。而要完成上述思想的最基本体现就是开发区的基础设施建设，只有种下梧桐树，才能引来金凤凰。4、项目的建设是规范土地市场，实现土地效益最大化的需要以往的土地出让，由土地使用者和需求者协议解决，具有许多弊端。造成土地资源浪费，甚至国有土地资产流失。本项目的建设，将使土地收购储备出让制度进一步完善，实现土地资源的最大化，避免腐败现象的产生，使土地转让更加规范、合理。5、项目的建设是加速发展汽车产业的需要一汽坐落在，是新中国汽车工业的摇篮和起始点，多年来一汽在国内汽车工业发展中始终处于领军的地位。尽管目前汽车产业竞争激烈，但就来说，汽车工业的基础，包括人才和技术的优势在国内还是比较雄厚的。而项目的建设是进一步推进汽车产业发展，支持一汽，服务一汽，把汽车产业做大、做强。在集中收储的土地上，重点发展汽车工业，将汽车产业开发区建成新的汽车产业核心区和城市副中心区。综上所述，本项目的建设，符合国家和省有关土地管理的政策，符合市城市总体规划，对发挥区域优势，发展特色经济，培育支柱产业，促进市经济发展具有十分重要意义，项目建设是必要的。第三章土地开发现状及土地需求分析31市汽车产业开发区土地使用现状市汽车产业开发区共征用土地面积为3160446M2，其中在2005年使用土地达1315400M2，2006年使用土地面积为1003602M2。2006年共引进项目总数为31个，总投资额达到285081万元年产值为403200万元。随着市汽车产业开发区的发展，入驻企业数量将不断增加。至2006年底，市汽车产业开发区土地剩余面积仅剩841444平方米，难以满足开发区即将入驻企业的土地需求，土地收储已经迫在眉睫。汽车产业开发区年正式签约项目（工业）序号项目名称占地面积M2投资规模万元产值万元情况说明年底建设情况1一汽东机工减振器扩产项目976732800040000由于目前产能无法满足需要,一汽东机工欲另购买10万米土地用于建设新的生产基地暖封闭2一汽四环发动机项目1031501200025000主要为一汽轿车、一汽哈轻厂、吉轻厂配套生产汽车发动机。冷封闭3香港博超汽车内饰件项目佳林）668531500010000主要为一汽大众、一汽轿车、一汽解放配套生产汽车内饰产品。投产4台湾上富倒车雷达项目22330500035000主要为一汽大众、一汽轿车配套生产倒车雷达。基础5天跞园汽车管件连接系统项目（阿文美弛汽车玻璃升降器项目）9572400020000主要为一汽大众帕萨特B6及其他后续车型配套。投产6铭泰汽车空调器项目1259440002500该项目主要为一汽吉轻、一汽夏利配套生产小排量轿车的汽车空调器。冷封闭7天津华舜汽车冲压件项目2408345004000主要为一汽东机工配套生产汽车减振器的冲压件冷封闭8宁波均胜汽车塑料件项目22686100005000主要为一汽大众、一汽轿车配套生产汽车塑料制品。基础9京滨汽车弹簧项目1500035004500主要为一汽大众、一汽解放、一汽轿车配套生产汽车弹簧制品。基础10宝迪汽车助力转向泵项目1094130003000省宝迪汽车零部件制造有限公司为一汽集团配套生产助力转向泵,欲在我区购地设厂暖封闭汽车产业开发区年正式签约项目（工业）序号项目名称占地面积M2投资规模万元产值万元情况说明年底建设情况11博宇轿车变速器项目2014740005000主要为一汽大众配套生产轿车手动变速器，年产20万套。投产12华翼汽车驻车加热器项目20403600010000主要为一汽集团配套生产汽车驻车加热器、天窗、塑料件等产品。暖封闭13山东水星汽车橡塑制品项目2909050005000主要为一汽大众、一汽轿车配套生产汽车橡胶塑料制品。冷封闭14湖北双龙汽车改装项目348501200030000湖北双龙汽车改装有限公司欲在我区建立汽车改装基地。冷封闭15腾跃汽车零部件项目695041900010000主要生产汽车GPS导航系统，并为开发区开发建设标准工业厂房。基础及主体框架16三鑫工贸汽车塑料制品项目701023634000主要为一汽大众、一汽轿车配套生产汽车塑料制品。冷封闭17华北汽车车厢项目364281061618000华北汽车车厢制造有限公司欲在我区建立汽车改装基地。