2010年前10个月国内房地产价格的上涨引起了国内外的普遍关注

2010 年前 10 个月国内房地产价格的上涨引起了国内外的普遍关注。境外也有 媒体指出,中国的房屋空置率已超过国际警戒线,同时质疑中国房地产的泡沫是否 已经开始出现破裂。中国银监会于 2004 年 9 月颁布了目的在于引导商业银行 有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险的商 业银行房地产风险管理指引(以下简称指引)。该指引是银监会成立 以来发布的第一个针对具体行业贷款的文件。10 月 29 日中国人民银行的调息 使人们更加关注房地产业的走势。而此前根据摩根士丹利的估算,世界 25%的地 区中存在房地产泡沫,另外 40%的地区处于“泡沫预警 ”状态,其中就包括中国等。 中国房地产业走势如何,让我们从影响中国房地产业走势以下几个方面进行分析。 1 供求关系对房地产价格的影响 1.1 潜在需求:我国现有城镇居民 49 亿人,到 2020 年我国城镇居民将增长到 885 亿人,此间约有 335 亿左右新增城镇人口需要解决住房问题。同时, 原有 城市人口也有改善住房条件的需求。根据国外经验、中国城镇居民住房改善的 速度、我国城市化的进程等因素初步测算,我国 202 年城镇居民的人均住房面积 可能要达到 35m2。而 2003 年末中国城镇居民人均住房面积为 238m2,也就是 说,每个城镇居民的人均住房面积要增加 10m2 以上。其次,从有效需求测算, 如 果假定有 20%的城镇家庭有改善住房的要求,每户增加 20m2 的住房,那么中国 20%的城镇家庭是 270 万户,每家增加 20m2,这个现实需求总量是 54 亿平方米。 1.2 供给情况:如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比,每年都有较大面积的 未销售商品房,且累计总量较大,说明房地产的确存在空置问题。但从动态上看, 我国商品房空置面积并没有增加,而是呈下降趋势。 2004 年 8 月底, 商品房空置 面积 097 亿平方米 ,同比减少 08%,比去年底减少 3%。这说明当前的房地产空 置问题并未恶化,而且一定规模的空置对正常的房地产市场是全必要的 ,它实际上 在某种意义上是一种“库存”,从而发挥平抑房价的作用。另外,对我国的房地产空 置率,不能简单套用国际上 10%的警戒线,其原因是国内空置率的计算方法和国 际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房,而我国目前的 空置量是用空置量除以增量房,分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比 较偏高。所以不能以此数据说明中国的房地产业处于“泡沫预警”状态。从以上 的分析表明我国现阶段对房地产业的需求是真实的,而且供给的发展也没有超出 需求的发展。 2 社会经济预期是决定房价的主要原因 房地产价格有别于一般商品价格的形成特点,不能简单按照供求关系或者成 本来认识房价。事实上,房价不仅可以极大地脱离成本 ,甚至可以极大地脱离实物 层面的供求关系。因为在市场经济条件下,真正决定房价的并不是开发商要卖多 少房子,或者居民的消费需求需要多少房子,而是社会普遍的经济预期。自亚洲金 融危机以来,香港的房价 6 年间跌去了 65%,在这个过程中,无论是房子、人口,还 是社会收入水平的变化都不大,仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变 ,房价 就发生剧烈变化。也就是说,社会经济预期对房价的影响很大。从我国当前的宏 观经济形势分析,人们对未来的经济预期是看好的。 CPI (消费价格指数)是观察 和分析消费心理预期的重要指标。有统计表明, 2004 年 8 月居民消费物价与去 年同期相比上涨 53%;从环比增长看 , 8 月居民消费物价上涨 07%,改变了前两 个月同比上涨但环比下降的走势。强劲的 CPI 上涨说明当前的房价上涨并非孤 立,是有其宏观经济背景的。