房地产和房地产估价习题7

学号 姓名 成绩 第五章 收益法 一、单项选择题 1.收益法,是预测估价对象的( ),然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其 转换为价值来求取价对象价值的方法。 A.未来收益 B.净收益 C.未来收入 D.正常收益 2.收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。 A.收益原理 B.预期未来收益 C.未来原理 D.收益状况 3.购买收益性房地产可以视为( ),是以现在的一笔资金去换取未来的一系列 资金。 A.一种收益 B.一种房地产交易 C.一种贷款 D.一种投资 4.某单位拥有的房地产每年可产生 100 万元净收益,同时此单位有 2000 万元货 币以 5%的年利率存入银行,每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利 息,则对该单位来说,这宗房地产与( )万元的资金等价。 A.2000 B.400 C.4000 D.10000 5.收益法适用的对象,是有收益或有( )的房地产。 A.潜在收益 B.实际收益 C.客观收益 D.正常收益 6.收益法适用的条件,是房地产未来的收益和( )都能够较准确地量化。 A.成本 B.风险 C.运营费用 D.资本化率 7.现在购买一宗有一定期限收益的房地产,预示着在未来的收益期限内可以源源 不断地获取净收益,如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之 和等值,则这笔资金就是该种房地产的( )。 A.收益总额 B.价格 C.收益现值 D.净收益总额 8.现代的收益法是建立在资金具有( )观念上的。 A.技资价值 B.市场价值 C.时间价值 D.资本价值 9.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的,当时获得的土地使用权年限 为 50 年,现在已使用了 5 年,预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益 10 万元,该类房地产的报酬率为 6%,则该房地产的收益价格为( )。 A.150.56 万元 B.154.56 万元 C.157.61 万 D.152.69 万 10.已知某收益性房地产 50 年收益权利的价格为 4000 元/,报酬率为 8%,试求 其 40 年收益权利的价格( )。 A. 3899 元/ B.3865 元/ C.3855 元/ D.3920 元/ 11.己知某收益性房地产 40 年土地使用权的价格为 4000 元/对应的报酬率为 6%,试求假设其土地使用权为 5 0 年,报酬率为 8%下的价格( )。 B. A.3252 元/ B.3435 元/ C.3565 元/ D.3343 元/ 12.比较两宗房地产价格的高低,如果两宗房地产的收益年限或土地使用权不同, ( )是不妥的。 A.直接比较 B.间接比较 C.客观比较 D.主观比较 13.有 A、B 两宗房地产,A 房地产的收益年限为 50 年,单价 4000 元/;B 房地产 的收益年限为 40 年,单价 3500 元/。假设报酬率为 6%,则比较两宗房地产的 价格,A 比 B ( )。 A.高 B.低 C.相同 D.无法确定 14.同年限价格之间的换算方法,对于( )中因可比实例房地产与估价对象房地 产的年限不同而需要对可比实例价格进行调整是特别有用的。 A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设法 15.某宗工业用地出让的土地使用权年限为 50 年,所处地段的基准地价为 2000 元/,在评估基准地价时设定的土地使用权年限为无限年,现行土地报酬率为 6%。 除土地使用权年限不同之外,该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的 状况相同,通过基准地价求取该宗工业用地的价格为( )。 A.1855 元/ B.1921 元/ C.1878 元/ D.1891 元/ 16.有一房地产,通过预测得到未来 5 年的净收益分别为 30 万元、32 万元、33 万元、35 万元、38 万元,从第 6 年到未来无穷远,每年的净收益将稳定在 40 万 元左右,该类房地产的报酬率为 6%,该房地产的收益价格为( )。 A.628 万元 B.639 万元 C.615 万元 D.648 万元 17.某宗房地产现行的价格为 4500 元/,年净收益为 250 元/,报酬率为 6%。 现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站,该火车站将在 5 年后建成投入使 用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度,在该城市现有火车 站地区,同类房地产的价格为 6000 元/。据此预计新火车站建成后投入使用后,新 火车站地区该房地产的价格将达到 6000 元/。