冷封闭18汽车轴承项目25913178006500主要为一汽伊顿变速箱、一汽哈尔滨齿轮厂配套生产汽车轴承。基础19恒石机械项目900034403500主要为一汽集团配套生产汽车工装、模具及零部件。冷封闭20一汽光洋转向器项目722832800050000一汽光洋转向机公司欲购买78万米土地用于建设新的生产基地21佳宝制罐项目708020002000主要为一汽集团配套生产铁制品包装及汽车备件。基础及主体框架汽车产业开发区年正式签约项目（工业）序号项目名称占地面积M2投资规模万元产值万元情况说明年底建设情况22繁荣汽车底盘项目440351200020000主要为一汽客车、一汽哈尔滨轻型车厂配套生产汽车底盘。冷封闭23一汽实业汽车塑料件项目1400040003500主要为一汽解放、一汽大众配套生产汽车塑料件及车用篷布。基础及主体框架24香港凯利汽车电子项目421841384530000年产汽车倒车可视系统及摄像镜头10万套/只、手机摄像模组50万只、电脑摄像镜头500万只以及数码相机镜头100万只。2007年开工建设25金和采煤机电控装置项目19950860011200主要生产采煤机专用交流变频调速电控装置。2007年开工建设26一汽四环汽车暖风机项目19950541710000主要为一汽解放、一汽轻型车配套生产汽车暖风机产品。2007年开工建设27市利杰汽车改装项目400001100011500年产10000台套专用车车架总成2007年开工建设28宁波神通汽车塑料件项目888932500020000主要为一汽大众、一汽轿车配套生产汽车塑料制品。2007年开工建设29伊曼斯顿汽车零部件项目900030002000主要组装生产汽车变速箱总成,年生产能力5万台。2007年开工建设30省利杰机械制造项目900030002000主要进行非标设备的设计制造。2007年开工建设31华伊变速箱有限责任公司27000810013000主要为一汽联合改装厂、南京春兰汽车厂生产重型卡车变速箱2007年开工建设总计100360228508140320032市汽车产业开发区土地需求分析06年末，来市汽车产业开发区签约入驻的项目共九个，总占地面积为1208万M2，加上配套的道路等基础设施建设的占地。现市汽车产业开发区的土地已不能满足这些项目的需要。拟建项目情况项目名称占地面积备注山东水星汽车橡塑制品项目29000工业华伊变速箱27000工业万荣汽车改装基地200000工业杭萧钢构钢结构住宅示范小区项目200000商品房杭萧钢构四星级国际酒店项目20000商品房海洋大厦52000商品房恒昌物流扩建项目50000工业中德汽车技术学院项目300000教育汽车产业开发区教育培训基地项目330000教育合计120800033项目拟收储土地现状本项目拟收储第八批土地总面积为313161万M2，全部为集体所有土地。其中菜地面积为旱田面积为229206万M2、林地面积为00514M2、其它面积为83441万M2。本项目拟收储第九批土地总面积为463228万M2，土地属性为国有、集体所有。其中菜地面积为34062万M2、水田面积为18302万M2、旱田面积为129739万M2、其它面积为267489万M2（其中国有土地13636万M2，集体土地267489万M2）。第八、九批次土地共计776389M2。第四章土地收购储备及出让计划41土地储备运作模式411土地收购储备范围1、应收回的国有土地，包括因用地单位搬迁、解散、撤销、破产及其它原因调整的原划拨的国有土地；未经原批准机关同意，连续两年未使用的；依法收回的闲置土地；依法没收的土地；城市规划区范围内未确定土地使用权的土地；土地使用者违反出让合同规定，依法解除出让合同的土地。2、可收购的国有土地主要包括因实施城市规划，政府指令收购的土地；在企业改制、旧城改造、污染企业外迁，城市规划调整中可置换的土地；3、所有用于房地产开发（经济适用住房等除外）的土地，一律进入政府土地储备库，不允许企业私自进行土地招商；4、经依法批准转用、征用后的土地和其它应进行储备的国有土地。412土地收购储备原则1、依法等价原则；2、土地效益最大化原则；3、公平公正原则；4、主动公开供地原则。