《常州市业主大会和业主委员会指导规则》(2009.12)

业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 指 导 规 则 第 一 章 总 则 第 一 条 为 了 规 范 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 的 活 动 ， 维 护 业 主 的 合 法 权 益 ， 根 据 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 、 物 业 管 理 条 例 等 法 律 法 规 的 规 定 ， 制 定 本 规 则 。 第 二 条 业 主 大 会 由 物 业 管 理 区 域 内 的 全 体 业 主 组 成 ， 代 表 和 维 护 物 业 管 理 区 域 内 全 体 业 主 在 物 业 管 理 活 动 中 的 合 法 权 利 ， 履 行 相 应 的 义 务 。 第 三 条 业 主 委 员 会 由 业 主 大 会 依 法 选 举 产 生 ， 履 行 业 主 大 会 赋 予 的 职 责 ， 执 行 业 主 大 会 决 定 的 事 项 ， 接 受 业 主 的 监 督 。 第 四 条 业 主 大 会 或 者 业 主 委 员 会 的 决 定 ， 对 业 主 具 有 约 束 力 。 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 应 当 依 法 履 行 职 责 ， 不 得 作 出 与 物 业 管 理 无 关 的 决 定 ， 不 得 从 事 与 物 业 管 理 无 关 的 活 动 。 第 五 条 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 ， 对 业 主 损 害 他 人 合 法 权 益 和 业 主 共 同 利 益 的 行 为 ， 有 权 依 照 法 律 、 法 规 以 及 管 理 规 约 ， 要 求 停 止 侵 害 、 消 除 危 险 、 排 除 妨 害 、 赔 偿 损 失 。 第 六 条 物 业 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 和 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 负 责 对 设 立 业 主 大 会 和 选 举 业 主 委 员 会 给 予 指 导 和 协 助 ， 负 责 对 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 的 日 常 活 动 进 行 指 导 和 监 督 。 第 二 章 业 主 大 会 第 七 条 业 主 大 会 根 据 物 业 管 理 区 域 的 划 分 成 立 ， 一 个 物 业 管 理 区 域 成 立 一 个 业 主 大 会 。 只 有 一 个 业 主 的 ， 或 者 业 主 人 数 较 少 且 经 全 体 业 主 同 意 ， 不 成 立 业 主 大 会 的 ， 由 业 主 共 同 履 行 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 职 责 。 第 八 条 物 业 管 理 区 域 内 ， 已 交 付 的 专 有 部 分 面 积 超 过 建 筑 物 总 面 积 50%时 ， 建 设 单 位 应 当 按 照 物 业 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 或 者 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 的 要 求 ， 及 时 报 送 下 列 筹 备 首 次 业 主 大 会 会 议 所 需 的 文 件 资 料 ： （ 一 ） 物 业 管 理 区 域 证 明 ； （ 二 ） 房 屋 及 建 筑 物 面 积 清 册 ； （ 三 ） 业 主 名 册 ； （ 四 ） 建 筑 规 划 总 平 面 图 ； （ 五 ） 交 付 使 用 共 用 设 施 设 备 的 证 明 ； （ 六 ） 物 业 服 务 用 房 配 置 证 明 ； （ 七 ） 其 他 有 关 的 文 件 资 料 。 