XX市村庄地籍调查及数据库建设技术设计书

1 村庄地籍调查及数据库建设技术设计书 概述 务来源和目标 为了进一步加强邳州市土地管理工作，推进邳州市土地管理的制度化、规范化及提升地籍管理现代化水平，加强对农村宅基地的使用和流转管理，科学合理使用各类土地，推动地方经济建设和社会经济发展。根据国务院关于开展第二次全国土地调查的通知 (国土发 200638号 )和省政府关于开展第二次全省土地调查的通知 (苏政发 200757号 )、第二次全国土地调查总体方案和第二次全国土地调查技术规程的要求。邳州市国土资源局决定在辖区范围内开展农村村庄地籍调查工作，通过公开招投标确定由江苏省测绘工程院实施本项工程。为统一技术要求，保证调查成果的准确、可靠和科学，满足土地管理工作和城乡一体化数据库建设需要，根据国家有关技术规范并结合调查区特点特编制本技术设计书。 查区范围 本次村庄地籍调查范围覆盖整个邳州市运河镇等 24个镇，面积约 300 目工作量 a) 在高等级控制点的基础上，布设一级 个行政村 不少于 3个，以满足地籍测量的需要； b) 逐户权属调查，总计约 25万宗地； c) 完成地籍调查表的填写及签字盖章、宗地图的绘制、权属调查档案的整理； d) 1:500村庄地籍图的测绘，包括界址点坐标的全野外采集。 e) 1:1000地形图测绘采用航测法测量地形要素、宗地内部建筑物，以及其他相关地物，高程采用 f) 房屋调查。按宗地调查每宗人口数、房屋的位置、层数、建筑结构、房屋类别、用途、建设日期、数量，填写统一的村庄房屋调查表； g) 村庄整理潜力调查。在村庄地籍调查的基础上，开展村庄用地调查，以镇为单位，进行调查区村庄整理潜力分析，包括村庄范围内土地利用现状调查、每宗宅基地闲置状况调查等。 h) 村庄地籍调查数据库建设。 2 i) 利用本项目成果建立邳州市村庄地籍数据库及地形图测绘数据库，并与现有系统成果协调一致 。 入人员、设备及进度计划 为了高质量按时完成本次村庄地籍调查工作任务，我院拟投入经验丰富的测绘调查队伍和先进的仪器设备，采用全站仪及数字化成图法进行作业。人员设备安排具体如下： 测绘调查人员 200人以上，汽车 5 8部、 8套、全站仪 20台以上、电脑50台以上、打印机 10台以上及绘图仪 3台、数码相机若干等。根据合同书工期要求，将整个项目按工序制定工作进度计划如下表： 表 1 调查工程进度计划表 工作内容 2012年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 首级控制测量 权属调查 地籍测量 数据库建设 资料整理提交验收 2 调查区自然地理概况和已有资料情况 查区自然地理概况 地理位置：邳州市位于江苏省北部，地处苏鲁二省交界处，东西距离约 52公里，南北距离约 61公里，居江苏省“三大都市圈”之一的徐州市都市圈东北，邳州市东与新沂市相邻，西于铜山区、贾汪区毗邻，南与睢宁县和宿迁市宿豫区接壤，北与山东省枣庄市台儿庄区、苍山县、郯城县相接。地理位置位于东经 11735 118 11、北纬 34 07 34 41之间。 地形地貌与居民地特征：调查区内绝大部分为平原，地面海拔高程在 24部地势起伏不平，丘陵地带有大小山头 74座，北有车辐山、禹王山、抓头山、艾山等，南有炬山 、花山等。炬山主峰海拔 204米。项目区内居民地多为集团式居民地，集镇区为街区式和集团式相结合的建筑，居民地密集。 交通：境内现有霍连高速公路、陇海铁路贯通全市东西， 251、 工期 3 气候：邳州市属暖温带季风气候区，受海洋影响程度有差异，受东南季风影响较大。东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，年日照时数为2350小时，年均气温 年均无霜期 209天，年均降水量 927毫米。 有资料 土地管理资料 a) 邳州市国土资源局从 2008年到 2009年完成的第二次土地调查项目，主要成果为 1： 5000比例尺土地利用现状图及其数据库，经历年变更成果可作为本次村庄地籍调查的工作底图。 b) 2009年城镇地籍调查成果。 c) 2010年乡镇地籍调查成果。 d) 邳州市国土资源局日常发证资料可作为本次村庄地籍调查的权属来源依据。 基础控制资料 a) 2006年 12月江苏省测绘局建设的 调查区周边有贾汪、睢宁、邳州、新沂 4个点，该系统定位速度快，定位精度高，完全满足控制测量的技术要求。 b) 江苏省 准面成果。 c) 在 2007年江苏省 设邳州全市范围 9个， 8个，每个镇均匀布设 3个 作为村庄地籍测绘起算点成果。 