2008年《土地估价理论与方法》练习试题(一)-中大网校

2008 年土地估价理论与方法练习试题（一） 总分：90 分 及格：54 分 考试时间：90 分 一、判断题(共 10 题，题号 110，请判断各题说法正确或错误，每题 1 分，共 10 分。判 断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为 0) (1)人口因素对地价的影响与人口密度、人口数量、人口素质和家庭人口构成密切相关。 （ ） (2)运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。 （ ） (3)宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地价格。 （ ） (4)建筑物估价是指估价人员评估出待估建筑物在某一日期的市场公开价格。 （ ） (5)建筑物的物理折旧不明显时，其功能折旧也不会明显。 （ ） (6)标准地价是地价是土地使用权价格。 （ ） (7)一般来看，随着楼层数的增加，地价分配呈递增趋势，当趋于某一临界值后，地价分配 呈递减趋势。 （ ） (8)估算建设工程费用时，可以将直接费用、间接费用、计划利润和税金直接相加得到。 （ ） (9)城镇土地工业用地定级中，道路对城镇某一土地的通达度作用分衰减属于线状因素线性 衰减（ ） (10)地价管理是地价评估的基础。 （ ） 二、单项选择题(共 50 题，题号 1160，每题有 A、B、C、D 四个备选项，其中只有一个 符合题意，每题 1 分，共 50 分。选错不得分，不倒扣分) (1)对于土地质量和土地级别的描述正确的是（ ） 。 A. 土地质量和土地级别内涵相同 B. 土地质量和土地级别分布趋势一致 C. 土地质量和土地级别之间没有直接联系 D. 土地级别是用质量区间代替了每一点的土地质量 (2)下列关于市场经济特征的表述， （ ）的错误的。 A. 从信息传递方式看，市场经济以信息横向传递为主 B. 从决策的方式看，市场经济以集体决策为主 C. 从调节方式看，市场经济以自我调节为主 D. 从经济联系方式看，市场经济是一种开放的经济系统 (3)市区非农业人口达到多少以上的城市一般要进行综合定级和分类定级（ ） A. 20 万 B. 0 万 C. 40 万 D. 50 万 (4)（ ）是反映社会经济现象在一段时期内活动结果的总量指标。 A. 时点指标 B. 平均指标 C. 相对指标 D. 时期指标 (5)国土资源管理部门通过（ ）掌握地价、审核地价评估过程、规范资料和程序。 A. 土地价格评估报告书 B. 成交价纪录 C. 调查 D. 价格申报 (6)政府向土地使用者出让土地使用权时，确定土地使用权出让金主要依据（ ） 。 A. 基准地价 B. 标定地价 C. 交易底价 D. 评估地价 (7)资产评估中最常用的资产变现价格的确定方法是（ ） A. 直接法 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： B. 市场调整法 C. 成本法 D. 外推法 (8)对于城镇结节点描述中不正确的是（ ） 。 A. 结节点对于人口流动和物质能量交换具有聚集作用 B. 结节点都在城镇中心地区 C. 结节点作用越强，繁华程度越高 D. 结节点所在的土地等级越高，随着与结节点的距离增大，土地等级又逐步降低 (9)下列统计指标中， （ ）属于总量时点指标。 A. 商品房销售收入 B. 写字楼空置率 C. 利润率 D. 固定资产净值 (10)某城市地价指数为 1998 年 100、1999 年 110、2000 年 125、2001 年 140、2002 年 180，若该市某宗地 1999 年 1 月 1 日地价为 1000 元/平方米，那么 2002 年 1 月 1 日的地价 为（ ）元/平方米。 (11)成本逼近法一般适用于（ ）估价。 A. 工业用地 B. 商业用地 C. 住宅用地 D. 三者皆对 (12)某企业出资 100 万元购建一厂房，预计可使用 20 年，净残值为 5 万元，该企业决定初 期采用双倍余额法计提折旧，其年折旧率应为（ ） A. 4.75% B. 5% C. 9.5% D. 10% (13)我国现行制度规定，企业的坏账准备采用（ ）进行估计。 A. 应收账款余额百分比法 B. 销货百分比法 C. 账令分析法 D. 