更重要的是,国家对房地产业采取的宏观调控政策也 印证了人们的预期。从国家的角度讲,是为了控制房地产投资规模 ,防止宏观经济 过热采取的必要措施。但对普通消费者 来说,他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了 ,钱也没了, 今后房子的 供应要少了,房价也要涨了”。 3 金融业的风险控制对房地产业的影响 房地产开发企业除自筹资金外,其余资金基本来源于银行。据测算 ,目前房地 产开发资金 60%左右来自银行贷款我国目前房地产企业对银行的依存度很高, 银 行的政策法规对房地产业有一定的影响。银监会颁布的指引首次关注了土 地储备贷款的风险,对开发贷款的要求更为严格。商业银行对申请贷款的房地产 开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于 35%,关于开发商自有资金和贷 款的关系,指引还进一步规定,在房地产开发企业的自由资金得到落实后,商 业银行可根据项目的进度和进展情况,分期发放贷款 ,并对开发商资金使用情况进 行监控,防止贷款挪作他用。同时商业银行应积极采取措施应对项目开发过程中 出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等,及时 发现并制止违规使用贷款情况。指引还注重了个人风险的识别和评估。第 35 条首次对借款人的借款能力进行了量化规定。即商业银行应将借款人住房贷 款的越方产值处于收入比控制在 50%以下,其主要目的是为了防止某些人过度依 赖银行贷款进行非理性的消费或投资,促进房地产市场的平稳发展及金融业的稳 健运行。 4 人民币加息对房地产业影响 我国的利率水平自 1990 年以来,经过 8 次降息, 达到了加息前一年期银行存 款利率仅为 198%的低水平,商业银行房地产抵押贷款利率则为 504%。从长期 来看,中国房地产抵押贷款利率存在很大上升空间美国过去年来住房抵押贷款利 率平均在 8% 9%。由于人民币事实上实行盯住美元的汇率政策,人民币利率受 到美元利率的影响是客观存在的。美元进入加息周期和中国经济过热这内外两 方面因素的作用,决定了人民币加息几乎不可避免。加息有利于房地产市场的长 期健康发展,但是,加息也会给过去几年“火爆”的房地产业降温, 房地产市场可能面 临阵痛。从微观的层面来看加息对各类市场主体的不同影响。已按揭购房者,月 供增加,资产可能缩水。按照相关规定,住房抵押贷款实行的是浮动利率,如果利 率上升,则已经签订的住房抵押贷款合同,自下一年的 1 月 1 日起执行新的利率。 已购房者的月供自然增加;持币待购者,支付能力下降。月供占居民家庭月收入的 30% 50%为宜,如果月供增加,只能购买价格更低的房产 ;投资者的融资成本提 高,投资利润下降,必将导致投资性需求减少;对于投机者来说, 同样存在融资成本 提高的问题,来源于银行资金贷款融资产生财务费用增加 ,加上转手的交易费用, 房价涨幅必须极高才能确保收回本金。更重要的是,投机者很可能改变房价走势 预期,因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场。 综合以上各方面的因素分析,现实的房价在发展过程中必然有涨有跌、有起 有落,甚至是大涨大跌、大起大落,房价本身呈自然上涨趋势,从中长期趋势看房 价总是看涨的。现阶段房地产业的确有些过热,但其金融风险尚在可控范围之内 , 也尚未影响到国家金融和经济,国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热 的宏观调控措施充分发挥了作用。中国的房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨 趋势并会得到长期健康的发展。 先把话题扯远一点。上个世纪末，俄罗斯媒体爆料了一篇惊人的政治 遗嘱，据说它的主人是最早在俄罗斯传播马克思主义的思想家革命家 普列汉诺夫。该遗嘱预言：随着生产力的发展，知识分子的队伍比无 产阶级增加得更快，在生产力中的作用跃居首位。