第 九 条 符 合 成 立 业 主 大 会 条 件 的 ， 区 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 或 者 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 应 当 在 收 到 业 主 提 出 筹 备 业 主 大 会 书 面 申 请 后 60 日 内 ， 负 责 组 织 、 指 导 成 立 首 次 业 主 大 会 会 议 筹 备 组 。 第 十 条 首 次 业 主 大 会 会 议 筹 备 组 由 业 主 代 表 、 建 设 单 位 代 表 、 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 代 表 和 居 民 委 员 会 代 表 组 成 。 筹 备 组 成 员 人 数 应 为 单 数 ， 其 中 业 主 代 表 人 数 不 低 于 筹 备 组 总 人 数 的 一 半 ， 筹 备 组 组 长 由 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 代 表 担 任 。 第 十 一 条 筹 备 组 中 业 主 代 表 的 产 生 ， 由 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 或 者 居 民 委 员 会 组 织 业 主 推 荐 。 筹 备 组 应 当 将 成 员 名 单 以 书 面 形 式 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 。 业 主 对 筹 备 组 成 员 有 异 议 的 ， 由 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 协 调 解 决 。 建 设 单 位 和 物 业 服 务 企 业 应 当 配 合 协 助 筹 备 组 开 展 工 作 。 第 十 二 条 筹 备 组 应 当 做 好 以 下 筹 备 工 作 ： （ 一 ） 确 认 并 公 示 业 主 身 份 、 业 主 人 数 以 及 所 拥 有 的 专 有 部 分 面 积 ； （ 二 ） 确 定 首 次 业 主 大 会 会 议 召 开 的 时 间 、 地 点 、 形 式 和 内 容 ； （ 三 ） 草 拟 管 理 规 约 、 业 主 大 会 议 事 规 则 ； （ 四 ） 依 法 确 定 首 次 业 主 大 会 会 议 表 决 规 则 ； （ 五 ） 制 定 业 主 委 员 会 委 员 候 选 人 产 生 办 法 ， 确 定 业 主 委 员 会 委 员 候 选 人 名 单 ； （ 六 ） 制 定 业 主 委 员 会 选 举 办 法 ； （ 七 ） 完 成 召 开 首 次 业 主 大 会 会 议 的 其 他 准 备 工 作 。 前 款 内 容 应 当 在 首 次 业 主 大 会 会 议 召 开 15 日 前 以 书 面 形 式 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 。 业 主 对 公 告 内 容 有 异 议 的 ， 筹 备 组 应 当 记 录 并 作 出 答 复 。 第 十 三 条 依 法 登 记 取 得 或 者 根 据 物 权 法 第 二 章 第 三 节 规 定 取 得 建 筑 物 专 有 部 分 所 有 权 的 人 ， 应 当 认 定 为 业 主 。 基 于 房 屋 买 卖 等 民 事 法 律 行 为 ， 已 经 合 法 占 有 建 筑 物 专 有 部 分 ， 但 尚 未 依 法 办 理 所 有 权 登 记 的 人 ， 可 以 认 定 为 业 主 。 业 主 的 投 票 权 数 由 专 有 部 分 面 积 和 业 主 人 数 确 定 。 第 十 四 条 业 主 委 员 会 委 员 候 选 人 由 业 主 推 荐 或 者 自 荐 。 筹 备 组 应 当 核 查 参 选 人 的 资 格 ， 根 据 物 业 规 模 、 物 权 份 额 、 委 员 的 代 表 性 和 广 泛 性 等 因 素 ， 确 定 业 主 委 员 会 委 员 候 选 人 名 单 。 第 十 五 条 筹 备 组 应 当 自 组 成 之 日 起 90 日 内 完 成 筹 备 工 作 ， 组 织 召 开 首 次 业 主 大 会 会 议 。 业 主 大 会 自 首 次 业 主 大 会 会 议 表 决 通 过 管 理 规 约 、 业 主 大 会 议 事 规 则 ， 并 选 举 产 生 业 主 委 员 会 之 日 起 成 立 。 