大兴康庄项目商住公寓产品定位报告(ppt 48页)

大兴康庄项目商住公寓产品定位报告伟业顾问06-5-3汇汇报报框框架架市场调研商住公寓整体定位商住公寓整体定位 商住公寓设计任务书商住公寓设计任务书总体规划总体规划 单体设计单体设计 户型设计户型设计 设施设备设施设备目标客群解析目标客群解析市场调研调查项目一览建外 SOH0 苹果社区 阳光 100总 建面： 70万平米 总 建面： 70万平米 总 建面： 16.67万平米户 数： SOHO公寓 2000多套 户 数：一期 2600多套 户 数： 1000套均 价： 20000元 /平米 均 价： 15250元 /平米 均 价： 13000元 /平米容 积 率： 4.8 容 积 率： 4.37 容 积 率： 4.21SOHO现 代城共分 为 A、 B、 C、 D独立的四座， B、 C座 为 4万平方米的写字楼， A、 D座 为 10万平米的 SOHO公寓。地下共三 层 ，地上部分 约 17万平米。整个建筑的 1、 2层 大部分 为 近 2万平方米的商 场 ，内 设 步行街， 设计 中有 艺术 庭院。 D座 2、 3层为 俱 乐 部，其中三 层为 6米高的特殊 设计 ，可供 对层高有特殊需求的客 户 使用，如画廊、影 视 制作所、展 览厅 等。苹果社区 总 体 规 模 约 70万平米，分为 南、北独立两区，南区苹果公寓36万平米。北区 转 基因苹果 27万平米，由蒙太奇商 务 公寓、苹果 LOFT、 EVD大厦和 现 代院落商街苹果二十二院街 组 成，构筑了 CBD创 意商务 建筑群。CBD高档外 销 公寓，占地 3.8公 顷 ，建筑面 积 21万平米，其 红 橙黄极富时 代感的建筑立面与 长 安街 对 面的SOHO现 代城南北呼 应 ，被誉 为 “ 新北京的 东 大 门 ” 成 为现 代北京的 标志性建筑之一。 项 目由 5栋 高 层 公寓楼及 3栋临 街写字楼 组 成，目前居住与商用 业 主 50%左右 为 外籍人士。调查项目一览CITY ONE (金隅国际 I) LOFTEL（鹏景阁） 北京香颂总 建面： 17万平米 总 建面： 1.7万平米 总 建面： 30万平米户 数：南区 592套 户 数： 77套 户 数： 约 1000多套均 价： 9200元 /平米 均 价： 8900元 /平米 均 价： 9100元 /平米容 积 率： 3.59 容 积 率： 5.86 容 积 率： 约 3City one(金隅国 际 )位于望京地 块 的南 侧 ， 规 划建 设 用地面 积 33400平方米，由南区和北区两部分 组 成。 总 建面 178900平方米，居住建筑面 积119900平方米，其中南区由 4栋 32层99.2米高的塔楼和 3栋 18层 56.6米高的板楼 组 成。北区由 2栋 8层 、 11层 的板楼 组 成。LOFTEL位于朝阳区望京湖光中街 1号,为 建筑面 积约 1万 7千平方米左右的商住两用楼，地上 为 16层 ，地下为 1层 。一、二 层为 商 业 用房：二层为 青 鸟 健身望京店，一 层为 大厦大堂，物 业 管理中心， 银 行及星巴克咖啡， 3层 至 16层为 商住两用房。主力 户 型 为 160 190平方米，共77套。北京香 颂 集合写字公寓、精品公馆 、花园洋房、城市公寓、商 业中心 5种物 业 形 态 ，不同的物 业类型形成商 务 半商 务 纯 居住的自然 过 渡，形成丰富的功能空 间 ，更吸引复合人群的和 谐 相处 ，自由交流乃至激情 对 撞， 为生活提供无限可能。