华中科技大学光电子企业加速器项目建设可行性研究报告

华中科技大学光电子企业加速器项目建设可行性研究报告武汉华工大学科技园发展有限公司二一三年二月一、项目可研概要（一）项目概况项目名称华中科技大学光电子企业加速器建设地址武汉未来科技城（湖北省大学科技园）建设期限3年承担单位武汉华工大学科技园发展有限公司建设规模项目规划用地面积103亩（含代征），一期建设用地50亩，二期预留用地53亩。总建筑面积约为118万平方米，其中一期、二期各建设6万平方米以及其他配套设施等。（二）项目地块概况华中科技大学光电子企业加速器项目规划用地位于武汉未来科技城高新大道以北、未来一路以东、科技二路以北约103亩用地（含代征）。（三）项目主要结论1、项目各项技术指标均符合规划要求。2、项目工程技术方案按照各项规范和标准严格执行，能保证工程技术的顺利实施。3、项目施工及运营过程中，会产生轻微废气、废水、噪声及固体废弃物等，从污染物性质和污染物总量分析，均属轻微的污染源，符合国家环保法规要求和污染物排放标准，符合项目所在地环境质量要求。4、项目税前静态回收期约为1022年，项目在兼顾投资回报的基础上也满足了高科技企业孵化和加速服务等社会需求。5、项目的建设符合国家产业政策、地方“十二五”规划要求，也符合武汉东湖高新技术开发区科技企业孵化器（加速器）建设管理若干规定的要求，将为东湖高新区、武汉未来科技城提供新的创新引擎。二、项目投资及建设主体情况（一）投资及建设主体武汉华工大学科技园发展有限公司（以下简称“华工科技园公司”）是“华中科技大学光电子企业加速器”的投资、建设及运营主体，负责加速器的开发、建设、管理和运营。武汉华工大学科技园发展有限公司基本情况华工科技园公司成立于1999年12月8日，注册资本8636万元，公司股东为武汉华中科技大产业集团有限公司和武汉高科国有控股集团有限公司，分别持有公司8263和1737的股权。公司实行董事会领导下的法人治理结构和市场化运作，学校与东湖高新区通过派任董事参与园区的战略规划与重大决策，保证了“华中科技大学光电子企业加速器”的健康快速发展。（二）项目运作管理团队华工科技园公司在十多年的运营中，培育了一支专业化的管理服务团队。公司现有员工24人，其中创业导师2人，国家注册规划师1人，高级经济师2人。团队成员分别在建筑设计、管理、专业技术服务、孵化投资、管理咨询、技术资源整合、资本运作等方面具有深厚的专业背景和丰富的实践经验。团队以公司为核心，以资本为纽带培育和集聚了一批为企业提供创新资源共享服务的各类专业服务机构。同时，华工科技园公司还会同其他合作公司、机构对项目进行招商、投融资等方面的管理。三、项目建设方案（一）项目建设概况1、建设地点项目拟建设地点位于武汉未来科技城高新大道以北、未来一路以东、科技二路以北。2、建设规划设计功能及规模项目拟由三大主体功能区组成项目孵化与加速区、企业定制区、公共服务及生活配套区。项目规划的主导产业为光电子、汽车电子、高端装备制造、新能源及节能环保材料，辅助产业为电子商务及各类生产性服务业。项目主要功能为研发产业共性关键技术、科技成果转化、加速培育科技企业上市、培养创新创业人才、服务地方经济发展。3、建设内容项目总建筑面积约为118万平方米，其中，项目孵化与加速区41000平方米、企业定制区60000平方米、公共服务区10000平方米以及其他配套设施等，将建成汽车电子工程中心、通讯模块研发中心、红外技术工程中心、电子商务系统研发中心、快速制造成套装备技术中心、大学生创业基地、成果转化与交易中心、展示中心及人才培训中心等。同时，健全和完善加速服务体系，建成投融资服务平台、金融集成服务平台、公共技术服务平台、人力资源服务平台、设施服务平台、集成展示服务平台六大专业服务平台。