第 十 六 条 划 分 为 一 个 物 业 管 理 区 域 的 分 期 开 发 的 建 设 项 目 ， 先 期 开 发 部 分 符 合 条 件 的 ， 可 以 成 立 业 主 大 会 ， 选 举 产 生 业 主 委 员 会 。 首 次 业 主 大 会 会 议 应 当 根 据 分 期 开 发 的 物 业 面 积 和 进 度 等 因 素 ， 在 业 主 大 会 议 事 规 则 中 明 确 增 补 业 主 委 员 会 委 员 的 办 法 。 第 十 七 条 业 主 大 会 决 定 以 下 事 项 ： （ 一 ） 制 定 和 修 改 业 主 大 会 议 事 规 则 ； （ 二 ） 制 定 和 修 改 管 理 规 约 ； （ 三 ） 选 举 业 主 委 员 会 或 者 更 换 业 主 委 员 会 委 员 ； （ 四 ） 制 定 物 业 服 务 内 容 、 标 准 以 及 物 业 服 务 收 费 方 案 ； （ 五 ） 选 聘 和 解 聘 物 业 服 务 企 业 ； （ 六 ） 筹 集 和 使 用 专 项 维 修 资 金 ； （ 七 ） 改 建 、 重 建 建 筑 物 及 其 附 属 设 施 ； （ 八 ） 改 变 共 有 部 分 的 用 途 ； （ 九 ） 利 用 共 有 部 分 进 行 经 营 以 及 所 得 收 益 的 分 配 与 使 用 ； （ 十 ） 法 律 法 规 或 者 管 理 规 约 确 定 应 由 业 主 共 同 决 定 的 事 项 。 第 十 八 条 管 理 规 约 应 当 对 下 列 主 要 事 项 作 出 规 定 ： （ 一 ） 物 业 的 使 用 、 维 护 、 管 理 ； （ 二 ） 专 项 维 修 资 金 的 筹 集 、 管 理 和 使 用 ； （ 三 ） 物 业 共 用 部 分 的 经 营 与 收 益 分 配 ； （ 四 ） 业 主 共 同 利 益 的 维 护 ； （ 五 ） 业 主 共 同 管 理 权 的 行 使 ； （ 六 ） 业 主 应 尽 的 义 务 ； （ 七 ） 违 反 管 理 规 约 应 当 承 担 的 责 任 。 第 十 九 条 业 主 大 会 议 事 规 则 应 当 对 下 列 主 要 事 项 作 出 规 定 ： （ 一 ） 业 主 大 会 名 称 及 相 应 的 物 业 管 理 区 域 ； （ 二 ） 业 主 委 员 会 的 职 责 ； （ 三 ） 业 主 委 员 会 议 事 规 则 ； （ 四 ） 业 主 大 会 会 议 召 开 的 形 式 、 时 间 和 议 事 方 式 ； （ 五 ） 业 主 投 票 权 数 的 确 定 方 法 ； （ 六 ） 业 主 代 表 的 产 生 方 式 ； （ 七 ） 业 主 大 会 会 议 的 表 决 程 序 ； （ 八 ） 业 主 委 员 会 委 员 的 资 格 、 人 数 和 任 期 等 ； （ 九 ） 业 主 委 员 会 换 届 程 序 、 补 选 办 法 等 ； （ 十 ） 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 工 作 经 费 的 筹 集 、 使 用 和 管 理 ； （ 十 一 ） 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 印 章 的 使 用 和 管 理 。 第 二 十 条 业 主 拒 付 物 业 服 务 费 ， 不 缴 存 专 项 维 修 资 金 以 及 实 施 其 他 损 害 业 主 共 同 权 益 行 为 的 ， 业 主 大 会 可 以 在 管 理 规 约 和 业 主 大 会 议 事 规 则 中 对 其 共 同 管 理 权 的 行 使 予 以 限 制 。 第 二 十 一 条 业 主 大 会 会 议 分 为 定 期 会 议 和 临 时 会 议 。 业 主 大 会 定 期 会 议 应 当 按 照 业 主 大 会 议 事 规 则 的 规 定 由 业 主 委 员 会 组 织 召 开 。 有 下 列 情 况 之 一 的 ， 业 主 委 员 会 应 当 及 时 组 织 召 开 业 主 大 会 临 时 会 议 ： （ 一 ） 经 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 20%以 上 且 占 总 人 数 20%以 上 业 主 提 议 的 ； （ 二 ） 发 生 重 大 事 故 或 者 紧 急 事 件 需 要 及 时 处 理 的 ； （ 三 ） 业 主 大 会 议 事 规 则 或 者 管 理 规 约 规 定 的 其 他 情 况 。 