赊销百分比法 (14)有一宗房地产总价为 100 万元。又知综合还原率为 7%，土地还原率为 6%，建筑物还 原率为 8%，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元。 A. 30 B. 40 C. 50 D. 60 (15)“统计表明，2002 年 4 月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为 3052.2 元” ，该指标属于（ ） 。 A. 总量指标 B. 平均指标 C. 相对指标 D. 变异指标 (16)规定建筑后退红线的距离是（ ）阶段的规划内容之一。 A. 总体规划 B. 分区规划 C. 控制性详细规划 D. 修建性详细规划 (17)在土地估价时，下列选项中， （ ）属于非市场购买价格。 A. 土地取得费 B. 征地费用 C. 土地开发费用 D. 按新用途收益来确定的价格 (18)在城市的专业街道两边土地的用途大致相同，所遵循的估价原则是（ ） 。 A. 替代原则 B. 收益递增递减原则 C. 变动原则 D. 协调原则 (19)以现金为基础编制的财务状况变动表一般称为（ ） 。 A. 资产负债表 B. 利润分配表 C. 现金流量表 D. 损益 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (20)建筑物的残值是指（ ） A. 建筑物现值 B. 不能使用时的价值 C. 建筑物在不能使用时还能回收的价值 D. 应计折旧额 (21)TSE题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项 现有商贸公司 A、 建筑公司 B、房地产咨询公司 C，于 1999 年 1 月共同发起设立天达房地产开发有限责任公 司（项目公司，以下简称天达公司） ，其中 A、B 公司以现金入资，C 公司以技术入股，三 方所占股份分别为 78%、17%、5%、5% ，注册资金 2000 万元，全部投入该项目。 A 公司所出资金中，有 1500 万元是其将所拥有的房产进行抵押获得的代款，贷款期限 2 年。 天达公司成立后第二个月即以 1200 万元依法取得一宗 15000 平方米土地的 70 年土地使用 权，并已取得规划许可进行商品住宅开发。通过招标，D 公司中标承担该商品房的建设过 程中，在建设过程中，天达公司以土地进行抵押，获得银行贷款 800 万元，贷款期限 1 年， 通过商品房预售获得 6500 万元。2001 年 12 月，商品房全部售出，天达公司税后利润达 900 万元。 TS文中 1500 万元的贷款在天达公司的会计报表中属于（ ） 。 A. 长期负债 B. 实收资本 C. 短期负债 D. 固定交资产 (22)天达公司按时向银行归还土地抵押款时，会计处理中应（ ） A. 借记“银行存款” ，贷记“ 长期借款” B. 借记“固定资产” ，贷记“ 短期借款” C. 借记“短期借款” ，贷记“ 银行存款” D. 借记“长期借款” ，贷记“ 固定资产” (23)该工程的施工图预算由（ ）根据已批准的施工图纸进行编制。 A. 天达公司 B. B 公司 C. C 公司 D. D 公司 (24)在该工程完工后， （ ）应编制竣工决算。 A. 天达公司 B. B 公司 C. C 公司 D. D 公司 (25)在房地产开发项目的不确定性分析中， （ ）属于概率分析方法。 A. 蒙特卡洛法 B. 现金流量分析法 C. 盈亏平衡法 D. 动态获利分析法 (26)用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特别和（ ） ，分析各土地级 别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。 A. 土地用途 B. 土地质量 C. 影响地价的因素条件 D. 影响级别的因素条件 (27)用建筑物每年末价格乘以同一折旧率以求得每年折旧额的方法是（ ） 。 A. 新旧程度折旧法 B. 平均年限折旧法 C. 年数合计法 D. 定率折旧法 (28)某房屋重置价为 100 万元，成新度 70%，现用于出租，年租金收入和总费用分别为 10 万元和 2 万元，土地还原率 6%，建筑物还原率 8%，土地年纯收益为（ ） A. 8 万元元 B. 2.4 万元 C. 3.8 万元 D. 3.1 万元 (29)基准地价图的最小上图图斑为（ ）平方厘米。 