房地产建设项目可行性研究报告

目录第一章总论111概论112项目的建设背景313项目申请报告编制依据和范围10第二章项目区概况1221县城概况1222自然概况1223社会经济状况与发展16第三章市场分析及规模选定1931市场分析1932规模选定25第四章建设场址及条件2641选址原则2642场址现状2643建设条件26第五章建设方案2851设计依据2852指导思想与原则2853总体规划方案2854建筑设计方案3055结构方案3256给排水方案3357给排水消防设计3558电气方案3659火灾自动报警系统38第六章节能、节水和环境保护4061节能4062节水措施4163环境保护42第七章劳动安全卫生消防4671编制依据及采用的主要标准4672工程的主要危害因素及主要防范措施4773消防措施50第八章项目实施进度与工程管理5181项目建设工期5182项目实施进度安排5183工程施工与管理53第九章项目招标方案5491编制依据5492招标内容54第十章投资估算与资金筹措57101投资估算57102资金筹措59第十一章财务评价60111基础数据60112销售收入预测60112财务分析62第十二章社会影响评价66121社会影响效果分析66122社会风险分析67第十三章风险分析69131项目投资决策阶段风险分析69132项目建设阶段风险分析71133项目运营阶段风险分析72第十四章结论和建议74141结论74142建议74附件一、关于XX省XX实业开发总公司XX商住小区建设项目环境影响评价文件的批复；二、拍卖成交确认书；三、建设用地证明；四、建设工程规划许可证；五、企业法人营业执照（正、副本）；六、组织机构代码证；七、税务登记证；八、开户许可证；九、法人身份证明；十、资质证书；1第一章总论11概论111项目概况1、项目名称XX县XX建设项目2、项目承办单位XX省XX实业开发总公司3、项目负责人4、建设地点XX县XX镇XX路2号5、建设性质新建6、建设期限2011年8月2013年1月112承办单位概况XX省XX实业开发总公司是一家发展势头良好，经济实力雄厚的房地产开发公司，公司注册资金800万元人民币，经过多年发展，公司有员工460人，中高级技术人员200人。公司高层管理人员多年从事房地产开发经营，已具备丰富的房地产开发经验，有较好的信誉基础，有能力实施本项目的建设，为做好本项目的开发建设，该公司抽调了精兵强将，成立了项目建设办公室，负责本项目建设前期各项工作的协调和项目建设过程中的项目管理、营销等工作。1、公司组建机构由多位个体人员组成股份制管理体系，以个体自筹资金为实收资本；（1）组成董事会聘任总经理、副总经理、监事会主席。（2）常设组织机构行政财务工程销售信息等部门。2、健全经营制度2（1）在业务管理上，公司严格按公司化运作进行管理，成立了以总经理领导下的行政部、工程部、销售部、财务部、市场开发部，并聘请了专职法律顾问。建立健全了组织机构，同时制定了一整套行之有效的规章制度和考核制度，确保了公司的高效运行。（2）在财务管理上，严格按照现行的会计法、房地产开发企业财务制度执行，完善了内部经济责任制，严格执行各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法纳税，接受主管部门和财税机关的检查和监督。（3）在人员使用上，聘请了一批有专业职称和专业技能的人员，在人员素质上确保了公司业务的正常发展。为做好本项目的开发建设，该公司抽调了精兵强将，成立了项目建设办公室，负责本项目建设前期各项工作的协调和项目建设过程中的项目管理、营销等工作。113项目建设内容及规模XX县XX建设项目的具体建设规模项目规划用地面积780,建设用地面积为68086平方米，道路绿化等设施9914；项目总建筑面积867011，其中计容积率建筑面积786506（住宅建筑面积503808，商业建筑面积279838，屋顶水、电、电梯机房面积286），不计容积率建筑面积80505（杂间、车位面积57395，公共过道138，设备用房931），项目户数为40户。115项目总投资和资金筹措本项目总投资为26108万元，资金来源为全部由企业自筹。3116主要经济技术指标项目单位数量1规划用地面积M2780（1）道路绿化等设施面积M29914（2）建筑占地面积M2680862总建筑面积M2867011（1）计入容积率的建筑面积M2786506住宅建筑面积M2503808商业建筑面积M2279838其中屋顶水、电、电梯机房面积M2286（2）不计入容积率的建筑面积M280505杂间、车位面积M257395设备用房面积M2931其中公共过道面积M21383户数户4012项目的建设背景121总体背景随着我国改革开放的逐步深入以及经济水平的不断增长，人民群众的生活水平和消费观念也随之逐年上升，对人居环境的改变和住房条件改善的呼声和要求日益增加，尤其近几年来，国家对房地产业的政策支持、金融部门鼓励个人购房消费信贷，使得工薪阶层也能轻松购房，城市商品房的需求量非常大，据统计，我国从2004年到2006年城市商品房开发的建设面积分别为110亿平方米，164亿平方米，185亿平方米，呈逐年上涨的趋势。受金融危机的影响，房地产经过一段冷淡期后逐渐回暖，从政府发布的救市政策来看，一是2008年11月1日起首次购房契税降至1；二是个人买卖住房暂免征印花税；三是个人卖房暂免征土地增值税；四是首4套房首付比例降低至20；五是公积金贷款利率下调027；六是商贷利率最高可享7折优惠；七是加大保障性住房建设规模。