第 二 十 二 条 业 主 大 会 会 议 可 以 采 用 集 体 讨 论 的 形 式 ， 也 可 以 采 用 书 面 征 求 意 见 的 形 式 ； 但 应 当 有 物 业 管 理 区 域 内 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 过 半 数 的 业 主 且 占 总 人 数 过 半 数 的 业 主 参 加 。 采 用 书 面 征 求 意 见 形 式 的 ， 应 当 将 征 求 意 见 书 送 交 每 一 位 业 主 ； 无 法 送 达 的 ， 应 当 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 。 凡 需 投 票 表 决 的 ， 表 决 意 见 应 由 业 主 本 人 签 名 。 第 二 十 三 条 业 主 大 会 确 定 业 主 投 票 权 数 ， 可 以 按 照 下 列 方 法 认 定 专 有 部 分 面 积 和 建 筑 物 总 面 积 ： （ 一 ） 专 有 部 分 面 积 按 照 不 动 产 登 记 簿 记 载 的 面 积 计 算 ； 尚 未 进 行 登 记 的 ， 暂 按 测 绘 机 构 的 实 测 面 积 计 算 ； 尚 未 进 行 实 测 的 ， 暂 按 房 屋 买 卖 合 同 记 载 的 面 积 计 算 ； （ 二 ） 建 筑 物 总 面 积 ， 按 照 前 项 的 统 计 总 和 计 算 。 第 二 十 四 条 业 主 大 会 确 定 业 主 投 票 权 数 ， 可 以 按 照 下 列 方 法 认 定 业 主 人 数 和 总 人 数 ： （ 一 ） 业 主 人 数 ， 按 照 专 有 部 分 的 数 量 计 算 ， 一 个 专 有 部 分 按 一 人 计 算 。 但 建 设 单 位 尚 未 出 售 和 虽 已 出 售 但 尚 未 交 付 的 部 分 ， 以 及 同 一 买 受 人 拥 有 一 个 以 上 专 有 部 分 的 ， 按 一 人 计 算 ； （ 二 ） 总 人 数 ， 按 照 前 项 的 统 计 总 和 计 算 。 第 二 十 五 条 业 主 大 会 应 当 在 业 主 大 会 议 事 规 则 中 约 定 车 位 、 摊 位 等 特 定 空 间 是 否 计 入 用 于 确 定 业 主 投 票 权 数 的 专 有 部 分 面 积 。 一 个 专 有 部 分 有 两 个 以 上 所 有 权 人 的 ， 应 当 推 选 一 人 行 使 表 决 权 ， 但 共 有 人 所 代 表 的 业 主 人 数 为 一 人 。 业 主 为 无 民 事 行 为 能 力 人 或 者 限 制 民 事 行 为 能 力 人 的 ， 由 其 法 定 监 护 人 行 使 投 票 权 。 第 二 十 六 条 业 主 因 故 不 能 参 加 业 主 大 会 会 议 的 ， 可 以 书 面 委 托 代 理 人 参 加 业 主 大 会 会 议 。 未 参 与 表 决 的 业 主 ， 其 投 票 权 数 是 否 可 以 计 入 已 表 决 的 多 数 票 ， 由 管 理 规 约 或 者 业 主 大 会 议 事 规 则 规 定 。 第 二 十 七 条 物 业 管 理 区 域 内 业 主 人 数 较 多 的 ， 可 以 幢 、 单 元 、 楼 层 为 单 位 ， 推 选 一 名 业 主 代 表 参 加 业 主 大 会 会 议 ， 推 选 及 表 决 办 法 应 当 在 业 主 大 会 议 事 规 则 中 规 定 。 第 二 十 八 条 业 主 可 以 书 面 委 托 的 形 式 ， 约 定 由 其 推 选 的 业 主 代 表 在 一 定 期 限 内 代 其 行 使 共 同 管 理 权 ， 具 体 委 托 内 容 、 期 限 、 权 限 和 程 序 由 业 主 大 会 议 事 规 则 规 定 。 