现行英国住宅合作社法律制度对我国的启示

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 现行英国住宅合作社法律制度对我 国的启示 【摘 要】英国住宅合作社法通 过 1986 年颁布后，在解决英国国内中 低收入阶层住房紧张的问题上起到了积 极的作用。本文致力于研究我国发展住 宅合作社的必要性，通过借鉴英国法律 制度提出相关建议，希望能解决我国目 前国内的住房问题。 中国论文网 /5/view-5639333.htm 【关键词】住宅合作社；法律； 制度 一、我国发展住宅合作社的必要 性 1、 “夹心层 ”和“四大堡垒”住户需 要合作住房。研究我国发展住宅合作的 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 必要性的关键在于研究中国居民对住宅 合作社有多大的需求，以及实现发展住 宅合作社所具备的条件。根据调查显示， “夹心层”也就二十中低收入家庭占全国 家庭总数的 20%以上，其中还包括一种 “双困户”由于其不仅收入低，而且人 均住房面积仅有 6 平方米以下或者无房 户，所以叫“ 双困户”i 加上近年来随着 进城务工人员的增加，城市贫民和农村 贫困户这四大困难群体的民生难题，是 为建设“后小康社会 ”必须攻克的四大 “堡垒”，而且截止 2003 年前三项人群 已达到 1.6 亿 ii。推行廉租房政策以来， 廉租房市场出现了供不应求的局面，却 仍有相当数量的困难家庭无法购置房屋， 其中最大的问题在于政府财政紧缺，国 家实行一系列保障制度需要巨额的财政 资金来支撑，而分配到住房领域的保障 资金显然不足以满足国内居民的需求。 因此无论是政府还是居民对合作建房都 有极大地需求。合作建房最大的优点在 于它摆脱了开发商等中间环节的层层盘 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 剥，合作社社员亲自进行室内外的规划， 亲自参与并监督建房的整个过程，既降 低的建造成本，又保证了房屋的质量， 社员花了最少的钱却建造了最经济最结 实的房屋，减轻了广大中低收入家庭的 经济负担。我国前几年出现的合作建房 在建房完成后合作社便宣告解散，这实 质上表明我国合作建房体制不规范。因 此，要解决中低收入阶层的住房问题， 首先应当规范住宅合作社的法律制度， 为住宅合作社提供一个良好的运行环境。 2、城市化推进住宅合作社的发 展。改革开放以来，我国致力于发展市 场经济，经过三十年的努力取得了巨大 的成效。随着经济的发展，城市化进程 的步伐也不在断的加快，同时城市人口 迅猛增长加上大量外来人员不断涌入城 市，意味着城市内部要建造大量的住宅 来满足城市居民的住房需求。经材料分 析，20 世纪 90 年代末期，我国的城市 已达到六百多个，城镇人口达 3.89 亿， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 城市化的比例为 30.4%。进入新世纪的 前两年，城镇人口达 4.6 亿，到 2010 年 为止城市化比例约为 46%，人口达到 6 亿多。如此迅速的城市化进程需要配套 的设施建设来满足居民的日常生活与生 产，而住房问题则置于首要位置。而在 近年来出台的经济适用房政策，虽然短 期内对解决住房紧张问题起到了显著地 作用，然而这一类房屋在不久的将来会 因为内外部质量老化而面临被大面积拆 迁的困境，而这些当初被安置的居民将 有一次面临购房资金紧缺的问题。这种 情况下，中低收入者更适合走合作建房 的道路以获得永久性的属于自己的住宅。 合作建房不仅减轻了政府的财政负担， 同时也为居民实现自己亲自动手监督建 造信得过的住宅提供了机会。如今上海 等发达的城市已经进入了老龄化社会， 许多地方开始模仿欧洲国家建造适合老 年人居住的宅院，相信未来不久我国政 府一定会支持合作建房来解决国内各种 住房问题。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 二、英国住宅合作社法律制度对 中国的启示 1、建立健全住宅合作法律制度。 