413土地储备的管理土地进入储备库后，如在短期内不能出让，可依法将土地使用权抵押，或连同地上建筑物出租、临时改变用途。储备土地招标拍卖前，要完成储备土地的地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整等前期开发及出让的准备工作。414土地市场化运作模式对开发区范围内商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性项目用地，由政府进行规划用地的土地收储工作，统一纳入政府土地储备库，在进行土地综合开发整理后，采取招标、拍卖、挂牌等方式公开出让。415运作程序1、收购储备程序（1）对拟收购的土地及地上物的权属、面积、用途等情况现场调查和勘测；（2）与市规划部门会签规划意见；（3）对拟进行收购土地的补偿费用进行评估测算；（4）依据规划和测算结果制定收购方案，报市政府批准后，组织实施；（5）根据土地使用权收购公告与原土地使用者按规定协商收购补偿，并在支付补偿费用时，接收土地权属证书和房屋权属证书；（6）依据土地使用权收回公告，依法办理相应的权属变更登记手续。2、招标、拍卖、挂牌出让手续（1）至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布出让公告，公布出让地块的基本情况和出让的时间、地点；（2）在规定的时间、地点召开招标拍卖或挂牌出让仪式，确定中标人和竞得人；（3）与中标人、竞得人签订中标通知书和成交确认书；（4）签订国有土地使用权出让合同；（5）公证处公证。42土地收购储备规模的确定根据汽车产业开发区规划，结合城市现状用地具体情况，确定本次土地收购储备总面积为776389M2，其中菜田34062M2，水田18302M2，旱田1348945M2，林地514M2，其它364566M2。43土地出让计划根据汽车产业开发区规划及市总体规划，本次出让土地按规划用途分，均为工业用地，2006年2007年进行收购储备，2007年2008年出让。详见汽车产业开发区土地出让计划一览表。汽车产业开发区土地出让计划一览表序号宗地名称规划用途土地面积（M2）收购成本（万元）收购单价（元）预计出让收入（万元）出让单价（元）预计出让时间出让方式1中德汽车技术学院项目教育3000003900130900030020072汽车产业开发区教育培训基地项目教育330000429013099003002007合计630000819018900招标、拍卖、挂牌第五章建设方案本项目主要建设内容道路工程、给水工程、排水工程、供电工程、通讯工程、供热工程、燃气工程等。51设计原则及设计标准511设计原则1、建立健全的城市支撑体系，切实保障城市安全。按照适度超前，优先发展的原则，构筑高效、便捷的绿色综合交通体系，建设高效、安全的现代化市政基础设施体系。2、为保证整个路网的运行效果，充分发挥主干路的快速通行作用，必须建立“系统分明、功能分明”的道路交通网，做到主干路与次干路联接、次干路与支路联接合理有序的路网结构布局。3、由于交通建设具有长期性、超前性的特点，要保留一定的弹性，为城市今后的发展留有余地。促进城市地上和地下、交通设施建设与土地开发、城市与区域、城市与村镇发展建设的和谐有序。4、结合市经济实力情况，考虑近期、远期结合的原则，减少近期拆迁量、工程量，局部段落做到先通后畅。512设计规范城市道路设计规范（CJJ3790）公路路面基层施工及验收规范JTJ0342000城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001城市道路交通规划设计规范（GB5022095）室外排水设计规范（GBJ1487）。工程建设强制性标准条文建设部513技术标准1、设计速度城市主干路（I级），设计速度50KMH。城市次干路（I级），设计速度40KMH。城市支路（I级），设计速度30KMH。2、平面线型（1）城市主干路（I级）圆曲线最小半径150M,不设超高最小半径600M。缓和曲线采用回旋曲线,缓和曲线最小长度50M。最大超高值45M。最大超高值35M。最大超高值_03（2）最小凸曲线半径1800M。