阳光新城房地产开发项目设计方案

1 阳光新城房地产开发项目 1 概述 题背景及意义 自 1998 年以来，我国房地产业发展迅猛，对国民经济的拉动效应越来越大， 2008 年国家统计局日前公布的数据显示 ,房地产业增加值占我国国内生产总值 (重超过 5%,在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用 。 房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。 然而，在房地产业发展如火如荼的同时，呈现出地区房产投资“过热”、空置房总量直线攀升、“烂尾”工程此起彼伏的态势，给房地产业的发展带来诸多的隐患和阻力。究其原因，问题较多源于房地产项目 的前期策划和可行性研究流于形式。 房地产投资受诸多不确定因素影响（投资周期长、不确定性和风险程度高、市场供给缺乏弹性、市场需求的广泛性和多样性、市场消费的层次性和发展性等等），因此进行房地产项目的投资分析，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。一个房地产开发项目，从提出到完成一般经过 6 个阶段 :项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项目开发的核心，这一 阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。一般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中选出最优秀方案，只能是在可行性分析的基础 上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分析及投资效益是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。房地产业的关联产业多，建设周期长，建设人力、资金密集，影响因素多，而目前行业缺乏一个规范、全面、科学的可行性论证的操作模式和理论，项目投 资决策依靠个人主观经验判断已经严重制约了行业的发展。 从房地产业多年的经验来看，只有通过广泛的市场调查后，进行有效的房地产项目可行性研究，通过对比和精确分析各种数据、指标等，开发企业才能确定是否进行投资和如何进行投资。较为准确的可行性研究是房地产开发企业决策的基础，是项目建设单位决策 ： 地产开发可行性研究报告 2 性的文件，同时也是其他投资者的合资理由根据。 内外房地产项目可行性研究现状 可行性研究的产生具有历史必然性，这是因为长期投资项目不仅投资数额大、回收期长，而且存在着投资机遇上的选择性、投资空间的流动性和投资收益的不 确定性，稍有不慎，就会使大量投资付之东流，造成投资失败，给投资者、社会乃至整个国民经济造成损失，这就在客观上需要产生一种在建设前期能够对项目的投资数额、投资效益、资源状况、环境保护、生产经营条件、产品设计、市场形势以及总体规划等方面进行全方位分析论证的方法。可行性研究正是适应这种需要而产生的。 可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在 20 世纪 30 年代的美国。在第二、三次世界大战后，特别是 20 世纪 60 年代以来，新技术不断涌现，世界 科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用，将它视为房地产项目管理全过程中最重要的环节，国外一些专家和学者分别从房地产的区位选择、投资资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面对房地产项目投资的可行性进行了阐述和论证。此外，联合国工业发展组织 ( 、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作与发展组织 ( 、亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括房地产项目在内的投资项目 可行性研究教材。经过几十年的发展，可行性研究的理论与实践在国外己经比较成熟。 我国房地产项目可行性研究主要是由政府倡导发起， 1981 年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。 1983 年国家计委又颁发了关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法，进一步明确了可行性研究的程序编制、内容和评审办法，把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。随着改革开放的不断深化，市场经济的观念在人们的头脑里更为加强，在建设项目的可行性研究中，经济效益 评价日益受到人们的重视。 1987 年 9 月国家计委发布了关于建设项目评价工作的暂行规定、建设项目经济评价方法等四个文件，填补了我国在可行性研究中有关经济评价方面缺乏系统方法和国家统一标准的空白。进入 3 20 世纪 90 年代，随着国民经济的迅速发展，国家宏观投资环境发生了巨大的变化，投资建设领域出现了许多新情况、新问题，与新会计制度接轨和国际惯例接轨， 1993 年 4 月国家计委会同建设部重新颁布了修改后的关于建设项目经济评价工作的若干规定、建设项目经济评价方法、建设项目经济评价参数等四个新文件。这些文件的 颁发，对建设项目经济评价工作做出了统一规定，并要求各个投资主体、各种资金来源、各种投资方式兴办的大中型建设项目，限额以上技术改造项目均应按此方法与参数进行经济评价。这标志着我国建设项目可行性研究经济评价的理论和方法体系日益完善，保证了投资决策的科学化、规范化、程序化，从而在很大程度上避免了投资决策的失误。为了规范房地产开发项目经济评价工作，建设部于 2000 年 9 月颁布了房地产开发项目经济评价方法，从发布之日起在全国试行。 