则获知兴建火车站后该宗房地 产的价格为( )。 A.5250 元/ B.5655 元/ C.5537 元/ D.5456 元/ 18.目前的房地产市场不景气,但预测 3 年后价格会回升,现有一座出租写字楼要 估价。该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益 1000 万元,预计未来的 3 年内 仍维持这个水平,但等到 3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达 25000 万元, 销售税费为 6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为 10%,则该写字楼目前的价 值为( )。 A.21225 万元 B.19854 万元 C.22358 万元 D.2014 万元 19.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为 50 万元,此后每年的净收益会在上 一年的基础上增加 3 万元,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为 7%。 则该宗房地产的收益价格为( )。 A.1535 万元 B.1327 万元 C.1486 万元 D.1252 万元 20.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为 50 万元,此后每年的净收益会在上 一年的基础上增加 2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为 6%。则该 宗房地产的收益价格为( )。 A.1242 万元 B.1235 万元 C.1250 万元 D.1277 万元 21.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为 50 年,预 计该房地产未来第一年的净收益为 50 万元,此后每年的净收益会在上一年的基 础上增长 2%,该类房地产的报酬率为 6%。该宗房地产的价格为( )。 A.1067 万元 B.1135 万元 C.1038 万元 D.1092 万元 22.某出租旧办公楼的租约尚有 3 年到期,在此后 3 年的租期中,每年可获取净收 益 100 万元,到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1500 万 元,拆除费用为 50 万元,该类房地产的报酬率为 8%。则该旧办公楼的价值为( )。 A.1329 万元 B.1238 万元 C.1409 万元 D.1147 万元 23.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为 50 万元,运营费用为 30 万元,此 后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 3%,运营费用年增长 2%,收益年限 可视为无限年,该宗房地产的报酬率为 7%。该宗房地产的收益价格为( )。 A.650 万元 B.687 万元 C.585 万元 D.630 万元 24.运营费用与( )之比称为运营费用率。 A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.有效纯收入 D.实际纯收入 25.租赁收入包括租金收入和( )的利息收入。 A.租金和押金 B.租金、租赁保证金和押金 C.租金和租赁保证金 D.租赁保证金和押金 26.有租约限制的房地产的估价中,租赁期内的租金应采用( )。 A.市场租金 B.租约约定的租金 C.正常客观的租金 D.实际租金 27.对于土地与建筑物合成体的估价对象,建筑物经济寿命晚于或与土地使用年 限一起结束的,应根据( )确定收益期限,选用相应的收益期限为有限年的公式。 A.土地使用权剩余年限 B.建筑物经济寿命 C.土地使用年限 D.建筑物剩余 寿命 28.报酬率为( )与所投入的资本的比率。 A.净收益 B.收益 C.投资回收 D.投资回报 29.投资回收是指所投入的资本的( )。 A.回收 B.本金及利润的回收 C.本金及利息的回收 D.本金、利润及利息的 回收 30.投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的( )。 A.额外资金 B.本金及利息 C.本金及利润 D.本金、利润及利息 31.某宗房地产的年净收益为 4 万元,购买者的自有资金为 10 万元,自有资金资 本化率为 8%,抵押贷款常数为 0.05,该房地产的价格为( )。 A.64 万元 B.74 万元 C.58 万元 D.87 万元 32.某一房地产,其土地价值是总价值的 30%,土地资本化率为 5%,建筑物资本化 率为 7%,综合资本化率为( )。 A.6.6% B.5.8% C.6.2% D.6.4% 33.某宗房地产的净收益为每年 100 万元,建筑物价值为 1000 万元,建筑物的资 本化率为 8%,土地的资本化率为 6%,该宗房地产的价值为( )。 