4、具体建设内容及规模如下表一项目具体建设内容及规模序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1总建设用地面积6866662总建筑面积1180003加速器290004企业定制区6000041汽车电子工程中心1800042通讯模块研发中心900043红外技术工程中心1300044电子商务系统研发中心700045快速制造成套装备技术中心130005大学生创业基地120006成果转化与交易中心50007展示中心20008人才培训中心30009生活配套70005、主要技术经济指标表二项目主要技术经济指标项目项目用地指标未来城规定指标（湖北省大学科技园）投资强度约464万/亩400万元/亩容积率约171520建筑密度3030生活配套设施77绿化率20206、投资及资金筹措项目总投资38235万元，其中土地成本1545万元，前期费用1180万元，水、电、庭院等配套3540万元，建安成本23740万元，建设期贷款利息1310万元。销售费用为1200万元，税务及财务成本4720万元，公司费用1000万元。资金筹措企业自筹资金8235万元，除自筹资金外，科技园公司还将积极推进与合作企业、投融资公司及国家开发银行等投融资（入股）合作，有可行的资金筹措能力。（二）项目拟建加速器情况1、加速器建设的基础条件及必要性（1）加速器建设的基础条件一套成熟的研发、科技成果转化与产业化运营模式多年来，华中科技大学积极探索科技成果产业化的运行模式，在国内率先提出“四级跳”发展战略第一级是创新思想在校内萌芽，经过师生的努力探索，形成科技成果；第二级是科技成果和社会资本结合，在大学科技园孵化基地中积极创业，通过产学研结合孵化科技成果，诞生科技企业；第三级是孵化成长的科技企业进入大学科技园产业化基地进一步发展；第四级是科技企业通过资本运作发展壮大，走向社会成为市场经济竞争的主体。“四级跳”体现了高校科技成果转化的过程与一般规律，实现“科技成果产业化资本化科学研究”的良性循环。为了将“四级跳”变为现实，学校又提出“两个运作平台，一批规模企业”的建设思路，实施孵化与产业化并重，专业方向成果的集聚与资本化并重，通过在实践中发展培育出华工科技等一大批高技术企业，使“四级跳”得以逐步实现。一批具有产业化前景的项目十年来，华中科技大学国家大学科技园通过依托学校优势学科，发展支柱产业，培育了一大批高科技企业。近两年，华中科技大学在光电子、新材料、计算机应用等优势学科中又积累了大量具有产业化潜力的技术和成果，广大科研人员希望深度融入东湖国家自主创新示范区，将科研成果与科技产业相对接；另一方面，由于学研产合作成效明显，大批孵化出的成果需提升加速成规模企业。一个功能齐全的投融资服务平台为了解决成果转化融资难题，华中科技大学一方面组建专业化的投资公司，另一方面采取联合、引进方式构建了多元化的投融资服务体系。第一层，园区公司自有资金进行种子期投资。已对外投资5080万元，支持了数家企业发展，已取得较好的投资回报。第二层，出资组建多元化的投资公司。园区公司出资3000多万元，通过“杠杆效应”，吸引政府、民间资本组建了华工创投、武汉创新投两家投资公司，注册资金规模2亿元以上，专注成长期投资。通过投资公司发起和受托管理五支基金，基金总规模20亿元。第三层，构建投融资机构战略联盟。目前，华中科技大学国家大学科技园引入投融资服务机构、金融服务机构、担保公司十余家，资金规模近30亿元。通过上述投资公司、投资基金的支持，华中科技大学的企业得到了快速发展。中元华电、鼎龙化学、华中数控、天喻信息已在创业板上市，锐科激光、宏电科技等已进入上市辅导阶段。一支高水平、专业化的科技企业孵化器、加速器和园区建设管理队伍一直以来，华中科技大学重视科技企业孵化器、加速器和园区建设，在建设华科科技企业孵化器、加速器和华中科技大学国家大学科技园时，选派优秀干部充实到建设队伍；多方招揽人才，组建一支强阵容、高素质、专业化的科技园管理团队。