2002 年国家计委委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南投入使用 ，这是自建设项目经济评价方法与参数 (第 2 版 )以来由国家计委层面组织出版的最新一本关于前期工作的指导性文件。据称，这是我国第一部与国际惯例接轨、在国家层次上用以指导全国投资项目可行性研究工作的规范性文本，总结了我国可行性研究近 20 年的实践，并注重借鉴吸收国际有益经验，包括可行性研究内容与方法，可行性研究报告编制大纲两大部分。以上 1993 年颁发的建设项目经济评价方法与参数和 2000 年颁发的房地产开发项目经济评价方法中，作为房地产开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租 售价格的确定等，缺乏明确的、可操作性的指导意见。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标。由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产开发可行性研究报告编制过程中，对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性，项目投资决策者的主观行为导致房地产开发可行性研究流于形式。 此外，目前进行可行性研究分析的从业人员的素质偏低，水平参差不齐，知识结构单一，导致可行性研究报告总体上处于低水平状态。由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素，可行性研究人员不能 根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测 ;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测 :不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析 :成本测算习惯于社会平均水平，不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用，致使进行经济评价分析的基础数据失真。 总体而言，同西方研究成熟国家相比，我国的房地产项目可行性研究还处在待发展阶段。 行性研究概述 ： 地产开发可行性研究报告 4 行性研究的概念 可行性研究是工程项目拟建之前，通过对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济和社会等方面的问题进行全面分析、论证和评价，从而确定项目是 否可行或选择最佳实施方案的一项工作。 它是有关决策人 (包括宏观管理当局与投资当事人 )作出正确可靠投资决策的前提与保障。 房地产项目可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。主要包括 项目概况 、项目建设理由与目标、市场调查和需求分析、规划设计方案、项目的建设工期、投资估算、资源供应、经济分析和财务评价，社会评价以及结论等内容。房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要的和最 关键的工作。 行性研究的特点 1、可行性研究的对象是投资项目，研究的目的是论证项目是否具有技术和经济上的可行性 英文“可行性 (一词的原义，是指一项事物可以做到的、现实行得通的、有成功把握的可能性。即是指技术上的先进性和适应性，产品在市场上的可接受性或容纳性，财务上的经济合理性和盈利性，符合社会生产力发展的需要，对国民经济的贡献性和对社会效益的创造性等。 2、可行性研究是项目建设前期的一项工作 可行性研究是在项目正式投资之前进行的，它研究的不是既定项目的经济效果，也不是 为既定项目找依据，而是为未来项目作论证，以避免或减少决策失误。 3、可行性研究具有综合性的特点 要判断某一投资项目是否具有可行性，必须具有大量资料进行全面分析，应当从各个投资主体的立场出发，结合有关法律、制度规定，充分考虑国民经济需要、公众安全、就业以及环境保护等因素，分析市场资源条件、建设规模、工艺技术、建设工期、所需资金及筹集渠道、建成后的经济效益和社会效益等情况，考察并落实项目在技术上是否先进、投资结构是否合理、财务上有无保障、经济上能否获得效益。因此，它具有较强的综合性。当然，这项工作也相对比较复杂 。 行性研究的程序 5 1、组织准备。对拟建的工程项目进行可行性研究，首先要确定工作人员，组建可行性研究工作小组，具体负责可行性分析的构想，经费筹集，制定研究计划等。 2、资料收集及市场调查。收集的资料主要有政府的方针，政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展，交通，地质，气象等方面的技术资料以及房地产市场分析的资料等。现场实地调查主要包括投资现场的自然，经济，社会，技术现状的调查，如居民人数，户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，地上地下障碍物调查，非居民户生产经营状况调查等。 3、方案编制与优化。在取得信息资料后，要对其进行整理和筛选。在此基础上，对项目的建设规模与产品方案、场址方案、技术方案、设备方案、工程方案、环境保护方案、组织机构设置方案、以及项目投资与资金筹措方案等，进行备选方案的编制，并进行方案论证后，提出推荐方案。 4、编写研究报告书。可行性分析报告书是对可行性分析全过程的描述，其内容要与研究内容相同，内容全面，详实。 行性研究的工作阶段 国外大型工程项目的可行性研究一般包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，我国的大型工程项目一般也把可 行性研究分为三个阶段，只是在提法上有一定的区别，并没有实质的不同。 