A.1468 万元 B.1333 万元 C.500 万元 D.1287 万元 二、多项选择题 1.以下房地产适用收益法估价( )。 A.农地 B.标准厂房 C.政府办公楼 D.公寓 E.公园 2.收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数,收益乘数具体有( )。 A.毛租金乘数 B.毛收入乘数 C.潜在毛收入乘数 D.净收益乘数 E.总收益 乘数 3.收益法适用的条件,是房地产的( )都易于量化。 A.收益 B.收入 C.成本 D.风险 E.投资 4.公式: V=A/Y1-1/(1+Y)n 其假设前提是( )。 A. 收益年限为有限年 n B.净收益每年不变为 A C.净收益在有限年内分别为 A1、A2、An D.报酬率不等于零为 Y E.报酬率大于零为 Y 5.可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。 A.潜在毛收入 B.有效毛收入 C.净运营收益 D.税后现金流量 E.税前现金 流量 6.空置等造成的收入损失是因空置、( )以及其他原因造成的收入损失。 A.支付租金 B.延迟支付租金 C.少付租金 D.不付租金 E.预付租金 7.净收益的测算途径可分为( )。 A.基于租赁收入测算净收益 B.基于销售收入测算净收益 C.基于营业收入测算净收益 D.基于商业经营收入测算净收益 E.基于工业生产收入测算净收益 8.租赁收入包括( )。 A. 潜在毛租金收入 B.租金收入 C.租赁保证金收入 D.租赁保证金和押金的利息收入 E.押金收入 9.在运用收益法求取净收益时,要考虑房地产的( )。 A.客观收益 B.实际收益 C.有形收益 D.无形收益 E.潜在收益 10.估价中采用的( ),应采用正常客观的数据。 A. 潜在毛收入 B.有效毛收入 C.运营费用 D.净收益 E.有租约限制的租金 11.未来净收益流的类型有( )。 A.每年基本上固定不变 B.每年基本上按某个固定的数额递增或递减 C.每年基本上按某个固定的比率递增或递减 D.每年根据市场价格变化而变化 E.其他有规则的变形情形 12.对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据( )确定收益期限,选用相应 的收益法公式进行计算。 A.建筑物寿命 B.土地使用权剩余年限 C.土地使用年限 D.建筑物剩余经济 寿命 E.建筑物经济寿命 13.技资组合技术主要有( )的组合。 A.土地与建筑物的组合 B.房地产抵押与房地产典当的组合 B. 房地产供应与房地产需求的组合 D.抵押贷款与自有资金的组合 E.房地产销售与房地产买卖的组合 14.运用直接资本化法估价,由于估价对象不同,如评估的是房地价值,还是土地 价值或建筑物价值,采用的资本化率有所不同,相应的资本化率是( )。 A.综合资本化率 B.市场资本化率 C.土地资本化率 D.建筑物资本化率 E.投 资资本化率 15.剩余技术有( )。 A.土地剩余技术 B.建筑物剩余技术 C.自有资金剩余技术 D.抵押贷款剩余 技术 E.房地产剩余技术 三、判断题 1.收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要 的不是过去的因素而是现在的因素。 ( ) 2.将未来某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取价对象价值的方法,称为收益 乘数法。 ( ) 3.根据将来预期收益转换为价值方式的不同,即资本化方式的不同,收益法可分 为直接资本化法和收益乘数法。 ( ) 4.直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率 或者乘以适当的收益乘数来求取价对象价值的方法。 ( ) 5.报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测 估价对象的未来各期的净收益,选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来 求取估价对象价值的方法。 ( ) 6.对于技资者来说,将资金购买房地产获取收益,与将资金存入银行获取利息所 起的作用是等同的。 ( ) 7.现代收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。资金的时间价值是指现 在的资金比过去的同样多的资金具有更高的价值。 ( ) 8.收益法适用的对象,是有收益或潜在收益的房地产,如商店、旅馆、餐馆、写 字楼、教学楼、公寓等房地产。 ( ) 9.收益法不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产 有获取收益的能力即可。 ( ) 10.收益法适用的条件是房地产的净收益和报酬率都能够量化。 ( ) 11.要比较两宗房地产价格的高低,如果该两宗房地产的年限不同,直接比较是不 妥的。如果要比较,则需要将它们先转换成不同年限下的价格。 ( ) 12.