2005年经济师中级房地产

2005 年经济师中级房地产 一、单项选择题。（共 60 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意） 1.我国，房地产产权主要是指房屋的（）及其占用范围内的土地的使用权。 A.使用权 B.所有权 C.转让权 D.收益权 2.边际理论认为，土地所有者追求最大地租，土地使用者寻求生产过程中的利润最大，从 而使地租等于土地（） A.边际剩余价值 B.边际产出价值 C.总剩余价值 D.总产出价值 3. 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的（） A.平均利润 B.边际收益 C.超额利润 D.边际利润 4. 地价是（）的资本化 A.利润 B.年产值 C.成本 D.地租 5. 按照杜能理论的假设，（）之和等于一个常数。 A.成本、运费 B.利润、成本 C.运费、利润 D.价格、利润 6. 韦伯工业区位理论的核心，是把工业产品的（）作为配置工业企业的理想区位。 A.产出最高点 B.需求最高点 C.生产成本最低点 D.运输费用最低点 7.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当迟于 届满前（）申请续期。 A.3 个月 B.半年 C.1 年 D.2 年 8.协议出让国有土地使用权的最低价由（）批准。 A.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部 B.市、县人民政府土地管理部门 C.省、自治区、 直辖市人民政府 D.市、县人民政府 9.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出 让合同约定的土地用途，（）。 A.其土地使用权出让金随之相应调整 B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做 相应调整 C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做 调整 D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定 10. 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权（） A.是否转让由双方议定 B.由转让方决定是否转让 C.由受让方决定是否转让 D.随之转让 11. 土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，（）， 出租方负有除去或防止义务。 A.若是由于出租方的原因所致的 B.不论是出租方还是第三方的原因所致的 C.若是由于第三 方的原因所致的 D.若是由于承租方的原因所致的 12. 甲拥有一宗土地的使用权，自 2004 年 1 月 1 日起将其出租给乙使用，租期 5 年。2005 年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则（）。 A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同 B.原租合同是否有效， 就由乙丙协商确定 C.乙应将租金直接支付给丙 D.甲仍有权收取乙的租金 13. 下列项目中，可以通过划分拨方式取得土地使用权的是（） A.社区便民超市 B.税务机关办公楼 C.服务于大众的快餐店 D.别墅 14. 在市场调研数据统计分析中，若调研人员发现甲区域住宅市场价格变支的全距大于乙 区域住宅市场，则表明（） A.甲区域住宅市场价格的离散程度较小 B.甲区域住宅市场价格的离散程度较大 C.甲区域住 宅市场的集中程度较大 D.甲区域住宅市场的集中程度较小 15. 某公司在研究某地住宅市场时发现，当前市场的供求比为 90%，这一结果表明该市场 住宅（）。 A.供过于求 B.供不应求 C.需求潜力较大 D.供给水平过小 16. 住宅市场调研中购买力分析的关键是要确定（） A.住宅价格水平的高低 B.消费者家庭结构的差异 C.消费者收入水平与债务负担的关系 D. 消费者收入水平与住宅价格的关系 17. 对办公楼所处地理空间位置及与相邻地块之间相互关系状况的优劣程度分析属于办公 楼（）分析 A.区位质量 B.规模增长 C.集聚效应 D.市场竞争 18. 一般认为，投资者对商业用房的需求是一种引致需求，这种需求取决于（） A.政府对商业用房的需求的引导 B.不同城市功能区的总体规划和详细规划的导向 C.人们对 商业用房投资的总体水平 D.人们对商业用房所提供的商品和服务的需求 19.某套住房建筑面积 100 平方米，单价每平方米建筑面积 1600 元。假设该套住房套内建 筑面积 80 平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（）元。 A.1280B.1600C.2000D.3200 20. 