从近期政府出台的政策来看，主要是为了稳定楼市消费，减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力。政府鼓励居民购房，各地政府已陆续落实政策实施，极大的鼓舞了市场信心。房地产作为国家的支柱型产业,一直是时代的宠儿,虽说受到过几次大的国家宏观调控,依然在高速发展,这种高增长的背景是宏观经济高增长作为依托。中国过去10年中，平均每年有1000万的农村人口进入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界国家的城市化平均水平的3，因此，房地产业未来的发展还有很大空间。122XX县经济和社会发展背景2010年，在XX县县委、县政府的正确领导下，各级政府深入贯彻落实科学发展观，真抓实干，开拓创新，圆满完成了“十一五”规划目标，开创了经济社会科学和谐的追赶型、跨越式发展新局面。一、2010年经济总体运行状况XX县全县经济增长的内生动力不断增强。虽受CPI指数上升较快的影响，今年四季度GDP增幅较三季度有所回调，但仍然保持了平稳增长的态势，各季增速均能达到12以上。2010年全县生产总值（GDP）765亿元，同比增长133，增速比上年同期增长22个百分点。其中，第一产业增加值184亿元，同比增长45，第二产业增加值3081亿元，同比增长171，第三产业增加值2726亿元，同比增长158。三次产结构比调整为241403356。二、2010年XX县经济运行特征51、农业生产保持稳定增长，生态农业和农业产业化步伐加快，农业保障体系进一步健全。2010年，全县农业生产总值实现326亿元，按可比价计算，同比增长12。农业生产保持稳定增长。（1）农林牧渔业生产保持稳定2010年全县粮食播种面积1039万亩，粮食总产量388251吨，稳居全市第一。因早、晚稻均在扬花时遭遇罕见低温天气、连续降雨及病虫害等灾害影响，粮食产量比上年减少46。油料种植面积62万亩，总产量达9482吨，同比增产136；年末茶园面积15万亩，产量90吨，与去年持平；年末果园面积为20万亩，水果总产量86007吨，同比增长078，其中柑桔种植面积186万亩，产量80958吨，同比增长071；本年造林面积10658公顷，同比减少65。各类肉类产品随市场需求变化，产量各有增减。全年肉蛋产量较去年同期波动较大出栏肉猪193万头，同比下降75；肉用兔出栏74万只，同比增长50；家禽出笼302百羽，同比减少163；家禽产蛋量680吨，同比增长126。肉类产量降幅较大，肉类总产量47万吨，同比减少367，其中猪肉产量为16万吨，同比减少75。渔业生产保持稳定。水产品总产量25892吨，比去年增长11，其中特种水产5862吨，与去年持平。全年养殖面积7万亩，与去年基本持平。水产品养殖产量22338吨，同比减产67。捕捞产量却大幅提高，产量达3554吨，同比提高1172。（2）生态农业有序推进全年完成“一池三改”沼气池建设1300户，“民生工程”沼气建设1726户，建设果园、养殖场沼气工程20处，总池容达1000M3；生猪、黄6鸡标准化饲养场建设进程不断加快，规模养猪场畜禽清洁生产工作全面启动；推广测土配方施肥面积120万亩；推广肥药减量增效控害技术21万亩；推广水稻病虫害综合统防统治面积5万亩。（3）农业产业化水平进一步提高农业项目投资增加。全年共争取现代农业标准粮田建设、优粮工程建设、种粮大户标准粮田建设等农业项目16个，争取中央项目资金3345万元，比去年增加145。此外还引进总投资1000万元的昌泰蛋鸡养殖加工企业。农业产业化组织不断壮大。全县共规范建设农民专业合作社93家，今年新增25家。建设县级示范合作社15家，市级10家，省级1家，扶持发展农作物病虫害防治组织25个。现代农业科技示范园被省农业厅认定为省级示范区。农业品牌建设步伐不断加快。全县有无公害农产品生产基地9个，无公害农产品5个，绿色食品7个，有机食品2个，农产品出口基地6个；年内组织符合条件的江西省惠大实业有限公司3个产品申报江西省名牌农产品品牌。“小布茗茶”在迎世博上海国际茶叶展览会上荣获金奖。（4）农业服务保障体系进一步健全农技推广工作取得新成绩。全年推广了机插机收、测土配方施肥、农业有机质提升、水稻轻型栽培、生猪零排放养殖等十项实用新技术，淦鑫203、陆两优996、荣优225、天优华占、岳优9113、天丰优316等十个优良品种。7平安农业建设不断加强。县农产品质量安全检测站项目列入今年中央预算内投资计划，检验检测仪器设备的添置，将进一步提高XX县农产品质量安全检验检测水平，保障农产品质量安全。2、投资快速增长，拉动作用不断增强在国家拉动内需政策的持续作用下，全年投资和消费均保持了较快增长，对经济的贡献度继续提升。固定资产投资保持快速增长，2010年全社会固定资产投资完成368亿元，同比增长41。50万元以上固定资产投资总额为225亿元，同比增长33，其中城镇以上固定资产投资完成205亿元，同比增长409，工业投资完成104亿元，同比增长34。民间投资进一步加大，50万元以上民间投资1175亿元，同比增长4134。全年新增个体工商户4069户、私营企业139家，上交税金253亿元，增长36。3、消费品市场持续旺盛，消费品价格指数上行较快消费品市场保持旺盛。