（3）最小凹曲线半径1500M。城市次干路（I级）（1）最大纵坡度55（2）最小纵坡度_03（3）最小凸曲线半径1050M。（4）最小凹曲线半径1350M。城市支路（I级）（1）最大纵坡度60（2）最小纵坡度_03（3）最小凸曲线半径600M。（4）最小凹曲线半径700M。4、横断面（1）每条车道宽35375M，停车道宽35M。（2）路缘带宽05M。（3）路拱标准横坡度15。5、停车视距城市主干路（I级）70M。城市次干路（I级）60M。城市支路（I级）45M。6、设计使用年限城市主干路（I级）15年城市次干路（I级）15年城市支路（I级）10年7、交通标志按国标要求设置。8、排水技术标准根据规定采用雨水、污水分流体制设计。9、雨水工程设计排水重现期为P120年径流系数取04607汇水延时15分钟。暴雨强度公式Q1600108LGP/T5076QQF管材确定为钢筋混凝土管，接口采用钢丝网抹52城市道路工程521内部交通规划1、在规划上采用与市一致的道路网格局2、规划区内城市道路按主干路、次干路和支路三级组成主干路红线宽度50M；采用四块板形式，设计行车速度60KM/H。次干道红线宽45M；采用三块板形式，设计行车速度40KM/H。支路红线宽20M；采用一块板形式，设计行车速度30KM/H。3、道路规划指标项目道路工程总长4502M，总面积138545M2。522道路纵断面设计参照城市规划控制标高，以及开发区地形、地质、水文、气候和排水等条件，综合考虑道路纵断面设计。考虑到在冬季冰雪路面的条件下，车辆安全行驶的要求，道路最大纵坡为22，最小纵坡为03。道路纵断面在满足要求的前提下，尽量减少工程总土方量。523道路横断面设计按照规划区总体规划的道路红线宽度进行横断面设计。断面形式、各组成部分尺寸应按照道路类别、级别、计算行车速度、设计年限，机动车道与非机动车道交通量和人流量、交通特性、交通组织、交通设施等因素统一安排，以保障车辆和行人的交通安全畅通。考虑远、近期结合，使近期工程成为远期工程的组成部分，并预留各种管线（上水、污水、电缆、热力）的平面及竖向位置。路面宽度及标高等应留有发展余地。各段道路的横断面设计如下道路横断面形式一览表序号道路名称单位红线宽机动车道混行车道中央分割带分割带路侧带1主干路M507526231528522次干路M457262152823支路M204262注主干路路侧带为45M绿化带，4M人行道；次干路路侧带为4M绿化带，4M人行道；支路路侧带为3M绿化带，3M人行道。524道路结构1、路面工程市冻结深度为18M，路面设计需考虑最小防冻厚度要求。本着因地制宜、就地取材、便于施工、节约资金的原则，选择路面结构。（1）路面类型的选择目前我国城市道路路面结构通常采用两种类型，即沥青混凝土路面和水泥混凝土路面。沥青混凝土路面和水泥混凝土路面各有优缺点，沥青混凝土路面具有造价相对较低，对超载不敏感，施工后至开放时间短，易维修养护，行车舒适等优点；同时沥青混凝土路面的使用寿命相对教短，稳定性也相对较差水泥混凝土路面具有强度高，稳定性强，对化学物质迟钝，养护的工作量和费用相对教低的优点；同时水泥混凝土路面存在养生的问题，路面铺筑完成后至少需经过28天的养生期才可开放交通，路面破损后的修复也教难，行车舒适性也教差。沥青混凝土路面和水泥混凝土路面的优缺点比较，详见下表路面类型比较表沥青混凝土路面水泥混凝土路面优点路面造价比水泥混凝土路面造价低；沥青属于弹性材料对超载不敏感；路面铺筑完面层后,即可开放交通；路面容易维修和养护。路面行车舒适，噪音小。路面刚度大,强度高,板体性好,具有较高的承载能力和扩散荷载能力；水稳性和温度稳定性好，耐疲劳性强,使用寿命长；对油及大多化学物质不敏感,有较强的抗腐蚀性；在正常设计、施工、养护条件下，水泥混凝土路面养护工作量和养护费用均比沥青路面小。缺点承载能力和使用寿命没有水泥混凝土路面长；水稳性和温度稳定性不如水泥混凝土路面好。水泥混凝土路面接缝是一薄弱环节，一方面增加了施工难度，另一方面施工养护不当，易导致唧泥，错台和断裂，同时接缝容易引起跳车，行驶条件不如沥青路面；水泥混凝土路面铺筑完后，不能立即开放交通，需1428天的养生期，路面破损后修补不如沥青混凝土路面方便；行车不如沥青路面舒适，噪音大，路面对车辆磨损也大。