第7章酒店投资决策分析的应用案例

第 7章酒店投资决策分析的应用案例 内容提纲第一节 高星级酒店新建项目的投资分析第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析一、 酒店投资项目背景 （ 1）微观背景：酒店投资与企业多元化战略发展（ 2）宏观背景：区域酒店业严重滞后于旅游业发展二、基础 数据预测 与估算（ 1）项目规模与投资估算表 7-1 2002年全国 4、 5星级规模酒店总量 客房总量（间） 客房平均数量五星级 175 64900 371四星级 635 143500 226资料来源： 中国旅游统计年鉴 （ 2003）n 根据以上资料分析，加上为保证企业会务接待的正常需要，初步确定拟新建酒店未来客房数量为 220间。n 为保证项目投资的准确性及可比性，项目总投资测算的方法按照国际惯例，以 “ 客房数量方法 ” 计算，一个房间投资 40万元，因此该酒店需要总投资为 220间 40=8800 万元（含所有的设施设备费用）。n 根据对该企业项目管理部的调研访谈可知，项目评审会议规模最大的为 210人，最小的大约在 70人。而根据调查， 2002年全国高星级酒店平均客房数不低于 200间（表 7-1）。二、基础 数据预测 与估算（ 2）项目计算期的确定 n 高星级酒店建筑物的使用年限一般在 35-45年之间。但由于多个方面的原因，酒店本身的经营年限不一定就是其建筑物的物理使用年限。为评估分析方便起见，该酒店项目的计算期取 18年，建设期为 3年，第 4年试营业，第 5年开始正式营业 。（ 3）项目投资来源与运用的说明 n 项目第一年投资 2000万，主要包括项目筹建、酒店区位选择、地质勘测以及置地、土建招标等费用；这部分投资完全用自有资金。第二年投资 5000万，主要包括建筑工程费、设备购置费，其中自有资金为2400万元，余为贷款。第三年投资 1800万，主要包括安装工程费，全部为长期借款。n 项目长期借款为 4400万元，长期贷款利率为 2006年 8月 18日中国建设银行刚调整过的 5年期以上的企业贷款利率 6.84%。建设期间只计息不还款，第四年开始还贷，每年付清利息并分 10年等额偿还建设期利息资本化后的全部借款本金。n 项目建设期利息计入固定资产原值内，折旧年限为 40年，残值率 5%（为简便起见，不考虑酒店物业的自然升值情况）。二、基础 数据预测 与估算（ 4）项目流动资金准备 n 参照国内五星级酒店项目有关资料，假定在酒店运营的第一年，需要投入 300万元作为酒店的流动资金，用于维持酒店的正常运营，主要包括员工工资、客房低值易耗品及餐饮成本等。n 流动资金全部用短期借款解决，在第 4年年初一次性投入，并第 4年年末一次性还清。从第 5年开始， 300万元流动资金的借贷还款方式仍然照旧：即当年年初一次性借入、当年年末一次性还清，借款本金互相抵消，直到计算期期末，每年只支付流动资金借款利息。 （ 5）项目正常经营期内的周期性装修投入 n 按照酒店行业特点，一般需要 5-8年左右对酒店进行重新装修，以保持酒店对客人的吸引力。n 这里我们假设，酒店每 5年利用其自身营运的资金积累对酒店进行内外部装修，并假设每次装修所发生的总费用折合每间客房为 2.5万元，即需要每 5年开始的第一年投入 550万对酒店进行重新装修。装修费用按照 5年来计提或摊销，假定期末没有残值。二、基础 数据预测 与估算（ 6）项目销售收入的测算 酒店投资项目在计算期内各年的收入如表 7-2所示。 表 7-2 酒店项目收入预测项目 营业期第 4-10年 第 11-18年外部收入 客房收入（万元） 2336 2746 餐饮收入（万元） 360 360 会议收入（万元） 8 8 停车场收入（万元） 10 10 外部收入合计 2715 3124 内部收入 会务收入（万元） 1600 1500总计 4315 4624二、基础 数据预测 与估算（ 7）销售税金及附加和经营成本的预测 经营成本对经营成本费用的估算，参照国内部分高星级酒店经济可行性分析中一些成熟的经验，餐饮成本按照综合成本率 50%计算，会议室按照综合成本率10%计算，人工成本按照项目规模与人工费用的比例关系计算。考虑到酒店想当部分收入来源于企业内部及相关客户单位的会务费用，因此，假定酒店在第一个阶段即第 4-10年的总经营成本约占总收入的 40%，酒店在第二个阶段即第 11-18年的总经营成本约占总收入的 30%，从而得到各阶段酒店经营成本分别约为 1726万元和 1387万元。 销售税金及附加销售税金及附加按照销售收入的 5.65%计算，则第 4-10年各年的销售税金及附加为 244万元，第 11-18年为 261万元。三、 项目财务评价 （ 1）借款需要量计算 （ 2）固定资产投资借款建设期利息计算 （ 3）固定资产折旧计算 （ 4）固定资产投资还款计划与利息计算 （ 5）利润与所得税的计算 （ 6）全部投资的内部收益率与投资回收期 （ 7）自有资金投资的内部收益率与投资回收期 （ 8）项目偿债能力分析 （ 9）项目财务分析结论 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)三、 项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)（ 1）项目借款需要量计算 n 各年份借款需要量见表 7-3。表 7-3 酒店各年份借款需要量年份 1 2 3 4合计固定投资总数（万元）200050001800 08800流动资金 0 0 0 300 300自有资金20002400 0 04400借款需要量 026001800 3004700三、 项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)（ 2）固定资产投资借款建设期利息计算 n 假定每年借款发生在年中，当年借款额只记一半利息。