在净收益每年不变收益期限为有限年的公式中,通过计算可以发现,报酬率越 高,接近无限年的价格越快。 ( ) 13.特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产,在建成后的前几年由于试 营业等原因,收益可能不稳定,更适宜采用净收益按一定数额递增的公式估价。 ( ) 14.运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。 ( ) 15.运营费用与会计上的成本费用有所不同,是从估价角度出发的,不包含房地产 抵押贷款还本付息额、会计上的折旧费、房地产改扩建费用和所得税。 ( ) 16.运营费用不包含会计上的折旧额,是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费,但 包含寿命比整个建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。 ( ) 17.出租的房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅(特别是公寓)、写 字楼、商场、停车场、标准厂房、仓库和土地等,其净收益通常为租赁收入扣除 由承租人负担的费用后的余额。 ( ) 18.营业的房地产的最大特点,是房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与经 营者利润截然分开。 ( ) 19.自用或尚未使用的房地产,可以通过类似房地产的净收益直接比较得出净收 益。 ( ) 20.房地产的收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形 收益,而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现,则不 应再单独考虑,以免重复计算。 ( ) 21.房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的 收益,一般来说它不能用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响 很大,如果将实际收益进行资本化,就会得到不切实际的结果。 ( ) 22.报酬率为投资回报与所技入的资本的比率。投资回报是指所投入的资本全部 回收之后所获得的额外资金,即报酬。 ( ) 23.从全社会来看,报酬率与投资风险负相关,风险大的投资,其报酬率低;风险小 的投资,其报酬率高。 ( ) 24.两宗房地产的净收益相等,但其中一宗房地产获取净收益的风险小,从而要求 的报酬率高,另一宗房地产获取净收益的风险大,从而要求的报酬率低。由此,风 险大的房地产价值低,风险小的房地产价值高。 ( ) 25.不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产,同一类型房地产的不 同权益、不同收益类型,由于投资的风险不同,报酬率是不尽相同的。因此,在估 价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。 ( ) 26.完全无风险的投资在现实中难以找到,对此可以选用同一时期的相对无风险 的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。 ( ) 27.资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率,但两者有很大 区别。 ( ) 28.资本化率是在直接资本化法中采用的,是通过折现的方式将房地产的净收益 转换为价值的比率。 ( ) 29.报酬率是在报酬资本化法中采用的,是直接将房地产的净收益转换为价值的 比率。( ) 30.报酬率是用来除一连串的未来各期净收益,以求得未来各期净收益现值的比 率。 ( ) 31.资本化率是房地产的某种年收益与价格的比率,仅仅表示从收益到价值的比 率,并不明确地表示获利能力。 ( ) 32.报酬资本化法要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求 取资本化率或收益乘数,对可比实例的依赖性很强。 ( ) 33.直接资本化法需要预测未来各期的净收益,从而较多地依赖于估价人员的主 观判断,并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。 ( ) 34.当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时,报酬资本化法会是相当可靠 的。当市场可比信息缺乏时,直接资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值。 ( ) 35.自有资金剩余技术是先根据从市场上得到的抵押贷款条件计算出年还本付息 额,再把它从净收益中扣除,得到自有资金权益的剩余收益,然后除以自有资金资 本化率就可以得到自有资金权益价值。 ( ) 36.