1、投资机会研究阶段 投资机会研究亦称投资鉴定，亦即寻求最佳投资机会的活动。 投资机会研究又分为一般投资机会研究和具体投资机会研究。一般投资机会研究是以一个地区，一种行业或一种资源为对象进行的，以识别投资机会，对投资方向进行的研究。具体项目投资机会研究则是在一般投资机会研究的基础上，对按以选定的投资地点和行业提出的具体投资项目所进行的机会研究。当然，对大多数房地产投资者而言，除了地点的选择以外，其投资机会研究都是针对具体项目进行的。 投资机 会研究阶段要提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作比较粗略，主要依靠笼统的估计而不是详细的分析。一般是根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致的百分比来估算税费。 2、初步可行性研究阶段 初步可行性研究在我国亦称预可行性研究，它是指在机会研究的基础上，对项目可行 ： 地产开发可行性研究报告 6 与否所作的较为详细的分析论证。初步可行性研究是介于机会研究与详细可行性研究之间的一个中间阶段，起着承上启下的作用，对于大型的、结构比较复杂的工 程项目而言，是一个不可缺少的阶段。 初步可行性研究主要解决的问题是分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性分析。初步可行性研究与详细可行性研究的区别主要在于获得资料的详细程度不同，计算结果的精度不同，并且分析的深度不同。对一些中小型投资项目，或某些投资机会研究已获得足够资料的项目，往往就越过初步可行性分析阶段，直接进入详细可行性分析阶段。 3、详细可行性研究阶段 详细可行性研究亦称最终可行性研究，它是工程项目决策的重要阶段。在该阶段，要全面分析项目的全部组成部分和可能遇 到的各种问题，并最终形成可行性研究的书面成果 可行性研究报告。 行性研究的内容 房地产项目可行性研究的内容因项目的复杂程度，环境状况和具体情况而有所不同，但一份规范的可行性研究报告应包括三个方面的内容，既项目的市场可行性研究，项目的技术可行性研究和项目的经济可行性研究。其具体应该包括以下内容 : 1、项目概况 是对项目总体情况进行的描述和说明。 主要具备 :（ 1）项目名称；（ 2）该项目提出的背景；（ 3）项目具备的基本条件，包括项目的地理位置，交通，人口，自然环境，社会经济条件，水文，地质，植被等环 境条件； （ 4）项目的性质及主要特点；（ 5）项目开发建设的社会经济发展前景，在城市总体规划中的地位及作用等；（ 6）项目开发建设的宗旨，开发规模，总体构想，主要功能及主要经济技术指标；（ 7）项目开发建设的社会经济意义。 2、市场调查分析与需求预测 具体包括如下 : （ 1）市场供给分析及预测；（ 2）市场需求分析及预测；（ 3）市场价格分析以及未来走势预测；（ 4）自身竞争力以及竞争对手分析；（ 5）相关市场如建材市场，劳动力市场等的调查分析。 3、规划方案的优选 房地产开发项目内容繁杂，涉及因素多，仅依靠个别指标来衡量 其优劣是非是非常困 7 难的。评价一个项目的优劣，还要综合考虑社会，技术，环境，生态等诸多方面，因此，需要对开发项目进行综合评价。综合评价的方法很多，包括评分综合评价法，层次分析法，灰色综合评价法，模糊数学综合评价法等。最常用的是评分综合评价法。评分综合评价法就是对方案的各项指标规定一个满足程度，根据指标的重要性赋予指标一个权重，根据计算模型计算各个方案的综合单指标评分值，由此得出总综合分值，依次选择最优方案的方法。具体内容包括如下 : （ 1）规划设计，包括建筑物主要参数，建筑物布局，市政设施以及其他公用设施配套等 的确定和选择；（ 2）对多种方案进行总体性描述；（ 3）详细介绍选定方案的情况，包括建筑物布局，功能划分，道路交通，市政设施及公用设施分布，建筑物主要技术参数，项目主要技术经济指标等。 4、开发进度安排 具体包括 :大型项目分阶段、分片施工的实施进度，主题工程、附属工程的开发进度，各项作业活动的统筹安排等。 5、项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。主要有开发直接费（土地费用、前期工程费、房屋开发费）和开发间接费（管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费、税费）。 6、资金的筹集方案及筹资 成本估算 主要有：资金的筹集方案、资金的筹集成本、项目的还贷能力，支付能力分析等。 7、财务评价 房地产项目的财务评价是指按照国家现行会计、税收等制度，选取赢利能力、偿债能力等多项指标进行分析，考察项目的财务状况、获利能力和所取得的经济效果。 项目的财务评价是通过一系列财务评价指标反映出来的。这些指标可以分为赢利能力指标 (价值型、效率型、期限型指标 )，如财务净现值、财务净现值率、投资报酬率、财务内部收益率、投资回收期等 ;偿债能力指标，如借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率等。 按照是否考虑时间因素的影 响，可以将财务评价指标分为动态评价指标和静态评价指标，动态评价指标考虑时间因素对资金的影响，如财务净现值、财务内部收益率等 ;静态评价指标不考虑时间因素对资金的影响，如静态投资回收期、投资报酬率等。在大型项目和开发、回收期长的项目中，为准确测算，通常应统筹考虑动态评价指标和静态评价指标。 ： 地产开发可行性研究报告 8 在中小型项目和回收期短的项目测算中，可仅使用静态评价指标。 （ 1）赢利能力指标 (价值型、效率型指标 ) 财务净现值是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和，其计算公式为 : c t V 式中， 项目在起始时间点的财务净现值 ; 别为现金流入量和现金流出量 ;t 为时期， 折现率，一般用行业基准收益率或期望的预期收益率。 