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从国家税制改革看房地产行业税收筹划 摘要：有一位税收筹划专家说过，“100的企业少交了税， 100的企业又多交了税”。这里所说的少交了税，不是指 故意不交税，而是对税法所涵盖的纳税义务理解不全面； 多交了税，也不是企业心甘情愿多交，而只是没有找到合 理的筹划思路而导致的多交了税。这里所说的税收筹划也 不是指偷税漏税，而是在对税务总局的税收政策充分理解 的基础上，为企业量身打造一套完善合理的企业经营规范。 特别是房地产行业，税种多、税负重，科学合理的税收筹 划方案就显得更加必要。 关键词：税制改革；房地产行业；税收筹划；行业现 状；观念转变；筹划要点 随着中国进入 WTO 第八个年头的到来，对外开放的行 业、领域逐步增加，国家对外资、合资、特区的相应优惠 政策，在国民经济大流通的格局下显得有些不伦不类。按 照国家经济发展重心的转变，从大力引进外资到优化支柱 产业，发展效益型、环保型产业，国家税制也必然为之服 务进行相应的变动，取消内资和外资的税负差别，统一为 行业发展和区域发展服务，起到一个导航的作用。将企业、 资金引向国家重点发展的行业，重点发展的区域，对劳动 密集型产业、资源消耗严重的企业无论内外资，进行全面 清理、整顿，统一实行高税率、无优惠的税收策略。 一、财务管理观念的转变 近两年是国家税收体制改革的关键时刻，各行业都将 会受到较大冲击。税制改革将成为国家发展规划的排头兵， 为国家调整产业结构起到先行作用。这就需要企业的财务 管理人员领会新型税制的主导精神，把财务管理落实到企 业经营的核心地位。 目前，由于房地产行业的飞速发展，开发商普遍认为 只要拿到地、规划科学、设计合理、营销对路，就一定能 大赚一笔，因而在开发过程中忽视了财务管理的核心作用。 随着国家对房地产行业的监管力度越来越大，房地产利润 率透明度越来越高，这就更加凸现出财务管理在房地产开 发过程中的重要性，在同等条件下，财务管理水平高的企 业将获利而不重视财务管理的企业可能出现亏损。 二、房地产的行业现状 第一，统计部门信息，我国居民存款大约是全国一年 的 GDP 产值，表明居民有着很强的购买力，房市如股市， 大多数人是买涨不买跌的，越涨越买、越买越涨，形成恶 性循环，国家希望通过宏观调控抑制房价上涨，包括：对 房地产商的限制、对房屋规划的限制以及对购房者交易的 限制等。如此多的调控措施相对于土地资源的紧缺以及房 价的不断上扬给购房者造成的压迫感来说是微不足道的。 国家调控的结果只能是富了政府、苦了百姓。 第二，在西方国家，市区是穷人才住的地方，而大部 分的富人都在郊区居住，享受的是自然、绿色、健康。而 在中国，这种苗头才刚刚出现，未来三年城市化人口将增 加一倍，随着城市化进程的加速，大约 5-6 亿的农民将进 城，大部分城市居民也将往市郊迁移。这就使得房地产商 在未来几年内仍然大有可为。 第三，房地产的发展也带动了国有商业银行的迅速发 展，由于房地产行业的资金流量很大，很多企业贷款开发 的期限比较长，银行在贷款、按揭等方面也得到了不少好 处，银行当然也不希望房价下跌，房地产的大规模清理必 然影响到银行的稳定发展，所以房地产在未来几年持续、 稳定发展是必然的，也是各项产业发展的需要。 第四，单一的房地产开发利润已经越来越萎缩，多元 化经营将是房地产做大做强的必然趋势。SOHO 中国有限公 司董事长潘石屹的企业发展构想是以房地产开发为依托， 逐步打造建筑、装饰、物业管理、建材销售以及建材生产 的多元化企业。这种组合实质上是分散风险的一种形式， 也是财务管理知识的一种运用。 