2009年8月3日培训讲义 财务及房地产税收基础释义

财务及房地产税收 基础释义 - 第一部分 财务票据 一、 基础知识 （一）支票 1、概念 支票是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条 件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。 2、分类 我国支付结算办法规定支票有三类： (1)现金支票：指票据正面印有“现金 字样、只能用来支取现金的支票； (2)转账支票：指票据正面印有“转账 字样、只能用来转账，不能支取现金的支票； (3)普通支票：指票据上未印有“现金”或“转账”字样的、既可用来支取现金也可用 来转账的支票。但是，普通支票左上角划两条平行线的，则为划线支票。划线支票只能用 来转账，不得支取现金。 一般常用的为现金支票和转帐支票两种 （1）现金支票 区分银行 区分支票种类 存根，由出票 人（开具支票 的）留存 给持票人，最终 交银行留存 出票人 印鉴 （2）转帐支票 注意事项： 收到支票必须在本单位的开户行投递，(也可在对方开户行投递顺进） 。 （比如支票是农行的，并不是在所有农行都可以，这与平时的个人存折要区分 开来)。 支票属于对公业务，必须在对公业务时间办理，即正常的休息休假时间 银行不营业，不办理支票业务。 收到支票注意检查事项：书写、印鉴及支付密码。 （二）收据与发票 1、区别 收据： 主要是指财政部门印制的盖有财政票据监制章的的收付款凭证,用于行政事业性收入, 即非应税业务 。 发票： 是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款 支出款项的银行帐号 凭证。它是消费者的购物凭证，是纳税人经济活动的重要商事凭证，也是财政、税收、审 计等部门进行财务税收检查的重要依据。 2、分类 收据分为：内部收据和外部收据。外部收据又分为税务部门监制、财务部门监制、 部队收据三种。 内部收据是单位内部的自制凭据，用于单位内部发生的业务，如材料内部调拨、收 取员工押金、退还多余出差借款等等，这时的内部自制收据是合法的凭据，可以作 为入账凭据。单位之间发生业务往来，收款方在收款以后不需要纳税的，收款方就 可以开具税务部门监制的收据。行政事业单位发生的行政事业性收费，可以使用财 政部门监制的收据。单位与部队之间发生业务往来，按照规定不需要纳税的，可以 使用部队监制的收据，这种收据也是合法的凭据，可以入账。除上述几种收据外， 单位或个人在收付款时使用的其他自制收据，就是日常所说的“白条” ，不能作为 凭证入账。 注意：不要把收据和发票混淆来说。 发票分为：普通发票和增值税专用发票和专用发票。 房地产企事业主要税种 营业税及附加 印花税 土地增值税 城镇土地使用税 房产税 （一）营业税及附加 营业收入的 5.5% 1、营业税：按营业收入 5% 缴纳 2、营业税附加：营业税的 10% 城建税：按缴纳的营业税 7% 缴纳； 教育费附加按缴纳的营业税 3% 缴纳） 第二部分 房地产税收概要 营业税征收项目 序号 项目 备注 1 转让土地使用权 将土地使用权转让给农业生产者用于农业生 产，免征营业税 2 销售建筑物或构筑物 3 销售其他土地附着物 4 将不动产无偿赠与他人 5 转让以不动产投资入股的股 1、以转让有限产权或永久使用权方式销售建 筑物，视同销售建筑物。 2、单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不 动产。 3、销售不动产时，连同转让所 占土地使用 权，比照销售不动产征税。 营业税实例一： 1、甲房地产公司将一块土地使用权以 800 万元转让给某农业公司用于小麦种植等粮食 生产，甲公司转让此地块应交多少营业税？ 解析: 根据“土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税”的规定，此笔交 易甲公司可免于征收营业税，即应交营业税为 0 元。 2、甲房地产公司出售一批房屋，获得收入 1 亿元，则甲公司此交易应交多少营业税？ 解析：根据规定应交营业税为营业收入的 5 ，即：1 亿元55，000，000（万元） 营业税实例二： 1、甲房地产公司将值 100 万元的房产无偿赠与张三，此交易则甲公司可否免交营业税？ 解析：根据“单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”的规定，此交易甲公司应 按视为房屋销售缴纳营业税。应交金额：100 万元55（万元） 2、2004 年甲房地产公司将值 500 万元的房产作为对乙公司的股权投资，获得乙公司 30的股权，2009 年甲公司将此股权出售给丙公司，获得股权转让收入 800 万元，则此交 易甲公司应交多少营业税？ 解析：甲公司此交易应交营业税为：800 万元540（万元） （二） 印花税 印花税分类 税目 范围 税率 纳税人 备注 借款合同 银行及其他金融组 织和借款人( 不包括 银行同业拆借)所签 订的借款合同 按借款金额 0.05贴花 立合同人 单据作为合同使 用的，按合同贴 花 产权转移书据 商品房销售合同 按所载金额 0.5贴花 立据人 权利、许可证 照 房屋产权证 、土地 使用证 按件贴花 5 元 领受人 印花税实例: 1、甲房地产公司与乙购房者签定了价值 100 万元的购房合同一套，则该怎样粘贴印花 税？ 解析：根据规定，此例甲公司和乙购房者均应就房屋买卖合同进行贴花，金额为合 同价款的 0.5 即：100 万 0.5 500（元） 2、例 1 中乙购房者将其中 50 万元通过按揭支付，已与丙银行签订了借款合同，则该 怎样粘贴印花税？ 解析：根据规定，此例乙购房者和丙银行均应就借款合同进行贴花，金额为借款 金额的 0.05 即：50 万 0.05 25（元） 3、例 1 中房屋产权证已办结，则该怎样粘贴印花税？ 解析：根据规定，应由乙购房者应贴花 5 元。 （三） 土地增值税 相关基本概念： 1、纳税人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产） 并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（简称纳税人） ，应当缴纳土地增值 税。 2、增值额：纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 3、收入：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 准予扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 （指从事房地产开发的纳税人可按本条（一） 、 （二） 项规定计算的金额之和，加计 20的扣除。 ） 税率 四级超率累进税率 序号 增值额 税率 1 超过扣除项目金额 50的部分，税率为 30 2 超过扣除项目金额 50、未超过扣除项目金额 100的部分 40 3 超过扣除项目金额 100、未超过扣除项目金额 200的部分 50 4 超过扣除项目金额 200的部分 60 速算扣除法计算公式 序号 增值额 土地增值税速算公式 备注 1 未超过扣除项目金额 50 增值额30 2 超过扣除项目金额 50，未 超过 100 增值额40扣除项目 金额5 3 超过扣除项目金额 100， 未超过 200 增值额50扣除项目 金额15 4 超过扣除项目金额 200 增值额60扣除项目 金额35 公式中的 5，15，35 为速算扣除系数 土地增值税的免征情形： 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20的； 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 土地增值税实例一： 某公司出售房屋取得收入 100 万元，可扣除项目为 50 万元，则增值税为多少？ 分析计算： 1、增值额：100-50=50 2、增值率：50/50=100% 3、确定适用增值率：40%，扣除率 5% 4、计算增值税：50*40%-50*5%=17.5 万元 土地增值税实例二： 某公司出售房屋取得收入 100 万元，可扣除项目为 40 万元，则增值税为多少？ 分析计算： 1、增值额：100-40=60 2、增值率：60/40=150% 3、确定适用增值率：50%，扣除率 15% 4、计算增值税：60*50%-40*15%=24 万元 （四）城镇土地使用税 税率： 城镇土地使用税采用有幅度的差别定额税率，即按大、中、小城市和县城、建制镇、 工矿区分别规定不同的税额。城镇土地使用税暂行条例规定的每平方米土地的年税额为： 大城市 0.5 元至 10 元；中等城市 0.4 元至 8 元；小城市 0.3 元至 6 元；县城、建制镇和工 矿区 0.2 元至 4 元。 特别说明： 土地应区分地块的辖区兼顾地块的级别。 比如，市中区的地整体来说比江北区级别高，同时同一个区还要按土地级别，区分土 地级别，征收率有所差异。如新城丽园目前按 9 元/平米按年征收 （五）房产税基础 从价计征 ： 按房产原值一次减除 10%-30%后的余值计征的，税率为 1.2%； 从租计征： 1、按房产出租的租金收入计征的，税率为 12%。 2、从 2001 年 1 月 1 日起，对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按 4%的税率 征收房产税。 （目前重庆个人出租营业用房仍减按 4%）目前租赁房屋的征收率：（含营业 税、所得税及房产税） 。1、单位出租营业用房 19.5%， （营业税及附加 5.5%，所得税 2%， 房产税 12%） 。个人出租营业用房 7.35%（营业税及附加 3.3%，所得税 0.05%，房产税 4%） 。 2、单位出租住房 10.75%（营业税及附加 5.5%，所得税 1.25%，房产税 4%） ， 个人出租住房 5.7%（营业税及附加 1.65%，所得税 0.05%，房产税 4%） 一、无偿受赠房屋个人所得 为了加强个人所得税征管，堵塞税收漏洞，财政部 、国家税务总局 于二九年 五月二十五日下发了财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得 税问题的通知 ，进一步明确了无偿受赠房屋有关个人所得税问题 。 法规文号:财税200978 号 （一）当事双方不征收个人所得税的无偿赠与情况 (一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、 孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； (二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人 或者赡养人； (三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗 赠人。 （二）受赠人无偿受赠房屋 计征个人所得税情况 除上述免征情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿 受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳 个人所得税，税率为 20%。 应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付 的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合 同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合 理方式确定受赠人的应纳税所得额。 