四川某温泉城PPP项目

四 川 某 温 泉 城 PPP 项 目项 目 建 议 书 案 例编 制 单 位 ： 北 京 尚 普 信 息 咨 询 有 限 公 司联 系 电 话 ： 编 ： 100083传 真 ： 箱 ： 北 京 总 公 司 ： 北 京 市 海 淀 区 北 四 环 中 路 229 号 海 泰 大 厦 1118 室网 址 ： //目 录第 一 章 申 报 单 位 及 项 目 概 况 . 1第 一 节 项 目 申 报 单 位 . 1第 二 节 项 目 概 况 . 1第 二 章 项 目 建 设 背 景 及 必 要 性 分 析 . 4第 一 节 项 目 背 景 . 4第 二 节 项 目 建 设 必 要 性 分 析 . 6第 三 节 项 目 建 设 可 行 性 分 析 . 7第 三 章 项 目 选 址 . 7第 一 节 项 目 选 址 . 7第 二 节 项 目 建 设 条 件 分 析 . 7第 四 章 项 目 建 设 规 划 方 案 . 7第 一 节 项 目 发 展 定 位 . 7第 二 节 项 目 建 设 规 划 . 8第 四 节 项 目 整 体 开 发 及 运 营 模 式 . 10第 五 节 项 目 融 资 方 案 . 12第 五 章 项 目 投 资 估 算 . 12第 一 节 估 算 范 围 及 依 据 . 12第 二 节 一 期 项 目 投 资 估 算 . 12第 三 节 二 期 项 目 投 资 估 算 . 13第 四 节 三 期 项 目 投 资 估 算 . 13第 五 节 项 目 总 投 资 估 算 . 13第 六 章 财 务 效 益 评 价 . 13第 一 节 评 价 依 据 . 13第 二 节 一 期 项 目 财 务 测 算 . 13第 三 节 二 期 项 目 财 务 测 算 . 15第 四 节 三 期 项 目 财 务 测 算 . 15第 七 章 项 目 生 态 及 社 会 效 益 分 析 . 15第 一 节 总 体 评 价 . 15第 二 节 社 会 效 益 . 15第 八 章 风 险 来 源 识 别 及 控 制 对 策 . 15第 一 节 融 资 风 险 . 15第 二 节 公 共 政 策 及 法 律 法 规 变 化 风 险 . 15第 三 节 政 府 支 付 风 险 . 16第 四 节 通 货 膨 胀 风 险 . 16第 五 节 设 计 、 建 造 风 险 . 16第 六 节 不 可 抗 力 风 险 . 16第 九 章 项 目 结 论 . 16四 川 某 温 泉 城 PPP 项 目 建 议 书 案 例第 一 章 申 报 单 位 及 项 目 概 况第 一 节 项 目 申 报 单 位一 、 申 报 单 位 基 本 情 况二 、 经 营 范 围三 、 资 质 情 况四 、 管 理 体 制 及 资 产 情 况五 、 经 营 管 理 业 绩第 二 节 项 目 概 况一 、 项 目 名 称四 川 某 温 泉 城 PPP 项 目二 、 项 目 地 点三 、 项 目 定 位1、 总 体 定 位本 项 目 通 过 打 造 集 绿 色 生 态 回 归 、 游 园 嬉 水 、 文 化 旅 游 、 休 闲 度 假 、 健 康 养老 、 生 态 居 住 等 于 一 体 的 综 合 性 景 区 。 使 其 包 含 的“水 上 乐 园 ”、 生 态 观 光 农 业园 ”、“明月湖自然风景区 ”、 “健康养老 ”、 “温 泉 欧 洲 小 镇 ”能 形 成 互 为 辅 助 的 产业 链 。 逐 步 形 成 “可 览 、 可 游 、 可 参 与 ”的 环 境 景 观 ， 构 筑 “城 市 郊 区 乡 间 田 野 ”空 间 休 闲 系 统 ， 打 造 西 南 片 区 最 大 的 温 泉 旅 游 、 健 康 养 老 产 业 园 ， 推 动和 提 升 开 江 城 市 建 设 及 文 化 旅 游 产 业 进 入 全 国 先 进 行 业 。