居民生活水平的提高、消费品市场的丰富化和汽车摩托车下乡、家电下乡政策共同推动下，XX消费市场持续旺盛。2010年全县完成社会消费品零售总额237亿元，增长1837。城乡消费市场同步扩大。XX城镇零售总额全年实现173亿元，同比增长182；乡村市场实现64亿元，同比增长189。从消费行业看，全县批发零售贸易业完成224亿元，同比增长18；住宿和餐饮业完成130亿元，同比增长251。汽车摩托车下乡、家电下乡政策对拉动县内消费起到了重要作用。2010年全县销售家电下乡补贴产品4万多台件，销售总额突破亿元，配合财政下发补贴资金突破千万元，位居全市前列。812月，居民消费价格指数当月同比上涨50，与上年同期比上涨36，其中食品价格同比上涨74；商品零售价格同比上涨47，与上年同期相比上涨30；农业生产资料价格同比上涨29，与上年同期相比上涨27。4、工业不断壮大，企业经济效益不断提高沿海发达地区剩余产业向中部地区转移、工业园区的不断建设拓展、私营经济迅速崛起和融资环境的改善都给XX县工业经济注入了勃勃生机。（1）“一园两区”已初具规模，强攻工业成效显著今年全县直接投入园区建设资金3000万元，工业园区建设资金累计投入达6亿元，园区面积超过6000亩，“一园两区”已初具规模。新中胜（新加坡）产业基地、艾炜特电子、三进漆包线、永通科技、朝盛矿业、宝华山水泥等一批投资超亿元的工业项目相继落户XX县工业园。（2）规模工业加快发展2010年，XX规模以上工业企业增加1家，达45家。规模以上工业增加值完成89亿元，按可比价计算，同比增长348，总量和增长速度全市排名分别比去年前移了2位、3位。规模以上工业总产值实现361亿元，同比增长557。销售产值完成36亿元，同比增长57，产品销售率达997，工业产销衔接保持一致。外贸出口发展较快，全年完成出口交货值52亿元，同比增长787。规模以上工业企业经济效益平稳增长。2010年，XX企业经济效益综合指数19334，比上年提高25个百分点。全县规模以上工业实现主营业务收入36亿元，同比增长634；利润总额5560万元，同比增长344；9实现税金5885万元，同比增长09。流动资产周转率695次/年，同比提高006次。企业资产负债率5811，同比下降396个百分点。从业人员劳动生产率396千元/人年，同比增加94千元。企业就业容量扩大，企业年均从业人员9100人，同比增长164。5、财政收支快速增长财政收入状况继续好转。2010年，全县完成财政收入472亿元，同比增长2189，增幅高出去年同期09个百分点。其中地方一般预算收入365亿元，增长2314，增幅高出去年同期025个百分点。全年一般预算支出153810万元，同比增长166。其中一般公共服务13748万元，同比增长319；公共安全7382万元，比上年增长229；科学技术140万元，同比增长273；社会保障和就业26769万元，同比增长277；教育事业费25541万元，同比增长111；文化体育与传媒1832万元；医疗卫生18839万元，同比增长201；环境保护1870万元；城乡社区事务4178万元，同比增长586；交通运输3890万元；资源电力信息事务2865万元；商业服务业等事务2449万元，同比增长456；国土资源气象等事务1006万元，同比增长20；住房保障支出4305万元；粮油物资储备693万元；国债还本付息支出691万元。6、招商引资稳步推进2010年112月，XX县共新批外资项目6个，合同外资额总计2365万美元，实际进资1693万美元；实现外贸出口1279万美元，同比增长6。共引进内资项目22个，合同引进内资158亿元，实际引进内资139亿元，同比增长53，其中5000万元以上工业项目实际进资84亿元，同比增长22。107、居民收入水平进一步提高，生活保障进一步提高全县继续落实惠农政策，发放水稻种植各类惠农补贴7420万元，农民生产积极性被调动起来。全年新增城镇就业人数11万人，新增转移农村劳动力172万人。全县城乡居民收入水平进一步提高。2010年，全县城填在岗职工平均工资为21033元，比去年同期增长1383；全县实现农民人均纯收入（70户）3303元，增长98。随着经济的复苏，2011年房地产市场明显回暖，以及人们置业理财观念较强，加之政府高度重视房地产市场建设工作，严禁个人建私房，这就进一步加大了商品房的市场需求。目前，在XX县所开发的楼盘未出现大量积压房现象，市场需求量较高。基于上述因素，XX省XX实业开发总公司拟对公司于2010年1月通过竞拍的方式取得的位于XX县XX路2号的一宗国有建设用地进行本项目的建设，目前工作进展顺利，已完成建设用地规划许可和批准等前期准备工作。13项目申请报告编制依据和范围131项目申请报告编制依据1、XX县统计年鉴；2、XX县土地利用总体规划；3、XX县总体规划纲要；4、关于编制项目申请报告的委托书；5、项目建设单位提供的其它基础资料。132项目申请报告研究范围XX县XX建设项目项目申请报告于2011年4月由XX省XX实业开11发总公司委托XX工程咨询中心编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。报告主要内容包括项目提出的背景、建设的必要性、项目的建设方案、建设规模及主要内容、投资估算及资金筹措、效益分析等，并根据国家有关规定，编制了本项目环保、节能篇章，并制定了该项目初步的工程招标方案，以期为项目的决策提供可靠依据。