意见推荐不推荐综合上述比较，考虑本工程属于城市道路，地下管线较多及已建道路均为沥青混凝土路面的实际情况，路面采用沥青混凝土路面。（2）路面结构设计根据当地筑路材料和近年工程建设经验，路面基层选用二灰碎石和二灰土，这种半刚性基层温度收缩、干缩系数小，刚度比较适当，抗拉强度高，水稳性与抗冻性好，而且可以就地取材，施工方便。路面结构厚度设计以双圆均布垂直和水平荷载作用下的三层弹性体系理论为基础，采用路表容许回弹弯沉值、容许弯拉应力及容许剪应力三项设计指标，进行结构厚度计算。同时考虑抗冻要求,潮湿路段设天然砂砾或混合石隔离层，阻断路基毛细水上升。改造道路根据对现有道路的路面结构、病害、弯沉、排水等进行详细调查研究的基础上，确定道路翻建或补强方案，每条路的改造方案详见“改造道路现状调查表”，翻建道路路面结构与同等级新建道路路面结构相同。各等级路面结构设计如下2、路基工程工程区域内地势比较平坦，道路填挖方量不是很大。大部分道路路基处于干燥状态。对个别不良地质地段，可根据土质情况分别采用换填或掺入石灰等措施进行处理，换填可采用砂砾或翻建道路挖除的混合石，并用重载碾压。换填厚度不宜小于80CM。土基必须保证密实、均匀，强度达到规范要求，路槽底面土基回弹模量值应大于25MPA。路基压实标准采用重型击实标准，压实度如下表路基压实度表压实度（）填挖类型深度范围（CM）快速路主干路次干路支路填方08096959480959493挖方030959390路基范围内管道沟槽回填土的压实度不应低于表中填方要求。新建道路或翻建道路与现有道路结合部位容易发生不均匀沉降，导致路面开裂。为保证路基稳定，采用土工格栅进行处理。具体做法是先将原路面基层挖成宽05M、高015020M的台阶，然后沿台阶宽度方向铺1M宽土工格栅（新旧路基各05M），填基层混合料、碾压至基层顶面，再铺1M宽玻璃纤维布，然后浇筑面层沥青混凝土。3、机动车道路路面结构根据城市道路交通的发展，欲采用如下结构主干路结构4CM沥青中粒式混凝土AC16ISBS6CM沥青中粒式混凝土AC25I乳化沥青慢裂快凝型120KG/100M2撒钉子石20CM二灰碎石（81775）20CM二灰碎石（81775）20CM石灰旧粒料土（105040）20C石灰土（1288）次干路结构4CM沥青中粒式混凝土AC16ISBS6CM沥青中粒式混凝土AC25I乳化沥青慢裂快凝型120KG/100M2撒钉子石20CM二灰碎石（81775）20CM二灰碎石（81775）20CM石灰旧粒料土（105040）支路结构4CM沥青中粒式混凝土AC16ISBS6CM沥青中粒式混凝土AC25I乳化沥青慢裂快凝型120KG/100M2撒钉子石15CM二灰碎石（81775）15CM二灰碎石（81775）20CM石灰旧粒料土（105040）道路个别路段会有潮湿或过湿路基，面积按新建面积的30进行估算。处理方法，采用30CM山皮石进行处理。4、人行步道结构人行道采用方砖铺砌形式7CM水泥砼方砖2CM水泥砂浆10CM水泥石屑（8）土基525路灯工程道路照明工程以满足城市夜间交通要求为原则进行设计。项目照明工程主要为道路两侧路灯，灯具选用500W高压钠灯，路灯间隔为40米，主干路、次干路为两侧双臂路灯，支路为单侧单臂路灯，共采用路灯248盏；设计总容量为124W。526道路绿化工程项目绿化工程以保护环境、改善城市面貌、防止工业污染等为原则，对道路分隔带及人行道两侧等进行绿化。其中在人行道两侧种植柳树或白杨树。靠车行道一侧栽种低矮品种灌木、草皮、花卉，这样即能防尘和隔音，又不影响视线。道路绿化带总面积为39041M2。527道路工程工程量主要工程数量表工程数量项目名称单位主干路次干路支路合计备注路线长度M776100921714502占用土地M2388004540554340138545路面M220952262342173668922车行道路面M2620880721630230582人行道路灯盏7810268248绿化M21164011099163023904153市政公用工程531给水工程1、供水水源供水水源来自汽车产业开发区规划快一街供水管网。