“布尔什维克”将依 次遇到饥荒危机、崩溃危机、社会经济危机和意识形态危机，最后政 权瓦解，这一过程可能持续数十年。 可以肯定该文出自一位对马克思主义颇有研究的理论家之手，而且他 的思想偏向社会主义运动中的“社会民主主义”一翼。对此件究竟是不 是普列汉诺夫的遗笔，俄罗斯学界展开了激烈的讨论。现在看来，“否 定说”占据比较有利的地位。我也认同否定说。理由除了遗嘱原件早佚 ，抄件传承无序，一些用词非 20 世纪初叶所有之外，最重要的一点就 是：那个时代的马克思主义者从不对未来做任何带有具体时间的预测 。 所以我们也不对中国的房地产市场给出带有时间的预言，而只是分析 它的现状，谈论我们的看法，并一般性地给出方向性的预言。因为我 们自觉是马克思主义者，虽然是尚不成熟的马克思主义者。 第一、中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市 此点无论用“租售比” 还是 “房价收入比”来衡量，都只能得出肯定的答 案。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为 1：200 到 1：300 ，房价收入比为 4 至 6 倍。我们看北京的情况。现在北京五环内新盘 均价已达 3 万，一套两居面积 80 平方米，总价需 240 万，而月租金不 过 4000 元（略高于市价）。假设房主是一对夫妇，他们年收入合计 12 万元（略高于北京平均职工工资）。可以得到北京的租售比为 1：600 ，房价收入比为 20 倍。都远远落在可以接受的区间外。 有人指出，中国并不征收不动产税，而相当于不动产税的部分以国有 土地使用权转让金的形式被一次性包含在房价之中。所以中国的租售 比、收入房价比较国际为低、高，是合理现象。我们不同意这种说法 。例如，美国征收不动产税，除纽约较高外，其他州的税率都在 1% 至 3%之间。如果我们用 2%计算，按中国的土地使用权 70 年，那么税 收合计为原始房价的 1.4 倍。也就是说中国的房价应该除以 2.4 计算租 售比和房价收入比。校正后的租售比为 1：250，房价收入比为 8 倍强 ，也都称得上偏离正常区间。须知日本东京房地产市场崩盘时房价收 入比不过 9 倍。 何况，美国的房屋连带有土地所有权。中国的只是 70 年的土地使用权 。70 年到期后，绝对不会无偿延续，因为法律上国有财产是不会白白 给人的。或者要再次征收土地使用权转让金，至少要加收不动产税（ 或费），其税率未必会低于美国。实际上，国家有关部委正在考虑起 征“物业税”，谁说中国的房价包括了相当于不动产税的部分呢？比起 土地使用权，更值得的担心的还有建筑物寿命，近日中国日报援 引住建部副部长的话称，我国建筑的平均寿命只有 25 至 30 年，一些 发达国家建筑寿命很长，像英国达到了 132 年，而美国也达到了 74 年 。中国房地产市场性价比之差，可见一斑。 有日资咨询公司报告披露，上海房价约为东京的 1/2 至 2/3，而上海单 位国土面积 GDP 产出值及工业产出值都只有东京的 1/4。 美资投资公司 GMO 报告也认为：上海和北京黄金地段的商业房地产 租金，估计大体上与纽约相同，尽管曼哈顿的人均产出是中国大都市 的 4 倍之多。 第二、房价虚高的原因 有学者认为，中国房价较世界离谱的原因，是所谓“刚性”需求。这是 腐见。 在市场经济中，本没有什么“刚性” 不“刚性”的需求。你没有钱，哪个 开发商愿意卖房给你？哪怕你妈想在自己的房子里寿终正寝，哪怕你 老婆哭着喊着要套“婚房” 。所以，我们说没有现实消费能力的需求不 是真正的需求。大贼任志强是有名的“刚需” 吹鼓手，但近日他变口说 ，房地产好比鱼翅，鱼翅再贵也不是泡沫。那么鱼翅在副食品中算“刚 需”吗？前后逻辑不能一贯，是骗子最大的特点。 GMO 报告说，中国大城市自有房者已占人口的 70%以上，北京住宅建 成的速度超过了人口增速，而今年以来房价还在飞涨，显然不是所谓“ 刚需”拉动的。 房价虚高的原因，我们认为首先在于社会巨大的贫富两级分化。