2003年估价师考试标准答案

2003 年房地产基本制度与政策标准答案 一、 单选题 1C 2C 3D 4D 5C 6C 7D 8A 9D 10B 11C 12C 13B 14D 15D 16C 17D 18D 19B 20B 21C 22C 23D 24D 25B 26C 27D 28C 29B 30A 31C 32A 33B 34B 35A 36C 37A 38C 39D 40D 二、 多选题 1A、D、E 2A 、B、D 3A 、B、C 4A、B、D 5B、D 6A 、B、E 7A 、C、E 8C、E 9A、C、D 10A 、D 、E 11A 、C 12B、C 、D 13B、C 、D、 E 14A 、C、D、E 15A 、B、D 三、 判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 四、 综合分析题 1D 2A 、B、D 3A 4B 5A、C、D 6B 7C 8A 9A、D 10B 11B 12D 13D 14B 15B、D 2003 年房地产开发经营与管理标准答案 一、单选题 1D 2A 3D 4A 5B 6B 7A 8C 9D 10B 11C 12A 13C 14B 15A 16B 17D 18B 19A 20A 21A 22A 23B 24B 25C 26A 27A 28A 29C 30D 31B 32B 33B 34A 35A 二、多选题 1A、B、C 2A 、B、C 3A 、B、C、D 4B、D 5A、B 6A 、B 7A 、B、C、D 8A、C、D、E 9B、C 、D、 E 10A 、B 11A 、B、D 12A、B、C、D 13A、B、C 、 D 14C、D、E 15A、B、C、D 三、判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 四、计算题 （一） 、第一种解法 1购买商业店铺的总投资： 18000601080000（元） 2购买商业店铺的自有资金： 108000030%324000（元） 3购买商业店铺的抵押金额： 108000070%756000（元） 4抵押贷款还本付息额： i=1.5%+5.31%=6.81% A=Pi/1-(1+i)-n =7560006.81%/1-(1+6.81%)-10 =106693.99（元） 5税前现金回报率： 32400012%38880（元） 6最低净经营收入： 106693.9938880145573.99（元） 7毛租金收入： 145573.9975%194098.65 （元） 8最低月租金单价： 194098.65（1260）269.58（元/平方米） 第二种解法（按照单价的思路）： 1购买商业店铺的单价： 18000 元/平方米 2购买商业店铺的自有资金： 2003 年试题标准答案 第 3 页 共 10 页 1800030%5400（元/平方米） 3购买商业店铺的抵押金额： 1800070%12600（元/平方米） 4抵押贷款还本额： i=1.5%+5.31%=6.81% A=Pi/1-(1+i)-n =126006.81%/1-(1+6.81%)-10 =1778.23（元/平方米） 5税前现金回报率： 540012%648（元/平方米） 6最低净经营收入： 6481778.232426.23（元/平方米） 7毛租金收入： 2426.2375%3234.97（元 /平方米） 8最低月租金单价： 3234.9712269.58（元/平方米） 注：1列出公式：A=Pi/1-(1+i) -n，未计算或计算错误； 2列出公式：毛租金净经营收入经营费用，未计算或计算错误； 3列出公式：现金回报率（净经营收入抵押贷款额）/初始现金投入（或首付款） ，未 计算或计算错误。 （二） 、第一种解法（按照现金流入流出分项）： 1、现金收入现值： (1)租金收入现值： A1(i-s)1-（1+s ） n/（1+i） n =1501250(12%-2%)1- （1+2%） 10/（1+12%） 10 =54.6765(万元) (2)转售收入现值： X(1+12%)1O(公式中 X 为届时转售收入) 2、现金流出 (1)定金： 5（1+12%）5.6（万元） (2)追加首付款： 11.5 万元 (3)贷款偿还： 总房价： 501.155（万元） 贷款额： 55（5+11.5）38.5 万元 年还款额： A=Pi/1-(1+i)-n =38.56.5%/1-(1+6.5%)-10 =5.3555（万元） 折现值： P=Ai1-(1+i)-n =5.355512%1-(1+12%)-10 =30.3598(万元) (4)出租成本： 出租成本Ai1-(1+i) -n 312%1-(1+12%) -10 16.9507（万元） (5)装修费用： 装修费用6(1+12%) -10 1.9318(万元) 3、转售价格： 令净现值为 0，即 （CI-CO ） t（1+FIRR） t 0，则有： nt 54.6765X(1+12%) 1O5.6 11.530.259816.95071.9318 0 X=35.9216 （万元） 转售单价为： 35.9612500.7184（万元/平方米） 第二种解法（按照年份的顺序列出现金流） 得分项目与第一种解法相同。 