武汉华工大学科技园发展公司现有员工24人，其中创业导师2人，国家注册规划师1人，高级经济师2人。团队成员分别在建筑设计、管理、专业技术服务、孵化投资、管理咨询、技术资源整合、资本运作等方面具有深厚的专业背景和丰富的实践经验。依靠这支队伍，华中科技大学用较短时间，在一片荒芜的庙山村建成建筑面积40多万平方米、配套设施齐全的省级科技企业加速器，国家级孵化器和国家级大学科技园。（2）加速器建设的必要性为贯彻落实省委、省政府关于建设湖北省大学科技园的有关精神和要求，响应国家“十二五”关于进一步推进高校科技创新工程基础设施的发展要求。作为全国一流的华中科技大学，在建设世界一流大学的发展过程中，有责任，更有义务深度融入东湖国家自主创新示范区的建设中，并承载着东湖国家自主创新示范区不断创新的使命。世界一流的高新区要有世界一流的大学作为支撑，华中科技大学决心运用处于“光谷”核心地带的有利位置，有效整合优质学科的优质资源，在武汉未来城内打造出，像华中科技大学国家大学科技园一样的国家级乃至世界级具有专业特色的科技企业加速器。（三）拟建加速器类型、主题、占地面积及配套设施情况拟建项目主导产业为光电子、汽车电子、高端装备制造、新能源、节能环保材料、电子商务及各类生产性服务业，项目拟建设项目孵化与加速区41000平方米、企业定制区60000平方米、公共服务区10000平方米及配套设施（食堂、小型商业、银行等）7000平米。1、创业服务体系建设华中科技大学光电子企业加速器创业服务体系的构建遵循一个目标准则以企业为核心，以产业为导向，创新服务增值链，构建专业孵化平台。尤其注重“天使投资专业孵化创业导师”孵化模式的探索与实践。天使投资近年来，华工科技园公司在创业服务体系中逐渐深化和完善投融资功能，一方面深入一线，广泛联系资源，建立天使投资、风险投资（VC）、私募股权投资（PE）组合的全方位资本库，针对企业的不同时期（种子期、发展期、成熟期）进行相应的资本连接服务；另一方面，对于所孵化的具有较大发展潜力且具有高成长性的技术项目或初创企业，开展早期的、直接的权益资本投资，协助具有专门技术或独特概念而缺少自有资金的创业者创业，提供对于创业企业有价值的企业经营管理经验、市场渠道等辅导型增值服务，加快科技成果转化。专业孵化专业孵化建设是孵化器（加速器）的“能力建设工程”，在孵化器（加速器）的专业化建设方面，华工科技园公司以创新服务增值链为主线，设立了产业与企业研究、企业库建设、平台建设、宣传推广以及市场拓展等板块，对中小企业进行全方面的扶持，同时建立了完整的服务导向工作流程体系以确保各板块工作的流畅进行。创业导师在“创业导师”的模型下，华工科技园公司构建了创业服务体系的辅助系统创业导师协会和战略合作伙伴。创业导师协会是一个核心外脑团队，由投融资专家、创业企业家、市场营销专家、院校科研学者、行业和企业研究专家、法律财务专家等组成，对企业进行多对一（产业链各环节专家对同一家企业提供无间隙服务）和一对多（某产业链环节专家对多家企业提供同节点服务）的专业领域服务。在保障创业导师协会参与积极性方面，在对团队成员进行公益性鼓励之外，我们主要采用了市场利益共享的原则，即创业导师协会成员在提供服务的同时，也能从中获取自身的需求。同时，华工科技园公司与广泛的社会专业资源和企业，如品牌传播公司、专业会展公司、市场渠道公司、大型技术企业、行业运营商、专业法律财务顾问公司等，建立起战略合作伙伴关系，使这些服务企业与中小型企业利益共享，从而切实起到“以大帮小，以小促大”的双赢局面。2、创新招商引资模式根据华中科技大学光电子企业加速器建设的指导思想，在招商引资方面，充分发挥加速器集聚高科技项目、高素质人才的重要载体作用，拓宽招商渠道，针对光电子、汽车电子、高端装备制造、新能源及节能环保材料等高新技术领域，建立相对完善的招商网络。完成引进企业100家的目标。筛选招商对象立足本地，面向周边，拓展招商渠道。