郑州市房地产市场未来走势

经 济 学 概 论 结 课 论 文学 生 姓 名 张 鸿 飞学 生 学 号 16104XXXXX专 业 班 级 16104XX手 机 号 码 XXXXXXXXXXX2017 年 4 月 11 日郑州市房地产市场影响分析摘要城市经济的发展必然对城市的房价有一定的影响。GDP 在一定程度上反映了一个地区的整体经济发展水平，而经济的快速稳定的发展势必会促进房地产业的快速向前发展。就郑州市经济发展的整个形势来看，GDP 的增速都在 10%以上，随着航空港区的日益兴起，郑州市未来的经济发展还是值得期待的。在这样的形式下，本来准备观望的人们，可能在这样的预期下真正的去购买房产，在需求的推动下，房价的持续增长将会继续下去。本文从房地产价格构成和影响房价因素两个大的方面来分析郑州的房地产市场，在此基础上对未来郑州市的房价作出一个合理的预测。关键词：房地产；价格构成；供求关系；影响分析引言郑州，河南省省会，中国中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通枢纽（国务院关于郑州市城市总体规划的批复） 。作为一个人口众多的二线城市，近年来，郑州市经济稳步向前发展。郑州在中原经济区的枢纽作用不断加强，目前已经形成连接开封、洛阳、新乡、许昌的两小时经济圈，而且全国首个国家级航空港经济区也落户郑州。郑州的发展进入一个快车道。城市经济的发展必然对城市的房价有一定的影响。GDP 在一定程度上反映了一个地区的整体经济发展水平，而经济的快速稳定的发展势必会促进房地产业的快速向前发展。就郑州市经济发展的整个形势来看，GDP 的增速都在 10%以上，随着航空港区的日益兴起，郑州市未来的经济发展还是值得期待的。在这样的形式下，本来准备观望的人们，可能在这样的预期下真正的去购买房产，在需求的推动下，房价的持续增长将会继续下去。据郑州市房管局最新的发布数据显示，2016 年，郑州市区商品住宅累计销售均价为 9736 元/，比 2015 年上涨了 857 元/ 。而实际上，在郑州四环以内，已经很难买到每平方米 1 万元以下的房子了。由于城市价值提高、土地价格提升、节能环保材料的广泛应用以及其他因素的多重影响，郑州市房地产价格一直保持着较快的增长速度。由此可见，郑州市房地产市场不单单是由供需关系决定，是受多方面因素影响的。那么郑州市房地产市场究竟受哪些因素影响呢？本文从房地产价格构成和影响房价的具体因素两方面来分析，以期为未来准备在郑州买房的人做一点参考。1. 房地产价格构成：房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。目前我们说的房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。研究哪些因素可以影响郑州市的房价，首先要知道房价的构成情况，才能通过研究影响这些构成要素的因素来分析房价的变动规律。房价主要由以下几个方面构成 1。1.1 土地价格或使用费土地价格是房价最重要的构成部分，是幵发商获得土地使用权所支付的成本，而房产作为不动产，其所占用的土地的价格会对房价产生重大的影响，有时候即使施工质量和商品房档次相近，房价也会因为某块儿土地的稀缺程度及所处的位置和环境不同而差异很大。就拿郑州来说，东区和西区的价格就差距很大（图 1） 。图 1 郑州市东区 CBD1.2 前期开发和建筑安装工程费前期开发工程费也是房地产价格的重要部分，郑州市有很多项目，根据不同情况会有征用土地的拆迁安置和补偿费用、勘察设计费用、项目论证费用以及道路、用电、用水施工和平整场地等基础设施建设费用等。建筑安装工程费是房价的主要组成部分，是除了地价之外的又一大额支出，主要是指建筑施工所产生的原材料和人工费用，按区域又可分为主体、附属、配套和室外工程费等。1.3 融资成本资金流日益成为房地产企业生存的关键，许多房企就是因为资金流断裂而倒闭，所以融资成本就成为房地产开发的重要支出。融资成本包括向银行等金融机构的贷款和民间融资。目前来说，郑州地区房地产企业的银行融资成本大致在年化利率 9%-11%，而民间融资成本则普遍超过 20%。1.4 房地产开发企业管理费管理费也是房地产开发企业的一项重要支出，主要包括外聘销售公司费用、员工工资、办公费和广告费等。