摄影测量资料 (1) 数字摄影成果 (2) 果 3 引用的技术文件 地籍调查依据 a) 2004年 8月修订中华人民共和国土地管理法； b) 1998年 12月通过中华人民共和国土地管理法实施条例； c) 国务院第 518号令 2008年 2月发布的土地调查条例； d) 国土资源部 2008年 2月土地登记办法； e) 国土资源部 2001年集体土地所有权调查技术规定； f) 国土资源部 2007年第二次全国土地调查总体方案； g) 国土资源部 2007年（ 第二次全国土地调查技术规程； 4 h) 国土资源部 2008年 146号文件国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知； i) 国家土地管理局 1993年 6月 22日发布的（ 城镇地籍调查规程； j) 国家土地管理局 1995年确定土地所有权和使用权问题的若干规定； k) 江苏省人民政府 1996年江苏省土地登记办法； l) 江苏省国土资源厅 2007年 8月江苏省第二次 土地调查实施方案； m) 江苏省土地管理局 1993年 12月发布的江苏省城镇地籍调查细则； n) 1997年徐州市确认土地权属条例； o) 2007年 10月徐州市第二次土地调查工作方案； p) 中共中央国务院关于加大城乡统筹发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见（中发 2010 1号）； q) 国土资源部 财政部 农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知（国土资发 2011 60号）； r) 国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发 2011 178号）等近期文件 ； s) 经批准的本项目技术设计书。 数据库建设依据 a) 21010土地利用现状分类； b) 国土资源部 2007发布的 1015镇地籍数据库标准； c) 国土资源部 2007发布的 1016地利用数据库标准； d) 1014第二次全国土地调查技术规程； e) 徐州市城乡一体化数据标准。 测绘作业依据 a) 149121 500 1 1 000 1 2 000外业数字测图技术规程； b) 家基本比例尺地形图图式第 1部分： 1:500 1:1000 1:2000 地形图图式； c) 79311： 500、 1： 1000、 1： 2000地形图航空摄影测量外业规范； d) 79301： 500、 1： 1000、 1： 2000地形图航空摄影测量内业规范； e) 13989 92国家基本比例尺地形图分幅和编号； 5 f) 1004绘技术设计规定。 g) 73星定位城市测量技术规范； 检查验收依据 a) 24356绘成果质量检查与验收； b) 全国土地调查办 2007年制定的第二次土地调查成果检查验收办法； c) 18316字测绘成果检查与验收； 本项目技术设计书是上述规范、规程和标准的具体执行要求，若技术设计书中的规定与上述标准不一致时，以项目技术设计书规定为准。 4 成果的主要技术指标和规格 测绘基准 a) 平面坐标系统： 徐州市东部坐标系， 80椭球，高斯正形投影任意带平面直角坐标系，中央子午线经度为 118。 b) 高程系统：采用“ 1985国家高程基准”。 要技术指标和规格 a) 村庄地籍调查成图比例尺为 1:500。 b) 地籍图分幅采用 5050 c) 图幅编号：图幅编号采用图廓西南角坐标， 1:500地籍图以公里为单位，取小数点前 2位和小数点后 2位， 间加短线连接，如 d) 图名选取：图名应选用所在图幅内主要居民地自然名称，全调查区不得重名或同名。若图内无名可取时，应以相邻图幅的东、南、西、北四个方位命名，方位加括号，如张家村 (东 )。若加方位命名仍无法取图名时可不取图名，只注图号。 e) 地形图比例尺为 1:1000，图上地物点相对于邻近平 面控制点的点位中误差与邻近地物点间距中误差应符合下表的规定 : 表 2 图上地物点点位中误差与间距中误差（图上 地区分类 点位中误差 地物点间距中误差 城市建筑区和平地、丘陵地 ) 高程精度 6 城市建筑区、铺装地面和平地的高程注记点相对于邻近图根点的高程中误差不得大于 地籍测绘精度指标 界址点精度及适用范围见表 3 表 3 界址点精度及适用范围见表 类别 界址点对邻近图根点点位误差 (界址点间距允许误差(适用范围 中误差 允许误差 一 5 10 10 街坊外围界址点及街坊内明显的界址点 二 15 15 街坊内部隐蔽的界址点 注：界址点对邻近图根点点位中误差指用解析法勘丈界址点应满足的精度要求，界址点间距允许误差及界址点与邻近地物点关系距离，允许误差指各种方法勘丈界址点应满足的精度要求。 粗差、错误 中误差作为评定精度的标准， 2倍中误差作为允许最大误差，大于 2倍小于 3倍中误差为粗差，大于 3倍中误差为错误。 5 设计方案 宣传、动员 村庄地籍调查 涉及各行各业、千家万户的切身利益。开展调查工作时，由政府全面动员，进行广泛深入的宣传。充分发挥广播、电视和报纸等新闻媒体的宣传作用，组织居委会、村委会召开动员大会，在主要路口、各级政府等外墙张贴村庄地籍调查 工作通告，积极宣传 村庄地籍调查 工作的目的、意义和重要性，做到 村庄地籍调查 工作家喻户晓，积极争取各企事业单位和广大群众的理解、支持和配合。