调查项目一览远洋新干线 光彩国际公寓总 建面： 24.4万平米 总 建面： 16万平米 户 数： 1120套 户 数： 约 400套均 价： 13500元 /平米 均 价： 16000元 /平米 容 积 率： 3.99 容 积 率： 4.37远 洋新干 线规 划了集 “LOFT 公寓 ” 、“ 高 级 公寓 ” 、 “ 酒店式公寓 ” 、 “街区商 业 ” 、 “ 高 级 会所 ” 、 “ 英式园林 ” 于一体的 综 合社区， 总 建筑面积 24万平方米，主力 户 型 为 100160平方米，全部精装修， 6栋 塔楼同期施工同期入住，开 盘 价格 1万元 /平方米左右。光彩国 际 公寓由光彩建 设 集 团 有限公司投 资兴 建 ,围 合在工体与富国海底世界 10万平米 绿 地、 4万平米水面自然天成的清雅 环 境之中，光彩国 际 公寓建筑面 积 16万平米，配设 充足的地下 车 位。兼具采光与布局均好性的 210-1000平米超大 户 型，圈定高品 质 生活。技术指标分析项项 目名称目名称 1居居 2居居 3居居 其它其它 设计设计 概念概念建外建外 SOHO 96.57 18% 117-161 64% 235/290.44 16.4% 165 1.6% SOHO苹果社区苹果社区 60.25-96.26 83.4% 159.81-163.1 8.3% 193.61-194.36 8.3% LOFT、蒙太奇、蒙太奇阳光阳光 100 36.09 20% 83.75-128.54 35% 115-149.39 30% 170/300 15% SOHO 远远 洋新干洋新干 线线 50.38/71.72 22.2% 129/127/115 66.7% 140/151/160 11.1% - - LOFT光彩国光彩国 际际 公寓公寓 - - - - 217.6-218 50% 271.53-272.02 50% -CITY ONE 57.1-57.81 16.2% 118.91-140.76 26% 170.18-195.54 44.1% 208.05-588.57 13.7% SOHOLOFTEL - - - - - - 163.2-181.79 100% LOFT北京香北京香 颂颂 68.95-88.55 32.2% 88.31-133.49 43.9% 111.03-196.18 17.2% 193.46-223.1 6.7% -户型主力户型：多数集中在二居；面积区间：一居约 36 96平米、二居约 50 160平米、三居约 100 290平米，其它约 160 580户型配比：一居多数占 20 30%，二居多数占 45 55%，三居多数占 20 30%，其它多数占 10%设计概念：流行设计为 SOHO、 LOFT项项 目名称目名称 电电 梯梯 热热 水水 供供 电电 供气供气 供暖供暖 通通 讯讯 安防安防建外建外 SOHO 名牌名牌 电电 梯梯 24小小 时时 双路供双路供 电电 天然气天然气 地板式供暖地板式供暖 2条条 IDD 智能安防系智能安防系 统统苹果社区苹果社区 名牌名牌 电电 梯梯 , 2.5米米 /秒秒 24小小 时时 双路供双路供 电电 天然气天然气 市政供暖市政供暖 ,户户 内内 设设 高档高档钢钢 制散制散 热热 器器 网网 络络 五五 类线类线 入入 户户 ，每，每 户户均均 设设 信息插口信息插口 . 预预 留留 2条条电话电话 外外 线线太川或同档次彩色可太川或同档次彩色可 视视对讲对讲 ;小区内小区内 设闭设闭 路路 电视电视监监 控系控系 统统 ; 厨房厨房 设设 置可燃置可燃气体探气体探 测测 器器阳光阳光 100 芬芬 兰兰 通力通力 24小小 时时 双路供双路供 电电 天然气天然气 市政集中供暖市政集中供暖 ,温泉到温泉到 户户 2条条 IDD 保安保安 监监 控系控系 统统 及楼宇自及楼宇自控系控系 统统远远 洋新干洋新干 线线 中外合中外合 资资 “蒂森克蒂森克 虏虏伯伯 “24小小 时时 双路供双路供 电电 天然气天然气 中央空中央空 调调双五双五 类线类线 入入 户户 ，各，各 终终 端端位置以室内装修功能位置以室内装修功能 