小产权房合法化问题研究

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 小产权房合法化问题研究 摘要：不可否认，小产权房的出 现及发展已是大势所趋，其不仅反映了 城乡一体化的要求，也反映了农民对提 高土地征收收益及居民对完善住房保障 体系的愿望。本文通过对小产权房概念 以及我国小产权房现状的深刻剖析，揭 示了小产权房问题的产生原因，在法律 途径、城乡二元体制、住房保障体系等 方面构建出适合我国实际的小产权房合 法化解决机制。 中国论文网 /9/view-13006139.htm 关键词：小产权房；合法化；城 乡二元体制；集体土地 中图分类号：G642.0 文献标志 码：A 文章编号：1674-9324（2018） -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 02-0214-02 一、小产权房的概念及发展现状 小产权房的“ 小” 字在于产权。法 律并没有区别产权的大小，如此说的根 源在于我国特有的二元化土地制度，该 制度把土地划为国有土地与集体所有土 地，基于此，大产权房及小产权房便有 了相对性、可比性。小产权房，一般定 义为：基于农村集体所有的土地，于其 上建设未缴纳土地出让金等费用的房屋， 由乡或村政府而不是国家专门的房屋产 权登记机构颁发产权证。据调查，2016 年我国的小产权房所占面积已经超过六 十六亿平方米1，相当于全国房地产总 面积的 1/3，并且有超过八千万的居住 者。我国禁止小产权房的交易，但却屡 禁不止，而由此激化了社会矛盾，成为 当前社会发展的焦点问题。笔者认为， 堵不如疏，小产权房的出现和发展是我 国城乡二元制度和社会经济转型发展的 必然产物，国家已不能回避集体土地的 权属、收益及转让等重大问题，政府应 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 改变以往对小产权房的围堵封杀的态度， 正视小产权房违法但合理的实际状况， 结合我国的国情，采取切实可行的措施， 出台解决小产权房问题的具体方案。 二、小产权房问题形成原因分析 （一）制度原因城乡二元体 制 纵观我国小产权房问题的出现， 有一个根本原因不可忽视，即我国的城 乡二元化体制。新中国成立初期，我国 就尝试并逐步建立了国家土地所有制和 集体所有制相结合的土地二元结构。将 国有土地与集体土地划分为两种截然不 同的管理体系，不管是我国宪法第十条 还是土地管理法对土地建设开发的原则 规定，针对的对象都是国有土地。集体 土地没有国家的征收则不能合法的进入 市场。而在国家征收集体土地的过程中， 对农民的补偿与土地的增值形成了极大 的反差，集体土地与国有土地本质上就 存在差距，二者并不是同地同价，农民 的利益得不到保障，他们不得不另寻出 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 路，通过出卖小产权房这种不太合乎法 律的行为来弥补他们的差额损失。 （二）经济原因经济转型下 城乡发展不均衡 随着我国社会主义经济的不断深 入，具有巨大增值空间的土地日益被人 们所关注和看重，而小产权房正是农民 参与我国社会主义市场经济资源分配的 必然结果。改革开放以来，我国城乡收 入差距一直居高不下，再加上集体土地 与国有土地在转让收益等方面的不平等， 使得农民为了提高自身收益，开始出卖 转让集体土地。而由于城市化进程加快， 城市人口剧增再加上房地产开发商不断 进行炒房，使我国房价普遍虚高，造成 了城市中低收入的居民无房可购的局面。 恰逢此时，小产权房的低廉价格恰好迎 合了中低收入者强烈的安家意愿，供给 与需求的契合度一路攀升，小产权房的 市场不可避免地变得炙手可热。 （三）社会原因社会保障体 系不健全 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 如果著眼于城市的住房保障制度， 我们不难发现，经济适用房、廉租房等 低价房尚不能满足低收入人群的住房需 求。而且由于相关监督机制的缺失，使 得保障性住房并没有分配到真正需要它 的人群。农村的社会保障体系很不完善， 一方面，农村的医疗基础设施、养老保 障体系尚待建设，卫生资源仍旧短缺。 另一方面，物价上涨的速度远远超过了 农村人群的生活水平，农民又是迫于生 活压力，不得不走向了卖地卖房地步。 （四）法律原因缺乏合理有 效的法律规范 毋庸置疑，小产权房法律上的空 白也对小产权房的产生发展起到了重要 作用。我国并没有对集体土地建设房屋 及其流转作出明确规定。现有宪法法律 对小产权房立法上的空白，而政府发布 的禁止性意见通知亦没有强制力，这也 对小产权房的火爆也起到了推动作用。 三、小产权房合法化的对策研究 （一）对于现有小产权房的处理 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 对策研究 现有小产权房数量惊人，排查困 难，而且对于排查出来的小产权房如何 处理也成了政府及相关学者的难题。笔 者认为，现有的小产权房应遵循：不拆 除，不罚款，公平合理的原则，逐渐将 其进行合法化改造。小产权房的排查是 首先要面对的难题，传统的地毯式排查 方法费时费力而且效果不大，笔者主张 政府应与乡镇政府沟通合作，让乡镇政 府协助排查，并在乡镇做好宣传，鼓励 村民自查自纠。对于相关的小产权房开 发商与购房者做好政策宣传与鼓励，促 使相关人员到政府设立的小产权房管理 部门进行登记，并补交相关税费，土地 出让金等，政府则进行地价评估，对于 合格的小产权法，颁发产权证，确认其 权利。对于某些房地产开发商为了垄断 而购买或占用大量耕地，不符合城市规 划的小产权房可以将其改造为经济适用 房或者廉租房，纳入到城市住房保障体 系中去。若某些小产权房的建造占用了 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 大量耕地，已经威胁到了我国的粮食安 全，政府应坚决抵制，立刻拆除，并还 原耕地。 （二）完善集体土地自由流转制 我国物权法对所有权这样解释： 所有人对自己的不动产或动产，依法享 有的占有使用收益和处分的权利。毫无 疑问，根据土地管理法，农民对集体土 地的处分权上是受到严格限制的。因此， 在集体土地的所有权问题上，国家应赋 予其与国有土地同样的权利，包括允许 农民将个人宅基地村集体将集体土地的 使用权进行转让出租等方式流转，实现 集体土地与国有土地的同地问题。在利 益分配方面，我们可以借鉴广东省在土 地流转收益分配的经验2，本文经过研 究整理如下。对于农民集体共有的土地， 是否流转有村委会以及农民代表决定， 并由农民选举出的监督小组进行监督。 土地流转的收益确保属于全体集体组织 成员共有，可以用于村里的基础设施建 设，社会保障金或者以分红的形式分给 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 全体村民。农民转让出售自己的宅基地 的，收益归农民个人。在流转土地的地 价问题上，参照国有土地地价的平均水 平，实现集体土地与国有土地的同价问 题。 （三）小产权房合法化的法律对 策研究 1.立法对策。宪法是我国的根本 大法，若要赋予小产权房的合法地位， 必须使其合宪。首先宪法应明确规定集 体土地与国有土地同地同权，包括占有、 使用、收益尤其是转让权，国家和集体 同样是土地的主体，两者的地位是平等 的，严厉禁止国家有超越集体的职权。 另外，我国土地管理法也有必要进行修 改，规定具体的集体土地所有权主体， 赋予农民对土地使用权地完整权能，打 破集体土地流转的身份限制，使其能够 自由进入市场流通。针对国家征收农民 土地补偿款不合理的问题，土地管理法 应明确补偿的标准，综合考虑土地产值、 需要安置的农业人口、青苗费以及土地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 增值收益等，不同地区根据自身的实际 情况进行补偿，原则上都要维护农民的 利益。 2.司法对策。随着小产权房的兴 起，关于小产权房的纠纷案件也随之大 量涌入法院。买卖双方的矛盾无非是双 方签订的买卖合同是否有效。在北京画 家村李玉兰一案中，法院判决买卖合同 无效的依据是非集体组织成员不得取得 宅基地使用权，但是判决更多的是参考 了我国现有的政策。这种裁判标准显然 损害了买受人的利益，不利于诚信公正 原则的体现。因此，如何统一关于现有 小产权房的裁判标准成为了司法界处理 此种案件的重中之重。笔者主张小产权 房的买卖合同应该有效，若买卖双方在 交易时并无违法行为，对买卖合同也无 异议，本着合同双方真实意思表示以及 诚信公平的原则，可以承认其合法效力， 维护出卖人和买受人的合法权益。 四、结语 小产权房的出现是现有的土地制 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 度政策