抵押贷款与自有资金的组合通常不是利用抵押贷款利率和自有资金报酬率来 求取房地产的报酬率,而是利用抵押贷款常数和自有资金资本化率求取综合资本 化率,具体是综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率的加权平均数。 ( ) 四、计算题 1.某宾馆共有 400 个标准间和 100 个套间,标准间每个每天 200 元,套间每个每 天 350 元,年平均空房率 25%。餐饮收益为客房收益的 30%。客房运营费用率为 35%,餐饮运营费用率为 55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年 200 万元。 土地使用年限不限。 搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示: 可比房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) 可比房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 25200 3000 C 23800 2800 B 29400 3500 D 16600 2000 试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。 2.估价对象为一出租写字楼,土地总面积 7000,建筑总面积 56000,建筑物结 构为钢筋混凝土结构,地上 36 层,地下 2 层,土地使用权年限为 50 年,从 2001 年 9 月 30 日取得土地时起计,建设期 3 年。需要评估出该宗房地产 2006 年 9 月 30 日的买卖价格。有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的 6596,月租 金为每平方米使用面积 150 元,空置率平均为 15%。建筑物原值 22000 万元,耐 用年限 60 年,残值率 0;家具设备原值 8000 万元,耐用年限为 12 年,残值率为 4%。经常费每月 100 万元,房产税为租金的 12%,营业税等为 6%。报酬率为 8%。 3.某综合楼的土地使用年限为 40 年,从 2001 年 10 月 1 日起计。该综合楼 16 层商场整体出租,每层 2000,从 2003 年 10 月 1 日租出,租期为 6 年,月平均租 金为 l20 元/,附近类似商场正常月租金为 130 元/。730 层为写字楼,每层 面积 1000,出租率为 80%,正常月租金为 100 元/。商场和写字楼的运营费用 率均为 30%。该类房地产的报酬率为 10%。试估算该综合楼 2006 年 10 月 1 日带 租约出售时的价格。 答案与解析 【答案】 一、单项选择题 1.A2.B 3.D 4.A5.A6.B 7.B 8.C 9.B 10.A 11.A12.A 13114115.D 16.B 17.C18.D 19.B 20.C 21.A22.C 23.A?A.B 25.D 26.B 27.A28.D 29.A30.A 31.B 32.D 33.B 二、多项选择题 1.ABD2.ACD3.AD 4.ABD5.ABCE6.BCD 7.AC8.BD9.ACDE10.ABCD11.ABCE12.BD13.AD 14.ACD 15.ABCD 三、判断题 1.2.3.4.5.6.7.8.9.10. 11.12 13.14.15.16.17.18.19.20. 21.22.23.24.25.26.27.28.29.30. 31.32.33.34.35.36. 四、计算题 1.解:(1)按净收益每年不变收益年限为元限年的公式求取该宾馆的价格,其公式 为:V=A/Y (2)计算客房与餐饮年总收益: 客房年总收益=(400200+100350)365(1-25%)=3148.13 万元 餐饮年总收益=3148.1330%=944.44 万元 (3)计算客房与餐饮年总费用: 客房年总费用=3148.1335%=1101.85 万元 餐饮年总费用=944.4455%=519.44 万元 (4)计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28 万元 (5)由所给资料计算报酬率: 可比房地产的报酬率:A =3000/25200=11.9% B =3500/29400=11.9% C =2800/23800=11.76% D =2000/16600=12.05% 以其平均数作为估价对象的报酬率: (11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4=11.9% (6)从公式求得该宾馆价格为: V=A/Y=2671.78/11.9%=22447.73 万元。 2.