给水量根据给水量预测及整个园区规划确定。本项目给水工程规模按道路绿化02万M3KM2D，教育1万M3KM2D，日变化系数13计算，则本项目最大供水规模为85706M3/D。2、给水管网走向及敷设方式本项目只涉及规划区域内的给水管线铺设，从规划快一街引水至规划区给水管线工程由建设单位统一考虑。给水管线沿路网敷设。本工程供水管网主要采取直埋敷设方式。给水管线总长度4502M，其中DN600管径给水管线1164M，DN300管径给水管线2717M。532排水工程1、排水体制按照环境保护要求和物流园区总体排水规划，本项目采用污、雨水分流制。2、排水管线布置及排放走向（1）建设规模污水工程规模按整个园区规划及给水的80设计，即680608M3/D。（2）污水管道布置污水干管布置在地势较低的一边，污水管的污水汇入污水处理厂。经过污水处理达标后，最终排至市政污水处理厂。3、雨水管道布置雨水管单侧布置在快车道下，沿路网敷设，最终排至伊通河。4、工程量铺设排水管线总长为11255M，其中雨水管线6753M（DN1000管径雨水管线1164M，DN600管径管线1513M，DN300管径管线4076M），污水管线4502M（DN1500管径管线776M，DN1000管径管线1009M，DN500管径管线2717M）。533供电工程1、供电电源从现有66KV架空电力线引入66KV电源。区内主要规划路上均规划10KV电力线路。2、供电线路本工程沿敷设10KV供电线路，供电线路总长1785M。534供热工程1、热源本项目的热源市第三热电厂引出。2、供热管线走向及铺设方式管网布置主要根据热负荷的分布情况，结合规划热源与供热管网的布置情况确定。供热网干线自第三热电厂引出，沿路网敷设，供热管网采用地下直埋铺设方式。3、工程量铺设供热管线总长1785M，管径DN800。535燃气工程结合市总体规划和汽车产业开发区实际情况，参考国内同等城市的资料，确定区内人均用气量为016M3/人D，气化率98。新区燃气管网采用中、低压二级系统，布置成环形。沿路网敷设，铺设燃气管线总长1785M，管径DN300。536通讯工程预计项目区内未来交换机总容量为10万门。在区内规划路上均铺设地下通讯管道，与规划快一街通讯管道相连接。铺设通信线路总长1785M。第六章环境影响分析61全区环保规划与目标根据规划，到2030年市辖区内的松花江、伊通河流域水体全部达到功能区水质标准，污水处理率、工业用水重复率和中水回用率分别达到90、90和40；城市空气质量保持在国家一、二级标准，市区烟尘排放达标区达100，农村使用清洁燃料区达80；工业固体废弃物综合利用率达到98，危险废物处置率达100；全市绿色产业增加值占全市GDP的比重达60，其中环保产业增加值占全市GDP的比重达8，成为市主导产业之一。汽车产业开发区城市发展目标是建成交通便捷、设施完善、商业发达、生活便利、适宜居住的繁荣都市区；生态环境优美、景观特色鲜明、人与自然和谐、城乡一体化发展的现代化新城区；产业高度聚集、空间布局合理、分工体系完善、资源优化配置的新型工业区。汽车产业开发区的生态环境是全面建设，重点凸现。结合全市总体规划的西部生态林建设，围绕一湖（西湖）、一山（富峰山）、两河（永春河、西新开河）、两路（绕城高速公路和长沈铁路），重点建设生态林带和公共绿地，形成“两园四带”的生态环境格局到2010年，建设中心绿地面积4平方公里，公共绿地面积12平方公里，绿化率在30以上。到2002年末，全市园林绿地面积达57323公顷，公共绿地面积达16672公顷，建成区绿化覆盖面积达65754公顷，绿化覆盖率达到39；在城市环境综合治理定量考核中，全国46个重点城市“城考”排名，市由1998年的13名前移至2001年的第5名。2002年9月市正式通过国家环保总局验收，成为继海口、杭州之后第3个跨入国家环保模范城市行列的省会城市。在城市化高速发展的同时，加快城市环境基础设施建设，完善城市功能，美化城市环境，是解决城市区域环境问题以及点源环境问题的根本途径。交通网络的建设，即解决了交通拥挤问题，减轻了汽车尾气的污染，又加快了老城区的改造。