设设计为计为 准，数据、准，数据、 语语 音服音服务务 用用 户户 自行申自行申 请请 智能安防系智能安防系 统统光彩国光彩国 际际 公寓公寓 原装原装 进进 口口日本三菱日本三菱2.5m/s电电梯梯 24小小 时时 ,直直 饮饮 水水 双路供双路供 电电 天然气天然气 市政集中供暖市政集中供暖预预 留留 IDD插座，二条插座，二条 电电话线话线 入入 户户 ;各房各房 间间 均均 预预留留 宽带宽带 网网 络络 接口接口家居安防及智能系家居安防及智能系 统统 ,每每户户 配安居智能控制配安居智能控制 终终 端端NDT;户户 内内 设设 有感烟探有感烟探 测测、煤气探、煤气探 测测 自自 动报动报 警系警系统统清城清城 时时 代广代广 场场 24小小 时时 双路供双路供 电电 天然气天然气 市政供暖市政供暖 2条条 IDD 智能安防系智能安防系 统统CITY ONE 进进 口口 电电 梯梯 24小小 时时 双路供双路供 电电 天然气天然气 市政供暖市政供暖 2条条 电话线电话线 ,每每 户户 1条网条网络专线络专线 智能安防系智能安防系 统统LOFTEL 芬芬 兰兰 通力通力 24小小 时时 双路供双路供 电电 天然气天然气 德国菲斯曼采暖德国菲斯曼采暖 锅锅 炉和炉和德国合德国合 资资 森德散森德散 热热 器器 每每 户户 配有弱配有弱 电综电综 合箱，合箱，包括了包括了 电话电话 ，网，网 络络 及及 电电视视 系系 统统 读读 卡式卡式 门门 禁系禁系 统统北京香北京香 颂颂 通力通力 2m/s 分分 户户 燃燃气炉供生气炉供生活活 热热 水水双路供双路供 电电 市政低市政低压压 燃气燃气分分 户户 燃气炉燃气炉 ,市政供暖市政供暖 ,森德或同档次高森德或同档次高 级级 柱式柱式散散 热热 器器分分 户户 家庭家庭 综综 合信息箱合信息箱 ,超超五五 类线类线 ,各居室各居室 /主主 卫卫 留留接口接口可可 视对讲视对讲 ,窗磁窗磁 报报 警警 ,摄摄象象 监监 控控 ,远红远红 外外 ,电电 子巡更子巡更设备设施科技含量基本相当，多数通过选用各类品牌设施彰显项目品质科技含量基本相当，多数通过选用各类品牌设施彰显项目品质项项 目名称目名称 大堂大堂 电电 梯梯 间间 室内室内建外建外 SOHO 精装精装 精装精装 精装精装 标标 准准 1000元元 /平米平米苹果社区苹果社区 主材主材 为为 高高 级级 地地 砖砖 ，首首 层层 室外入口局部室外入口局部铺铺 装粗磨花装粗磨花 岗岗 岩岩电电 梯前梯前 厅厅 及走廊通道地面及走廊通道地面 铺铺高高 级级 地地 砖砖 ,首首 层电层电 梯前梯前 厅厅 及及走廊走廊 为为 高高 级墙砖级墙砖 ,标标 准准 层为层为高高 级环级环 保乳胶漆保乳胶漆精装精装 标标 准准 800元元 /平米平米阳光阳光 100 双双 层层 挑高挑高 ,地面地面 为为 黑黑色石材，色石材， 墙墙 面面 为为 高高级级 大理石，天花大理石，天花 为为石膏板条形造型与地石膏板条形造型与地面条形石材相呼面条形石材相呼 应应地面地面 为为 高档花高档花 岗岗 岩石材拼岩石材拼 饰饰， 墙墙 面面 为为 高档石材，天花高档石材，天花 为为石膏板造型吊石膏板造型吊 顶顶 ； 电电 梯梯 轿轿厢厢 内地面内地面 为为 黑白相黑白相 间间 花花 岗岗岩石材，岩石材， 厢厢 壁壁 为镜为镜 面玻璃与面玻璃与不不 锈钢锈钢 相相 间间 造型造型防盗防盗 门门 ,塑塑 钢钢 窗窗 ,厨厨 卫卫 精装精装 ,内内 墙墙 乳胶漆乳胶漆远远 洋新干洋新干 线线 局部挑高局部挑高 7米豪米豪 华华 大大厅厅 ，大理石，大理石 墙墙 面地面地面面 精装精装 霍曼霍曼 门门 ,断断 桥铝桥铝 合金窗合金窗 , 精装精装 ,全套全套 进进 口厨具口厨具 /洁洁 具具 ,英国英国 ICI品牌品牌 