本调查区指界通知采用公告、广播以及村委会现场通知的方式，其中公告需拍照存档。 员培训及试点 为统一调查要求，统一技术标准，开工前由邳州市国土资源局、监理单位、实施单位项 目部组织各镇作业负责人进行培训，实施单位项目部和各镇作业负责人组织调查作业人员进行培训和试点工作。培训和试点以该项目设计书为主，通过试点明确有关政策、规定和技术标准。通过培训和试点，达 7 到统一操作程序、统一技术标准、统一工作方法的目的。 资料准备 a) 收集政府和上级部门相关土地管理的法律、法规和政策规章等政策性文件，行政区代码，与城镇土地调查相关的技术性规程、规范、细则和图式等； b) 收集整理已有的国土局管理资料，包括划拨、出让、转让以及土地登记发证等有关资料； c) 收集整理测绘有关资料，包括已有地形图、地籍图、宗地图 等。 器、工具设备和软件准备 a) 仪器、工具设备准备： 全站仪、 尺、手持测距仪、计算机、外设和软件系统以及交通运输工具等。测绘用仪器设备必须经过相关单位检定，并提供检定证书。 b) 软件设备配置： (a) 网络操作系统： 003 P/ (b) 数据采集平台： 方 (c) 地理信息系统平台： (d) 数据库平台：弘图城乡一体化地籍管理信息系统。 作业路线与技术流程 项目实施的作业路径 邳州市国土资源局 2009年完成的第二次土地调查项目，主要成果为历年变更的 1:5000比例尺土地利用现状图及其数据库，可作为本次村庄地籍调查的范围依据，内业提供的 实施过程中首先进行权属调查，收集宗地权源材料，现场设置界址标志，勘丈界址边长，填写地籍调查表；然后进行地籍、地形测量，包括首级控制测量，界址点全野外采集，地籍图数据编辑、高程点测量；地籍数据录入数据库，建立村庄地籍管理信息系统。 1： 500 村庄地籍调查项目技术流程 8 图 1 村庄地籍调查项目技术流程 技术设计、工作计划 权属调查：收集权源资料、确定界址、设置界标、绘制宗地草图、丈量界址边长、填写调查表、双方签字，整理资料 图根控制测量 全野外采集测量界址点，采用航测法采集其它地籍要素和相关地形要素， 填写调查表并录入系统 权属调查资料、全野外测量数据及航测法采集数据编辑，拓扑检查，形成各种图形及图层数据入库 检查：对控制成果、权属调查资料、数据采集成果、村（街）坊成果进行检查，对界址边长进行坐标反算边长与勘丈边长的校对，各种图件检查 按要求编辑宗地图、村（街）坊图、地籍分幅图， 并进行面积量算、输出成果、成图 作业单位检查 监理单位成果质量检查 提供检查验收、资料提交 制测量 9 权属调查 技术流程 准备工作 组织宣传、发动群众 制定计划、组织培训 街道街坊划分 领取图件、资料等 图 2 村庄地籍调查权属调查流程图 基本原则 本次调查的基本原则是：“尊重历史，反映现状，方便利用，面对现实”，总体的指导思想包括以下几个方面： 权属 调查 收集权源材料 现场核实、确定界址、调解处理权属纠纷 界址设置、界址边勘长、现场绘制宗地草图 填写地籍调查表、完善签字盖章 按街坊绘制宗地接合图、按街道 (镇 )绘制街坊接合图 调查资料整理、组织自查互查 监理检查 检查验收 权属调查资料入库 10 尊重历史，包括已办理合法用地手续的用地、历史延用地和其他实际用地的用地情况； 反映现状，是指要按照现状调查和测量，同时详细说明现实情况与权属来源的情况； 方便利用，即要求按照规定的操作方法，完善权属调查的内容，并对有争议的用地，或者缺失的内容根据调查结果提出解决问题的合理建议。 面对现实是指在各种规程规范要求下，结合农村现实情况，因地制宜，不产生新的矛盾的情况下，实事求是处理各种情况。 基本要求 权属调查是土地登记中一个重要法律程序，其基本要求是：权属合法，界址清楚，面积准确。因此调查过程中必须严格执行有关法律、法规和政策。 本次地籍调查的对象是辖区内城镇调查范围之外的所有独立工矿、村庄内国有土地、集体土地使用者的情况、宗地使用的状况及他项权利，确权的依据是经过审查认为有效的权源证件，调查的主要方法是现场调查宗地的土地座落、位置、界线、收取并核实权源材料及证件。调查的 结果是取得一份合格的宗地调查资料，为地籍勘丈提供合法、有效、可靠的依据。 调查深度 a) 独立宗无论大小均为调查单元。 b) 村庄范围内国有土地、集体土地、每户的宅基地调查。 c) 共用宗分为二种情况： (a) 单位共用空地 (如院落 )等应按共用宗调查； (b) 调查区内企、事业单位独立生活区的共用宗分别按各自用途独立设宗进行调查。 街道、街坊划分及编号 按细则规定，结合调查区实际情况，在邳州市国土资源局的协助下统一划分街道、街坊，除国有大的河流、国道、省道外应尽量避免不同行政村划入同一街坊内，原则上原来的城镇 地籍街坊线不做调整，要做到无缝拼接。地籍编号以邳州市为单位，按街道 (乡镇 )、街坊 (村及自然村 )、宗地三级编号。 调查区的街坊号以街道统一编号从西北角起始，采用“弓”字形编号方法，为了工作方便也可以西北角行政村包含的几个街坊顺序编号，以“弓”字形方法逐个行政村划分。 