2014年第三季度全国主要城市地价监测报告

发布日期：2014-10-16 8:11:30 浏览次数：1502 2014 年第三季度全国主要城市地价监测报告1 （中国土地勘测规划院 城市地价动态监测组） 摘要：2014 年第三季度，全国综合地价水平保持微幅上升， 环比、同比增速持续放缓；与商服、工业相比，住宅地价环比增 速回落幅度最为明显；长江三角洲地区综合地价环比增速为零， 商服、住宅地价出现下降；珠江三角洲地区各用途地价增速仍 处于较高位运行，但商服、住宅环比增速回落，工业地价环比 增速上升；环渤海地区各用途地价环比增速全面放缓，保持平 稳运行态势；全国主要监测城市中，综合、住宅地价环比下降 的城市数量升至两成。 预计第四季度，我国土地市场总体平稳，商业、住宅用地 价格继续保持高位调整态势，工业地价平稳上涨。 根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2014 年第 三季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下： 一、总体情况 (一) 地价水平微幅上升，综合、商服、住宅地价环比、同比 增速持续放缓 2014 年第三季度，全国主要监测城市地价总体水平为 3485 元平方米，商服、住宅、工业地价分别为 6527 元平 方米、5236 元平方米和 730 元平方米。 图 1 全国主要城市分用途地价水平（元/平方米） 综合、商服、住宅、工业 地价环比增速均呈放缓态势。第 三季度，全国主要监测城市综合地价环比增速为 0.78%，连续 第三个季度放缓，较上一季度下降 0.58 个百分点；商服地价 环比增速较上一季度回落 0.13 个百分点，为 0.80%；住宅地价 环比增速为 0.42%，较上一季度回落 1.03 个百分点；工业地价 环比保持低速增长,为 1.17%，较上一季度下降了 0.27 个百分 点。 图 2 全国主要城市分用途地价环比增速曲线图（%） 综合、商服、住宅地价同比增速回落，工业地价同比增速 上升，各用途地价同比保持低速增长。第三季度，全国主要监 测城市综合、商服、住宅地价同比增速依次为 6.42%、6.11%、6.98%，较上一季度分 别回落 1.11、1.37、2.16 个百分点，均由上一季度的较高位转为低速运行；工业地价同 比增速为 5.91%，较上一季度上升 0.18 个百分点，保持低速、 温和上行。 图 3 全国主要城市分用途地价同比增速曲线图（%） 重点城市定基地价指数稳步上升。2014 年第三季度，以 2000 年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升，综合、商服、 住宅、工业 地价指数分别为 230、241、270、185，较上一季度分 别增加 2、3、2、4 个点。 图 4 2000-2014 年第三季度重点城市分用途地价指数 重点监测城市中，地价总体水平为 5006 元平方米，较 上一季度增长 1.09%，较去年同期增 长 9.01%。商服、住宅和工 业地价水平分别为 8532 元平方米、7405 元平方米和 952 元平方米；环比增速分别为 1.08%、0.41%和 1.93%；同比增 速分别为 8.38%、9.02%和 9.25%。 图 5 重点城市综合地价环比、同比增速曲线图（%） (二) 三大重点区域综合地价环比、同比增速全面回落，其 中，长江三角洲地区综合地价环比零增长；除珠江三角洲地区 工业地价环比、同比增速上升外，其余地区各用途增速均持续 下行 2014 年第三季度，三大重点区域综合地价水平均高于全 国总体水平,保持上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海 地区综合地价水平分别为 4967 元/平方米、 5450 元/ 平方米、 3676 元/平方米。 