1通过对项目拟建地区经济发展和项目区现状进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件；2确定项目地址用地与总平面规划；3通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案；4估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议；5定量分析带来的经济效益和定性分析项目的社会效益；6从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。12第二章项目区概况21县城概况XX县位于江西省东南部，赣州市东北部，地处北纬260518至270813，东经1154020至1161715之间，东与石城、广昌县交界，南与瑞金市、于都县为邻，西与兴国、永丰县相连，北与乐安、宜黄、南丰县接壤。南北长1172公里，东西宽61公里，总面积405316平方公里，版图面积居江西省第三，赣州市第一。县城驻地XX镇，地处北纬2628，东经11600，系赣东北至赣西南的交通咽喉，又间闽、粤之要道。县城距省会南昌市320公里，距赣州市160公里。城区面积15平方公里，城市人口约15万，是全县政治、经济、文化和物流信息中心。319国道和昌厦一级公路穿境而过，境内昌厦公路纵贯南北长达69公里，与319国道在县城XX镇交汇，县城距京九铁路兴国火车站80公里，正兴建的鹰（潭）瑞（金），石（城）吉（安）两条高速公路自北向南，由东至西穿过XX县。根据XX县城市总体规划修编（20052020）中提出，县城城市规划范围为南至高坑，北至七里，规划面积近期（2010年）20平方公里，远期（2030年）40平方公里。XX县城人口规模近期（2010年）17万人，远期（2020年）235万人。1322自然概况221地形地貌特征XX县属赣南中低山丘陵区，地貌以丘陵、山地为主。境内一般高程300500米，最高点为西北部的凌云山，海拔14549米，最低点是南部黄石镇下车坪村，海拔154米。222地质情况XX县地质构造处于南岭东西复杂构造带的东段北侧，地质基础系古生代震旦纪的浅变质岩构成，以震旦系和白垩系分成最广。岩石主要有花岗石、变质岩、紫色页岩，以花岗岩居多。土壤类型以酸性紫色土、冲积土和红砂岩、红色粘土发育而成的棕红壤为主，多呈中性和酸性反应。根据中国地震参数区划区，区域内属地震动参数005G（地震烈度6度）区。223气象情况XX县属中亚热带季风温润地区。气候温和,四季分明,日照充足，雨量充沛，冬无严寒，无霜期长，适宜于亚热带作物的正常生长。冬季11月下旬至12月上旬入冬,XX在蒙古冷高压东南侧,因而多吹北风或东北风。这期间,有寒潮侵袭，并伴有霜、雪、冰冻天气。正常年份是前冬冷晴多严霜,天气干燥；后冬则多雨雪,天气阴寒。俗话说“三九、四九,相见不出手”。又说“大寒、小寒，滴水成团”。1月中旬至2月中旬,是全年最冷的时节，大雪、冻雨多发生在这个时期。春季3月中、下旬入春，蒙古冷高压强度逐渐减弱，而太平洋副热带高压逐渐靠近县境，气温渐升，雨日渐多，有“春雨连绵”、“春无三日晴”之说。但前期气温仍较低，常有较强的冷空气影响，有时天气较冷，俗语14说“清明谷雨，冻死老虎”。后期是南北气团在县境互相推移的时节，降水强度大，且较为集中，常有暴雨发生，使江河水位陡涨，山洪暴发，这是XX的汛期，常有雷雨或冰雹。夏季5月下旬入夏，汛期过后，进入盛夏。由于太平洋副热带高压的控制，天气炎热。又因地处高压北缘，故多吹南风或西南风。有“小暑南风十八天”之说。当副高压加强或减弱阶段，容易形成热雷雨天气。这种热雷雨，多发生在午后或傍晚，且地方性明显，有“夏雨隔堵墙，淋女不淋娘”之说。这时期，常有台风影响县境，有降水、降温、大风、暴雨现象出现。秋季9月下旬入秋，处暑过后，夏季风减弱，但气温仍高，俗称“秋老虎”。不过这时的热与前不同，所谓“白露秋分节，夜寒白天热”。即白天虽热，入夜转凉，秋意渐浓。这时期，地面至中低空为冷性高压控制，中高空则仍为暖性高压影响，从地面至高空均为高压，且下冷下暖，气层稳定度大，不容易形成云雨，大部分年份天气晴朗。晚秋时节，有“小阳春”天气促使草木开花，甚至结果。气温年平均气温在14至19之间，极端气温也是南部高、北部低。极端最高气温南北相差较小，而极端最低气温相差较大。月平均气温，12月至2月平均气温都在10以下，其中一月气温最低。从3月开始有连续9个月的时间，平均气温都在10以上，其中7月气温最高。据县城稳定通过10至20,保证率80的积温，起讫日期10最初出现在3月25日,20最终出现在9月28日,历时187天,总积温47235。15224水系水文XX县降水年降水量在1500至1700毫米之间。大致北部多，南部少，东部多，西部少。4至6月降水量占年降水量的4070，比重较大。若超过4至6月多年平均降水量30定为特大水年。自1939年以来，有1944、1948、1954、1959、1962、1968六年为特大水年。大的洪涝灾害出现在这些年份。若低于4至6月多年平均降水量30定为枯水年。自1939年以来，自1940、1943、1951、1963、1971五年为枯水年。较严重的干旱均发生在这些年份。7至9月降水量与4月至6月降水量相比，明显减少。这一时期，容易形成伏、秋旱。10至12月降水量最少。1至3月降水量次于7至9月降水量。