宗地号编号从西北角起始，采用“弓”字形编号方法。 利用已有调查成果，在已有地形图或者影像图上进行调查区街坊划分；调查 11 区街道一般以镇界线划分，街坊划分时大的国有河流、道路单独划分为一个街坊，街坊线与二次调查的权属界线重合，其他一般行政村村界为界划分为若干街坊。按 自然村划分 街坊的一般以道路、街巷、河流等为界。 地籍编号以行政区域为单位，统一以辖区代码 (6 位 )+街道 (3 位 )+街坊 (3位 )+宗地 (4位 )四级编号。最后 3位用 0补位，在数据库系统中使用 19位编码，为方便工作，街道、街坊、宗地编号若为 0可省略不写。 街坊 (村坊 )内，已设宗地的土地，调查宗地的地类，记录在调查表中；同时构建地类图斑，权属性质及地类与宗地一致；未进行确权的 村庄内部道路、空闲宅基地以及村庄外围的农用地，按地类图斑调查，其中村庄外围农用地以对应地类表示，图上标注地类编码；街坊面积等于街坊内的图斑面积之和。 权属调查 对调查区内没有发放土地使用证的宗地，登记时应对土地使用者提供的权源证件需现场审查；对持有无效证件或无证件者，应详尽了解其土地的实际使用状况和变更过程并作详细记录，指导其与当地国土管理部门联系，补办必要的相关手续。 对调查区内已发放土地证的宗地，即使权利人、权属性质、用途、使用权类型、通讯地址、界址点 (线 )、宗地四至与邻宗关系等均未发生变 化，也要收取土地证、房产证和户口簿等复印件。 共用 (有 )宗地必须按共用 (有 )权属主体分别收集权源材料。 常见有效权源证明材料 有效的权源证明材料包括主体材料和权属材料。宗地的主体证明材料包括：法人代表身份证明、身份证、户口簿等。 权属证明材料包括： a) 调查区内的国有土地使用证、集体土地使用证，土地出让合同，房屋所有权证、村镇建设规划许可证、征 (拔 )用土地的批文及其附图，建房审批表、宅基地批准书等。 b) 地面建筑物产权证件。这是一种土地使用权的间接证明，包括房屋所有权证、建筑执照等。 c) 调查区内的国 有土地使用权发生转让、租赁、抵押，或因机构调整、企业兼并、联营、合建、房屋买卖等原因，出现土地使用权权属主体变更时由政府或有关职能部门出具的相关批文、合同或协议等。 d) 土地使用权纠纷处理意见，包括司法部门的判决书和土地管理部门关于土地使用权纠纷的调解意见书或其他处理意见等。 12 e) 继承公证书、分家析产公证书或协议书、赠与及受赠公证书或意向书等。 f) 权利人房屋的现门牌号码与权源材料不一致的，需提供当地公安部门的证明。 g) 因各种原因不能提供房地产权属来源材料的，由其填写全市统一制式的个人土地使用权说明书，经行政村村委会 签署意见并加盖公章后，可视为权源材料予以受理。 h) 申请农村集体建设用地使用权登记需要提交以下资料： (1) 土地登记申请书； (2) 申请人身份证明（含单位法人证明和法定代表人身份证明），委托代理申请的，还应提供委托书和代理人身份证明； (3) 土地权属来源证明材料 (县级以上人民政府批准的用地文件或原集体土地使用证原件 )； (4) 地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标； (5) 有地上附着物权属证明材料 (房屋所有权证，未取得房屋所有权证的提供申请登记宗地上建筑物、构筑物所有权的证明 )； (6) 其他相关证明材料。 i) 申请农村宅基地使用权登记需要提交以下资料： (1) 土地登记申请书； (2) 申请人身份证明材料 (户口簿和申请人个人身份证等 )，委托代理申请的，还应提供授权委托书和代理人身份证明； (3) 土地来源证明材料 (农村宅基地审批表原件或原集体土地使用证原件、宅基地证原件、县级以上人民政府用地批准文件、建房规划许可证、宅基地用地许可证等 )； (4) 地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标； (5) 地上附着物权属证明材料 (房屋所有权证，未取得房屋所有权证的提供村关于宅基地上房屋所有权的证明 )； (6) 其他相关证明材料。 j) 有下列情形之一的，只调查填表，不予受理宅基地登记申请： (1) 申请登记的宅基地使用权用地不符合 乡镇土地利用总体规划； (2) 除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权的； (3) 非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买和建造住宅申请宅基地使用权的； (4) 申请宅基地使用权登记无权属来源的； 13 (5) 土地权属有争议尚未处理结束的； (6) 农村村民因新建住宅，应当拆除而未拆除的旧宅或旧宅纳入土地置换项目规划，未复垦的； (7) 农村村民非法买卖、出租或转让宅基地的； (8) 在拆迁或原住宅依法被征收时，已依法进行统一安置或补偿的； (9) 土地违法违规行为尚未处理或正在处理的； (10) 因依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利的； (11) 建筑占地超过 70%， 且有明显违规超面积建设的； (12) 法律法规政策规定的其他不予登记发证情形。 