如我 多次引用的资料，关机构在 2009 年发布了中国 3000 家族财富榜总榜 单，3000 个家族财富总值 16963 亿，平均财富 5.654 亿。套用一句楼 市中人的口头禅，叫“穷人知道自己有多穷，不知道别人有多富。”考 察印度、俄罗斯等贫富差距同样很大国家的情况，发现孟买的房价高 者也要 6 万人民币左右每平方米，莫斯科的房地产均价约为 25000 元 每平方米。 有钱人的钱自然不同穷人的钱，有钱人的钱名为资本。资本最大的特 性就是食利性，就是追求高利润。在中国，近年来，制造业都不如楼 市升值之离谱，而股票市场则风险巨大，楼市实是一个获利巨丰风险 很小的投资标的。GMO 报告称，最近已出售的房产有五分之一空置。 我估计，投机者拥有房地产所占比例还远远高于此数。2009 年全国商 品房销售面积是 9.37 亿平方米，其中商品住宅销售面积大约为 6.6 亿 平方米，如果以 90 平方米一套计算，则可知共销售了 733 万套住宅； 若以每套住宅住两人计算，至少需要 1460 万城镇新增人口去消化那些 房子。然而事实是我国每年新增城镇人口不到 1300 万，其中约半数以 上的 700 万人进了城中村。综合考虑，剩下的 600 万人中大概 100 万 人要租房住，再加上 300 万人为改善居住环境买了二套房。可知每年 新增自主性购房者不可能超过 800 万。换言之，房地产市场中至少 40%的 购房面积，属于投机。据当局有关部门介绍，新建住房开工（按建筑 面积计算）在去年前 11 个月上涨了 16。2010 年住房建设预计将再 上升 20。如此房屋数量和实际需求之间的差距越来越大，房地产市 场中的投机因素也就越来越强。反正得来不费吹灰之力，富人哪把钱 当钱！“家教甚言 ”的刘芳菲（音）买了房马上有王益帮还贷，她们还 会在乎什么租售比，什么理性投资吗？ 但是如果我们只把目光停留在投机这个层面的话，就无法看到房价高 涨原因的本质。那房价虚高的根本原因究竟是什么呢？要想看清这个 问题其实不难，大家分析一下谁从房价高涨的过程中攫取了最大利益 就可以得到答案。 谁获取了最大利益呢？首先肯定不是买房自住的“刚需”人群。那么是 房产投机者吗？其实也不是，如果房价下跌，受损首当其中的还是他 们，因此每有房市调控的风吹草动，这些投机者往往患得患失、提心 吊胆。在我看来，攫取最大利益是获得土地出让金的各级地方当局和 越来越多的房地产开发商，特别是一些具有央企和更高层背景的特权 开发商。这下相信大家就明白了。不管是房价推动地价，还是地价推 动房价，反正只要地产价格上升，地方当局的“土地财政”就能增收。 而开发商，特别是特权开发商可以容易拿到银行贷款进行前期开发， 开发成本的增加可以轻易转嫁给购买者从而收回投入，他们也是一群 空手套白狼的高手。即使房价过度高涨导致下跌甚至崩盘，土地出让 金已经进入地方当局腰包，而开发商的投入也已经落袋为安，真正受 伤的是那些参与房价接力最后一棒的人，不管他们是自住者还是投机 客。国有银行确实会多许多坏账，不过自有当局用人民的税收买单， 不管是通过注资还是新一次的坏账剥离。因此，对于当局和开发商来 说，能从房价上涨中受益，却不会因房价下跌或崩盘而受损，他们怎 么可能有动力真的调控房价？另外不可忽视的是，许多代表地方当局 进行投融资的公司，如城投公司等，都是以土地作抵押品获得贷款的 ，地价下跌意味着抵押品价值的重估，很多债务将被降级。因此地方 当局是绝对不愿意看到地价房价下跌的。 这就解释了为什么我国的房地产市场如此不合理，而仍然能够维持不 至于崩盘。因为我国就是一个一切都不很合理甚至很不合理的国家。 第三、房地产调控措施，既无目标，哪来结果？ 有些人奢谈什么房地产市场的调控。实际上放下桃红色的幻想，我们 不难发现，房地产市场调控连目标都还没有，哪来结果？ 据说需要“遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房 需求。”请问何谓部分城市，何谓过快上涨？有无明确指向？难道这是 个心理学概念吗？如果要明确上述两点，最起码我们需要一套全国房 价预警数据，至少包括：全国城市住宅类建筑物的存量面积、全国城 市每年新增住宅类建筑物总面积、全国累计已售商品房出租率和空置 率、全国新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率，等等。