一般用财务净现值指标评价项目的经济可行性，如 0，则项目可以投入 :如 0，则项目应该被放弃。 内部收益率的实质就是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。计算公式为 : (1+t=O 公式中， 别为现金流入量和现金流出量， ( 投资收益率 R) 投资报酬率是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为 : 投资收益率 =(年净收益 /投资总额 ) 100% 投资收益率可分为税前投资收益率和税后投资收益率，在项目评价中，该指标通常用来和行业的平均投资收益率进行比较，以判 断该项目投资赢利能力能否达到行业的平均水平。 （ 2）偿债能力指标 项目有无支付债务能力也是项目是否能成功的关键因素，项目偿债能力指标包括借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率等，在项目回收期较短时，通常可不考虑偿还 9 期，仅测算项目的其他偿债指标。在具体项目运作中，可编制 “资金来源及使用计划表”“借款还本付息表” 等表格。 8、风险分析 风险分析 是可行性分析的一项重要内容，通过对影响投资效果的社会，经济，环境，政策，市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提 供可靠依据。同时根据风险的可能性为投资者了解项目的风险大小几风险来源提供参考。具体包括 : （ 1）房地产投资风险因素分析。 （ 2）不确定性分析，包括 :盈亏平衡分析，敏感性分析以及概率分析等内容。 9、国民经济评价 国民经济评价是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。国民经济评价是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，衡量房地产投资项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。它是从整个国民经济发展的角度来分析评价房地产投资项目需要国家付出的代价和对国家做出的贡献，是从国家宏观经济角度分析项目的微观 经济效益。国民经济评价包括社会效益评价和环境效益评价。社会效益是指项目投资为满足社会需求所做贡献的大小。环境效益是指项目开发给城市环境改善带来的效益。 10、结论及建议 根据对相关因素的分析和各项评价指标，对项目的可行与否作出明确结论，针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果作出估计。 2 项目概况与市场分析 目概况综述 目名称与承办单位概况 项目名称： 办单位概况： 承办单位是 亿 集团 房地产开发有限公司 ， 注册资本 3000 万元。开发资质为二级。公司 主营业务：房地产 开发，商品房销售，室内外装饰设计，建筑材料销售 。 ： 地产开发可行性研究报告 10 公司自 一九九八 成立以来，一直致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，专注工程规范，严抓工程质量，手续完善，保障住户利益 。 近年来开发的龙泽园房地产项目深受滨城人民欢迎 。 公司秉承 “ 质量第一，信誉至上 ” 的信念，投入了大量的资金，给住户交上了满意的答卷，得到了滨城百姓的认可。在此基础上，公司全体员工再接再厉，开发了龙港区首个封闭式小区 “。 亿房地产开发有限公司在历经十多年成长过程中始终坚持以人文主义理想为指导，坚守社会责任与义务，秉承 “ 真诚、善意、精致、完美 ” 的核心价值观，以 “ 为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富 ” 为企业使命，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品。 资项目提出的背景 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广 大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。鸿亿集团为了响应国家的安居工程，决定规划、开发 目投资环境与必要性 辽宁省 区，位于渤海北部海滨，辽东湾岸的一座半岛上 ， 于秦皇岛、锦州港之间。 个风景秀丽的海滨旅游区。境内有两个海滨浴场和五座秀丽的公园。区内历史人文景观颇丰，张学良别墅，筑港纪念等遗址，至今保存完好。 产资源十分丰富，探明矿藏 30 余种，石油、天然气储量可观，开发利用前景广阔。 以二、三产业为主导的新型城区。金属冶炼、机械造船、药物化工、新型 建材为支柱的工业基础雄厚。国家特大型企业、亚洲最大的锌冶炼基地 色金属集团有限公司和中国最大的造船企业 渤船重工有限责任公司都坐落于区内。 建区二十年来， 济结构不断优化，发展布局日趋合理，对外开放纵深发展，经济实力明显增强，一个繁荣富庶、文明美丽的现代化沿海开放新城区正在辽西走廊、渤海之滨崛起。 龙港开发区管委会认真总结了历年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向 21 世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的 港新城的奋斗目标。随 着 济的不断发展，人民 11 生活水平不断提高，人口的不断增加， 商品住房是有一个潜在的巨大的需求 ，可见 项目可行性研究的主要依据 （ 1）项目建议书及其批复文件； （ 2）国家及 规、政策； （ 3） 五”计划和远景目标纲要； （ 4） 2010年国民经济和社会发展统计公报； （ 5） 2000 2020年）； （ 6） （ 7）房地产开发机构发布的工程建设方 面的标准、规范、定额； （ 8） （ 9） （ 10）投资项目方签定的协议书或意向书； （ 11）编制报告的委托合同； （ 12）其他有关依据资料。 