以上不予登记发证情况，应在统计汇总表备注栏内予以说明，集中上报农村集体土地确权登记办公室备案，并在宅基地管理数据库中加以记录，对存在问题待依法处理后，再决定是否核发集体土地使用证。 以上各种证明材料均为复印件，为了工作方便可以采用数码相机拍照的形式然后打印存档，但照片必须按宗地整理并统一以 各类表格填写 根据土地使用者的实际情况，可在现场指导填写或协助填写。使用碳素墨水的钢笔或黑色签字笔书写，要求字迹端正清楚、术语规范、文字通顺、项目齐全正确。 a) 法人代表身份证明书 (单位宗 ) 该表由具有一级法人资格的单位填写，单位名称应与公章一致；不具有法人资格的用地单位可由相应主管部门填写。 b) 户主身份证明材料 户主身份证明书以公安部门颁发的户口本上户主名称为准，户主在户口本复印件上签名，无户口本的或丢失的填写户主身份证明书，由申报人填写姓名，名字以身份证为准，不得用同音字或不规范的简化字替代，签字时可现场指证以存档。 c) 指界委托书 该表是在合法申报人由于特殊原因不能亲自现场办理申报 (或指界 )、需要委托他人代办时填写，家庭成员指界如：父子、夫妻，可不办理委托指界，但需要复印户口本相关页，并在说明栏注明指界人与户主的关系。委托人和代理人均需按要求如实填写各自相关内容，并加盖印章。 共用宗需由该宗地所有土地使用者共同委托一名代表指界，也需办理委托书或由全部使用者共同签字。居民小区成套住房指界时，可不办理委托书。 14 现场调查 调查员会同宗地指界人到现场按权源材料共同核实土地使用者、土地座落、权属性质、土地用途、使用 权类型、界址位置、宗地四至等内容。相邻宗地界址线间距小于 ，需双方到场共同对该“夹巷”的归属进行确认。已有土地使用证的宗地着重核查宗地界址点是否增删，位置是否发生变动，用途、权属性质、使用权类型、土地使用者是否发生变更，对已发生变化的宗地，应按现状调查，并在调查表上做说明注记。 这次调查登记的宅基地面积，有批准使用土地文件的，以文件为依据认定，宅基地面积不得超过省 (区、市 )规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理： a) 1982 年村镇建房用地管理条例实施前，即 1982 年 2 月底以前建 房的，农村村民建房占用的宅基地，在村镇建房用地管理条例实施后至今未扩大用地面积的 , 原则上以实际使用的宅基地面积予以登记，并在登记资料备注栏内注明建房年代及权源，权源材料可由村出具证明。 b) 1982 年村镇建房用地管理条例实施起至 1987 年中华人民共和国土地管理法实施时止，即 1982 年 3 月到 1987 年 9 月 7 日 ， 农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记，由村委会开具证明。 c) 1987年中华人民共和国土地管理法实施后，农村村 民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过 当 地 的 规定标准的， 以及调查面积与发证面积不一致的，应在地籍调查表说明栏说明。 d) 凡依法按批准的方位、地点、用途和权属界线进行建设的，因审批前后施测丈量宅基地方法不同所出现的面积误差，以这次调查的面积为准。误差面积不作违法和超占处理。应按实际调查面积予以登记，误差面积的原由在登记表册备注栏内详细登记。 e) 坚决贯彻“一户一宅”。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买宅基地和违法建造的住宅发放土地使用证。对宅基地买卖、赠 与一律按原住户调查，但在备注栏说明现实际居住人情况，并附相关协议材料。 f) 一户多宅问题的处理： (1) 一户使用一处以上宅基地，且已分别办理土地登记的，没有权属纠纷的， 15 予以确认。 (2) 一户使用一处以上宅基地，只办理一处宅基地土地登记，其余的只调查，并在地籍调查表中注明其他宅基地的情况。 (3) 一户使用一处以上宅基地，且尚未办理土地登记的，按以上款处理。 g) 农村小产权房的调查：在集体土地上建设的商品房，只调查范围，不确权，土地使用者为相应的集体土地所有者，在调查记事里面说明为小产权房，地类确定为住宅用地（ 071）。 h) 宅基地要求 严格宅基地管理政策规定政策规定： (1) 严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的政策规定。 (2) 严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的政策规定。 (3) 严格按照江苏省土地管理条例规定的农村宅基地面积标准进行确权登记发证，即人均耕地超过一亩的，每户宅基地面积不得超过 200 平方米；人均耕地低于一亩的，每户宅基地面积不得超过 135 平方米。其面积超过规定标准的，可在土地登记审批表、土地登记簿和土地权利证书记事栏内分别注明超过标准的面积，并在宗地图上标出超占土地面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划 重新建设时，按有关规定做出处理，并按规定的面积标准重新进行登记。 (4) 严禁以土地登记代替宅基地用地审批。对各地最后一次以市、县（市）、区政府名义统一组织开展宅基地调查登记发（换）证之后，农村村民未经批准擅自占地建住宅的，且建房用地符合土地利用总体规划、村庄集镇规划和一户一宅政策的，经依法补办用地审批手续后，给予确权登记发证 具体情况处理： (1) 本村村民因买卖房屋导致宅基地变更的，应按宅基地审批条件和程序，依法办理用地手续后，方可给予确权登记发证。 (2) 子女继承宅基地的要提供法律凭证或相关权利人共同签署的意见，并 由村委会盖章认可后，方可申请登记。继承人若为非本村村民（含城镇居民）或虽是本村村民但在村内另有宅基地的，申请登记时应给予相应的条件限制，在土地登记审批表、土地登记簿和土地权利证书相关栏目内分别注明房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时（自然坍塌或自行拆除），宅基地由村委会收回。并在集体土地使用证记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人” 16 (3) 非本村村民和非农业户口的居民原经依法批准的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其宅基地使用权。并在集体土地使用证记事栏应注记“该权利人为原 经依法批准的宅基地”。 (4) 夫妻一方为城镇户口，符合一户一宅规定的，可由农村户口的一方申请宅基地使用权登记。 (5) 原村民转为城镇职工保留的宅基地须出具转工原始证明材料并加盖村委会公章后，可依法确认其宅基地使用权，并在集体土地使用证记事栏应注记“该权利人为原经依法批准的宅基地”。 (6) 国有农场宅基地、已撤组转户和依法办理征地手续的宅基地，用途应定为城镇住宅用地（地类为 071），初审时应注明按宅基地进行管理，不得转让、出租、抵押，并在土地登记簿备注栏和土地证书记事栏加以说明。 (7) 宅基地面积超过法定或批准面积，符合当地政府分户建房条件的，按依法分户后的情况确权和登记发证；符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村村民，其现有的宅基地没有超过分户建房合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定为共有农村宅基地使用权，使用权面积按照相关各方协议约定进行分摊，没有协议的按户均摊。如分户申请新宅基地，须核减已登记面积。 (8) 房屋空闲或坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权，已经确定使用权的，由集体经济组织报经区人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体经济组织收回。 界址认定 界址确定是宗地现场调查的一项关键性工作，调查员应根据权源证件确界。现状与权源材料不符的在调查表说明栏中说明。 界址认定程序 a) 本宗地、相邻宗地权利人及调查人员共同到达现场，由本宗地及相邻宗地权利人指界、认定界址点及界址线位置。本宗地及相邻宗地权利人同时到达现场指界，可分别到现场指界、认定后送达另一方确认。 b) 界址认定后，调查人员会同双方指界人，对认定的界址点现场设立界标，绘制宗地草图，勘丈界址边长及关系边长，并将界标种类、界址边长勘丈成果填写到地籍调查表上，签字盖章。 界址认定要求 a) 相邻宗地界址线间距小于 1m 的，对相邻宗地之间的非通道“夹巷”，一般应双方各半确权。两宗地间少量无明确归属的空隙地，在不影响交通的情况下， 17 可通过协商，确定其使用权解决。 b) 两个以上土地使用者共同使用的共用宗地，应共同委托代理人指界，委托代理人指界时出具指界委托书和本人身份证明。 c) 经双方认定的界址，必须由双方指界人共同在地籍调查表上签字盖章；只需本宗地指界人指界的，由本宗地指界人在地籍调查表上签字盖章即可。如果户主不识字，可由本村其他人代签，户主按手印或户主盖私章并按手印，并在备注栏说明，需现场拍照 取证，不允许调查人员代签名。 d) 土地使用者已有建设用地批准文件，对少批多用的，宗地界线可先按实际用地界线调查，多用部分的面积在调查表中注明，待后发证时按章处理；对批后少用的，原则上按实际使用范围定界。对代征的市政工程建设用地的宗地，按规定扣除代征地后，再确定该宗地的界址。 e) 对历史用地或没有权属证明材料的宗地，依法按登记审核的规定确定界址。 