受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际 购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳 税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由 的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转 让收入。 （三）办理不征手续的流程 1、根据继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，纳税人应区分不同情况向 税务机关提交相关证明材料： （1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有 权证和个人无偿赠与不动产登记表 ； （2）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗 嘱公证书”和“遗嘱继承权公证 书” 或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及个人无偿赠 与不动产登记表 ； （3）属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受 赠人“接受赠与公证 书” ，或持双方共同办理的“ 赠与合同公证书 ”，以及房产所有权证和 个人无偿赠与不动产登记表 。上述证明材料必须提交原件。 第三部分 其他 2、赠与双方当事人的有效身份证件； 3、属于无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐 妹情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件） 。 4、赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人情形的，还须提供公 证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件） ，或者乡镇政府或街道办事处出具 的抚养关系或者赡养关系证明。 税务机关应当认真审核赠与双方提供的上述资料，资料齐全并且填写正确的，在 提交的个人无偿赠与不动产登记表上签字盖章后复印留存，原件退还提交人，同 时办理个人所得税不征税手续。 第四部分 最基本财务基础知识 一、会计记账原理：有借必有贷，借贷必相等 二、六大要素：资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润。此六者构成 了企业 财务的全部。关系具体如下： （1）资产由固定资产、流动资产、无形资产等组成； （2）负债由流动负债、长期负债等组成； （3）所有者权益由实收资本、盈余公积等组成； （4）收入由主营业务收入、营业外收入等组成； 三、费用由制造费用、经营费用、管理费用、财务费用等组成； 四、利润由营业利润扣除各项开支后的项目等组成； 五、等式 资产=负债+所有者权益； 所有者权益=资本+ 利润； 利润=收入- 成本费用； 资产+费用（成本）= 负债+资本 +收入； 资产类科目余额+成本类科目余额 = 负债类科目余额+ 所有者权益类科目余额 +损 益类科目余额。 六、看懂财务报表 财务信息的主要来源是企业的年度财务报告。这些文件主要包括资产负债表、 损益表和现金流量表。 各报表的作用用一句话来概括就是： 1.资产负债表是反映某一时刻的财务状况。 （时点指标） 2.损益表是反映某一时段的经营成果，该表的最后一个数字“净利润“将列入利 润分配表。 （时段指标） 3.利润分配表反映某一时期的利润分配情况，将期初未分配利润调整为期末未 分配利润，并列入资产负债表。 4.现金流量表反映现金变化的结果和财务状况变化的原因。 七、资产负债表 资产负债表 首先让我们来看看关于会计的两个重要公式。 公式 1： 借方=贷方 会计的基础课程始于借方和贷方。借方在帐簿的左侧，贷方在帐簿的右侧。在这 里，要牢记一条不变的定律：“借方=贷方”，换句话说，在任何交易中，都必须同 时登记到帐簿的左右两侧，其原则如下： 资产负债表原理 (1)资产增加时，记入左侧；资产减少时，记入右侧。 (2)负债增加时，记入右侧；负责减少时，记入左侧。 公式 2： 资产=负债+股东权益 会计学上最重要的概念是“平衡”，它的主体就是刚才提过的借方与贷方，简言 之，资产增加是借方；负债或股东权益增加是贷方，双方相抵即所谓的“平衡”。 资产负债表以这两个重要公式为依据，它反映了企业在某一定时间的财务状况， 它揭示了公司拥有什么，即公司的资产；公司欠什么人的债，即公司的负债；以及 公司净资产价值，即股东的权益。资产负债表上的各帐户在每一新的会计年度开始 时，不能被结清而使其余额为零。在资产负债表中，资产是按流动性从大到小的顺 序排列，而负债则是按债务到期日由近到远的顺序排列。 八、损益表 损益表 损益表反映企业在某一段时间内的获利情况。它与资产负债表的一个显著区别 是每一新的会计年度开始时，损益表上的各帐户都会被结平，其余额为零。 该报表的一般关系式可表示为： 毛收入-总费用=净利润(损失) 这一表达式可派生出下列表达式： 营业利润(损失)=销售收入-成本费用合计 九、指标了解 企业偿还能力分析评价 企业偿债能力的大小，是衡量企业财务状况好坏的标志之一，是衡量企业运转 是否正常，是否能吸引外来资金的重要方法。反映企业偿债能力的指标主要有： (1)流动比率。 流动比率=流动资产总额/流动负债总额 100%，流动比率是反映企业流动资 产总额和流动负债比例关系的指标。企业流动资产大于流动负债，一般表明企业偿 还短期债务能力强。流动比率以 21 较为理想，最少要 11。 (2)速动比率。 速动比率=速动资产总额/流动负债总额 100%，速动比率是反映企业流动资 产项目中容易变现的速动资产与流动负债比例关系的指标。该指标还可以衡量流动 比率的真实性。速动比