多年平均降水量1706毫米，最多的为1997年，达2791毫米，最少的为2003年。多年平均年降水日数与无降水日数之比为1820，相差不大，农谚谓“有多少晴天就有多少雨天”。1939年以来，日雨量最大的是1959年6月18日和1984年6月1日都为2181毫米。日照多年平均日照19388小时，日照百分率为44，太阳辐射的年平均总量为1121899卡/平方厘米。无霜期县城无霜期多年平均值为279天。最长为319天，最短为224天。平均初霜日期为11月30日。最早的初霜日期是11月5日，高晚的是次年1月3日。16平均终霜日期为2月22日。最早的终霜日期是1月16日，最晚的是3月28日。初、终霜间隔天数（有霜日期）多年平均为85天。最长128天，最短32天。XX县北部初霜早，终霜短，霜期料南部长，无霜期较南部短。根据县气象局观测记录山顶出现霜的次数较少，山间盆地出现霜的次数较多。23社会经济状况与发展231人口1、全县人口XX县辖24个乡（镇）299个行政村，2008年年末总人口749656万人,人口构成以汉族为主，少数民族占极小部分，人口密度为每平方公里180人。人口调查的各项指标见表人口指标表年份年末总人口（万人）人口密度（人/K）人口自然增长率20006961172200170321735102520027136176148420037143176209420047145176291220057352181429从表中数据可以算出，2000年2005年，XX县人口平均增长速度为人口增长率人口平均发展速度1001095即10952、城区常住人口预测根据XX县城市总体规划（20052020年）提出，近期2010年城市人口预计17万人，远期2020年城区人口预计235万人。17232资源1、水土资源XX县域土地总面积4053平方公里，折合60797万亩，其中山地面积48234万亩，占总面积的794，耕地面积6692万亩，占总面积的1101，有园地土壤169万亩，占面积的028。耕为冲积土，土壤呈酸性或微酸性，以红色土壤为主，间有紫色土分布，土地肥沃。XX水系发达，河网密布，县内的主要河流有梅川、平江，均属赣江二级水源。梅川也称XX江，主河长220公里，发源于XX与宜黄县交界的王陂嶂，自北向南流入贡江。平江亦称兴国江，发源于XX猴子嶂，主河道长132公里，自东北流向西南于赣县江口塘流入贡江。全县总水域面积278654亩，占总土地面积的458。2、生物资源XX县气候优越，土质肥沃，生物资源极为丰富。山地面积广，林木品种多，分布宽，蓄积量大。全县乔灌木树种约有一百余科，一千二百余种。大部分代山、丘附分布着马尾松和杉木群落。森林资源虽比较丰富，但分布不均，主要分布边缘地带，其蓄积量占全县蓄积量的70。此外，有开发优势强的果茶品种资源；珍贵的药材资源；珍稀银杏、水杉资源；鲜美的花卉资源和很有开发前景的猕猴桃、山渣、山梨等野生植物资源。农作物以水稻为主，还有品种繁多的薯类、豆类、瓜果、蔬菜类等21个科，61个品种。XX县森林面积大，植物资源丰富，是各种动物良好的栖息地，有国家级保护动物豹虎、猕猴、穿山甲等。其他野生动物有600余种。3、矿产资源地下矿产资源主要品种有稀土、瓷土、钴砂、钨砂、水晶石、石英18石、石灰石、云母、铜矿、铀矿及少量的金砂等22种。据分析，稀土总储量可逾百万吨，磷矿石十万吨，石英石二千万吨，其他矿产资源也比较丰富，具有很大的开发前景。4、旅游资源境内有闻名国内外的国家级森林公园翠微峰旅游风景区，凌云山原始森林和XX起义指挥部旧址，“易堂九子”遗址等，自然风光与人文景观融为一体，常年平均旅游人数达30万以上，境内资源丰富，基础设施完善，是全国对外开放县之一。233经济2010年全县生产总值（GDP）765亿元，同比增长133，增速比上年同期增长22个百分点。其中，第一产业增加值184亿元，同比增长45，第二产业增加值3081亿元，同比增长171，第三产业增加值2726亿元，同比增长158。三次产结构比调整为241403356。19第三章市场分析及规模选定31市场分析311“十一五”期间XX县房地产业的发展状况房地产业事关国计民生，既是经济问题、也是社会问题。“十一五”期间，随着XX县城乡居民收入水平的提高，住房消费观念的转变，住房消费快速增加，促进了XX县房地产业持续快速发展。2009年，由美国次贷危机引发的金融动荡已经蔓延到世界各地的很多领域，其中包括我国的房地产市场，为此，中央政府于去年11月份推出了一系列“救市”政策，我市各地也纷纷结合实际，落实政策，积极应对。2009年一季度，XX县房地产实现总投资256816万元，开发完成施工面积28万平方米，分别与去年同比下降40和24；房屋销售面积286万平方米，与去年同期（072万平方米）相比增长297。4月份，该县房地产总投资87225万元，开发完成施工面积074万平方米，其中房屋销售面积184万平方米，与去年同期（05万平方米）相比增长317。20由此可见，XX县房地产市场虽然还存在一些不确定因素，房地产总投资和开发完成施工面积仍然没有达到去年同期水平，但地价不仅没降反而小幅上涨，销售市场总体“曲线”上升，特别是4月份以后，XX县房地产开发资金和销量均双双“飘红”，销量更是延续了一季度快速增长的势头，由此不难看出该县房地产市场正逐步回暖。但总的情况来看市场相对脆弱。主要表现在一是市场信心依然不足。