我国住宅合作社未取得良好的发展最根 本的原因在于住宅合作社内部缺乏十足 的动力，这样的动力源于合作社缺乏一 套科学合理的运行规范。住宅合作社在 我国房地产领域兴起过一股潮流，1986 年，中国第一家住宅合作社在上海成立， 起名为“新欣住宅合作社 ”。经过十多年 的发展，全国各种类型的住宅合作社有 五千多家，遍布全国二十多个省市，其 中发展较好的有北京，上海，南京等大 城市。这些住宅合作社通过将一群人的 资金集合起来，用竞价的方式从政府手 中获得土地，然后聘请专业的设计专家 建造自己的房屋。也就是说，这群人既 是买房人又是开发商。1996 年 9 月，中 国合作社住宅促进会在建设部和中华全 国总工会的支持下正式成立，并在 2004 年在南京召开了“ 合作住宅发展理论政 策研讨会”。住宅合作社在全国掀起来 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 轩然大波，但是由于缺乏统一的法律和 行政法规，其遭受了不同的境遇。因此， 要想增强住宅合作社的内在动力使其更 长远的为人民服务，国家必须出台住宅 合作社法律制度规范住宅合作社的运行。 没有一套系统的法律规范给予其指导和 监督，住宅合作社便会成为一种散漫的 组织，虽然成立的初衷是良好的，却会 在发展的过程中失去方向，反而不利于 资源的优化配置。通过分析，英国的住 宅合作社法律制度设计严谨科学，在规 范住宅合作社设立，运行，监督，纠纷 解决机制以及合并解散等各个环节都给 予了详细而具体的规定，正是这样一部 科学规范的法律制度才保证了英国住宅 合作社这样的民间组织能够运行百年而 不倒。因此，在制定住宅合作社法律制 度的环节上，我们应当借鉴英国的成功 经验，为我国立法提供充足的借鉴资料， 在根源上帮助我国住宅合作社取得长期 稳定的发展，为我国中低收入者带来真 正的福音。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 2、加大国家对住宅合作社的支 持力度。我国住宅合作社发展步伐缓慢 的另一个重要的原因在于缺乏外在的推 动力。而外在的推动力主要指国家政策 的大力支持。 城镇住宅合作社管理暂 行办法18 条规定：“ 住宅合作社筹集 资金的主要渠道是：“ 社员缴纳的资金， 银行贷款，政府和社员所在单位资助的 资金、其他合法收入的资金。 ”而实际上 我国住宅合作社的资金主要来源于社员， 融资方式非常单一，因此政府可以利用 自身的公信力为住宅合作社提供担保， 也可以考虑建立住房储蓄合作银行等为 合作社的发展提供融资支持。同时，在 税收方面可以适当减免印花税，营业税， 契税等，减轻住宅合作社的税费负担。 政府除了给予资金上的职称外也应大力 宣传住宅合作社，让大家知道住宅合租 社的宗旨，目的作用以及运行的方式， 使人们认识到发展住宅合作社的好处， 这样才会有更好地解决住房紧缺的问题。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 3、建立相关配套制度。住宅合 作社是解决住房紧张的新型组织，为了 使其作用得到最大的发挥，不仅需要对 其进行立法指导与监督，其相关配套制 度的建设也是必不可少的一项工程。首 先，住宅合作社的发展壮大必然会对传 统的开发商垄断地产市场造成巨大的威 胁，开发商凭借其丰富的经验的雄厚的 势力，住宅合作社的发展也会遭受极大 的阻碍。因此，建立配套的金融体系支 持其发展是解决住宅合作社融资困难的 最重要的途径。在银行方面，应当打破 原来对开发商的贷款制度，让出一定的 空间给住宅合作社，使其能够平稳起步， 逐步发展壮大。同时可以向住宅合作社 提供长期的低息贷款，政府可以利用自 身的公信力做担保向银行进行借款担保 为合作社争取足够的资金。其次，在监 管方面，英国住宅合作社接受金融服务 总署的监督，也受当地政府的监管的指 导，因此我国有关金融机构也可以制定 相关制度对住宅合作社的运行进行监督。 -精选财经经济类