将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为（）修正。 A.交易日期 B.交易情况 C.区位状况 D.权益状况 21. 某套二手住房买卖，买方付给卖方 1500 元/平方米，该价格含应由买方缴纳的 3%契税。 该套住房的正常成交价格为（）元/平方米。 A.1455.00 B.1456.31 C.1545.00 D.1546.39 22. 某幢住宅的重置价格为 3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到 2500 元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于（） A.物质折旧 B.功能折旧 C.有形损耗 D.经济折旧 23. 在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（） A.投资风险较大 B.案例利率较低 C.收益较小 D.收益较稳定 24. 评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（）。 A.成本法 B.收益法 C.投资法 D.假设开发法 25. 在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（）的时间。 A.取得估价对象 B.估价对象建成 C.估价对象开始施工 D.估价对象开始租售 26. 某人拟于每年年末按年利率 5%存入 3 万元，则第 3 年末全部存款本息之和与 10 万元 相差（）元（假设按复利计息）。 A.10000B.9524C.7396D.5425 27.某房地产投资项目的初始投资额为 400 万元，经营期为 5 年，基准收益率为 10%，净现 值为 168.62 万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为（）万元。 A.250B.200C.175D.150 28.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，基准收益率为 10%，该项目的表态投资 回收期在（）之间。 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 6 现金流入 250 250 250 250 250 现金流出 500 50 30 30 30 30 30 A.第二年与第三年 B.第三年与第四年 C.第四年与第五年 D.第五年与第六年 29.某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年年末 的净收益都相同，经营 5 年后转售。若基准收益率为 12%，可利用资金总额为 2000 万元时， 该投资都可选择的项目为（） 单位：万元 投资项目 初期投资额 每年净收益 内部收益率 甲 600 220 24% 乙 650 170 10% 丙 700 235 20% 丁 900 250 12% A.甲、丙 B.甲、丁 C.丙、丁 D.甲、乙、丙 30.某房地产开发公司现有两个互斥投资方案可供选择，各方案的初期投资额及净收益如下 表所示，其寿命期均为 5 年，不计残值。当基准收益率为 10%时，用差额法计算的 NPV（乙 -甲）值（）。 单位：万元 投资方案 初期投资 净收益 甲 3000 900 乙 4000 1200 A.大于 100 万元 B.等于零 C.小于零 D.等于 100 万元 31. 某房地产开发公司有四个寿命期为一年的互斥投资方案，根据下表中的数据，应用追 加投资收益率选择方案时，（）无资格方案。 单位：万元 方案 投资额 净收益 甲 400 80 乙 500 98 丙 600 115 丁 700 130 A.没有 B.有一个 C.有二个 D.有三个 32. 房地产投资风险中的动态风险是由于企业的经营管理状况和（）带来的风险。 A.意外事件的发生 B.市场需求的变动 C.自然灾害 D.国家政策的变化 33.房地产投资风险中的动态风险可通过（）加以避免。 A.经营者自身努力 B.投保的方式 C.防范自然灾害的发生 D.避免环境污染 34. 降低房地产投资中的商业风险可采用的主要对策有：进行房地产组合投资和（）等。 A.将风险损失摊销计入成本 B.利用通货膨胀的影响 C.选择擅长经营的房地产项目 D.在经 济下降期投资 35. 年值在实际使用中未作特殊说明时，指的是（） A.预付年值 B.普通年值 C.期初年值 D.永续年值 36.形成房地产投资金融风险的主要原因之一是（）。 A.通货膨胀 B.金融政策问题 C.实际净现值减少 D.销售价格波动 37. 在房地产投资中，随着通货膨胀率的增大，考虑通货膨胀时的净现值与不考虑通货膨 胀时的净现值相比，（）。 A.前者比后者小 B.前者比后者大 C.二者之差等于通货膨胀率 D.二者相等 38.下列关于房地产开发有关费用的说法中，错误的是（） A.开发企业从土地二级市场取得土地使用权，必须支付土地转让费 B.