2003 年试题标准答案 第 5 页 共 10 页 2003 年房地产估价理论与方法标准答案 四、单选题 1C 2A 3C 4B 5A 6C 7C 8C 9A 10C 11B 12B 13B 14C 15B 16A 17D 18A 19C 20B 21C 22B 23C 24C 25D 26C 27A 28B 29C 30A 31C 32B 33B 34A 35B 五、多选题 1B、C 、D、 E 2A 、B、C、D 3A 、B、C、D 4A、B 5A、C、D、E 6A 、D 7C、D 8A、C、E 9B、C 、D 10A、C、D、E 11A 、B、D 12A、B、D 13B、D 14A 、B、E 15B、C 、 D、E 六、判断题 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 四、计算题 1、解：该项目总市场价值可由各部分市场价值之和求得，各层建筑面积为 1000m2。 项目正常经营第一层每年可获净收益 100040%75%90%6012=19.44（万元） 二、三层归属于房地产的净收益 2100070%8500-10000000-2100070%600=106（万元） 一、二、三层年合并可产生收益 19.44+106=125.44（万元） 其 47 年经营期收益价格：V 1= ( 万元)17.240%)10(04.2547 或：第一层 47 年经营期收益价格： （万元）2.9%)1(104.947 第二、三层 47 年经营期收益价格； （万元）8.0)(647 第 4 层每年净收益 100070%5012-80000=34（万元） 其 47 年经营期收益价格：V 2= ( 万元)581.43%)81(8347 510 层办公楼部分年净收益 62018001280%（1-10% ）=186.624（万） 其 47 年经营期收益价格：V 3= ( 万元)1826.5%)71(7624.184 1124 层商品住宅市场售价总计为： V4=1410004000=5600（万元） 所求该房地产合计市场价为： V1 +V2 +V3 +V4 =1240.17+413.59+2555.18+5600=9808.94（万元） 2、解： 算法一： （1）通过对五宗交易实例分析可知，实例 B 属于急于购卖情况，其交易情况修正超过 20%，不可作为可比实例。交易实例 D 的交易日期是 2001 年 3 月 31 日，距估价时 点较远，且 2001 年 3 月 31 日至 2002 年 1 月 1 日该类住宅楼的市场价格变动情况未 知，所以交易实例 D 不可作为可比实例。交易实例 A、C、E 均可作为估价对象的 可比实例。 （2）交易实例的交易日期修正系数为： A：（1+1% ） 4=1.0406 C：（1+1%） 4=1.0406 E：（1+1%） 3=1.0303 （3）各交易实例的交易情况修正系数为： A： 980.21 C： 0 E： 39.1 （4）各交易实例的房地产状况修正系数为： A： 024.13)96810( C： 9.)23( E： 13)091( （5）各交易实例的比准价格为： A：5100 1.04060.98041.0204=5309.18（元/） C：52001.04061 0.9901=5357.55（元/ ） 2003 年试题标准答案 第 7 页 共 10 页 E：5000 1.03031.03091=5310.68（元/ ） （6）估价对象住宅楼的评体价格为： （5309.1+5357.7）3=5325.77（元/） 算法二： （4）各交易实例的房地产状况修正系数为： A： 0629.14210 C： 73.3 E： 01.101 （5）各交易实例的比准价格为： A：5100 1.04060.98041.0629=5530.31（元/） C：52001.04061 0.9713=5255.82（元/ ） E：5000 1.03031.03091.0001=5311.21（元/ ） （6）估价对象住宅楼的评体价格为： （5330.31+5255.82+5311.21）3=5365.78（元/ ） 算法三： （4）各交易实例的房地产状况修正系数为： A： 0638.14210 C： 97. E： 10 （5）各交易实例的比准价格为： A：5100 1.04060.98041.0638=5535.00（元/） C：52001.04061 0.9709=5253.66（元/ ） E：5000 1.03031.03091=5310.68（元/ ） （6）估价对象住宅楼的评体价格为： （5535.00+5253.66+5310.68）3=5366.45（元/ ） 算法一： 可比实例 A： VA=5100（1+1%） 4 （元/）18.5309)69810(2 可比实例 C： VC=5200（1+1%） 4 （元/）5.37)981023(10 可比实例 E： VE=5000（1+1%） 3 （元/ ）68.103)( 估价对象住宅楼的评估价格为： （5309.1+5357.5+5310.7）3=5325.77（元/） 算法二： 可比实例 A： VA=5100（1+1%） 4 （元/）42.530120120 可比实例 C： VC=5200（1+1% ） 4 （元/）6.3 可比实例 E： VE=5000（1+1%） 3 （元/）3.510101 估价对象住宅楼的评估价格为： （5530.42+5255.64+5311.36）3=5365.81（元/） 算法三： 可比实例 A： VA=5100（1+1%） 4 （元/）13.54210 可比实例 C： VC=5200（1+1% ） 4 （元/）.3 可比实例 E： VE=5000（1+1%） 3 （元/）83.51010 估价对象住宅楼的评估价格为： （5535.13+5253.53+5310.83）3=5366.50（元/） 若可比实例例超过 3 项，则按前 3 项选择判卷。 2003 年试题标准答案 第 9 页 共 10 页 2003 年房地产估价案例与分析标准答案 一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的括号下。 ） （一）答题要点： 1 公 开 市 场 价 值 标 准 的 定 义 即 在 公 开 市 场 上 最 可 能 形 成 的 价 格 或 类 似 含 义 2成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率 3收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金） 、出租（空置）率、运营费用、资 本化率 4假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或 折现率） 、工期 5以上参数均应采用客观合理的（正常的） 、社会平均水平的 （二）答题要点： 1选用成本法、收益法和比较法中任两种的 2将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值 3收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估 4答：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金 答：或评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金 答：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值 5 收 益 法 中 土 地 使 用 年 限 应 采 用 该 类 出 让 土 地 法 定 最 高 年 限 ， 并 从 估 价 时 点 起 计 （三） 1现状房地产状况（物质实体、区位和权益）资料 2 规 划 部 门 批 准 的 规 划 设 计 条 件 或 详 规 （ 或 拆 迁 新 建 或 改 建 的 合 法 的 最 佳 方 案 ）（ 或 技 术 经 济 指 标 ） 3该地区居住物业的市场状况（或发展趋势） （或租金、售价水平） （或经营期的现金流） 资料 4该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用） 5相关税费 6贷款利率 7该地区类似居住物业开发的平均利润水平 8该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用 9市政配套费用和土地开发费用 10该地区土地出让金（地价）的规定及标准 二、单项选择题（共 2 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个 答案对应的字母填在答题纸相应的括号内。 ） 1D 2B 3C 4C 5B 6B 7D 8D 9D 10D 三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的 13 处， （每指明一处错误得 3 分，本题全对得 40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在 序号后面空格处的不计分。 ） 1 “估价时间”用语错误，应为估价时点 2缺少估价原则 3估价方法中缺少选用的估价方法的定义 4未分析租金水平的变化趋势 51 层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响 63 层有效毛收入计算错，未考虑空置