环环 保漆保漆光彩国光彩国 际际 公寓公寓 五星五星 级级 酒店大堂装酒店大堂装饰标饰标 准准 乳胶漆乳胶漆 /壁壁 纸纸 精装精装 标标 准准 1400元元 /平米平米清城清城 时时 代广代广 场场 精装精装 精装精装 与海与海 尔尔 联联 手手CITY ONE 精装精装 精装精装LOFTEL 原始混凝土原始混凝土 墙墙 面及面及顶顶 棚棚 原始混凝土原始混凝土 墙墙 面及面及 顶顶 棚棚 压压 光的混凝土地面，裸露的梁，拉光的混凝土地面，裸露的梁，拉 丝丝 不不 锈钢锈钢风风 格格 设计设计 ，精装品牌使用旭格，精装品牌使用旭格 铝铝 窗窗 /多多 乐乐 士士 /贝罗贝罗 尼尼 /伊莱克斯伊莱克斯 /意大利意大利 Ariston /国国 产产Franke/国国 产产 杜邦蒙特利杜邦蒙特利 /德国德国 凯乐玛凯乐玛 /国国 产产 意意大利大利 蓝蓝 斯等斯等北京香北京香 颂颂 地面地面 为为 高高 级级 石材，石材，墙墙 面以高档石材面以高档石材 为为主，装主，装 饰艺术饰艺术 吊吊 顶顶电电 梯前室地面梯前室地面 为为 高高 级级 地地 砖砖墙墙 面面 为为 高高 级墙砖级墙砖 ，公共走，公共走道水泥地面道水泥地面 铺设铺设 防静防静 电电 地毯地毯精装精装 标标 准准 1200元元 /平米平米装修标准精装标准约在精装标准约在 1000元元 /平米左右，并且在强调精装品牌的同时，注重细节的个性化设计平米左右，并且在强调精装品牌的同时，注重细节的个性化设计项项 目名称目名称 物物 业业 公司公司 物物 业费业费SOHO现现 代城代城 赛赛 特物特物 业业 管理公司管理公司 5元元 /月月 /平米平米苹果社区苹果社区 今日今典物今日今典物 业业 管理管理 南区南区 2.68元元 / 月月 /平米平米 ,北区苹果北区苹果 LOFT 4.87元元 /月月 /平米平米 ;蒙蒙太奇公寓太奇公寓 3.5元元 /月月 /平米平米 阳光阳光 100 万怡物万怡物 业业 4元元 /月月 /平米平米远远 洋新干洋新干 线线 远远 洋酒店物洋酒店物 业业 管理公司管理公司 3.80元元 /月月 /平米平米光彩国光彩国 际际 公寓公寓 国国 贸贸 物物 业业 管理公司管理公司 8.28元元 /月月 /平米平米清城清城 时时 代广代广 场场 北京北京 龙龙 熙熙 兴兴 瑞物瑞物 业业 管理有限管理有限 责责 任公司任公司携手高力国携手高力国 际际 物物 业业 2.3元元 /月月 /平米平米CITY ONE 北京市南湖物北京市南湖物 业业 管理中心管理中心 商住公寓商住公寓 4.31元元 /月月 /平米，普通公寓平米，普通公寓 3.45元元 /月月 /平米平米LOFTEL 深圳卓越物深圳卓越物 业业 管理公司管理公司 3.90元元 /月月 /平米平米北京香北京香 颂颂 世世 纪纪 金德物金德物 业顾问业顾问 公司公司物物 业顾问业顾问 戴德梁行戴德梁行 待定待定物业管理体现服务至上的宗旨，创造价值与收益的双赢体现服务至上的宗旨，创造价值与收益的双赢项项 目名称目名称 附加附加 值值建外建外 SOHO 来自日本的 著名 设计师 山本理 显为 建外 SOHO的空 间 布局和建筑 风 格开辟了独一无二的先河CBD中心最大花园，面 积 超 过 3万平米，相当于两个工人体育 场 。底商全部 临 街， 1、 2层铺 面复式 结 构自成一体， 3层铺 面由 滚 梯直达公共院落 ，出入便利苹果社区苹果社区 苹果 LOFT， 拥 有 5.6米 层 高， 6.4米超大开 间 ，可以 实现 2.7米 /2.9米上下空 间组 合 ,相 邻单 元自由 连 通 .蒙太奇公寓最突出的特点是， 户 内无梁无柱， 空 间 流 动 性 强 ，可大可小 ,户 与 户 之 间 ， 还 可重 组 至 1000平米 .苹果商街地下共 层 ，有充足的停 车 位，并有 电 梯直通地面商区。