实 际上这套系统现在还没有。据正在参与上述系统建设的工作人员说， 他们“不过是为了做一个东西而做一个东西” ！ 顺便还想披露一个秘密。有人告诉我们，北京市建委曾计划搞一次全 市房地产的调查，以明确房屋所有权人的情况。这项调查，完全不需 要外调，不过是从房产局的档案中找出所有房本，将其信息录入电脑 而已。但最终遭遇强烈反弹，没有搞下去。因为拥有几套房的人，大 多是官僚和豪商等权贵，他们岂会让你去调查？ “满足人民群众基本住房需求” 更是一句空话。基本住房需求到底是家 家有房住呢，还是家家有住房？农民包不包括在内？保障的方式是居 住地原则还是户籍原则？都是没影儿的事。 至于某些人说的当局不愿意抑制房价地价的原因是怕因为房价崩盘造 成经济下滑，在我们看来这根本是混淆是非。因为房价高涨挤压了投 入制造业的资金，同时高涨的房价导致“刚需”的萎缩，压抑对房地产 上游如钢铁、水泥等建材行业以及家电、纺织等（搬个新家总得添置 新电视、新窗帘的吧）消费行业的需求，也就是说，恰恰是房价高涨 造成实体经济萎缩而泡沫经济膨胀，只有戳破这个泡沫才能赢来实体 经济的真实增长。 第四、城镇化的持续拉动是想象出来的 有很多人，拍脑袋想农民总是想进城的，进城总要买房子的。这样就 可以给中国虚高的房价带来持续的拉动。然而进城也好，买房子也罢 ，这都是需要成本啊！我们说穷人不知道富人有多富，而富人其实也 未必知道穷人有多穷。全国居民现在的储蓄存款只有 21 万亿元多，人 均略高于 15800 元。若考虑占人口多数的农民只占有社会财富的少部 分这一贫富两极分化的现实，不难得出农民的人均存款还远远到 不了此数的结论。若一个农民家庭按四口人算，全家存款估计不会超 过 6 万元。除了存款，很难想象农民还有什么有价值的东西。2009 年 全国平均房价为 2600 余元每平方米。我们假设农民城镇化后住的地方 还要比全国平均水平差，那么约为 2000 元每平方米，则农民买一套 10 0 平方米的房子至少要 20 万元。钱从哪里来？ 何况，农民不同于工人，医疗、养老都迫使他们长年备有一定量的现 金。何况，绝大多数农民都已有自己的房子。何况，全国二三线城市 的房价（包括长三角等经济发达地区的小县城）已在飙升。何况，城 镇化着眼的大头其实是镇，而一个镇在中国往往只能辐射周边三四十 平方千米的范围，也就是说一个镇最多距农民现住址十几公里，很难 想象农民会为了跑到十几公里外去过稍微城市化一丁点儿的生活而舍 弃祖业，另买房子。2009 年中期有媒体报道南京农民工入户籍政策出 台半年，仅一人申请入籍南京，原因是农民往往舍不得老家的土地和 房子。南京户籍的吸引力如此惨淡，遑论其他城镇（尤其是镇）了。 我们指出，现在很多地方的城镇化，实质乃是逼农民买房进城的恶政 。地方当局不重视甚至阻碍乡村卫生所的建设和监管，撤销村级小学 幼儿园甚至归并乡级学校到镇里，使得农民如果想接受稍微良好一点 的教育、卫生服务，就必须买房进镇。就我们观察，就算如此。县城 以外小城镇的商品房销售大多并不理想。 第五、中国的房地产将会怎样。 预言未来，总是吃力不讨好的。 我们先罗列房地产市场所有的可能结果：一曰定，二曰升，三曰降。 其中，降又可以分为崩盘或逐渐回归理性价值；升又可以分为增幅放 缓或保持疯涨。以下简单分析。 定？现在看来，维持目前水平最不可能。现在房屋供求关系中，投机 者的地位越来越重。因为投机者在房屋所有人中已占有较主要地位， 而一般自住型房屋的所有权人不会轻易出手，哪怕房价上涨很大。现 在房屋的出租所得，尚且不如银行的同期利息。如果房价长期恒定， 他们的投机利益就会落空，自然要脱身。这样房价自然要下跌。 升？从短期看，升的可能性还是较大的。因为决定开发商、投机者能 否承担空置、利息等的损失，将高房价维持下去的，乃是资金链是否 会断掉。众所周知，中国人民银行其实不是人民的银行而是权贵的银 行。中国证监会的数据显示，大约有 20%的银行新增贷款直接流向了 房地产市场。只要此种情况不改变