由于贷款利率为 6.84%，可知项目建设期内的利息为 334万元（表 7-4）。第四年年初累计欠款为 4734万元，该金额亦即利息资本化后的总借款本金。表 7-4 酒店固定资产投资借款建设期利息年份 1 2 3 4 附注年初欠款 0 0 2689 4734 建设 期利息为334当年借款 0 26001800 当年利息 0 89 245 年末欠款累计 026894734 三、 项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)（ 3A）固定资产折旧计算 n 项目计算期为 18年，第 3年年末建成投入运营，故累计提取折旧年数为15年。取残值率为 5%，建设期利息计入固定资产原值内。n 年折旧额 =(8800+334)(1-5%)40=217 （万元）。n 第 18年回收固定资产余值为：（ 8800+334） -21715=5880 （万元）。（ 3B）经营期装修费用摊销的估算 n 每 5年开始的第一年投入 550万对酒店进行重新装修。费用按照 5年来计提摊销，不考虑残值，因此，每年的摊销额为： 5505=110 （万元）。年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 建筑物原 值 9134折旧 费 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 净值 8917 8700 8483 8266 8049 7832 7615 7399 7182 6965 6748 6531 6314 6097 5880 装修原 值 550 550 折旧 费 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 净值 440 330 220 110 0 440 330 220 110 0 折旧 摊销合 计217 217 217 217 217 327 327 327 327 327 327 327 327 327 327 净值 合 计 8917 8700 8483 8266 8049 8272 7945 7619 7292 6965 7188 6861 6534 6207 5880 表 7-5 固定资产折旧、摊销估算表（单位：万元）三、 项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)（ 4）固定资产投资还款计划与利息计算 n 根据与银行协商的条件，第 4年开始支付每年的利息再还本金的 1/10，10年内还清，利息可计入当期损益，详见表 7-6。 表 7-6 酒店固定资产投资还款计划年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13年初欠款 4734 4261 3788 3314 2841 2367 1894 1420 947 473 当年利息支付 324 291 259 227 194 162 130 97 65 32 当年还本 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 年末欠款累计 4261 3788 3314 2841 2367 1894 1420 947 473 0贷款利率为 6.84%三、 项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)（ 5）利润与所得税的计算 n 所得税税率假定为 25%。第 4年至第 18年利润及所得税的计算结果见表 7-7。表 7-7 酒店 利润与所得税的计算年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18销售收入 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624经营成本 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387折旧与摊销 217 217 217 217 217 327 327 327 327 327 327 327 327 327 327固定投资借款利息 324 291 259 227 194 162 130 97 65 32 0 0 0 0 0流动资金利息 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21销售税金及附加 244 244 244 244 244 244 244 261 261 261 261 261 261 261 261利润总额 1784 1816 1849 1881 1913 1836 1868 2531 2563 2596 2628 2628 2628 2628 2628所得税 446 454 462 470 478 459 467 633 641 649 657 657 657 657 657税后利润 1338 1362 1386 1411 1435 1377 1401 1898 1922 1947 1971 1971 1971 1971 1971三、 项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)（ 6）全部投资的内部收益率与投资回收期 n 全部投资的现金流量表见表 7-8。