A. 1 B. 2 C. 3 D. 4 (30)在基准地价评估资料收集时，一般房地出租买卖的调查样本数至少应占其总数量的（ ） ，每级样本总数不少于（ ）个。 A. 10%，20 B. 15%，30 C. 15%，20 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： D. 20%，30 (31)企业财务通则规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投 资者处依法转让外， （ ） 。 A. 不得从企业抽回所投资金 B. 可以从企业抽回所投资金 C. 可以抽回但不得转让所投资金 D. 不得抽回也不得转让所投资金 (32)在某宗地评估过程中，用了 4 种不同的方法评估的结果分别为 1080 万元、1050 万元、 1120 万元、980 万元，若以各试算价格的中位数作为其评估价格，则该宗地价格为？（ ）万元。 A. 1065 B. 1058 C. 1050 D. 1080 (33)按适用性要求对城市用地进行评定，下表各类用地条件中， （ ）达到了 I 类用地要 求。用地条件 地基承载力/kgcm地下水埋深/m 坡度/% 洪水淹没程度地貌现 象 A. 1.52.010 在百年洪水位以上无冲沟 B. 1.51.01.51520 在百年洪水位以上有停止活动的冲沟 C. 1.01.51.020 有些年份受洪水淹没有活动性不大的冲沟 D. 1.01.025 洪水季节淹没有活动性冲沟 (34)地下管线的排列次序自建筑物外墙向外依次为（ ） 。 A. 给水、煤气、雨水和污水 B. 煤气、给水、雨水和污水 C. 煤气、给水、污水和雨水 D. 给水、煤气、污水和雨水 (35)甲地尚可使用 50 年，单价为 1050 元/m2，乙地尚可使用 60 年，单价为 1100 元/m2土地资本化率均为 8%，实际上甲地的价格（ ）乙地的价 格。 A. 高于 B. 低于 C. 等于 D. 难以确定 (36)下列各项费用中，不属于建筑安装工程直接费的项目是（ ） 。 A. 人工费 B. 材料费 C. 施工机械使用费 D. 施工机构迁移费 (37)当成交地价低于？（ ） ，国家行使优先购买权。 A. 基准地价 B. 出让底价 C. 标定地价 D. 成交地价 (38)根据现行财务会计制度规定，房地产企业开发完成、用于出租经营或作为拆迁周围使 用的房屋应作为企业的（ ） 。 A. 长期投资 B. 存货 C. 固定资产 D. 递延资产 (39)市区一工厂由于产业结构调整欲与外商合建写字楼，利用市场比较进行土地资产评估 时，下列中（ ）为最佳比较案例。 A. 周围写字楼的售价 B. 周围住宅用地地价 C. 周围工厂用地的地价 D. 周围商品房售价 (40)剩余估价法是从（ ）的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。 A. 消费者 B. 市场 C. 土地出让方 D. 开发商 (41)根据中华人民共和国税收征收管理法的规定，税收保全的措施适用于（ ） A. 从事生产、经营的纳税人 B. 非从事生产、经营的纳税人 C. 扣缴义务人 D. 纳税担保人 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (42)由于技术革新、设计的优化，使得建筑物价值的减低而导致的损耗属于（ ） A. 物理折 IEI B. 功能折 IH C. 经济折旧 D. 自然折旧 (43)我国的地价体系应发挥以下作用（ ） A. 公示作用 B. 参考作用 C. 税收和政策调控作用 D. 引导作用 (44)我国的土地价格是土地（ ）在经济上的一种实现形式。 A. 所有权 B. 使用权 C. 权利 D. 收益 (45)已知某土地 40 年的收益权利价为 2500 元/m2，资本化率为 12%，则其 30 年收益权利价为（ ）元。 (46)在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于（ ） A. 区域平均地价 B. 市场价格的平均值 C. 成交地价的平均水平 D. 评估价格的平均值 (47)（ ）是反映企业在某一定特定日期财务状况的会计报表。 A. 财务状况变动表 B. 现金流量表 C. 