场调查与预测 场调查 根据 2009 年商品房每平方米均价为 2700 多元， 2010 年 1900 多元，价格上涨了 13%。一些具有优势地段的房子价格涨幅明显。教育园区的房价都在 4000 元 /平方米以上，飞天广场及客运站附近的楼盘价格最高，已经超过 6000 元 /平方米，老城区的一部分新楼盘的价格也在 4000 元 /平方米上下。 从市场形态来看 ,全市各区楼盘销售量是上升趋势。 目前 宅市场供应上 ,住宅面积在 90下的占总量的 住宅面积在 90从以上统计结果看 ,90上 的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力 ,市场接受程度最高。 购房者能承受多高的房价 ,是房地产市场上最为关心的问题 ,根据我们这次调查 ,承受总价格在 20 万以下的占 33%,承受总价格在21之间的占 承受总价格在 31的占 承受总价格在 41的占8%,承受总价格在 50 万以上的占 4%。 ： 地产开发可行性研究报告 12 以上调查结果显示 ,0之间，比例占到总量的 60%以上 ,可见是主要购买力的承受范围。 品需求预测 根据 前 品房销售火爆。 2009 全年房地产开发完成投资 元，比上年增长 房地产完成投资占全社会固定资产投资比重达 全年房屋施工面积 平方米 ，增长 其中：住宅施工面积 平方米，增长 商业营业用房施工面积 平方米，增长 房屋竣工面积 平方米，下降 其中住宅竣工面积 平方米，下降 业营业用房竣工面积 平方米，下降 商品房销售面积 长 其中住宅销售面积 平方米，增长 商业营业用房销售面积 平方米，增长 商品房销售额 元，增长 商品房空置面积 平方米，下降 其中：住宅空置面积 平方米，下降 商业营业用房空置面积 平方米，下降 截止到 2010 年 7 月底，统计数据显示： 地产市场中，不论是投资还是经营都占据六成多。 2010 年前 7 个月， 地产完成投资 元，方米，房屋竣工面积 平方米，商品房销售面积 平方米。其中， 元，房屋施工面积 平方米，房屋竣工面积 平方米，销售面积 平方米。占全市的比重分别是 、 在六个县（市）区中起到了龙头作用。 另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 格预测 据调查，今 年 将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与 2009 年 项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动 另外据了解， 海滨城市，与其相邻的秦皇岛也是海滨城市，两市相比房价仍然有上升的空间。 近年 础建设 将要 快速发展，为 销售提供了契机，这将导致 价格出现上涨趋势 。 从原因上看，主要有四： 13 (1)在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效应，带动地价上升。 (2)需求量大。 从目前我市房地产的消费市场来看，有 消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款 ；还有居民的 福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。 (3)购买力 的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少 “ 持币观望 ” 者的加入，银行按揭到位， 国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致 使房价上涨。 (4)住宅品质的提高，也成为了房市升温。 因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致 价格上扬 。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约 起价：2709 元 / ， 均价： 2850 元 / 。 场竞争力与风险分析 争力分析 多方企业纷纷进入 于 口逐年增多，消费市场扩大，加上本市房地产发展水平相对较低，致使大量开发企业纷纷入驻 争夺市场。天马、鹏程、凌云等大型房地产开发公司的注入，使 地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在 民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美 誉度较高的都受到了购房消费者的青睐。 鉴于 本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘； 再加上我们开发的地段位于 近南山公园， 环境优美 ，周边又有多所教育学校（ 西苑小学 、 实验小学 、 龙湾中学 、 锌厂中学 、 第八高中 、锌厂职业技术学校等 ） ，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于741 使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强， ： 地产开发可行性研究报告 14 所以 该地区市场上住房供应小于需求 ，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商 机。 据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。 