有能力多次置业和投资需求的群体，因不缺住房而仍在观望，对政府出台的政策反映相对冷淡，有的还希望房价能再跌一些；二是老百姓的购买力下降。三是违法违规建房的现象还存在。由于房地产业具有高投入、高回报的特点，加之前几年整个房地产业市场价格高，所以不同行业的人群都千方百计挤进房地产行业，有的没有土地使用证违法建房，有的没有规划许可证违法建房，并以低于市场价格40至50左右销售，在一定程度上扰乱了房地产市场的正常秩序。随着XX县城市建设速度的加快以及投资环境的进一步改善，XX县房地产开发投资出现较快增长态势，经统计2010年第3季度全县房地产开发投资完成工作量21001万元，比去年同期增长2683，商品房施工面积198852平方米。比去年同期增长10356。1、房地产开发投资施工速度快，完成投资量大。上半年XX县房地产开发施工的8家企业中，有3家共完成投资14893万元，占房地产开发投资完成总量的7092。其中江西昭辉房地产开发有限公司（京都豪庭）完成工作量7686万元，占房地产开发投资完成总量的366；XX县永康房地产开发公司（清华名府）完成工作量4157万元，占房地产投资完成总量的1979；江西杰豪房地产开发有限公司（翠盈家苑）完成3050万元，21占房地产开发投资完成总量的1452；这3家房地产开发企业今年上半年开发投资施工速度之快，完成工作量之大在XX县历史上是少有的。2、商品房销售价格虽涨，但销售市场活跃。今年前3季度商品房销售均价为2919元/平方米，去年同期2488元/平方米。受消费市场的影响，今年XX县商品住宅价格虽然大幅上涨，但仍然销售市场活跃。3季度XX县商品住宅开发面积约135万平方米，房屋施工面积1989万平方米，1000多套住宅。现已预售8万多平方米，470余套住宅，收预收款15283万元。预售面积已占房地产施工住宅面积的4319。其中永康房地产开发公司已预售39229平方米，311套住宅，收预收款5093万元；昭辉房地产开发公司预售面积4800平方米，收预收款4300万元；丰江房地产开发公司4530万平米住宅开发面积已全部售完；杰豪房地产开发公司已预售15000平米，89套住宅，收预收款2050万元。可见XX县房地产开发销售市场非常活跃，说明XX县人民生活水平的逐步提高。312XX县房地市场的特点1、商品房销售形势呈阶段性自2010年7月份以来，XX县房地产成交量明显上升，且每月基本均衡，2010年15月延续了2009年火爆形势，但自4月国家采取宏观调控措施，特别是调整了房地产金融政策，消极影响将逐步显现，69月份销售明显下降，且出现较大负增长。但10月份，受个别新开楼盘开盘价新高的触动，销售量创新高。2、住房消费大部分为刚性需求22住房的特性决定了住房消费需求含刚性需求和投资需求。而XX县目前的住房需求90以上为刚性需求，这说明XX县房地产市场无泡沫且市场潜力仍大，需求和房价有较大的发展空间。313XX县房地产业发展趋势预测近年来，XX县委、县政府深入贯彻落实科学发展观，全面贯彻党的十七大会议精神，纵深推进“对接长珠闽，建设新XX，实现大发展”战略和“五个十”重点工作，主攻项目，决战“两区”（工业园区和中心城区），加速“三化”（工业化、新型城镇化、农业农村现代化），着力做大经济总量，着力调整优化结构，全县经济社会得到了前所未有的快速发展。全县各部门围绕“十二五”规划，广泛开展调研活动，并为XX的经济社会发展积极建言献策。由XX县房地产管理局深入调研后形成的关于我县十二五期间房地产业发展的意见建议（以下简称意见建议）从构建特色XX、立足区域优势、完善产业规划等方面系统描绘了XX房地产业发展的蓝图。据了解，这是XX县首次推出的关于促进房地产业健康发展的意见。根据这一意见建议，在“十二五”期间，XX县房地产业将按照“赣江源头、山水城市、客家文化、人与自然和谐一致”的城市发展定位和重点南建北扩、一江两岸均衡发展的城市建设取向的城市发展战略和“一园两区”带动的城市发展思路，加快城市房地产综合开发和新区建设，重点开发7大组团城市建设项目，促使房地产市场物业类型结构合理，形成高档商品房、中低价普通商品房、经济适用房、廉租房等比例协调的住宅供应体系，满足各收入阶层消费者的住房需求。根据意见建议，未来35年，XX县城区面积将达到30平方公里，23人口达到30万人。“十二五”期间XX居民居住条件将继续改善，2015年城市居民人均住房使用面积提高到2858平方米。而“十一五”末城市居民人均住房使用面积为2108平方米，“十二五”期间人均住宅使用面积每年将增加15平方米。“十二五”时期，XX县房地产投资规模将投资60亿元左右，年增长率约为15；XX县城区“十二五”期间新增住宅需求总量在60万平方米左右，新增商业用房需求总量在100万平方米左右，为满足各类房地产需求，“十二五”期间，城区房地产商品房开发总量（建筑面积）将达到300万平方米。1、一江两岸均衡发展XX县房地产业“十二五”发展的区域范围，以中心城区为主，涉及7大组团式开发。按照“赣江源头、山水城市、客家文化、人与自然和谐一致”的城市发展定位和重点南建北扩、一江两岸均衡发展的城市建设取向的空间布局结构。城南以东方丽都住宅小区及星级宾馆为中心，以迎宾大道为轴线，重心逐步南移，开发建设100万左右的集商务、居住功能为一体的商务住宅小区，使城区与工业园相融发展。其中20102012年在迎宾大道紫薇路西侧投资22亿元建设经济适用住房（新市民公寓）152万、2000套，廉租住房1万、200套（与水东工业园配套）。