f) 对宗地界址有争议的，调查人员应在现场调解处理。若调查现场不能处理时，可在调查表的记事栏中说明争议的原由，并标出争议的范围，暂不确定界址线，直至调解处理后再登记发证。 g) 对一宗 地有两个以上土地使用者的，需查清各自独立使用部分和共同使用部分的面积。 h) 所有宗地的界址点都要按规定设置界址标志。 界址认定方法 界址调查是权属调查的重点，在确定界址的实地位置时，应依据有关土地确权的规定，分别处理好以下问题： a) 沿街 (路 )用地界线以实际使用的围墙或墙壁外线为界，当墙基线高于地面 1 b) 落地封闭阳台按实地根部确权，悬空阳台不确权。 c) 墙体为界标物时，应明确墙体用地的归属，尤其要注意其公用界址点位置的确定。栅栏为界标物时以栅栏底部为准。 d) 在建工程项目用地的界线，以建设用地许可证或出让红线图所确定的界线确权。待竣工后办理变更登记手续时，再按实际用地情况确权。 e) 调查区内港口码头船舶停靠的场所及相应附属建筑物用地不包括常水位以下部分。经过审批、办理过用地手续的码头，按其用地手续确权。 f) 对土地使用权证明文件上四至界线与宗地界线一致，但实际面积与批准面积不一致的，应按实际四至界线确权。对土地使用权证明文件上的四至界线与 18 实际界线不一致的，应根据实地调查及权属争议情况进行确权，原则上以实际使用现状确权并在调查表中说明相关情况。 g) 公共厕所、垃圾站等按其实际 使用现状单独设宗调查。 h) 共用宗地应查清各方独自使用的建筑面积和土地面积，以及共同使用的土地面积和建筑面积；在调查表中说明共同使用部分的分摊方式和分摊比例；绘制宗地草图时应将独自使用部分和共同使用部分用虚线表示出来。 i) 已在规划部门定点拆迁红线内，但未拆迁的房屋，只测绘现状不作权属调查和确权。 j) 宗地界址经双方指界人认定后，应在实地设置规定类型的界标，在工作底图上绘制宗地轮廓，正式确定地籍编号，并以村（街）坊为单位自上而下、从左到右统一顺序编注界址点号，村（街）坊内不得有重复的界址点号。 争议的 处理方法 有争议的界址，调查现场不能处理时，可依据中华人民共和国土地管理法第十六条的规定处理。 a) 土地所有权和使用权的争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。 b) 单位之间的争议，由县市以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由市级人民政府处理。 c) 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可在接到处理决定通知之日起 30日内向人民法院起诉。 d) 土地权属界线争议处理的具体操作办法如下： 现场调查遇到土地权属争议时，一般通过双方协商、调查人员现场调解或签订土地权属界线协议书；当争议严重、调解不成时， 根据国土资源部 2003 年 7号令关于土地权属调查处理办法进行处理，土地权属争议双方当事人对各自提出的事实和理由进行举证，及时向负责调查处理的国土资源部门提供有关证据，国土资源管理部门决定受理后由调查员进行权属争议调查处理，调查员在填写调查处理争议案件相关表格，审查当事双方列举的有关材料，如：人民政府颁发的土地权属凭证、人民政府或主管部门批准征用、拨用出让土地或以其他方式批准使用土地的文件，落实争议的位置、原由、面积、各自的主张及理由。调查达成协议的，应制作调解书，并载明以下内容、当事双方姓名或名称、法定代 表人姓名职务、争议的主要事实、协议内容等，调解双方并签名盖章，调查员署名并加盖国土资源行政主管部门印章生效。权属争议调查处理意见书是土地登记的依据之一；调查未能生效时，连同双方提交的有关材料一并交地籍调查领导小组进行 19 处理，领导小组提出处理意见后，报同级人民政府处理。如争议在短期内难以处理，调查人员可按现状在宗地草图上予以标注，具体用 争议得到处理和解决后，调查人员应立即进行定界，完善地籍调查表并签字盖章；在争议未得到解决之前，任何一方不得改变土地利用现状，调查人员应告诫争议双方不得改变争 议界线及其地上附着物的现状。 界标的设置 宗地在界址确认后，应及时设置界标。本调查区界标有两种类型：红漆喷涂标志和指示标。各类界标的规格详见规程。 a) 界标规格 测区内企事业单位及个人宗地和住宅楼宗地均使用红漆喷涂标志，界址点落在空地上或无法到达的界址点使用指示标； b) 界标设置 界标设置要求位置准确、符号鲜明美观；喷涂采用模具作业，指示标应详细标注界址点的方向和箭头到达界址点的距离。喷涂界标和界址点号及指示标一般情况下应离地面 界址点编号 在宗地确界、设标结束后，应进行界址点编号。界址点点号按宗地编号，即每宗地界址点独立编号，采用宗地号加流水号的形式。界址点编号统一自左向右，自上而下，由“ 1”开始顺序编号，界址点顺序号为 2位，如 101街坊 23好宗地：2301、 2302，相邻宗地后面的界址点应借用前面宗地的界址点号的表述，一个街坊内界址点不得出现重号。 