第 二 十 九 条 业 主 大 会 会 议 决 定 筹 集 和 使 用 专 项 维 修 资 金 以 及 改 造 、 重 建 建 筑 物 及 其 附 属 设 施 的 ， 应 当 经 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 三 分 之 二 以 上 的 业 主 且 占 总 人 数 三 分 之 二 以 上 的 业 主 同 意 ； 决 定 本 规 则 第 十 七 条 规 定 的 其 他 共 有 和 共 同 管 理 权 利 事 项 的 ， 应 当 经 专 有 部 分 占 建 筑 物 总 面 积 过 半 数 且 占 总 人 数 过 半 数 的 业 主 同 意 。 第 三 十 条 业 主 大 会 会 议 应 当 由 业 主 委 员 会 作 出 书 面 记 录 并 存 档 。 业 主 大 会 的 决 定 应 当 以 书 面 形 式 在 物 业 管 理 区 域 内 及 时 公 告 。 第 三 章 业 主 委 员 会 第 三 十 一 条 业 主 委 员 会 由 业 主 大 会 会 议 选 举 产 生 ， 由 5 至 11 人 单 数 组 成 。 业 主 委 员 会 委 员 应 当 是 物 业 管 理 区 域 内 的 业 主 ， 并 符 合 下 列 条 件 ： （ 一 ） 具 有 完 全 民 事 行 为 能 力 ； （ 二 ） 遵 守 国 家 有 关 法 律 、 法 规 ； （ 三 ） 遵 守 业 主 大 会 议 事 规 则 、 管 理 规 约 ， 模 范 履 行 业 主 义 务 ； （ 四 ） 热 心 公 益 事 业 ， 责 任 心 强 ， 公 正 廉 洁 ； （ 五 ） 具 有 一 定 的 组 织 能 力 ； （ 六 ） 具 备 必 要 的 工 作 时 间 。 第 三 十 二 条 业 主 委 员 会 委 员 实 行 任 期 制 ， 每 届 任 期 不 超 过 5 年 ， 可 连 选 连 任 ， 业 主 委 员 会 委 员 具 有 同 等 表 决 权 。 业 主 委 员 会 应 当 自 选 举 之 日 起 7 日 内 召 开 首 次 会 议 ， 推 选 业 主 委 员 会 主 任 和 副 主 任 。 第 三 十 三 条 业 主 委 员 会 应 当 自 选 举 产 生 之 日 起 30 日 内 ， 持 下 列 文 件 向 物 业 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 和 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 办 理 备 案 手 续 ： （ 一 ） 业 主 大 会 成 立 和 业 主 委 员 会 选 举 的 情 况 ； （ 二 ） 管 理 规 约 ； （ 三 ） 业 主 大 会 议 事 规 则 ； （ 四 ） 业 主 大 会 决 定 的 其 他 重 大 事 项 。 第 三 十 四 条 业 主 委 员 会 办 理 备 案 手 续 后 ， 可 持 备 案 证 明 向 公 安 机 关 申 请 刻 制 业 主 大 会 印 章 和 业 主 委 员 会 印 章 。 业 主 委 员 会 任 期 内 ， 备 案 内 容 发 生 变 更 的 ， 业 主 委 员 会 应 当 自 变 更 之 日 起 30 日 内 将 变 更 内 容 书 面 报 告 备 案 部 门 。 第 三 十 五 条 业 主 委 员 会 履 行 以 下 职 责 ： （ 一 ） 执 行 业 主 大 会 的 决 定 和 决 议 ； （ 二 ） 召 集 业 主 大 会 会 议 ， 报 告 物 业 管 理 实 施 情 况 ； （ 三 ） 与 业 主 大 会 选 聘 的 物 业 服 务 企 业 签 订 物 业 服 务 合 同 ； （ 四 ） 及 时 了 解 业 主 、 物 业 使 用 人 的 意 见 和 建 议 ， 监 督 和 协 助 物 业 服 务 企 业 履 行 物 业 服 务 合 同 ； （ 五 ） 监 督 管 理 规 约 的 实 施 ； （ 六 ） 督 促 业 主 交 纳 物 业 服 务 费 及 其 他 相 关 费 用 ； （ 七 ） 组 织 和 监 督 专 项 维 修 资 金 的 筹 集 和 使 用 ； （ 八 ） 调 解 业 主 之 间 因 物 业 使 用 、 维 护 和 管 理 产 生 的 纠 纷 ； （ 九 ） 业 主 大 会 赋 予 的 其 他 职 责 。 