项 目 以 当 地 温 泉 生 态 资 源 为 基 础 ， 以 土 地 开 发 和 基 础 设 施 建 设 为 保 障 ， 通 过各 类 功 能 性 景 观 、 设 施 开 发 建 设 ， 提 升 环 境 质 量 、 创 造 高 质 量 的 休 闲 、 养 老 服 务体 验 为 重 点 ， 同 时 推 进 以 生 态 资 源 为 核 心 的 养 老 及 相 关 产 业 的 产 业 集 聚 ， 形 成 生联 系 电 话 ：传 真 ： 普 咨 询 北 京 总 部 ： 北 京 市 海 淀 区 北 四 环 中 路 229 号 海 泰 大 厦 1118 室 1图 表 1： 项 目 区 域 建 设 内 容 一 览 表四 川 某 温 泉 城 PPP 项 目 建 议 书 案 例态 旅 游 、 养 老 居 住 、 休 闲 养 生 、 生 态 疗 养 、 文 化 康 体 为 主 要 功 能 的 主 导 产 业 ， 逐步 构 建 独 具 特 色 、 自 成 体 系 、 效 益 卓 著 、 带 动 力 强 的 综 合 性 生 态 开 发 运 营 产 业 链 ，力 争 将 本 项 目 打 造 成 为 集 生 态 温 泉 休 闲 旅 游 和 生 态 养 老 服 务 为 一 体 的 生 态 休 闲及 高 端 养 老 养 生 名 区 ”。四 、 项 目 开 发 思 路五 、 项 目 运 作 模 式1、 模 式 选 择为 避 免 风 险 与 利 益 的 不 对 等 ， 实 现 政 府 及 社 会 资 本 的 优 势 互 补 ， 风 险 共 担 ，从 而 实 现 互 利 共 赢 利 益 共 享 ， 本 项 目 采 用 政 府 与 社 会 资 本 合 作 （ PPP） 模 式 进 行合 作 。其 中 考 虑 政 府 方 实 际 财 政 支 付 能 力 ， 以 及 项 目 实 际 所 需 投 资 数 额 较 大 。 项 目将 采 取 BOO 模 式 （ 建 设 -拥 有 -运 营 ） 。 社 会 资 本 将 负 责 全 部 建 设 投 资 ， 包 括 前 期拆 迁 、 土 地 平 整 、 工 程 建 设 以 及 后 期 运 营 ， 政 府 方 主 要 为 项 目 融 资 建 设 阶 段 提 供公 信 力 担 保 ， 以 及 对 PPP 项 目 建 设 和 运 营 全 生 命 周 期 进 行 监 督 。同 时 ， 由 于 社 会 资 本 方 将 承 担 项 目 运 营 期 全 部 运 营 费 用 ， 包 括 项 目 公 共 部 分维 护 保 养 、 人 员 工 资 等 部 分 ， 采 取 BOO 模 式 有 助 于 项 目 公 司 持 续 运 营 、 系 统 管理 、 合 理 营 收 。 通 过 完 全 市 场 化 的 手 段 ， 进 一 步 提 高 了 社 会 资 本 全 力 运 营 、 追 求卓 越 的 信 心 和 动 力 。2、 运 作 流 程六 、 项 目 发 展 内 容 及 目 标七 、 项 目 建 设 内 容本 项 目 整 体分 为 三 期 建 设 。项 目 主 体 工 程 建 设 内 容 及 占 地 如 下 表 所 示 ：联 系 电 话 ：传 真 ： 普 咨 询 北 京 总 部 ： 北 京 市 海 淀 区 北 四 环 中 路 229 号 海 泰 大 厦 1118 室 2项 目 名 称 单 位 工 程 占 地 面 积 （ 公顷 ） 建 筑 面 积（ ） 备 注四 川 某 温 泉 城 PPP 项 目 建 议 书 案 例图 表 2： 项 目 总 投 资 估 算 表八 、 项 目 总 投 资1、 一 期 工 程2、 二 期 工 程3、 三 期 工 程4、 项 目 整 体项 目 总 体 工 程 初 步 估 算 总 投 资 508111.13 万 元 ， 其 中 固 定 资 产 投 资 476432.45万 元 ， 铺 底 流 动 资 金 31678.68 万 元 ；九 、 社 会 效 益十 、 经 济 效 益1、 一 期 工 程项 目 一 期 工程 建 设 期 为 3 年 ，建 设 完 成 后 在 10年 运 营 期 内 ， 在考 虑 折 旧 、摊 销 、 运 营 成 本 、融 资 成 本 等 费 用后 ， 预 计 每 年 营 业 收 入 为 15553.68 万 元 。