以高等院校的师生、研究机构的科研人员、高科技企业的技术人员或技术团队以及拥有自主知识产权的个人或单位等为重点招商对象；以人才集聚度高、科研项目多的城市为重点招商区域，利用华中科技大学和周边高等院校、科研机构拥有的创业资源。同时，考虑光谷产业优势、加速器功能和市场化等因素，重点引进产业关联度高、创新活跃度高、市场容量大的科技项目。创新招商方式（1）完善网上招商功能。有效利用华中科技大学科技园网站的信息平台，完善招商服务功能，以在线咨询和资料传送等多种方式，及时对申请人员进行解答和入驻服务。积极与行业协会合作，在行业网站上发布项目信息，吸引优秀项目入驻。（2）探索多层次招商模式。在继续推行“展会招商”、“上门招商”等传统方式的同时，积极探索“服务招商”、“以商招商”等招商手段。结合创业服务体系的建设，聘请顾问和专家，通过他们“牵线搭桥”吸引一批高科技项目落户。（3）实施点面结合的招商方式。进一步完善招商网络，在广撒网的基础上，加深与重点行业协会的联系和沟通，充分发挥行业协会联系广、资源多的优势，争取更多的优质项目落户。凭借湖北省大学科技园建设的东风，加强与周边地区高新技术企业的联系，宣传项目优势，吸引其研发力量和新项目进驻。3、加速器运营管理机制光电子企业加速器的运营管理融合了华工科技园成熟的运作经验、丰富的项目资源以及华中科技大学成果转化经验，结合大学科技园的运作机制以及加速器的定位和功能，采用“产学研高效合作、市场化运作”的理念，实现在产业创新体系中的独特作用，使得项目具备良好的运营前景和效益。在董事会的领导下，由华工科技园公司负责加速器的具体运作管理工作，负责调配加速器内部管理、服务方面的相关机构人员；负责建立孵化平台、企业服务平台、投资融资平台、培训管理平台等。在项目建设初期，通过物业的租售与管理回笼部分投资，保证园区前期的发展运转，并努力通过“适时和适当”的孵化投资、成果转化以等，提供相关服务，以实现收支平衡。在项目成熟运转期，通过加强项目成果转化以及公共平台服务等方面的能力，为企业提供技术、知识产权转移获得的收入；以及为中小企业提供相关技术以及培训管理的服务收入；进行股权投资、培育孵化企业上市等获得的投资收益，将成为加速器运转资金的主要来源。同时，加速器可以考虑采用合作方式建设，联合联合较强实力的重点企业建立相关研究中心，聘请国内一流学者或专家，采用项目组的方式动态管理。研究中心研发方向的选择、研发设备的配置、研究人员的组成，都将根据合作单位的需求确定，在最大程度上满足企业技术创新的需要。4、项目盈利模式华中科技大学光电子企业加速器项目的投资主要来源于华工科技园公司自筹，以及与企业、投融资公司、银行等的合作。项目在享受政府优惠政策的同时，拥有高效率的管理团队，真正做到了民间资本和政府资源的优势组合。项目的盈利来源主要有（1）物业收益。出租、出售固定资产或办公设施，为入驻加速器的企业定制研发中心、孵化办公场所和试验基地等。（2）特色公共服务收益。项目将利用华中科技大学国家大学科技园成熟的服务经验，为企业提供管理顾问、项目策划、融资中介、企业上市辅导等特色服务,并从中获取服务型收益。（3）项目孵化与投资收益。调研国内具有前瞻性的技术，并引入华中科技大学科研成果、优质创业项目与高新区中小型新兴企业。为其提供融资服务，并通过资金入股或管理入股，参股或控股企业，在满足企业资金需求的同时，获取投资收益。（4）开展资本运作，获取经营收益。专业的项目管理团队、成熟的资本运作经验使得华中科技大学光电子企业加速器项目能为企业提供项目包装、技术成果转让产权交易等专业服务，在促进企业快速成长的同时，获得经营性收益。以上四个盈利方式相辅相成，共同发展。只有实现了整体层次的提高，才能将盈利收益达到最大化。四、项目建设组织管理、实施进度安排（一）项目组织管理1、项目建设期参考建设项目当地实际情况，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，项目建设总工期计划按36个月控制。