图 6 2014 年第三季度三大重点区域地价水平（元/平方米） 图 7 2014 年第三季度三大重点区域综合地价增速（%） 从环比增速看，三大重点区域综合地价增速均呈放缓态势， 其中，长江三角洲地区综合地价零增长，低于其他两大区域平 均水平，较上一季度下降了 0.52 个百分点；珠江三角洲地区综 合地价增速降至次高位运行，为 2.73%，较上一季度下降 1.18 个百分点，明显高于长江三角洲和环渤海地区平均水平；环渤 海地区综合地价增速保持平稳波动，为 0.60%，较上一季度下 降了 0.71 个百分点。 分用途看，长江三角洲地区商服、住宅地价负增长，工业 地价增速回落，分别较上一季度下降 0.29、0.98、0.19 个百分 点，增速依次为-0.07%、-0.41%、0.43%。其中，商服、住宅地价 在近两年来，首次出现负增长。从长江三角洲地区的监测城市 看，各用途增速主要集中于-1.0%1.0%之间 ；13 个监测城市 中，10 个城市住宅地价下降，1 个城市零增长，其中，宁波住宅 地价增速最低，为-4.42%。珠江三角洲地区商服、住宅地价增 速放缓，较 上一季度分别下降 1.68、3.68 个百分点，为 1.07% 和 0.92%；工 业地价增速较上一季度上升 0.71 个百分点， 为 4.37%，其中，广州工业地价增速为 6.03%。环渤海地区商服、 住宅、工业 地价增速分别较上一季度下降 0.33、0.78、0.74 个 百分点，依次为 0.90%、0.79%、0.29%。 图 8 三大重点监测区域分用途地价环比增速（%） 从同比增速看，三大重点区域综合地价增速均呈放缓态势， 长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价增速依次为 2.77%、15.62%、4.66%，分 别较上一季度下降 1.34、0.91、0.79 个百分点，其中，珠江三角洲地区增速仍保持高位运行,环渤海 地区地价温和上行，长江三角洲地区则处于平稳波动区间。 分用途看，除珠江三角洲地区工业地价增速上升外，其余 地区各用途增速均呈放缓态势。长江三角洲地区商服、住宅、 工业地价增速分别较上一季度回落 1.45、2.50、0.16 个百分点， 依次为 1.28%、3.43%、2.91%，属平稳运行；珠江三角洲地区商 服、住宅地价增速较上一季度分别下降 3.39、4.85 个百分点， 而工业地价增速上升了 2.42 个百分点，依次达到 9.02%、15.28%、17.22%，住宅和工业地价增速仍处于高位运 行，商服增速则降至次高位。环渤海地区商服、住宅、工业地价 增速较上一季度分别下降了 1.39、1.05、0.32 个百分点，依次 为 5.38%、5.89%、3.03%。 图 9 三大重点监测区域分用途地价同比增速（%） (三) 东 部、中部、西部地区综合地价环比、同比增速全面 放缓 2014 年第三季度，全国重点城市中，地价水平呈东高、西 次、中低的布局。东部地区平均地价高于全国和中西部地区， 西部与中部地区平均地价均低于全国重点城市平均水平。 图 10 2014 年第三季度东中西部地区重点城市地价水平（元/平方米） 从环比增速看，东部、中部、西部地区 综合地价增速分别 较上一季度下降了 0.85、1.16、0.12 个百分点，依次为 1.66%、0.49%和 0.30%，东 部地区降至低速运行，中部和西部 地区运行平稳。 从同比增速看，东部、中部、西部地区 综合地价增速分别 较上一季度下降 1.25、1.35、1.32 个百分点，但东部和中部地 区地价增速仍处于高位运行，分别达到 10.77%和 10.79%，西 部地区地价增速 3.30%，仍保持低速增 长。东 部和中部地区的 青岛、上海、广州、深圳、南昌、太原综合地价增速仍超 过 10%。 