项 目 所 得 税 前 财 务 内 部 收 益 率 为 11.22%， 所 得 税 后 财 务 内 部 收 益 率 为 8.43%，联 系 电 话 ：传 真 ： 普 咨 询 北 京 总 部 ： 北 京 市 海 淀 区 北 四 环 中 路 229 号 海 泰 大 厦 1118 室 3项 目 名 称 单 位 工 程 占 地 面 积 （ 公顷 ） 建 筑 面 积（ ） 备 注入 口 广 场 2 绿 化 和 地 面 铺 装生 态 停 车 场 20 绿 化 和 地 面 铺 装主 题 温 泉 游 乐 5 50000 大 型 室 内 建 筑温 泉 旅 游 中 心（ 一 期 ）酒 店 服 务 区 4 32000 建 筑 及 装 修合 计 500 1538000序 号 项 目 合 计 占 总 投 资 比 例1 固 定 资 产 投 资 476432.45 93.771.1 建 设 投 资 476432.45 93.771.1.1 工 程 费 用 350816.02 69.0 建 筑 工 程 费 282727.00 55.6 设 备 购 置 费 67276.00 .3 安 装 工 程 费 813.02 工 程 建 设 其 他 费 用 110058.71 21.661.1.3 预 备 费 用 15557.73 3.062 铺 底 流 动 资 金 31678.68 6.233 总 计 508111.13 100.00图 表 3： 项 目 一 期 经 济 指 标 一 览 表2、 二 期 工 程四 川 某 温 泉 城 PPP 项 目 建 议 书 案 例税 后 静 态 投 资 回 收 期 为 8.06 年 ， 税 后 动 态 投 资 回 收 期 为 12.26 年 。3、 三 期 工 程4、 项 目 总 体第 二 章 项 目 建 设 背 景 及 必 要 性 分 析第 一 节 项 目 背 景一 、 政 策 背 景 分 析（ 一 ） 国 家 政 策1、 政 策 支 持 旅 游 业 发 展 国 务 院 办 公 厅 关 于 进 一 步 促 进 旅 游 投 资 和 消 费 的 若 干 意 见 2015 年 08 月 11 日 ， 国 务 院 办 公 厅 公 布 进 一 步 促 进 旅 游 投 资 和 消 费 的 若 干联 系 电 话 ：传 真 ： 普 咨 询 北 京 总 部 ： 北 京 市 海 淀 区 北 四 环 中 路 229 号 海 泰 大 厦 1118 室 4序 号 指 标 单 位 指 标 备 注1 占 地 面 积 公 顷 312 总 投 资 万 元 44984.302.1 固 定 资 产 投 资 万 元 43430.862.2 铺 底 流 动 资 金 万 元 1553.443 营 业 收 入 万 元 15553.68 10 年 平 均4 利 润 总 额 万 元 4550.50 10 年 平 均5 净 利 润 万 元 3412.88 10 年 平 均6 总 成 本 费 用 万 元 10147.73 10 年 平 均7 上 缴 税 金 万 元 10 年 平 均7.1 上 缴 销 售 税 金 及 附 加 万 元 855.45 10 年 平 均7.2 年 上 缴 所 得 税 万 元 1137.63 10 年 平 均% 11.22% 税 前8 财 务 内 部 收 益 率% 8.43% 税 后年 6.91 不 含 建 设 期 ， 税 前9 静 态 投 资 回 收 期年 8.06 不 含 建 设 期 ， 税 后年 9.95 不 含 建 设 期 ， 税 前10 动 态 投 资 回 收 期年 12.26 不 含 建 设 期 ， 税 后万 元 7778.87 税 前11 财 务 净 现 值万 元 1013.49 税 后12 投 资 利 润 率 % 10.12% 10 年 平 均13 投 资 利 税 率 % 12.60% 10 年 平 均四 川 某 温 泉 城 PPP 项 目 建 议 书 案 例意 见 ， 意 见 中 提 出 ， 实 施 乡 村 旅 游 提 升 计 划 ， 开 拓 旅 游 消 费 空 间 。 到 2020 年 ，全 国 建 成 6000 个 以 上 乡 村 旅 游 模 范 村 ， 形 成 10 万 个 以 上 休 闲 农 业 和 乡 村 旅 游 特色 村 、 300 万 家 农 家 乐 ， 乡 村 旅 游 年 接 待 游 客 超 过 20 亿 人 次 ， 受 益 农 民 5000 万人 。2、 多 项 政 策 鼓 励 养 老 产 业 发 展3、 政 策 支 持 设 施 农 业 、 生 态 观 光 旅 游 发 展（ 二 ） 地 方 政 策 关 于 四 川 省 2015-2017 年 养 老 服 务 体 系 建 设 重 点 任 务 安 排 意 见 2015 年 3 月 ， 四 川 省 人 民 政 府 办 公 厅 印 发 了 关 于 四 川 省 2015-2017 年 养 老服 务 体 系 建 设 重 点 任 务 安 排 意 见 （ 川 办 函 201557 号 ） 。 