第五，由于房地产行业非正常性泡沫发展，导致企业 在对财务风险的把握上要求不严，传统方式下的风险分析、 指标控制对房地产失去约束，企业高负债经营的情况比比 皆是，但国内房地产企业不以为然，其实风险一直伴随着， 稍有不慎或者是国家一纸法令都将使这些企业举步维艰。 同样，香港四大地产天王，在涉足房地产开发的前期也是 高达 100-200的负债率经营，此时已经全部通过产业结构 的调整将资产负债率降到 30左右，而国内尚无一家房地 产企业能达到这一水平。 三、房地产行业税务筹划要点 从目前我国的税收筹划策略来看，企业无非是在进行 着各式各样的文字游戏和数字游戏。从法律的角度来讲， 这些策略都是合法的、可行的，只是以前或者是某些企业 并没有意识到这个问题，大致可以归纳为以下方面： 临界点法 此方法在平时运用较为广泛，比较好掌握。在超额累 进、超率累进等税种或者是存在两种形式以上的纳税方案 时，临界点法就显得很有必要。例如，在个人年终奖的个 人所得税问题上，税法允许将年终奖平均分摊 12 个月后计 算所得税。年终奖 6000，分摊 12 个月，适用 5税率，缴 纳个税 300 元；年终奖 6001，适用 10税率，缴纳个税 575 元。这说明，多发奖金 1 元，将导致年终奖少得 275 元。 分劈技术 此方法适用于公司业务涉及两种或以上税率时，可以 适用业务分劈或者公司分劈两种方式，使得企业总税负最 少。房地产企业如果利润额较高，那么土地增值税的数额 将会很大，企业可以通过设立销售代理公司的方式，将房 屋以低于增值 20的价格转给销售代理公司，在其他税率、 税负不变的情况下，免去了土地增值税，通常土地增值税 较大的会达到数百万。 延期纳税 对于现阶段，房地产行业形势恶化的情况下，主管机 关也对延期纳税开了绿灯。房地产企业的税负一般较重， 金额较大，一个月的纳税金额可能就是几千万，这些资金 对于现金为王的房地产企业来说显得十分宝贵。延期纳税 包含两个方面的意思，一是当企业当期缴纳税金比较大时， 可以在基于公司诚信纳税的信誉上要求税务局缓期缴纳税 金，通常缓交时间为 3 个月即 90 天。一定程度上可以缓解 公司的资金压力并赢得存款利息收益。二是在企业运用存 货计价方法即原材料进出方法的时候考虑先进先出或者后 进先出，延后确认收益，缓交所得税，此方法还可以在折 旧方法的选择上运用，对于消耗性比较强的资产税务同意 可以采用快速折旧的方法，同样可以起到缓交所得税的作 用。 减免税 企业可以根据自身的生产经营特点，找到适合公司的 税收减免方法，减免可以分为三种情况：税率减免、税基 减免以及税额减免。此方法仅国家鼓励类的产业或者高新 技术行业以及国家重点扶持的地区或者行业适用，要求门 槛比较高。但是目前，针对国际国内经济形势的影响，各 行业，特别是房地产行业必然会对前期抑制行业发展的一 些措施和法规进行纠正，使得房地产行业能按照市场规律 健康稳步发展。所以房地产企业就需要充分利用时间行差 异，将企业某些提前预缴的重点税种进行预期筹划，这就 需要财务人员对国家税制根据经济形势的变化有一个超前 的判断。 费用扣除技术 在各项税种中，土地增值税、企业所得税以及个人所 得税都有一个成本费用的抵减问题。众所周知，要使得应 税所得减少，无非就是减少收入和加大成本费用。然而每 一条成本费用都有一个包含范围以及可扣除标准。这就需 要财税人员对各类费用的归类要非常熟悉，在成本和费用 的问题上充分考虑时间性差异，选择合理的最佳归类方法。 例如：在扣缴个人所得税的过程中，可以将部分薪金费用 化，但费用化的部分必须要合情合理合法。这就需要事前 对整体的一个薪资进行统筹，做到有章可循，又合法合理。 针