建设快捷交通系统，提高城市热化率、气化率，建设烟尘排放达标区。62建设期的环境保护影响与措施城市道路、排水工程，在建设期对沿线社会环境、自然环境会产生不良影响。在设计、施工中应采取必要的对策和措施，使环境污染降低到最低程度。621防尘降尘措施1、道路两侧铺装人行步道，清除超高土，消灭裸露地面。做好建筑工地灰堆、料堆的防尘封护管理，对易引起扬尘的土场实行河（雨）水喷淋，防止风沙和扬尘污染。2、运输车辆的尘源要实行封闭化管理。在运输、堆放易于扬尘的筑路材料路段中，应采取可靠的遮盖措施禁止尘源扩散污染，以减少在运输堆放中对沿途农田、居民区的污染。622水土保持措施1、本项目路线及大型取土场占用了一定数量的耕地或荒地，原有植被等自然生态环境受到局部破坏，有水土流失的可能。在工程实施过程中对取土场位置应慎重选择，依地形规划取土。工程结束后应立即对暴露的土体恢复原有植被进行绿化或制定综合利用措施。2、路面施工中，面层、基层均采用拌和站集中拌和，在拌和中会产生有害气体和粉尘，对周围大气环境产生污染。所以本项目在实施阶段，拌和站必须布设在距居民区500M以外的常年下风位置，且距河流及饮用水源的距离不小于200M，地下水位的深度大于20M以上处。拌和站建立时还应采取有效的消烟除尘措施，减少有害气体的排放量，并在取得施工所在地环保部门的测定允许后方可予以生产。623防止水污染措施废污水及生活垃圾的排放将破坏环境卫生，引发疾病，影响工人及居民健康；施工机械作业时排放大量的废气产生污染公害。624防止降低噪音污染措施大量施工机械作业产生超过居民区噪音标准的噪声污染，特别是夜间施工的噪声尤为影响居民的安宁及休息。因此，在项目实施过程中，建设管理单位与现场工程监理应认真检查各施工单位的环保措施，加强对施工驻地排污问题、施工现场的设置堆放和施工机械作业的废气排放量检测，以及对施工机械的噪声环境保护问题进行认真的不间断检查，力求将施工期对环境的污染减少到最低限度。工程建设管理单位在对竣工的各项工程初验同时，应按设计文件中对环境保护设计的实施情况进行检查，特别是临时占地的复垦返田工作的执行情况，及时清理施工现场，切实做到工程质量验收合格，环保工程实施的质量也达到合格标准。625对树木的保护措施在有些路段，既有道路两侧成年行树较多，在方案设计中为保护既有的树木在横断布局上充分考虑了这个因素，最大限度保护既有树木。在下阶段设计和施工过程中，将提出更加具体可行的防护措施。第七章项目实施进度71建设工期本项目建设随园区发展而逐步建设，预计总的建设期为1年左右，即2006年12月2007年10月。72项目实施进度安排1、规划、编制、评估可行性研究报告等前期准备工作2006年12月2007年1月中旬；2、勘察设计2007年1月中旬2007年3月中旬；3、项目招标，并做好征地拆迁等施工前的准备工作2007年3月中旬4月中旬；4、工程施工2007年4月中旬2007年10月末；5、项目全部建成并投入使用2007年10月以后。73项目实施进度表（横线图）项目实施进度计划表20062007时间项目1212345678910111编制、评估可行性研究报告等前期准备工作2勘察设计3招标，并做好施工前的准备工作4工程施工6项目全部投入使用第八章项目管理与工程招标81项目管理为了保证工程的顺利实施，将由汽车产业开发区管委会设立专门的项目管理机构。该公司负责招标、施工组织、监理、等建设全过程的管理。1、项目建设过程监督控制为确保项目建设期按期完成，并实现较高的质量，本项目将按照国家要求聘请有国家资质的专业监理公司进行全过程的监理。2、施工单位的选择按照公开、公平、公正的市场竞争原则，本工程施工单位具有资信好、实力强、经验丰富等特色，同时施工过程要实行项目经理负责制。82招标工作依据中华人民共和国招标投标法国家发展和改革委员会令工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展和改革委员会建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定国家发展和改革委员会等七部委工程建设项目施工招标投标办法83招标工作原则严格按照中华人民共和国招标投标法及市的相关法律、法规、条例本着公开、公平、公正的原则，开展招投标工作。