根据表内所示净现金量，计算得到全部投资的内部收益率 IRR=17.91%；投资回收期（从投资开始年份起） Pt=7.83年。序号 项 目建 设 期 营业 期1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1 现 金流入 1.1 销 售收入 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 1.2 回收固定 资产余 值5880 1.3 回收流 动资 金 300 2 现 金流出 2.1 固定投 资 2000 5000 1800 2.2 流 动资 金 300 2.3 经营 成本 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 2.4 销 售税金及附加244 244 244 244 244 244 244 261 261 261 261 261 261 261 261 2.5 所得税 446 454 462 470 478 459 467 633 641 649 657 657 657 657 657 3 净现 金流量 -2000 -5000 -1800 1599 1891 1883 1875 1867 1886 1878 2343 2335 2327 2319 2319 2319 2319 8499 4 累 计净现 金流 -2000 -7000 -8800 -7201 -5310 -3427 -1552 315 2201 4079 6422 8757 11083 13402 15720 18039 20357 28856 5 税前 净现 金流 -2000 -5000 -1800 2045 2345 2345 2345 2345 2345 2345 2976 2976 2976 2976 2976 2976 2976 9156 6 税前累 计净现金流-2000 -7000 -8800 -6755 -4410 -2065 280 2625 4971 7316 10291 13267 16242 19218 22193 25169 28144 37300 三、 项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)（ 7）自有投资的内部收益率与投资回收期 n 自有资金投资的现金流量表见表 7-9。根据表内所示的净现金量，计算得到自有资金投资的内部收益率 IRR=22.24%；投资回收期 Pt=6.94年。序号项目建 设 期 营业 期1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1 现 金流入 1.1 销 售收入 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 46241.2 回收固定 资产 余值58801.3 回收流 动资 金 3002 现 金流出 2.1 自有 资 金投 资 2000 2400 0 2.2 经营 成本 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 13872.3 销 售税金及附加 244 244 244 244 244 244 244 261 261 261 261 261 261 261 2612.4 所得税 446 454 462 470 478 459 467 633 641 649 657 657 657 657 6572.5 固定投 资 本金 偿还473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 0 0 0 0 02.6 固定投 资 利息支付 324 291 259 227 194 162 130 97 65 32 0 0 0 0 02.7 流 动资 金本金 偿还3002.8 流 动资 金利息支付 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 213 净现 金流量 -2000 -2400 0 1081 1106 1130 1154 1178 1230 1255 1752 1776 1800 2298 2298 2298 2298 81784 累 计净现 金流 -2000 -4400 -4400 -3319 -2213 -1083 71 1250 2480 3734 5486 7262 9062 11360 13658 15956 18254 26432三、 项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)（ 8）项目偿债能力分析 n 由表 7-10可知，该酒店投资项目如果用全部税后利润加上折旧来归还固定投资的借款本金，则在第 6年间可以还清。根据借款偿还期的计算公式，可以得到该项目的借款偿还期为：A 借款偿还期 表 7-10 酒店投资项目的借款还本付息计划 序号 项 目 4 5 61 年初欠款 4734 3180 16012 还 款来源 3 销 售收入 4315 4315 43154 经营 成本 1726 1726 17265 折旧 费 217 217 2176 固定投 资 借款利息 324 291 2597 流 动资 金利息 21 21 218 销 售税金及附加 244 244 2449 利 润总额 1784 1816 184910 所得税 446 454 46211 税后利 润 1338 1362 138612 年末欠款 (1-11-5) 3180 1601 -3Pd (N l) D/Y (6 l) 1601/(1386 217) 5.998（年） 三、 项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)（ 8）项目偿债能力分析 n ICR EBIT PI n EBIT：税息前利润，即利润总额与计入总成本费用的利息费用之和。 