土地使用权出让金的本质是国家凭借土地所有权取得的土地经济效益 C.拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有人按有关规定给予补偿所需的费用 D.市政建设配套费用是开发商参与城市基础设施建设而应该分摊的费用 39. 下列费用中，属于房地产开发项目前期工程费的是（） A.土地开发工程费 B.设备及安装工程费 C.建筑工程费 D.广告宣传费 40. 控制性详细规划的内容包括（） A.估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益 B.确定文物古迹的保护范围，并提出空间 形态的保护要求 C.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线 D.确 定市级公共设施的分布及其用地范围 41.下列关于房地产开发项目规划设计的经济技术指标的说法中，错误的是（） A.居住面积密度居住面积/居住建筑用地面积 B.建筑容积率居住建筑总面积/居住建筑用地面积 C.居住建筑密度居住建筑总面积/居住建筑用地面积100% D.人口净密度居住人数/居住建筑用地面积 42. 在某居住区规划中，建筑基底面积 40000 平方米，总建筑面积 150000 平方米，容积率 1.5，建筑密度为（）。 A.27%B.40%C.50%D.60% 43. 房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收，由（）递效竣工报告。 A.施工单位向开发商 B.开发商向质量监督站 C.工程监理机构向开发商 D.施工单位向质量 监督站 44. 房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依附在其上的（）。 A.装饰装修 B.所有权 C.土地使用权 D.权益 45.现代房地产市场营销工作内容广泛，其中第一步要进行的是（） A.房地产市场研究分析 B.确定房地产投资经营目标 C.进行房地产项目决定 D.选择目标市 场 46. 下列内容中不属于房地产委托代理租售合同内容的是（） A.委托代理合同人姓名和住所 B.委托房地产商品的基本情况 C.委托代理人的财务状况 D. 委托代理合同的有效期 47. 某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠 2%，申请抵押贷款价格优惠 0.5%，分期 付款不予优惠。这是一种（）。 A.现金折扣定价策略 B.数量折扣定价策略 C.定价策略 D.变动价格策略 48. 在其他条件不变的情况下，下列策略中不属于直接调整价格策略的是（） A.调整楼宇基价 B.提高前期付款的比例 C.增大楼层之间的差价 D.增大朝向之间的差价 49. 物业管理邀请招标时，招标人应该选择不少于（）个符合投标资格的投标人。 A.3B.5C.7D.9 50. 物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是（）。 A.政府定价 B.政府指导价 C.业主定价 D.物业管理企业与业主协商定价 51.某物业管理企业负责管理的某住宅小区的绿化带经常处于杂草丛生、树木枯黄状态，该 物业管理企业的这种不作为行为属于（）义务。 A.实际履行 B.全面履行 C.不履行 D.不适当履行 52. 业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承 担的计费方式是（）。 A.包干制 B.佣金制 C.酬金制 D.分成制 53. 不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是（） A.共用部位、共用设施设备专备专项维修基金 B.物业管理处办公费 C.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 D.物业管理企业固定资产折旧 54.牧业服务收费应遵循（）的原则。 A.安全可靠 B.保本微利 C.费用与服务水平相适应 D.费用与业主承受能力相适应 55, 建筑物经济寿命与自然寿命比较：（） A.经济寿命自然寿命 B.经济寿命自然寿命 C.经济寿命自然寿命 D.经济寿命与自然寿命无关 56. 某人货款 60 万元，货款期限 10 年，贷款年利率为 6%，若采用按月等本金还款方式， 则第 11 个月的还款额为（）元。 A.7775B.7750C.7725D.7700 57. 住房公积金具有（）的特点。 A.自愿性 B.互助性 C.通用性 D.投资性 58 住房公积金货款本质上是一种（）。 A.信用货款 B.信托货款 C.基金货款 D.按揭货款 59. 对于已经保普通房屋保险的某项房地产，由于（）而遭受损失可获得保险公司赔偿。 A.战争 B.地震 C.核辐射 D.洪水 60. 某单位将价值 2000 万元的房屋向甲保险公司投保火灾险，保险金额为 1600 万元，同 日又向乙保险公司火灾险，保险金额为 800 万元。