场风险分析 作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻移动 、联通、网通、铁通、等诸多资讯运营商 的从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们： （ 1）职业稳定：改革开放以来 ,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。 （ 2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。 作的白领阶层，入驻移动 、联通、网通、铁通、等诸多资讯运营商 的从业人员，他们都属于高收入阶层。 （ 3）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性 于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大 . 市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房 地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。 样受银行利率影响，依照目前政府政策，风险较小。 3 建设规模条件、产品方案与厂址选择 设规模 考虑到自有资金的有限（ 3000 万元）， 0 万平方米，建筑面积 中住宅 平方米，公建 平方米。总居住户数 996 户，规划总居住人口 3187 人，容积率 化覆盖率 45%。规划小 区内建 造大规模的绿化带 、 幼儿园、会所、超市、运动设施 等。 15 表 3拟建项目主要技术经济指标表 目 单位 数量 占地总面积 平方米 100000 总建筑面积 平方米 129000 居住建筑面积 平方米 116460 公共建筑面积 平方米 13000 居住居数 户 996 平均每户建筑面积 平方米 130 平均每户居住人数 人 积 率 化率 % 45 住宅栋数 栋 45 平均层数 层 下车库面积 平方米 4820 停车位 个 240 目建设条件 目气象、水文、地质、地形条件 通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造 10 万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。 目周围环境与社会经济现状 小区拟建于 处 临锦葫南路，南接辽宁省五点一线观光路 滨海路，西侧是果园小区与龙泽园小区，东侧拥临南山公园 。整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。 湛蓝的天、清澈的 水 是其引以为傲的亮点，郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受 返朴归真 的美丽。独特的地理位置，赋予了 小区 更深刻的内涵。 ： 地产开发可行性研究报告 16 小区地处 周边有多所教育基地（ 西苑小学 、 实验小学 、 龙湾中学 、 锌厂中学 、第八高中 、 锌厂职业技术学校等 ），学术氛围浓厚，汇集大 量高素质的人才，形成一流人文环境。与书为邻，以德为友，让人尽情享受私密化的个人空间。 项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高薪技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的购房能力，销售市场相当可观。 设项目相关参数 1. 供水 本项目上水从附近一条 水管线干线引入。 2. 雨、污水排放 就进排入 3. 供热 拟从 4. 供电 拟采用双路供电，变压器容量为 8000 千伏安。 5. 供气 引入了天然气高压线 ，建成了天然气高中压调压站。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金 3000 万元，贷款 元，再加上房屋预售款，共投入总资金 元。 本项目完成后，预计销售收入为 元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加 元、所得税 元、提取法定盈余公积金及公益金 元后，预计累计未分配利润为 元。 品方案 型选择 小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 21 世纪科技 品质住宅区的风貌。 目主要居住对象为在 作的白领阶层，周边高校院所的知识分 17 子， 入驻移动 、联通、网通、铁通、等诸多资讯运营商 的从业人员 ，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表： 表 3户 型 分 配 表 型 户型 格 式 面积（） 数量（套） A 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 1 阳台 4 B 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 2 阳台 4 C 2 室 2 厅 1 卫 1 厨 1 阳台 0 D 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 3 阳台 0 E 4 室 2 厅 3 卫 1 厨 2 阳台 1 书房 0 F 3 室 2 厅 3 卫 1 厨 2 阳台 1 书房 0 G 3 室 1 厅 1 卫 1 厨 1 阳台 64 H 2 室 1 厅 1 卫 1 厨 1 阳台 64 术设备条件 （ 1）室外 外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 屋面：现浇平屋面、屋顶花园。 （ 2）室内 内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。 顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。 地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。 窗：户外窗用彩铝窗。 门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。 厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。 卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设 高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。 楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。 （ 3）配套设备： ： 地产开发可行性研究报告 18 电梯： 6 层以上商品房均配置高档名牌电梯。 电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。 电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。 煤气：煤气管道安装到厨房。 给水：变频式供水系统，每户独立水表。 排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 （ 4）智能化 系统 ： 安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、 24 小时电子巡更系统、车库管理系统等。 “一卡通” 智能系统： 门禁、小区内停车、消费“一卡通”。 信息服务系统：小区局域网（可接入 背景音乐、视频点播等。 路系统 道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。 区建筑小品 入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场 指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管 理处等方便居民使用。 庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。 座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。 栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。 宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。 垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。 广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依 据。 设厂址选择 19 眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据： （ 1）造就 （ 2）适应小区投资项目的要求。 （ 3）适应小区房屋用途的要求。 （ 4）拥有便利的交通条件。 （ 5）满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。 基于上述我们选定 拟建于 处 临锦葫南路，南接辽宁省五点 一线观光路 滨海路，西侧是果园小区与龙泽园小区， 东侧拥临 锦葫南路南山公园 。 选择此地理位置理由： 1、 便捷交通 ： 5 分钟 生活圈，购物、医疗、学校等配套近在咫尺 。 毗邻 3 路、 11路公交车车站，到新区、老区只需 十 几分钟车程。 2、 完善教育 ： 小区 周边具有 优质的教育服务 （ 西苑小学 、 实验小学 、 龙湾中学 、 锌厂中学 、 第八高中 、 锌厂职业技术学校等 ） 3、 完备医疗 ： 小区周边拥有的完备医疗 （ 院 、 锌厂职工医院 、 慈济医院 、 成大方圆药房 、 。 4、 优越配套 ： 玉皇商城、荣祥超市、真的超市、马仗房超市、隆泰市场、西山 坡市场、富都家居广场、中国邮政等为您提供生活及购物的便利；中行、工行、农行、建行、中信银行、葫芦市商业银行、信达证券、中国人寿、共同为您的理财提供专业的参考与支持；宏业商业小街内有各类餐饮、娱乐场所，如有亲朋好友聚会，家门口就可以满足需求；移动、联通、网通、铁通、等诸多资讯运营商就在周围，给您提供优质的资讯服务平台。 4 项目环境影响评价 境条件调查 出 社区内设置人工瀑布和人工湖 ， 水流急下，浪花飞溅，使业主仿佛置身于大自然的怀抱。同时小区 拟定 修建多个休闲广场、社区服务场所，让您不出社区，就 可以享受健康、便利的生活。 在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋。 45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染 ： 地产开发可行性研究报告 20 较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的 边高校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。 工期环境影响分析 工期污染源 1、施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活 动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达 115)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开