其中外聘销售公司费用成为管理费的重要部分，现在越来越多的房企都外聘专业销售公司来接收商品房的销售工作，这也构成了房价的一部分。1.5 房地产开发企业的利润和税金不同的房地产企业他们的利润率是有差异的，这也跟不同房地产企业的规模、所处经营阶段和经营管理水平的不同有较大的差异。2. 影响房价的因素：根据房地产价格构成以及影响房地产价格因素自身的性质，可以将影响房价的因素分为成本因素、经济因素、社会因素和政策因素。具体包括的因素有土地使用制度、住房制度、城市规划、人口密度、城市化进程、经济发展状况、财政金融政策和物价水平等的一般因素，也有道路交通、城市设施、环境状况等的区域因素，还有建筑物本身的结构特征等的个别因素 2。本小节总结了当前影响房地产价格的主要因素，并结合郑州目前的发展现状进行讨论，探讨在现阶段房地产市场环境下，哪些因素对郑州房价产生的影响是主要的，哪些是次要的，并根据现有的信息预测未来郑州市房地产价格的走势。2.1 市场因素（供求关系）商品的价格是由供求关系决定的，过去 5 年里，从住宅的施工面积来看，地市级、县级城市的增速远超郑州。后果就是，在人口流入、房屋需求比较大的郑州，相对于销量来说，供应是不足的，因此房价常年上涨 3。供求关系可以由去化周期来体现。泉舜集团郑州公司副总经理王振东认为，去化周期超过 10 个月是滞销，6-8 月为正常，而6 个月以内则是供不应求状态。据省住建厅数据显示，截至 2016 年 12 月底，郑州市区商住房累计库存 500.63 万平方米，按照 2016 年平均月销量测算，去化周期仅为 3.5 个月，属于供不应求状态。据数据显示，2016 年郑州土地成交建筑面积 2689 万，同比增长近 50%，排名全国榜首。如此大规模的土地成交，意味着 2017 年商品房供应量大增，会在一定程度上平衡供需关系。也就是说，虽然目前去化周期短，但是去年大量出让的土地，将会使 2017 年的商品房供应量大大增加，弥补供不应求状态。2.2 成本因素（地价带动）郑州房价疯涨的主因除了商品房市场需求旺盛、供不应求现象突出外，土地供应偏紧、地王频现，也会导致社会对房价上涨的预期快速攀升。数据显示，2016 年郑州市地价均价为 1594 万/亩，比 2015年的 726 万/亩增长近 120%。疯狂的地价直接带动购房者的心理恐慌，导致房价飞涨。中秋前夜郑州版调控政策“ 郑九条” 出炉，为了限制地价，首次引入“ 熔断” 、 “限地价、竞房价”政策，业内普遍认为该政策将会把疯涨的地价遏制住，从而控制地王频出的现象，降低开发商拿地成本，进而控制房价。2.3 经济因素21 世纪以来郑州市的经济一直保持着持续高速发展，房地产业作为经济发展的支柱产业也发展迅猛。GDP 是衡量经济发展状况的重要经济指标，尤其是人均 GDP 的持续稳定上涨与房价的上涨有着一定的联系。近年来，郑州经济发展迅猛，2016 年郑州全市生产总值完成7920 亿元，增长 8.5%，经济总量居全国 17 位。当前，郑州在建的航空港将成为未来郑州经济快速发展的一个新的极点。郑州航空港经济综合实验区作为国家批准的第一个以航空经济为引领的国家级新区，它不仅是郑州市经济发展的新板块，同时也是中原经济区发展的龙头和郑州走向世界的开放平台。未来几年航空港区的高速发展将为当地的物流园区、工业地产带来良好的发展契机，进而拉动当地的住宅及商业地产的开发 4-5。郑州航空港经济的发展将会对该区房地产发展以及整个郑州市房地产市场产生巨大的影响。郑州大学郭崧蔺 6分析了航空港区房地产市场发展环境的有利条件和不利因素，描述了航空港区房地产发展趋势，指出随着航空港区发展加速， “地价房价 地价” 传动链条已经处于启动阶段，土地成本的增长必将导致房地产价格出现大幅上升。同时，国家级的郑州航空港经济综合实验区的规划批复以及其影响力的逐渐增加使得开发商、购房者对价格上涨的预期也在增强。最后对航空港区房地产发展提出了建议。对房地产开发企业来说，首先，要完善地产项目定位。开发链条中的项目定位是仅次于拿地的核心环节；其次，加大刚需和首改产品供应。2.4 政策因素中央基调。2016 年郑州市地王频出、量价疯涨，可谓大出风头。有鉴于此，国家将郑州市作为房价上涨过快城市纳入 16 个重点调控城市。