2、项目建成后的运行组织管理武汉华工大学科技园发展有限公司作为项目的投资、建设主体，同时还承担项目建成后的运营管理职能，华工科技园公司下设物业公司、招商部、企业服务中心、工程建设部、财务部和投资管理部。物业公司主要为园区入驻企业提供物业管理，包括收取管理费、水电费等，获得各项服务收入、补贴，代支出各类费用等；招商部将从项目立项开始运作项目的品牌营销和科技企业招商入驻；企业服务中心与投资管理部将在项目建成后，基于其在企业辅导和风险投资方面的经验，为加速器中的企业提供管理咨询和投融资服务，加速孵化企业的成长，给企业提供茁壮成长所需的资本和机遇；另外，投资管理部与华工创投、武汉科技创新投等加强合作，发挥其丰富的科技项目投资和管理经验，为项目提供资金、市场、工程验证服务，降低企业在孵化和加速过程中的运营风险。（二）项目实施进度安排项目建设分期完成，通过3年的建设营运，达到预期目标。项目批准后的三个月内，做好项目地质勘查；项目批准后的五个月内，做好项目设计工作和相关招投标工作，并且做好土建工程的前期准备工作；项目批准后的二十四个月内，做好研发楼、办公楼的建安工程；项目建成后的两年内，做好正常研发及中试工作，同时开展对外合作和投融资服务；项目建成后的三年内，研究开发、企业加速孵化、大学生创业、人才引进与培养等工作全面展开。五、项目建设投资估算（一）投资估算内容本报告投资估算内容主要包括土建、报建、水电配套及庭院、销售费用、税务及财务成本等进行估算。（二）投资估算依据1、各级政府主管部门颁发的文件。2、项目业主提供的有关资料。3、建筑项目投资估算编审规程（CECA/GC12007）、湖北省建设工程投资估算指标、湖北省建筑工程概算定额统一基价表（2006）、湖北省安装工程消耗量定额及单位估价表（2008）、类似工程估算指标及现行市场材料价格等资料。4、国家有关主管部门规定的取费类别和收费标准及相关的土建、公用工程的投资估算指标。（三）投资估算说明1、土地费用本次项目用地103亩，按15万/亩计算土地实际获得成本为1545万元。2、前期（含设计、报建等）费用项目总建筑面积118万平方，前期费用按100元/平米计算，费用为1180万元。3、水、电、庭院等配套项目总建筑面积118万平方，配套费用按300元/平米计算，配套费用为3540万元。4、建安成本项目总建筑面积118万平方，地上部分按1800元/平米计算为21240万元；地下部分面积为1万平米，按2500元/平米计算为2500万元，则建安成本合计为23740万元。5、建设期贷款利息本项目拟计划贷款2亿元，建设期中每年贷款1亿元。建设期利息按照2012年7月6日中国人民银行公布的5年以上贷款利率655计算。建设期贷款利息总额为1310万元。6、销售费用本项目销售费用按销售单价的5即4000元/平米5200元/平米测算，销售费用为200元/平米60000平米1200万元7、税务及财务成本本项目税务及财务成本按销售单价的10即4000元/平米10400元/平米测算，税务及财务成本为400元/平米118000平米4720万元8、公司费用公司费用按200万/年计5年，公司费用总计为1000万元（四）投资估算结果项目总投资38235万元，其中土地成本1545万元，前期费用1180万元，水、电、庭院等配套3540万元，建安成本23740万元，建设期贷款利息1310万元。销售费用为1200万元，税务及财务成本4720万元，公司费用1000万元。六、项目资金来源与使用计划资金来源企业自筹资金8200万元，约占总投资的22，除自筹资金外，科技园公司还将积极推进与合作企业、投融资公司及国家开发银行等投融资（入股）合作。七、项目建设预期效益（一）营业收入测算1、租金收入测算项目按当地市场价格测算，租金水平为20元/平方米月，其达成年（出租率为100时）租金收入约为13