若该房屋因火灾遭受损失，则该单位最 高可获得的赔偿总值为（）万元。 A.800B.1600C.2000D.2400 二、多项选择题。（共 20 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意， 至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 61.在我国，产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的 （）等。 A.物权 B.债权 C.继承权 D.处分权 E.知识产权 62.下列关于土地使用权特征的表述中，正确的是（） A. 土地使用权是法律特别设定的一种物权 B.土地使用权派生于土地所有权 C.土地使用权权能具有有限性 D.国有土地使用权可以买卖、转让 E.土地使用权的主体是惟一的 63.下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是 50 年的有（） A.住宅 B.货运汽车生产车间 C.大型歌舞厅 D.酒店 E.民办学校 64. 下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是（） A.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁） 费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和 B.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁） 费用之和 C.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价 D.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70% E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 50% 65. 在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量主要有（） A.房地产市场发展总体特征 B.政府相关经济政策及直接和间接影响 C.各细分市场供给特征和规模 D.各细分市场的划分标准 E.各细分市场价格和租金水平及其变动无势 66.以设定问题的基本方式来划分，可以将问卷划分为（）问卷 A.自由回答式 B.开放式 C.封闭式 D.现场回答式 E.量表问答式 67. 某幢商品住宅 2005 年 1 月的价格为 2000 元/平方米。将该价格修正到 2005 年 11 月， 可采用（）来修正。 A.价格指数 B.价格变动率 C.利率 D.时间序列分析 E.资本化率 68 某房地产估价机构评估某套商品的价值，选取了另一很有成效类似商品住宅作为实例。 对该可比实例成交价格进行区位状况修正，包括（）修正。 A.楼层 B.朝向 C.户型 D.层高 E.景观 69. 资金具有时间价值的主要原因是（） A.通货膨胀 B.承担风险 C.税率变动 D.资产折旧 E.汇率变动 70. 在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是（） A.能对该因素加以严格控制 B.对该因素数据的准确性把握不大 C.该因素变动会较大地影响方案的经济效果 D.能说明该因素发生的可能性 E.不需对该因素作定量描述 71.房地产投资风险的主要特征之一为不确定性，其表现为（） A.投资判断失误 B.国家政策的变化 C.预期收益改变 D.战争的爆发 E.台风袭击 72. 房地产投资采用风险自留，其中自保风险与承担风险的区别，是自保风险需要（） A.企业的财务有承受能力 B.将风险损失返销计入成本 C.建立和使用内部风险损失基金 D.对风险因素进行空间和时间上的隔离 E.经营专业自保公司 73. 反映城市土地开发强度的指标有（） A.建筑密度 B.人口净密度 C.容积率 D.绿化覆盖率 E.建筑高度 74. 工程进度计划方法中的横道图法的缺点有（） A.看不出每项工作实际花费的时间 B.看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系 C.看不出哪些工作属于关键工作 D.看不出各项工程的内容和进度 E.看不出某项工作提前或落后对整个工期的影响程度 75 房地产纯代理租售方式的特点有（） A.中介机构只收取佣金 B.房地产开发商对项目开发管理力度较小 C.中介机构收入相对较少 D.中介机构经营风险较大 E.房地产售价较低 76. 采用成本定价法确定房地产价格时，利润水平应根据（）综合确定。 A.开发商的资质等级 B.开发项目的成本 C.房地产投资的风险 D.房地产买受者的经济实力 E.行业平均利润水平 77 解决物业服务合同争议，采用仲裁比诉讼具有（）等优点。 A.客观性 B.专业性 C.灵活性 D.