n PI：当期应付利息，即计入总成本费用的总利息费用。B 利息备付率表 7-11 酒店投 资项 目的利息 备 付率年份 4 5 6 7 8税息前利 润 EBIT 2128 2128 2128 2128 2128应 付利息 PI 344 312 280 247 215利息 备 付率 ICR 6.19 6.82 7.61 8.61 9.91数据来源：表 7-7或表 7-10三、 项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)（ 9）项目财务分析结论 n 上述分析表明，该酒店投资项目全部投资、自有资金投资的内部收益率（ IRR）分别高达 17.91%和 22.24%，对应的投资回收期（ Pt）分别为 7.83年和 6.94年，说明项目具有较好的盈利能力，并能在较短的时间内收回投资。n 从项目的借款偿还期指标看，该酒店投资项目的借款偿还期约为 6年，即在建成后的第 2年可清偿借款；从项目的利息备付率指标看，该投资项目第 4-8年各年的利息备付率远高于 2。由此说明该项目具有很好的偿债能力。四、 项目不确定性分析 （ 1）全部资金投资的敏感性分析（ 2）自有资金投资的敏感性分析 (1) (2)四、 项目不确定性分析 （ 1）全部资金投资的敏感性分析(1) (2)表 7-12 全部资金投资的敏感性分析不确定性因素变化 对 IRR的影响 对投资回收期的影响销售收入 运营成本 绝对值 相对变化 绝对值 相对变化0 17.91% 7.83年1 +10% 19.40% 8.32% 7.42年 -5.24%2 -10% 16.39% -8.49% 8.33年 6.39%3 -10% 18.89% 5.47% 7.52年 -3.96%4 +10% 16.92% -5.53% 8.19年 4.60%n 表 7-12为项目（全部资金）内部收益率、投资回收期对销售收入及运营成本的敏感性变化。n 由表知，销售收入比运营成本对项目的影响更大，或项目内部收益率及投资回收期对销售收入的变化更为敏感。四、 项目不确定性分析 (1) (2)（ 2）自有资金投资的敏感性分析n 表 7-13为项目（自有资金）内部收益率、投资回收期对销售收入及运营成本的敏感性变化。n 由表可知，销售收入比运营成本对项目盈利能力的影响更大，或项目内部收益率及投资回收期对销售收入的变化更为敏感。表 7-13 自有资金投资的敏感性分析不确定性因素变化 对 IRR的影响 对投资回收期的影响销售收入 运营成本 绝对值 相对变化 绝对值 相对变化0 22.24% 6.94年1 +10% 24.37% 9.58% 6.42年 -7.49%2 -10% 20.04% -9.89% 7.63年 9.94%3 -10% 23.68% 6.47% 6.54年 -5.76%4 +10% 20.79% -6.52% 7.43年 7.06%内容提纲第一节 高星级酒店新建项目的投资分析第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析一、 案例项目基本情况 n 本项目为 4星级标准公寓式酒店， 2002年底正式营业。酒店位于静安区，交通便利，距离机场 10分钟车程，距离火车站 15分钟车程。n 酒店高 33层，建筑面积约 45200M2。其中，第一到第三层为店面及办公楼，第 4层是酒店办公室，第 32层和 33层有中餐厅、酒吧、桑拿中心、美容美发室、健身房等配套设施（部分设施在建设中），其余楼层皆为豪华客房 (共 441套 )。该项目可出售的 441套房间的总面积为 39681M2(表 7-14)。表 7-14 上海 A公寓酒店 产 品特点房型 单 位数 (套 ) 单 位面 积 (M2) 面 积总计 (M2)豪 华 三室二 厅 30 144 4320豪 华 二室二 厅 30 164 4920高 级 二室一 厅 87 103 896190 118 10620一室一 厅 84 90 7560一室 120 27 3240小 计 441 39681商 业 及 办 公用房 5600总计 45281二、 不同经营模式下的投资方案说明 本投资方案在不同的经营模式下，存在多种可能的具体方案，如表 7-15。 表 7-15 各种方案及其所对应的经营模式方 案 方案所对应的经营模式方案 1 收购公寓酒店，分拆出售后回租经营方案 1A 100%自有资金收购方案 1B 30%自有资金、 70%银行贷款收购方案 2 收购公寓酒店，分拆出售后不回租经营方案 2A 100%自有资金收购方案 2B 30%自有资金、 70%银行贷款收购方案 3 收购公寓酒店，分拆出售后回租委托经营方案 3A 100%自有资金收购方案 3B 30%自有资金、 70%银行贷款收购为简单起见，以下仅针对方案 1A和方案 2A的盈利能力进行比较分析。根据财务杠杆原理，方案1B更优于方案 1A。显然，方案 2和方案 3也是如此。方案 3涉及委托专业酒店管理公司的经营管理。如能联合优秀的酒店管理公司，则该公寓式酒店后期的经营和投资回报会更有保障。因此，只要收购后保证能顺利分拆出售，方案 3将更优于方案 1、 2的盈利能力。三、 方案 1A的 分析 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7)（ 1）初始投资 （ 2）收入估算 （ 3）经营成本估算 （ 4）折旧费及经营期末回收固定资产余值 （ 5