利润表 D. 资产现债表 (48)某临街深度 30.48m（即 100 英尺）的矩形宗地，总价为 100 万元，根据四、三、二、 一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（ ）万元。 A. 30 B. 40 C. 50 D. 70 (49)地价样点图要反映调查到的地价样点的位置.土地用途 .相应地价及城镇道路等，地价样 点图按（ ）分别绘制。 A. 土地级别 B. 均质区域 C. 土地用途 D. 估价方法 (50)土地分等定级是以（ ）状况为具体工作对象的，是土地管理的一项基础工作。 A. 土地自然 B. 土地区位 C. 土地质量 D. 土地收益 三、多项选择题(共 15 题，题号 6175，每题有 A、B、C、D、E 五个备选项，其中只有两 个符合题意，每题 2 分，共 30 分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选 项得 0.5 分) (1)影响地价的区域因素包括（ ） 。 A. 宗地面积、形状、位置 B. 交通条件、位置、基础设施条件 C. 环境质量、城市规划限制 D. 行政因素、人口因素 (2)基准地价评估的原则是（ ） 。 A. 评估时的土地用途以现在的实际用途为主。 B. 土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行。 C. 城市条件和市场状况，选择评估技术路线。 D. 地价只反映一定时间的价格标准。 (3)通过地价管理可以（ ） A. 防止地价暴涨 B. 防止土地投机 C. 规范土地估价方法 D. 促进土地合理利用 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (4)因素权重测定结果的处理可分为（ ）情况的处理。 A. 等级评估 B. 优劣评估 C. 适宜性评估 D. 分值评估 (5)定级单元的划分有（ ）等方法。 A. 动态网格法 B. 叠置法 C. 网格法 D. 层次分析法 (6)建筑物折旧可以归类为（ ）等。 A. 物理折旧 B. 功能折旧 C. 经济折旧 D. 会计折旧 (7)土地经济价值的表示方式有（ ） 。 A. 价格 B. 租金 C. 资本 D. 价值量 (8)编制宗地估价报告时，土地估价师对待估宗地的地价定义应涉及（ ）等内容。 A. 估价基准日 B. 土地现状或规划利用条件 C. 设定的土地开发程度 D. 法定最高出让年限 (9)现行市价法评估中确定变现价格的方法有（ ） 。 A. 直接法 B. 类比法 C. 成本销售法 D. 趋势外推法 (10)区位就是（ ）在空间地域上有机结合的具体表现。 A. 自然地理区位 B. 经济地理区位 C. 人文地理区位 D. 交通地理区位 (11)梯形宗地进行加价或减价补正时，应考虑（ ） 。 A. 上下平行两边长短的比例 B. 上下平行两边长短边的位置 C. 所处区域 D. 利用价值 (12)以下属于情况修正的有（ ） 。 A. 地区道路的通达度 B. 地块所处街道的位置不同 C. 买方或卖方不了解市场行情 D. 受债权债务关系的影响 (13)处理多个比准价格，综合确定地价的基本方法有：（ ） A. 众数法 B. 简单平均法 C. 加权平均法 D. 取中位数法 (14)在运用市场比较时，需要对比较案例宗地价格进行（ ）修正。 A. 情况 B. 区域 C. 期日 D. 使用年期 (15)经国家同意及合同约定，可以（ ）承租土地使用权。 A. 转租 B. 买卖 C. 抵押 D. 交换 答案和解析 一、判断题(共 10 题，题号 110，请判断各题说法正确或错误，每题 1 分，共 10 分。判 断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为 0) 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (1) :0 人口因素对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭构成密切相关(2) :1 (3) :0 宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用价格。(4) :0 (5) :0 (6) :0 (7) :0 (8) :1 (9)