经济性 E.自愿性 78. 物业服务成本包括（）等。 A.物业管理人员工资、福利费 B.清洁绿化费用 C.物业共用部位、共用设施设备的小修费用 D.物业共用部位、共用设施设备的中修费用 E.物业共用部位、共用设施设备专项维修基金 79.房地产金融与一般金融相比，具有的主要特征有（） A.证券化 B.安全性 C.多样性 D.短期性 E.政策性 80.房地产证券化具有（）等特点。 A.动产化 B.细分化 C.流动化 D.规模化 E.风险分散化 三、案例分析题。（共 20 题，每题 2 分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选， 所选的每个选项得 0.5 分） （一）某房地产市场调研人员在房展会上运用询问法获得下表所示数据： 年龄段项目 25 岁以下 38 2635 岁 148 3645 岁 120 4660 岁 97 61 岁以上 63 人数合计 466 调研人数有购房意向人数 7 89 114 57 21 288 能够 负担房总价平均人数（万元）20 36 43 35 19 年收入平均数（万元） 2 5 6.8 3.9 1.7 家庭人口平均数 2 2.5 2.9 3.4 3.5 完成本科教育人数 22 65 35 20 3 145 根据题意，回答下列问题： 81. 设计市场调研方案时遵循的基本原则有（） A.可操作性 B.替化性 C.指向性 D.指导性 82. 根据上调研结果可知，年龄在 2645 岁的被访问者中有购房意向的单项频数百分比为 （） A.95%B.75.75%C.61.8%D.60.14% 83.从上数据可以得出的结论是（） A.受教育程度与购房意向呈同方向变动关系 B.家庭人口平均数与能够负担的住房总价呈同 方向变动关系 C.家庭人口平均数与购房意向呈同方向变动关系 D.年平均收入与能够负担的 住房总价呈同方向变动关系 84.该调研结果表明，有相当一部分被调研者有购房意向，超过正常估计的水平，其出现误 差的主要原因可能是（） A.年收入平均数计算不正确 B.抽样中对老年人赋予权重不足 C.询问地点选择不当 D.询问对象受教育程度不高 （二）某公司在自己经营的旅馆旁，再建一幢旅馆。新建旅馆项目可行性认证费 10 万元， 建造费用为 300 万元，一年建成。投入流动资金 50 万元经营，经测算，每年经营净收入 100 万元，但新建旅馆建成投入使用后，将会使原有旅馆每年利润减少 10 万元。该旅馆经 营 40 年后净残值为 40 万元，基准收益为 10% 根据题意，回答下列问题： 85 该新建旅馆项目的初始投现金流量为（）万元。 A.225B.300C.350D.360 86.该项目采用净现值指标对投资进行评估，其主要优点是（） A.考虑了基准收益率 B.能显示投资获利数额的大小 C.再投资利润高于基准收益率 D.考虑了资金的时间价值 87.该项目经营到第五年末的净现值为（）万元。 A.-10.33 B.-8.83 C.41.17 D.79.08 88.若该项目在第五年末出售，购买者要求 20%的年收益率，则售了最高可达（） A.375B.450C.500D.550 89. 该项目的终结现金流量为（）万元。 A.40B.90C.130D.180 （三）某房地产开发公司在开发住宅小区项目时，由于自身资金不足，对贷款的依赖程度 相当大，导致开发公司陷入清偿危机。 根据题意，回答下列问题： 90. 该公司遭遇的风险称为（）风险。 A.商业 B.金融 C.购买力 D.变现 91. 此类风险使房地产投资者遭受（） A.货币贬值 B.银行催还货款 C.抵押品赎回权的威胁 D.房地产商品难以脱手 92. 降低此类风险的对策有（）等。 A.加强项目的经营管理 B.把握国家金融政策 C.操纵现金流量 D.预期货款利率变化 （四）某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地 5600 平方米。经市场调查该地区住 宅平均售价可达 3000 元/平方米，该公司计划获利 220 万元。已知开发项目的主要开发费 用为：征地补偿费为 270 万元；前期工程费为 40.52 万元；基础设施费为 280.54 万元；建 安工程费为 650 元/平方米；配套设施费为 112.60 万元；经营管理费为 58.12 万元；销售 费用为 170 元/平方米。假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定 成本。 根据题意，回答下列问题： 93.该项目的可变成本为（）元/平方米。 A.820B.1015.24C.1125.78D.1295.78 94. 该项目的保本开发面积是（）平方米。 A.3499.40B.499.40C.3494.40D.3999.40 95. 实现利润 220 万元的开发面积是（）平方米。 A.5503.58B.4503.58C.5600D.3503.58 96.盈亏平衡分析中的盈亏平衡点可以用（）表示。 A.销售量 B.销售额 C.利润率 D.生产能力利用率