图 11 2014 年第三季度 东中西部地区重点城市综合地价增速（%） (四) 一 线城市各用途地价环比及同比增速均高于全国和二、 三线城市平均水平2 2014 年第三季度，主要监测城市中，一线城市综合、商服、 住宅、工业 地价环比、同比增速均明显高于全国及二、三线城 市平均水平；各用途地价增速对比来看，一线城市的工业地价 环比、同比增速显著高于二、三线城市其他用途地价水平增速。 图 12 2014 年第三季度 一二三线城市各用途地价地价环比、同比地价 增速（%） (五 )全国主要监测城市中，综合、住宅地价环比负增长的 城市上升至两成，六成城市环比增速处于平稳区间 2014 年第三季度，全国主要监测城市的综合地价环比增 速整体运行平稳，76 个城市的增速为正，较上一季度减少 8 个。 综合地价环比增速大于 3.0%的城市仅有 2 个，比上一季度减 少 2 个；增速为负的城市由上一季度的 12 个增至本季度的 21 个，其中，宁波的增速下降幅度最大，为-3.40% 。另外，67 个城 市的增速稳定在-1.0%1.0% 之间。 与去年同期相比 ，城市综 合地价仍保持上升态势，增速上涨的城市有 93 个，增速超过 7.0%的城市由上一季度的 39 个减少至本季度的 27 个，其中， 太原、广州、南昌、青岛 、上海、西安、深圳等 11 个城市的增速 超过 10.0%，比上一季度减少 6 个城市；负增 长的城市为 8 个。 住宅地价与综合地价变化趋势保持一致，整体运行平稳， 环比增速为正的城市由上一季度的 80 个减少至本季度的 70 个。住宅地价环比增速超过 3.0%的城市仅为 3 个，较上一季度 减少 6 个；增速为负的城市由上一季度的 15 个增至本季度的 27 个，其中，11 个城市地价的跌幅超过-1.0%。此外，64 个城 市的增速稳定在-1.0%1.0% 。与去年同期相比 ，增速为正的 城市由上一季度的 95 个减至本季度的 89 个；增速超过 7.0% 的城市由上一季度的 40 个减少至本季度的 31 个,其中，太原、 平顶山、广州、南昌、青 岛等 5 个城市的增速超 过 15.0%；负增 长的城市达 12 个。 图 13 70 个大中城市新建住宅销售价格和 105 个城市住宅地价环比上 涨的城市 数量对比情况图 (六) 异常交易地块数量延续二季度大幅回落态势，土地购 置需求持续弱化，市 场成交保持平稳 截至 2014 年 9 月 30 日，三季度上报成交异常交易地块 25 宗,环比降幅超过 40%,同比减少更为明显,超过 80%。平均 溢价率为 108%，环比、同比分别下降了 63 个和 10 个百分点。 平均竞价轮次为 95 次，环比上升 27%，同比上升 14%。总体 看来，除平均竞价轮次有所上升外，三季度各地成交的异常 地块数量、平均溢价率及土地面积总和等指标均延续今年以 来的大幅回落态势，显示市场土地购置需求进一步弱化（萎 缩）。此外，四大一线城市上报异常地块宗数在全国总量中 的占比进一步提高（达到 44%）,反映出在整体市场不景气的 背景下，一线城市市场的活跃度及抗压性更高,不同类型城市 间的分化明显。 图 14 2012 年以来异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况 二、当前市场形势分析 （一）国内外经济处于缓慢复苏调整期,下行压力依然明显, 资金流量总体偏紧,引致需求减弱，土地市场上升乏力,地价环 比涨幅持续回落 一方面，2014 年三季度以来，美国经济持续复苏迹象平稳 但力度有所减弱，美联储 9 月会议决定仍维持目标利率不变， QE 继续减量至 150 亿美元并计划在最后一次 10 月会议缩减 150 亿美元的购债规模，从而完全退出购债计划;欧元区宏观 经济数据整体表现不佳，通胀数据的持续下滑引发对进一步 宽松的预期。另一方面，国内宏观经济运行处于“新常态” 合理区间，出口增速稳步提升、消费增长总体稳健，但房地 产市场调整的累积效应对相关领域影响加大，经济下行压力 仍然存在。