1、公开原则要求项目招投标具有高度的透明度，实行招标信息，招标程序公开，即开发招标通知，公开招标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则要求评标时按事先公开的标准对待所有的投标人。4、诚实信用原则招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则招标人都应该是独立的法人单位，在招标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6、接受行政监督原则招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。84招标工作的组织管理考虑到施工组织、工程管理、竣工验收等工作的要求，本项目统一公开招标。85招标范围本项目招标范围均为土建施工、土地转让等。由于工期紧张，前期工作尤其急。因此，尽快选定勘察设计单位，尽快开展工作，及早上报设计文件，为征地、拆迁、施工监理招标、手续办理等创造有利条件。86招标方式及组织形式招标基本情况表建设项目名称市汽车产业开发区第五、第六、第七批次土地收储项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标不采用招标方式招标估算金额（万元）备注勘察设计6000土地出让1009306建筑工程213184安装工程105527监理3187情况说明2006年月日注情况说明在表内填写不下，可以另页。第九章投资估算与资金筹措91编制依据1、国家发改委投资项目可行性研究指南（试用版）；2、国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、城市基础设施投资估算指标、全国市政工程投资估算指标定额、给水排水工程投资估算及经济评价手册、省建筑工程投资估算指标等；4、项目单位提供的有关数据、资料92土地收储成本费用分析根据汽车产业开发区集体土地房屋及地上附着物拆迁补偿方案（试行）及其它相关规定，本项目土地收储成本费用包括土地收购成本、土地开发成本、土地储备成本等。1、土地收购成本是指收购国有土地、征用集体土地、依法收回土地过程中发生的各项成本费用。（1）、国有土地收购成本包括可行性研究费用；规划设计费；土地收购补偿费；拆迁还建费用；拆迁管理费；勘查测量费；土地变更登记费；其它费用及间接费用。（2）、征用集体土地成本包括可行性研究费用；规划设计费；土地补偿费；劳动力安置补偿费；地上建筑物、附着物补偿费和青苗补偿费；新增建设用地土地有偿使用费；耕地开垦费；新菜田开发建设基金；耕地占用税；征地管理费；勘查测量费；防洪基金；土地变更登记费；其它费用及间接费用。（3）、依法收回土地成本包括勘查测量费；规划设计费；拆迁还建费；土地变更登记费；其它费用及间接费用。2、土地开发成本是指对收购、征用、收回的土地进行开发平整过程中发生的各项成本费用。包括可行性研究费用；规划设计费；勘查测量费；土地开发招标标底审查费；七通一平费用；树木砍伐赔偿费；占用绿地补偿费；道路挖掘赔偿费；宗地外基础设施建设费；其它费用及间接费用。3、土地储备成本是指对储备的土地进行管理而发生的各项费用，包括临时建筑建设费；储备期间现场管理费；其它费用及间接费用。4、土地供应费用是指把储备的宗地通过招标、拍卖、协议、挂牌方式进行出让过程中发生的各项支出，包括文件编制印刷费，公告费，公证费，拍卖会费用，委托拍卖佣金等。本项目收购土地全部为国有、集体土地，其出让成本主要为收购成本、储备成本和供应费，其中收购成本包括拆迁补偿费、拆迁管理费、拆迁委托费、土地变更费、土地测绘费、土地评估费和其它费用。93土地收储价格的确定931收储价格确定依据1、省相关规定；2、市汽车产业开发区以往类似土地价格；3、市相应类别土地收储价格。932土地价格本项目土地补偿费确定为90元/M2,地上建筑物、附着物补偿费和青苗补偿费确定为40元/M2。综合考虑，本项目土地费用单价为130元/M2，土地总费用为1009306万元。94投资估算说明