解:(1)运用收益法求取房地产价格,其公式为: V=A/Y1-1/(1+Y)n (2)计算年总收益=5600065%15012(1-15%)=5569.2 万元 (3)计算年总费用: 年家具设备的折旧费=8000(1-4%)/12=640 万元 年经常费=10012=1200 万元 年房产税=5569.212%=668.3 万元, 营业税等=5569.26%=334.15 万元 年总费用=640+lm+“8.3+334.15=2842.45 万元 (4)计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75 万元 (5)计算房地产价格 V=A/Y1-1/(1+Y)n=2726.75/8%1-1/(1+8%)50-5=33016.58 万元 3. 解(1)用收益法估算,其计算公式为: V= tnttii YYA)1()()1( (2)商场价格估算: 租约期内年净收益=20006120(1-30%)12=1209.60 万元 租约期外年净收益=20006130(1-30%)12=1310.40 万元 V= 03.1287%)10()10%(4.3)10(6.29%)1(.0)(6.29 35433 万元 (3)写字楼价格估算: 年净收益=l0002410080%(1-30%)12=1612.8 万元 V= 万元10.54)10(108.62)(14nYA (4)该综合楼的正常价格=商场价格+写字楼价格 =12387.03+15554.10=27941.13 万元 解析 一、单项选择题 1.收益法是建立在预期原理基础上的,是根据未来收益来测算价格的。 2.导向显然是预期未来收益。 3.买收益性房地产可以视为一种投资。 4.这宗房地产的价格=100/5%=2000 万元,与 2000 万元的资金等价 5.选潜在收益最符合题意。 6.收益法适用的条件,是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。 7.这笔资金就是该种房地产的价格。 8.资金的时间价值观念。 9.按:争收益每年不变有限年的公式计算:V=10/6%1-1/(1+6%) 45=154.56 万 元。 10.按不同年限价格之间的换算公式计算: V40=4000 元/m 23891%)8(15044 11.按不同年限价格之间的换算公式计算: V50=4000 元/m 25)6()1(6405054 12.直接比较不能区分两宗房地产价格的高低。 13.将它们都转换为无限年下的价格: VA=40001 一 1/(1+6%)50=4230 元/m 2 VB=35001 一 1/(1+6%)40=3877 元/m 2, 故两宗房地产的价格 A 比 B 高。 14.只有市场法中要进行可比实例价格调整。 15.该题是将无限年的地价转换为 50 年的地价: V50 =20001-1/(1+6%)50=1891 元/m 2 16.按净收益在前若干年有变化无限年的公式计算: V=30/(1+6%)+32/(1+6%)2+33/(1+6%)3+35/(1+6%)4+38/(1+6%)5+40/6%(1+6%) 5=639 万元 17.按预知未来若干年后的价格的公式计算: V=250/6%1-1/(1+6%)5+6000 /(1+6%)5=5537 元/m 2 18.按预知未来若干年后的价格的公式计算: V=1000/10%1-1/(1+10%)3+2500(1-6%)/(1+10%)3=20143 万元 19.按净收益按一定数额递增无限年的公式计算:V=50/7%+3/7% 2=1327 万元。 20.按净收益按一定比率递增无限年的公式计算:V=50/(6%-2%)=1250 万元。 21.按净收益按一定比例递增有限年的公式计算: V= =1067 万元50)%612(650 22.按预知未来若干年后的价格的公式计算: V=100/8%1-1/（1+8%） 3+(1500-50)/(1+8%)3=1409 万元 23.按净收益按一定比率递增,有效毛收入和运营费用递增比率不等的公式计算: V=50/(7%-3%)-30/(7%-2%)=650 万元 24.运营费用率=运营费用/有效毛收入。 25.租赁收入包括租金收入和租赁保证金和押金的利息收入。 26.有租约限制的房地产的估价中,租赁期内的租金应采用租约约定的租金。租 赁期外采用市场租金或客观租金。 27 基本原则是谁年限短就以其作为收益期限,这里土地使用年限短,就按土地使 用权剩余年限确定收益期限。 28.报酬率=投资回报/所投入的资本。 29、30.注意技资回收和投资回报的区别:技资回收是指所投入的资本的回收;投 资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金。 31.按抵押贷款与自有资金的组合公式计算: 自有资金收益=108%=0.8 万元; 抵押贷款收益=4-0.8=3.2 万元; 抵押贷款金额=3.2/0.05=64 万元; 房地产价格=64+10=74 万元。 32.按土地与建筑物的组合公式计算:R =30%5%+70%7%=6.4%。 33.按直接资本化法的土地剩余技术公式计算: 土地价值=(100-10008%)/6%=333 万元;房地产价值=333+1000=1333 万元。 二、多项选择题 1.政府办公楼、公园不属于收益性房地产。 2.收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有