意 见 提 出 ， 新 增 民办 养 老 机 构 床 位 12.9 万 张 。 围 绕 每 千 名 老 年 人 拥 有 养 老 床 位 数 达 到 33 张 的 目 标 ，通 过 用 地 保 障 、 信 贷 支 持 和 资 金 补 助 等 方 式 ， 积 极 引 导 和 鼓 励 各 类 企 业 、 公 益 慈善 组 织 及 其 他 社 会 力 量 参 与 社 会 养 老 服 务 体 系 建 设 ， 支 持 民 办 养 老 机 构 新 增 养 老床 位 12.9 万 张 （ 包 括 新 建 、 改 扩 建 、 购 置 房 屋 等 形 式 ）。 20152017 年 按 每 年 新增 床 位 4.3 万 张 安 排 。二 、 社 会 背 景 分 析（ 一 ） 居 民 收 入 持 续 增 长 ， 度 假 旅 游 市 场 持 续 爆 发随 着 居 民 收 入 、 闲 暇 时 间 的 增 多 ， 生 活 节 奏 的 加 快 ， 以 及 竞 争 的 日 益 激 烈 ，人 们 渴 望 多 样 化 的 旅 游 ， 尤 其 希 望 能 在 大 自 然 的 环 境 中 放 松 自 己 。2015 年 ， 我 国 城 乡 居 民 收 入 继 续 增 加 。 全 年 全 国 居 民 人 均 可 支 配 收 入 21966元 ， 比 上 年 增 长 8.9%， 扣 除 价 格 因 素 ， 实 际 增 长 7.4%； 全 国 居 民 人 均 可 支 配 收入 中 位 数 19281 元 ， 增 长 9.7%。 按 常 住 地 分 ， 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 31195元 ， 比 上 年 增 长 8.2%， 扣 除 价 格 因 素 ， 实 际 增 长 6.6%； 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收入 中 位 数 为 29129 元 ， 增 长 9.4%。 农 村 居 民 人 均 可 支 配 收 入 11422 元 ， 比 上 年增 长 8.9%， 扣 除 价 格 因 素 ， 实 际 增 长 7.5%； 农 村 居 民 人 均 可 支 配 收 入 中 位 数 为10291 元 ， 增 长 8.4%。 全 年 农 村 居 民 人 均 纯 收 入 为 10772 元 。 全 国 农 民 工 人 均 月收 入 3072 元 ， 比 上 年 增 长 7.2%。 全 国 居 民 人 均 消 费 支 出 15712 元 ， 比 上 年 增 长联 系 电 话 ：传 真 ： 普 咨 询 北 京 总 部 ： 北 京 市 海 淀 区 北 四 环 中 路 229 号 海 泰 大 厦 1118 室 5四 川 某 温 泉 城 PPP 项 目 建 议 书 案 例8.4%， 扣 除 价 格 因 素 ， 实 际 增 长 6.9%。 按 常 住 地 分 ， 城 镇 居 民 人 均 消 费 支 出 21392元 ， 增 长 7.1%， 扣 除 价 格 因 素 ， 实 际 增 长 5.5%； 农 村 居 民 人 均 消 费 支 出 9223元 ， 增 长 10.0%， 扣 除 价 格 因 素 ， 实 际 增 长 8.6%。图 表 4： 2011-2015 年 全 国 居 民 人 均 可 支 配 收 入 及 其 增 长 速 度第 二 节 项 目 建 设 必 要 性 分 析一 、 项 目 采 取 PPP 模 式 的 必 要 性本 项 目 合 作 模 式 采 取 PPP 模 式 ， 一 是 可 以 减 轻 财 政 压 力 ， 吸 引 社 会 资 本 和金 融 资 本 ， 加 快 地 区 旅 游 及 养 老 事 业 的 发 展 ， 有 效 控 制 地 方 债 务 规 模 ； 二 是 通 过引 进 具 有 先 进 建 设 及 运 营 管 理 经 验 的 社 会 资 本 合 作 达 到 节 约 项 目 成 本 ， 提 高 项 目运 营 效 率 的 目 的 ； 三 是 与 传 统 模 式 相 比 ， 有 效 化 解 政 府 的 风 险 ， 将 项 目 的 风 险 在政 府 和 社 会 资 本 间 合 理 的 分 配 。 