国家统计局数据显示，9 月 PMI 指数为 51.1%，本 季度指标整体高于上季度水平，表明我国制造业继续保持了 良好的增长态势，但仍存在进口疲弱态势、小微企业发展处 于收缩区间等问题。 资金层面，8 月末，M2 同比增长 12.8%，增速分别比上月 末和去年同期低 0.7 个和 1.9 个百分点，增速为今年以来的 最低水平且低于 13%的全年预期目标，社会融资规模回落态 势延续。资金面在央行定向降准后依然维持收紧态势，银行 对非首次自住型的房贷及公积金贷款的放贷意愿依然不高， 房企到位资金增速持续小幅回落，仍明显低于投资开发增速。 房地产市场的调整与宏观经济“新常态”周期的叠加磨合， 导致房地产市场观望氛围浓厚，成交量虽略有回升但处于整 体低位。 在上述多重背景下，主要监测城市地价环比涨幅持续收窄， 地价上涨乏力， 综合地价环比上涨超过 3%的城市个数仅为 2 个；长江三角洲地区商服、住宅地价出现了负增长，为近两年 来的首次地价下降。 图 15 2012 年-2014 年 8 月房地产开发企业资金来源变化情况 数据来源：国家统计局 （二）“限购”政策的取消或放松，体现了“发挥市场在资源 配置中的决定性作用”的落实，房地产的市场化调整应成为“新 常态”的组成部分， 进而带动地价的市场化波动。 自 6 月 26 日，呼和浩特市发布文件正式取消限购，截止 到 9 月 30 日，所有限购城市中仅余一线城市及三亚市等 5 个 城市仍在坚守。“ 限购” 的取消或放松成为三季度房地产市场的 关键词，但上述政策尚未引起市场的急剧反弹，仅在一定程度 上促进了区域市场的平稳。行政干预的弱化，是“ 发挥市场在 资源配置中的决定性作用”精神的落地，但相关制度、机制 应 配套跟进，以避免长效运行机制与短期调控措施的错位叠加。 新一届决策层对于中国经济“新常态” 的说法，准确定位 了我国经济发展正在进入的新阶段划分。单纯依赖外部因素的 改善及刺激政策无法实质性改变宏观经济的“ 换档” 。房地产市 场作为中国经济的重要组成部分，顺应宏观经济运行的大周期 规律，适时适度的合理调整有利于宏观经济的平稳健康持续发 展。土地价格在消除了行政干预的背景下围绕自身价值的合理 波动，更是房地产市场以及宏观经济正常运行的信号表征。 （三）主要监测城市土地供应总量较上季度下降，其中交通、 水利基础设施等其他供地下降较多；商业、住宅用地占比微升， 房地产用地市场基本平稳。 全国 105 个主要监测城市土地供应量环比下降，明显低于 近三年同期平均水平，各类用途用地供应量同比均明显下降。 截至 2014 年 9 月 30 日，2014 年第三季度，全国 105 个主要监 测城市土地供应面积达到 4.89 万公顷，环比减少 10.65%，同 比减少 32.56%。其中商服、住宅、工 矿仓储 用地和交通、水利 基础设施等其他用地分别供应约 0.53、1.03、1.49 和 1.85 万公 顷，商服用地环比增加 4.29%、住宅、工 矿仓储 用地和交通、水 利基础设施等其他用地分别减少 4.42%、5.48%和 20.31%，同 比变化分别为减少 22.81%、减少 35.02%、减少 34.59%和减少 31.89%。房地产开发用地供应面积进一步回落，供 应面积约 1.55 万公顷， 环比、同比均呈下降趋势，分 别 减少 1.63%、31.33%。三季度各地保障性住房用地计划仍在推进落 地，供应面 积约为 0.20 万公顷，环比下降为 15.69%，同比下 降 22.82%。 本季度，各类用地供应量占建设用地供应总量的结构比例 与上季度大体类似，除交通、水利基础设施等其他用地供应量 占比明显降低外，商服、住宅、工矿仓储用地均有小幅上升。环 比来看交通、水利基础设施等其他用地占比下降相对较大；同 比来看工矿仓储用地占比下降最快，商服用地占比上升最快。 本季度，房地产开发用地供应量占土地供应总量的 31.78%，较上一季度增加