租售型购物中心选址研究

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 租售型购物中心选址研究 租售型购物中心选址研究 中国论文网 /3/view-12958975.htm 朱 雪 1 无锡职业技术学院 孙旭东 2 赵 凯 2 哥伦布（上海） 商业经营管理有限公司 摘要：近年来由于住宅地产受宏 观调控的制约，使大量的开发资金涌进 了商业地产，目前全国有超过 3000 个 大型购物中心项目，几乎每个城市都有 多个大型购物中心项目在同时开工建设。 但是由于国内开发购物中心专业的团队 较少，加上绝大部分项目都是租售型购 物中心，更重要的是这里面很多地块其 实并不适合做大型购物中心，使得这些 项目的未来经营可谓困难重重。所以， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 选址得当对于租售型购物中心来说至关 重要。 关键词：租售型购物中心；选址； 影响因素 中图分类号：F716 文献识别码： A 文章编号： 1001-828X（2017）012- 0-01 一、租售型购物中心选址的影响 因素 1.目标城市大环境 目标城市的大环境要重点关注两 个方面：一是人口与经济，30 万以上人 口是发展购物中心的基本条件，60 万以 上是比较理想的选择，100 万以上是最 佳选择。二是目标城市的商业地产竞争 度。人均 GDP 达到 5000 美金以上（城 镇人口人均可支配收入达到 2 万元）的 城市就可以发展购物中心这种商业形态。 此外，租售型商业地产项目的竞争度也 是至关重要的。现在很多城市，尤其是 沿海一些经济比较发达的城市，商铺的 供求已经严重失衡，大量商铺滞销，可 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 见在这样的城市投资租售型商业地产风 险还是非常大的，除非是城市绝版的核 心地带，否则需要谨慎入市。 2.人口密度 人口密度是极为重要的因素。在 项目选址时，需要对项目周边的人口密 度做详细的调查。区域型购物中心以商 业面积 8 万平方米左右的项目为例，一 般而言，需要在周边 1.5 公里范围内有 超过 10 万的人口，3 公里范围内超过 20 万的人口，这两个人口密度指标应该 都满足为宜，因为 1.5 公里范围是消费 者习惯步行最长距离，而 3 公里则是最 容易受项目辐射的距离。实际操作中， 有些一些项目周边 3 公里左右是居民密 集区，而 1.5 公里范围内则基本没人， 其实，这样的项目依然风险很大。 3.交通 交通是很多购物中心选址的盲点。 影响购物中心选址的交通因素主要是指 项目的外部交通，主要是指人流和车流 （包含物流）的易达性。当前城市中许 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 多位置看似不错的项目，但是交通的先 天不足使项目的操盘难度大大增加，项 目价值大打折扣。例如，项目的旁边经 常会遇到有铁路、高架、河流、快速通 道、高压线、加油站、绿化隔离带、主 干道大坡度等行人无法通过的天然或人 为障碍，这种障碍物大大减弱了人流的 易达性，使项目的辐射范围缩小，辐射 人口锐减。另外，项目周边的公共交通 的便利性也十分重要。对于拥有轨道交 通的城市最好项目能与轨道交通无缝对 接（但应关注轨道交通对地块退界的影 响） ，在无轨道交通的城市，项目周边 应有多条公交线路，并设置站点为宜。 4.展示面 许多商家，尤其是主力商家对展 示面非常关注，这个会直接影响其入驻 项目的意向度。对于租售型购物中心而 言，展示面的大小还会对商铺的价值产 生重要的影响，因此，这是个需要重点 考虑的方面。某些项目，地处城市繁华 地段，可是在主街面上的展示面只有三 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 五十米，而项目往里面却有两三百米深， 还是断头的，不能通到另一个展示面上， 这种项目就很难操作，尤其往往展示面 不好的地块都是异性地块，梯形、菱形 甚至是多边形地块，这种地块规划的难 度极大。 5.地块经济指标的设置 对于绝版地段而言或在对土地价 格影响甚微的情况下，容积率会高一些； 若容积率会影响土地价格，且所处地段 塔楼物业（写字楼或者公寓）不易出售 的话，多出的容积率只能造出不易出售 高楼层的商铺（三层以上）或是销售难 度较大的商业性质塔楼，显然多要来的 容积率不但影响项目的建设周期，还影 响项目的投资回报期，所以。租售型购 物中心项目的容积率一般推荐 1.52.0 即可，最多做到 2.5，这种容积率对于 项目开发更有利。 在追求高容积率的同时，开发商 往往容易忽视建筑密度这个重要影响因 素。品牌商家喜欢进驻一楼，买铺客户 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 喜欢一楼商铺，是因为一楼的商铺容易 做旺。但是，在地块面积既定的情况下， 建筑密度直接会影响到项目一楼可建设 商铺的面积。因此，建筑密度是重中之 重。通常，购物中心建筑密度的最好是 45%-55%，这个密度是比较能够实现 项目价值的，对于租售型购物中心尤其 重要。 二、租售型购物中心选址的建议 为进一步便于投资决策，根据以 上租售型购物中心选址的各影响因素， 可制定出租售型购物中心x 址的参考 模型： 以当前购物中心选址的实际情况 来看，能够完全符合以上所有因素的地 块是