阳光阳光 100 在北京首开 设计 国 际 招 标 之先河，被誉 为 “引 领 北京住宅 进 入 设计时 代 ”世界第一 高档物 业 管理 品牌 世邦魏理仕玻璃 选 用国 际时 尚双 层钢 化 LOW E玻璃； 办 公与会所采用 盘 管加新 风 的空 调 系 统 ；温泉到 户远远 洋新干洋新干 线线 首次将 LOFT带 到北京，将五星 级 酒店行政套房的概念融入城市高 级 公寓中，开 创 全新的公寓 设计 理念联 手国 际 知名酒店集 团联 合管理，提升服 务标 准光彩国光彩国 际际 公寓公寓 位置得天独厚， 高档次装修配套清城清城 时时 代广代广 场场 地 铁 四号 线 延 长线进 入黄村地区后将沿 兴华 大街西 侧 行走，在清城 时 代广 场 前 设 有一站清城 风 情商 业 街被大 兴 区商 业 局正式向北京市商 业 局申 报 “北京市重点扶持的特色商 业 街 ” 。名校 北京小学 进驻 清城联 手海 尔 为业 主提供系列 产 品及家居服 务 ，享受最 优 价格；携手高力国 际 物 业 ，提升 项 目品 质CITY ONE 外有 17公 顷 南湖公园、太阳 宫 公园隔四 环 相望以及 4000亩优质 苗圃落其 侧 ，内有 8000平米内庭园林LOFTEL 特殊建材的使用 ，如外 观设计 中的穿孔 铝 板和裙楼的耐候 钢 以及 凯乐玛 品牌的陶瓷等名牌物 业 管理公司北京香北京香 颂颂 戴德梁行名牌物 业 担当 顾问由 60公 顷 城市 绿 肺 预 留地与三条干道，形成 鲜 明的街城 边 界距离已投入使用的 轻轨 望京西站 仅 300米产品附加值项项 目名称目名称 车车 位位 租租 售售建外建外 SOHO 地下地下 - 17万万 /个个苹果社区苹果社区 地下地下 1500个，个， , 500元元 /月月 /个个 15万万 /个个阳光阳光 100 地下地下 10万万 /个个远远 洋新干洋新干 线线 地上地上 275个，地下个，地下 1014个个 地下地下 600元元 /个个 /月月 地下地下 15万万 /个个光彩国光彩国 际际 公寓公寓 地下地下 428个个 1150元元 /月月 15-25万万 /个个 清城清城 时时 代广代广 场场 1： 1 地上地上 150元元 /个个 /月，地下月，地下 350元元 /个个 /月月 待定待定CITY ONE 地上地上 100个，地下个，地下 644个个 地上地上 300元元 /月月 /个，地下个，地下 500-550元元 /月月/个个 -LOFTEL 共共 55个个 地上地上 350元元 /月月 /个、地下个、地下 500元元 /月月 /个个 -北京香北京香 颂颂 地上地上 90个、地下个、地下 1110个个 待定待定 待定待定车位配套地下车位已经成为商务产品的必备配套地下车位已经成为商务产品的必备配套项项 目名称目名称 区内配套区内配套建外建外 SOHO 28000平米会所，地下平米会所，地下 2层层 地上地上 3层层 ，及底，及底 层层 商商 业业 街街苹果社区苹果社区 商街商街 ,LOFT,写字楼写字楼阳光阳光 100 会所、商会所、商 场场 、温泉到、温泉到 户户远远 洋新干洋新干 线线 小区配有包括游泳池在内的以健身小区配有包括游泳池在内的以健身 为为 主主 题题 的中央会所。的中央会所。