充 分 利 用 社 会 资 本 在 旅 游 设 施 建 设 、 养 老 地 产 建设 方 面 的 经 验 、 理 念 和 技 术 上 的 优 势 ， 尽 早 的 参 与 项 目 风 险 的 识 别 、 可 行 性 研 究 ，并 可 以 在 项 目 的 初 始 阶 段 更 好 地 识 别 和 解 决 项 目 整 个 建 设 周 期 中 的 风 险 分 配 问题 ， 从 而 使 项 目 的 顺 利 实 施 有 了 更 好 的 保 障 ， 同 时 也 能 够 为 政 府 减 轻 财 政 负 担 。通 过 采 取 政 府 和 社 会 资 本 合 作 模 式 可 以 拓 宽 城 镇 化 建 设 融 资 渠 道 ， 形 成 多 元化 、 可 持 续 的 资 金 投 入 机 制 ， 有 利 于 整 合 社 会 资 源 ， 盘 活 社 会 存 量 资 本 ， 激 发 民间 投 资 活 力 ， 拓 展 企 业 发 展 空 间 ， 提 升 经 济 增 长 动 力 ， 促 进 经 济 结 构 调 整 和 转 型升 级 。 因 此 ， 本 项 目 采 取 PPP 模 式 ， 将 为 开 江 县 、 达 州 市 乃 至 四 川 省 各 级 政 府联 系 电 话 ：传 真 ： 普 咨 询 北 京 总 部 ： 北 京 市 海 淀 区 北 四 环 中 路 229 号 海 泰 大 厦 1118 室 6四 川 某 温 泉 城 PPP 项 目 建 议 书 案 例生 态 旅 游 及 养 生 养 老 产 业 推 广 运 用 政 府 和 社 会 资 本 合 作 模 式 提 供 先 行 经 验 ， 是 促进 城 市 经 济 转 型 升 级 、 支 持 新 型 城 镇 化 建 设 的 必 然 要 求 。二 、 项 目 建 设 的 必 要 性（ 一 ） 发 展 旅 游 产 业 是 城 市 建 设 、 改 善 民 生 、 提 升 城 市 形 象 的 需 要2、 项 目 建 设 是 广 大 群 众 改 善 居 住 环 境 ： 提 升 生 活 质 量 的 客 观 需 要随 着 广 大 群 众 收 入 的 持 续 增 加 和 生 活 观 念 的 转 变 ， 人 民 对 于 地 区 整 体 经 济 文化 水 平 和 社 会 服 务 水 平 有 了 越 来 越 高 的 要 求 ， 旅 游 产 业 集“吃 、 住 、 行 、 游 、 购 、娱 ”于 一 体 ， 注 重 人 们 的 生 活 享 受 和 精 神 需 求 。 项 目 的 建 设 把 旅 游 业 所 蕴 涵 的 生活 理 念 注 入 开 江 县 ， 将 改 变 当 地 居 民 对 生 活 的 看 法 ， 提 高 他 们 的 生 活 品 位 。 从 现实 来 看 ， 本 项 目 将 呈 现 给 当 地 居 民 不 同 地 区 、 不 同 层 次 游 客 的 生 活 状 态 ， 从 而 影响 他 们 的 生 活 方 式 。 在 居 民 收 入 提 高 ， 经 济 条 件 具 备 的 情 况 下 ， 他 们 会 选 择 更 为时 尚 的 生 活 方 式 ， 会 更 加 注 重 自 己 的 精 神 享 受 。第 三 节 项 目 建 设 可 行 性 分 析第 三 章 项 目 选 址第 一 节 项 目 选 址第 二 节 项 目 建 设 条 件 分 析一 、 区 域 基 础 条 件 分 析二 、 温 泉 水 资 源 概 况第 四 章 项 目 建 设 规 划 方 案第 一 节 项 目 发 展 定 位1、 总 体 定 位本 项 目 通 过 打 造 集 绿 色 生 态 回 归 、 游 园 嬉 水 、 文 化 旅 游 、 休 闲 度 假 、 健 康 养老 、 生 态 居 住 等 于 一 体 的 综 合 性 景 区 。 使 其 包 含 的“水 上 乐 园 ”、 生 态 观 光 农 业联 系 电 话 ：传 真 ： 普 咨 询 北 京 总 部 ： 北 京 市 海 淀 区 北 四 环 中 路 229 号 海 泰 大 厦 1118 室 7四 川 某 温 泉 城 PPP 项 目 建 议 书 案 例园 ”、“明月湖自然风景区 ”、 “健康养老 ”、 “温 泉 欧 洲 小 镇 ”能 形 成 互 为 辅 助 的 产业 链 。 逐 步 形 成 “可 览 、 可 游 、 可 参 与 ”的 环 境 景 观 ， 构 筑 “城 市 郊 区 乡 间 田 野 ”空 间 休 闲 系 统 ， 打 造 西 南 片 区 最 大 的 温