界址边勘丈 界址边勘丈采用经检验合格的手持测距仪或钢尺直接丈量。应勘丈两次，读数至厘米，两次丈量较差：长度 (L)在 50 米以内不超过 20 L (L 以米为单位 )。界址边长记录到 宗地草图对应边上。当边长超过 50米或因客观原因无法勘丈时，可采用界址点坐标反算边长，并在备注栏内注明“反算”。 填写地籍调查表 封 面 ： a) 封面编号 以行政区域为单位，统一以镇名称的汉语拼音第一个字母 )+街坊 (3位 )+宗地 (4位 )三级编号。如： 中跑车为（ 邳城为（ 其他无重号情况。 b) 封面座落 宗地所在的某某镇某某行政村 c) 调查时间 应注意现场的调查时间应后于出具法人代表身份证明 20 书、委托指界代理身份证明书的日期。 第一页 ：地籍调查为初始地籍调查。 a) 土地 使用者名称 单位用地为具有法人资格单位的全称；个人用地以户主身份证姓名为准；共用宗地则填写某一土地使用者加“等几户”，并在备注栏说明几个人（姓名）共有；按幢设宗宗地，填写居民居住区名称及“ b) 性质 行政、事业单位填写行政、事业。企业单位按国家统计局、国家工商行政管理局关于经济类型划分的暂行规定填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或其它。个人住宅填个人。 c) 上级主管部门 与单位有资产或行政关系的上级领导部门。个人、个体等性质的土地使用者此栏不填。 d) 土地座落 经实地核实 的土地登记中的宗地所在地理位置及门牌号。 e) 法人代表或户主 使用土地的具有法人代表资格的主要行政负责人或使用土地者个人身份证上的姓名。共用宗需填其所有法人代表或户主姓名。 f) 代理人 使用土地单位的法人代表或使用土地的户主不能亲自到场指界时，受委托的指界人员的姓名，代理人的身份证号码、电话号码。 g) 土地权属性质 分国有土地使用权，集体建设用地使用权，宅基地使用权三种。 h) 预编地籍号 一般可不填，对已发证宗地填写原地籍号，土地证或房产证号填在说明栏。 i) 地籍号 采用简写的方式填写地籍号，比如 107示107街道 12街坊 34宗地。 j) 所在图幅号 本宗地所涉及的所有图幅号。 k) 宗地四至 用两个界址点号表示方向，相邻宗地间有 3 个以上公共界址点并点号相连续时，只填首末两个点号。具体格式如 1 号宗地：北 (101路（道路、夹巷、空地、巷道等，有临宗的填写地籍号），东 (102 1140003 宗地。 l) 批准用途 权属证明材料中的批准用途。 m) 实际用途 现场调查时，宗地的一种主要实际用途，文字部分填 21 写二级分类，后加括号注二级分类代码，如：农村宅基地 (072)。按照土地 利用现状分类 (21010 2007)相关规定执行。 n) 使用期限 权属证明材料中批准的宗地使用期限，填写起始日期，如商品住宅用地 70 年，取得土地时间为 2010 年 8 月 1 日，则结束日期为 2080 年 7 月 31 日，填写“起： 农村宅基地不填写使用年限。 o) 土地使用权共有情况 共用面积分摊的方法、分摊系数。一般依建筑面积比例分摊共用面积 (建筑面积可从房产证中摘取 )。 p) 说明 一户多宅、买卖、赠与、共有等按实际情况填写，并在说明栏内注明原因。 第二页 ：界址标示栏内，界址点 号与宗地草图上的编号一致。 a) 界标种类 界址点上设置的界址点标志类型、在相应栏内打“”； b) 界址间距 外业勘丈距离采用钢尺量距，两次读数，如不超限将距离平均值记于宗地草图上，不填写勘丈记录表。外业采集界址点坐标后计算得到的反算边长和勘丈边长检核后如不超限，则将勘长边长填写于“界址间距”栏。调查表中界址间距一栏同宗地草图注记边长一致，对实地无法勘丈的界址边长，可以填写用解析坐标反算的边长，并在界址标示备注栏内填写“反算”字样以示区别。 c) 界址线类别 界址线位于何种类型线状地物上，用“”表示。 d) 界址线位置 指界址线落在地物上的具体位置，对本宗地来说分内、中、外，用“”表示其相应位置。落在空地上不作位置说明，双墙、墙中宗地草图按地籍图图式 003 在备注栏内注明“双墙”或者“墙中”。 第三页 ： a) 界址线 相邻宗地间公共界址点的起、终点号，与宗地四至相对应。 b) 指界人姓名 法人代表、户主或指界委托书代理人姓名，签名要工整，签章栏可以是指界人签名并加盖的印章、指纹，签章栏不能由他人代按指纹或签章，极个别户主不识字的可由家庭成员或同村村民代写，必须本人按手印，拍照存档。本宗地指界人 应对每条起终点号间界址线 (包括与街巷空地等相邻 )签章。 c) 指界日期 双方现场指界日期。 d) 界址调查员姓名 包括所有参加调查人员的签名，第一位的应为 22 当地土地管理部门的工作人员。 第四页 ： a) 宗地草图 对于较大宗地可另附宗地图，并注“另附宗地草图”，所有宗地草图必须用 2允许用计算机绘制打印粘贴附图； b) 丈量者 实际勘丈作业人员； c) 丈量时间 实地勘丈日期； d) 概略