光彩国光彩国 际际 公寓公寓 大型大型 专专 属会所，包括室内阳光恒温泳池在内的各属会所，包括室内阳光恒温泳池在内的各 项项 康体康体 娱乐设娱乐设 施至臻完施至臻完 备备清城清城 时时 代广代广 场场 千米千米 风风 情商情商 业业 步行街、百步行街、百 联联 清城清城 购购 物中心物中心CITY ONE 15000平米商平米商 业业 配套、会所配套、会所LOFTEL 底底 层层 商商 业业 （青（青 鸟鸟 健身、中国健身、中国 银银 行、星巴克、中青旅）行、星巴克、中青旅）北京香北京香 颂颂 3万平米商万平米商 业业 mall， 5万平米商万平米商 业业 步行街步行街社区配套基本配备自有社区会所、商业街等基本配备自有社区会所、商业街等结论 产品： 主力户型： 80平米左右二居； 面积区间：一居 5060平米、二居约 70100平米、三居约 100 140平米，其它约 150180平米； 户型配比：一居 30%，二居占 40%，三居占 20%，其它占 10% 梯户数：说明：产品设计可借鉴苹果社区的蒙太奇公寓，尽可能减少户内的承重部分，打造相对自由的空间，这样对于有特殊面积或空间需求客户应该会有较广阔的选择面。同时注意节能材料的运用 。各阶段价格 ：I期： 起价 3000元 / 均价 3300元 /II期： 酒店公寓 6500元 / 住宅公寓 4600元 /商务公寓 5800元 /目前项目最低价 3970元 / 最高 5000元 /地理位置： 黄村镇兴华中路 9号建筑类型： 塔楼物业状态： 期房， 06年 6月入住规 模： 20万平方米绿 化 率： 35%容 积 率： 3.35物 业 费： 2.3元 /月 /平方米 区域内重点项目调研：1、清城时代广场、清城时代广场客群特征 ：1、 一期低密度的住宅主要以城里客群为主2、 酒店公寓、住宅公寓面向大兴本地人项目的优劣势：v 优势1、 70多万平米大规模社区，入住率已达到 80，增加了社区成熟度2、 5万平米的 上海百联超市进驻清城，并预计今年 12月 8日开业，购物方便3、 层高 3.1米，增加居住舒适度v 劣势塔楼的建筑形式屏蔽了部分市内买家销售信息：1、三栋塔楼 ABC三座，分别按住宅、 商住公寓和写字楼进行宣传，内部结构基本无差异，但均为住宅立项，无法作为公司注册地；2、以写字楼及住宅推出的两栋塔楼已售完，最后一栋将以商住公寓名义于 5月中旬推出，均价预期 5000元 /平米，该楼将于今年 7月入住。项项 目名称目名称 1居居 2居居 3居居 其它其它清城清城 时时 代广代广场场 44.13-63.1 26.8%50.48-132.6530.4%100.22-149.5 37.2%157.59-171.81 5.6%居室配比地理位置： 南五环黄村出口建筑类型： 板楼、塔楼物业状态： 三期 05年底入住(全部入住时间为 2007年 12月）规模： 建面 9万平米总价： 42 115万户型： 70-200平米绿化率： 51容积率： 1.27物业费： 2.4元 /月 /平方米 各阶段价格 ：I期： 起价 4800元 / 均价 5400元 /II期： 起价 5500元 / 均价 5700元 /III期： 起价 5700元 / 均价 6000元 /目前项目最低价 4885元 /2、顺驰领海、顺驰领海三期 二期 一期区域内重点项目调研：客群特征：面向城里客户群。各院校的大学教授、从事艺术职业演员、和经济基础较好的二次置业人群项目的优劣势：v优势1、 开发商实力，项目规模。2、 3.8万平米的人工湖规模庞大3、社区环境优美4、紧邻南五环，交通便利v劣势1、房价偏高，限制购买人群2、居住密度相比周边项目较高3、 8期滚动开发，周期较长4、后期养房费用颇高，人工湖维护费用难以预料板楼南北通透，局部挑高 5.2米， 户型面积 100 120平米销售信息：此类产品一经推出短期内已全部售完目前在售主力 150平米的三居室当前价格 ：起价 4300元 / 均价 4600元 / 最高 5150元 / 地理位置： 大兴区 黄村中里龙河路建筑类型： 板楼物业状态： 期房， 07年 6月底统一入住规 模： 住宅建面 23.5万平米绿 化 率： 35%容 积 率： 2物 业 费： 不高于 2元 /月 /平方米 时代龙和大道时代龙和大道区域内重点项目调研：客群特征 ：1、 大兴地区农村 “ 升级 ” 人群；2、地缘客户，区