城北以龙边溪、登峰大道北端、莲花大道为轴线，以翠微峰森林公园及竹坑水库、反围剿纪念馆为辐射，开发建设100万左右的休闲宜居住宅小区，把城北建设成为宜居休闲中心。其中20102012年在翠微西路北侧投资1亿元建设廉租房8万、1600套。24城东以XX河为轴线展开，以天赐龙港住宅小区、客家公园为辐射，盘活县罐头厂、县化工厂等闲置土地，开发建设100万左右集居住、休闲、物流为一体的新城区，以火车站建设为牵引，把城东培育成我县物流商贸中心。1、商用地产开发布局XX县城区目前已经形成了登峰大道三坏路商圈、中山路商圈、商贸城小商品市场商圈、新庄摩托车（建材）市场商圈、解放路商圈等几个比较成熟的商圈。按照总体规划的商业设施布局，将形成县级商业中心和副中心、社区级商业中心三级布局结构，即重心逐步南移，开发建设100万平方米左右的集商务、居住功能为一体的商务住宅小区，使城区与工业园相融发展、以及结合居住区建设形成社区商业中心和以火车站建设为牵引的城东物流商贸中心，未来商业地产开发将以此为空间开发导向。依据发展目标中的商业地产需求规模，“十二五”期间XX县拟重点开发建设的商用地产（包括商铺、写字楼、物流等）项目将分布在7大组团中的各片区，主要集中在城区东南部的核心地带。具体包括迎宾大道沿线、三环南路、天赐龙港住宅小区、客家公园、火车站等。2、工业地产开发布局意见建议的工业地产是指开发建设通用工业厂房用于出租或出售的工业用物业，它是现代市场经济快速发展的产物，是制造业投资商的需要，是房地产市场进一步发育的表现，是房地产投资开发的新商机。“十二五”期间，XX县工业地产开发将有突破进展，其布局区位主要出现在水东工业园和万亩新中胜（新加坡）产业基地。住宅供应“高、小、好”。“十二五”期间，房地产产品结构将有明显改善，形成以住宅为主体、25商铺与写字楼并举、工业物业市场逐渐扩大的局面；在商品住宅（增量）开发中，总价款为中低价位的商品房产品应成为市场供应的主体，改变目前商品住宅总价整体偏高的局面，形成中低价位商品房、经济适用住房、高档商品房比例协调的住房供应体系，加快与水东工业园配套服务的新市民农民公寓等大型居住区的建设；发展节能省地型住宅，住宅供应向“高（层）、小（面积）、好（品质优）”的方向发展。3、低收入家庭将有新房住XX现有3000多户低收入家庭，按照意见建议，“十二五”期间，XX将加大对城市基础设施建设的力度，使城市功能更加完善，市民生活环境将因此而得到大幅度改善。与此同时，继续加大民生工程建设力度，让低收入家庭真正享受到更多的实惠。具体为20102012年在迎宾大道紫薇路西侧投资22亿元建设经济适用住房（新市民公寓）152万、2000套，廉租住房1万、200套（与水东工业园配套）；在翠微西路北侧投资1亿元建设廉租房8万、1600套。总之，随着XX县区位优势的日益突显，大交通等基础设施的日益完善，XX县房地产市场发展势头强劲，没有严重的投机行为，没有泡沫现象，还没有楼价走低现象，运行情况基本良好。32规模选定2010年1月25日，XX省XX实业开发总公司通过竞拍的方式取得的位于XX县XX路2号的一宗国有建设用地使用权，土地面积为780。根据XX县城市总体规划以及XX县XX建设项目的用地规模和功能设置，工程建设项目部就具体建设规模进行了论证，听取了有关专家对建设规模的意见，结合赣州市、XX县经济社会发展以及未来房地产开发的发展26研究分析，在此基础上科学合理地确定本项目的建设规模。XX县XX建设项目的具体建设规模项目规划用地面积780,建设用地面积为68086平方米，道路绿化等设施9914；项目总建筑面积867011，其中计容积率建筑面积786506（住宅建筑面积503808，商业建筑面积279838，屋顶水、电、电梯机房面积286），不计容积率建筑面积80505（杂间、车位面积57395，公共过道138，设备用房931），项目户数为40户。第四章建设场址及条件41选址原则1、符合城市总体规划，充分结合城市总体规划和绿地系统规划，有利于长远发展，合理布置。2、应结合现有自然环境，充分利用现有自然地理环境。3、符合该地区中长期发展规划，解决当前存在的切实困难。42场址现状拟建项目场址位于XX县XX镇XX路2号。项目建设规划用地面积780，建筑占地面积68086，总建筑面积867011。43建设条件1、工程地质地势比较平坦、起伏小，基地层自上而下分为杂填土、粘土层、卵石层、强风化泥质页岩、中风化泥质页岩。272、水文条件本项目所在地揭露的地层内为上层滞水和空隙潜水，上层滞水分布在杂填土层中，受天气降雨的影响，水量较大，结构周围环境判别水、土对砼结构呈弱腐蚀性，对钢筋砼无腐蚀性。3、地震影响根据国家地震烈度分区的划分，XX县地震烈度为6度，设计基本地震加速度为005G,设计地震分组为第一组，抗震设防类别为乙类。4、气候和环境条件XX县属热带东南季风气候区，气候温和。根据XX县环境监测结果，建设场地的大气分别符合环境空气质量标准（GB309696）的二类标准，NO、SO2指标在标准中处于一级标准范围内，噪声基本达到了城市区域环境噪声标准（GB309696）中二类区标准。不存在其他拆迁住房，可避免复杂的拆迁问题，有利于本工程的建设，建设场地环境条件理想。5、区域规划情况本项目建设区不在自然保护区，风景名胜区、文物保护区内，属于一般环境功能区域，该项目建成后不会影响原有生态系统和功能；该项目实施后，对环境的影响很小，具有显著的社会效益。