2016 年 12 月 16 日召开的中央经济工作会议，明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，在国家层面重申了房地产的居住功能，明确了抑制房地产投资投机的决心，未来相当长时期楼市政策仍然以收紧为主旋律。银行态度。近日，关于央行变相“加息” 的消息被传得沸沸扬扬：2 月 3 日央行上调了逆回购利率和常备借贷便利(SLF)利率。这无疑增加了银行的融资成本，直接结果就是，降低优惠折扣或提高获得优惠利率的门槛，购房人想要贷款买房需要支付更多利息，整体的货币流动性被收紧，这在一定程度上起到了银行存款加息的作用，遏制更多的资金流向楼市股市。银行的种种行为表明，2017 年房贷政策收紧是大概率事件，其主要目的就是降低楼市杠杆风险。普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势;银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。2.5 城市轨道交通郑州市轨道交通对沿线房地产也有一定的影响。城市交通是保持城市活力最主要的基础设施，是城市生活的动脉，制约着城市经济的发展。随着城市建设的迅猛发展，为解决日益严峻的城市交通问题，具有高度能达性的轨道交通为各国大中城市所采用。轨道交通是地铁、轻型轨道交通、高速磁浮列车和市郊列车等交通方式的统称。 郑州市城市快速轨道交通建设规划描绘出了郑州轨道交通的构架。按照规划，郑州市轨道交通线网在中心城区将形成“ 三横两纵一环” 的棋盘放射状结构(图 2)。线网由 6 条轨道交通线路组成，全长 202.53km，共设置 22 个轨道间换乘车站。核心区轨道交通线网密度为 1.23km/km 2，中心城区内线网密度为 0.47km/km 2。完成轨道交通的全网建设要到 2020 年以后。轨道沿线区域房地产价格会全面提升，这是共识。整体来说，轨道交通的建设产生了“ 一线带活一片” 的效应，使得沿线区域的房地产升值。由于这个带状区域内可达性较高，所以，房地产的价值高于周边距离轨道交通较远的同类房地产的价值。就局部站点来说，轨道站点周围房地产价值会得到提升，在以车站为半径的圆周区域内，随着半径的增大，轨道交通对房地产的增值效应减弱，轨道交通对房地产价值的影响范围一般只限于一定的区域内。图 2 郑州市地铁规划（目前仅开通了 1 号线和 2 号线）杨建华 7分析了轨道交通对房地产价值的影响会随着轨道交通方式的不同而不同，如地铁等地下方式对房地产价值的影响基本上是正面的，而轻轨等其他地面方式轨道交通对邻近的房地产价值则产生两种不同的影响。一方面,可达性的提高能提升邻近轨道交通的房地产价值；另一方面,地面方式的轨道交通常产生噪声污染、空气污染和视觉污染，这些不良因素将降低邻近地面方式轨道交通的房地产价值。尽管如此，正面影响还是主导因素，所以，地面方式的轨道交通对邻近房地产的总体影响是提升作用。一般认为在离地面方式的轨道交通车站 80100m 处楼盘的增值是最大的 8。总结从上面对房地产价格构成和影响房价的因素分析中，我们可以看出，影响房地产价格的因素不是固定不变的，它随社会经济发展水平、市场化程度、政治制度变革、自然条件因素等的变化，在不同的阶段、不同的区域有不同的表现。郑州市目前的房价受供求关系，成本因素，经济因素，政策因素以及城市轨道交通影响，其中地价带动，经济发展和轨道交通建设对房价的影响应该是主要的。而且，面对郑州日益增长的经济发展，郑州的房地产市场颇受房企青睐。房企对郑州市场的认可。据河南省统计局数据显示，2016 年，全省房地产开发投资 6179.13 亿元，同比名义增长 28.2%。而郑州市场，全年房地产投资完成 2779 亿元，增长 38.9%。增长的数据背后是房企的开发投资情况、买地情况力度的加大，这表明各家房企对于郑州市房地产市场前景还是非常看好。当前，郑州经济发展进入一个快车道，以郑州为核心的中原城市群的发展，国家级的郑州航空港经济综合实验区的规划批复和建设，“一带一路”的连带效应，郑汴一体化进程的加快等，都将促使郑州的经济发展进入一个新的机遇期。经济发展的同时，必然对房地产市场产生巨大影响，未来郑州的房地产市场也将会是一个良好的态势，房价也将会持续稳步增长。参考文献1 卢亚伟.郑州市房地产价格变化影响因素的实证分析D.郑州: 郑州大学，20142 鲍利香.房地产价格影响因素研究D.南京：河海大学，20063 房多多小编.6 大方面解