因此本项目的建设满足现有环境水平。6、交通条件场址位于位于XX县XX镇XX路，交通十分便利。7、征地条件项目建设用地，已由XX县人民政府统一规划，完成了征地工作。8、城市及区域规划本项目建设用地已列入XX县城总体规划中，房地产开发用地已办理用地许可。289、公共设施条件本项目建设的供水、供电、电信等基础设施可直接接入XX县市政基础设施，完全能满足本项目的建设和使用要求。10、施工条件项目建设区交通便利，地质条件适宜，建筑、水电道路等基础设施均已具备。建材供应方面，项目建设所需的建筑材料、水泥、砂、石供应都很充足，而且具有相对的价格优势，地势条件也很好。XX县有着多年的城市建设和管理经验，具有一批技术水平高，实力雄厚的建设队伍、工程监理和管理人才，并在施工和管理方面积累了许多宝贵经验，同时施工设备配套，机械设备齐全，能够适应项目建设的需要。第五章建设方案51设计依据1、用地地形图；2、城市居住区规划设计规范GB5018093（2002版）；3、住宅设计规范GB503682005；4、其他国家及地方有关规范、规定；5、建筑设计防火规范GB500162006；6、高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005版）；7、汽车库设计防火规范；8、XX县总体规划；52指导思想与原则本项目处于XX县XX路，得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成就完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成29为现代社区的典范。因此本项目切实营造良好的氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘出一个高品质小区应有的形象，创造出居家应有的环境。该项目建筑设计体现出“以人为本”注重品质的设计理念，给XX县的房地产带来质的飞越。53总体规划方案531规划原则1、总体规划到户型设计“以人为本”的设计思想贯彻始终。本项目注重营造一种舒适的环境，采用“人车分流”的观念，在项目内部设计景观庭院，结合周边的绿化，一起形成休闲区域。2、通过对当地商业生态的研究发现。本项目利用临街铺面、休闲广场、与XX县地域文化风格相结合，使商业平面具有灵活性和可持续性，使空间产生居留感，留住人流，兴旺商业态势。3、总体布局由于地段为靠近沿江地段，住宅根据地形为半椭圆形状，建筑随地形布置，面向东南和西南，同时沿街的城市空间变得更为开合有序、富有韵律感，使社区更富有生气和现代化活力。从功能分区上，根据周边环境和道路交通状况，对地块进行了明确的功能划分人车分流。首先，将把地块的住宅、商铺等作为一个整体来看待。一至四层为沿街商铺外，住宅主门厅在四层设置。并且通过技术手段处理，在这一层面精心布置绿化，创造出一个具有可识别性与认同感的、空间丰富、亲近自然且具人情味的居住环境。同时，避免了沿街的城市噪声与喧嚣，又与XX秀丽的景色连为一体。4、总体设计以人体尺度为依据，以创造宜人的绿化空间为指导，结30合阳台绿化，平台、露台绿化等，使地面绿化与空中绿化相结合，形成极具生态效果。532与城市环境融合在设计过程中认真考虑了城市景观和楼盘形象，力求塑造崭新的城市形态，创造完整、人文、大气的富有强烈城市感的城市节点。方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即创造出体量适中，高度合乎要求，有强烈立体感的现代化建筑。既满足自身需要，围合出供小区居民休憩、放松的内庭院，又给城市一个连续完整的展开立面，对外则放，对内则收。沿街商业是人对建筑的最直接的接触面，其立面处理以人的尺度为依据，简洁、现代，创造出宜人的空间，塑造了富有城市的项目昭示面。533道路交通本项目为开放式的商业中心，XX路、城南大桥、文乡路三条XX县主要交通干道构成小区周边交通网，交通极为便利。534规划指标项目单位数量1规划用地面积M2780（1）道路绿化等设施面积M29914（2）建筑占地面积M2680862总建筑面积M2867011（1）计入容积率的建筑面积M2786506住宅建筑面积M2503808商业建筑面积M2279838其中屋顶水、电、电梯机房面积M2286（2）不计入容积率的建筑面积M280505杂间、车位面积M257395设备用房面积M2931其中公共过道面积M2138313户数户4054建筑设计方案541建筑设计1、商铺设计通过对XX县当前商业业态的研究发现，最大的商业价值来自商铺与人流的结合。在沿XX路和文乡路设计商业街，使商业价值得到充分体现，使商业行为流畅环绕并相互取得联系。以一种流畅的商业态势引入商机，配套商业不仅满足小区居民需要，使其生活更加方便，而且成为城市商业节点，带来更大的经济价值。2、住宅设计本次小区住宅规划设计均为12层住宅。住宅顶层为跃层形式，享受最好的朝向和景观。住宅造型风格应力求流畅简洁、虚实对比、色彩明快，一切从功能出发，简化过多的装饰，于细致中见韵味，简约中显典雅。在单体设计中重点处理建筑的阳台、楼梯间、窗台、屋顶构架等可变因素、丰富建筑外观，增加可识别性。住宅套内设计以起居室为中心，家庭内部分区明确，布局紧凑，设计尽可能减少起居室门洞数量。走道便捷，提高面积的使用率和舒适程度。住宅单体适应现代生活方式，强调大厅活动空间，做到明厅