第 三 十 六 条 业 主 委 员 会 应 当 向 业 主 公 布 下 列 情 况 和 资 料 ： （ 一 ） 管 理 规 约 、 业 主 大 会 议 事 规 则 ； （ 二 ） 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 的 决 定 ； （ 三 ） 物 业 服 务 合 同 ； （ 四 ） 专 项 维 修 资 金 的 筹 集 、 使 用 情 况 ； （ 五 ） 物 业 共 有 部 分 的 使 用 和 收 益 情 况 ； （ 六 ） 占 用 业 主 共 有 的 道 路 或 者 其 他 场 地 用 于 停 放 汽 车 车 位 的 处 分 情 况 ； （ 七 ） 业 主 大 会 和 业 主 委 员 会 工 作 经 费 的 收 支 情 况 ； （ 八 ） 其 他 应 当 向 业 主 公 开 的 情 况 和 资 料 。 第 三 十 七 条 业 主 委 员 会 应 当 按 照 业 主 大 会 议 事 规 则 的 规 定 及 业 主 大 会 的 决 定 召 开 会 议 。 经 三 分 之 一 以 上 业 主 委 员 会 委 员 的 提 议 ， 应 当 在 7 日 内 召 开 业 主 委 员 会 会 议 。 第 三 十 八 条 业 主 委 员 会 会 议 由 主 任 召 集 和 主 持 ， 主 任 因 故 不 能 履 行 职 责 ， 可 以 委 托 副 主 任 召 集 。 业 主 委 员 会 会 议 应 有 过 半 数 的 委 员 出 席 ， 作 出 的 决 定 必 须 经 全 体 委 员 半 数 以 上 同 意 。 业 主 委 员 会 委 员 不 能 委 托 代 理 人 参 加 会 议 。 第 三 十 九 条 业 主 委 员 会 应 当 于 会 议 召 开 7 日 前 ， 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 业 主 委 员 会 会 议 的 内 容 和 议 程 ， 听 取 业 主 的 意 见 和 建 议 。 业 主 委 员 会 会 议 应 当 制 作 书 面 记 录 并 存 档 ， 业 主 委 员 会 会 议 作 出 的 决 定 ， 应 当 有 参 会 委 员 的 签 字 确 认 ， 并 自 作 出 决 定 之 日 起 3 日 内 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 。 第 四 十 条 业 主 委 员 会 应 当 建 立 工 作 档 案 ， 工 作 档 案 包 括 以 下 主 要 内 容 ： （ 一 ） 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 的 会 议 记 录 ； （ 二 ） 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 的 决 定 ； （ 三 ） 业 主 大 会 议 事 规 则 、 管 理 规 约 和 物 业 服 务 合 同 ； （ 四 ） 业 主 委 员 会 选 举 及 备 案 资 料 ； （ 五 ） 专 项 维 修 资 金 筹 集 及 使 用 账 目 ； （ 六 ） 业 主 及 业 主 代 表 的 名 册 ； （ 七 ） 业 主 的 意 见 和 建 议 。 第 四 十 一 条 业 主 委 员 会 应 当 建 立 印 章 管 理 规 定 ， 并 指 定 专 人 保 管 印 章 。 使 用 业 主 大 会 印 章 ， 应 当 根 据 业 主 大 会 议 事 规 则 的 规 定 或 者 业 主 大 会 会 议 的 决 定 ； 使 用 业 主 委 员 会 印 章 ， 应 当 根 据 业 主 委 员 会 会 议 的 决 定 。 第 四 十 二 条 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 工 作 经 费 由 全 体 业 主 承 担 。 工 作 经 费 可 以 由 业 主 分 摊 ， 也 可 以 从 物 业 共 有 部 分 经 营 所 得 收 益 中 列 支 。 工 作 经 费 的 收 支 情 况 ， 应 当 定 期 在 物 业 管 理 区 域 内 公 告 ， 接 受 业 主 监 督 。 工 作 经 费 筹 集 、 管 理 和 使 用 的 具 体 办 法 由 业 主 大 会 决 定 。 第 四 十 三 条 有 下 列 情 况 之 一 的 ， 业 主 委 员 会 委 员 资 格 自 行 终 止 ： （ 一 ） 因 物 业 转 让 、 灭 失 等 原 因 不 再 是 业 主 的 ； （ 二 ） 丧 失 民 事 行 为 能 力 的 ； （ 三 ） 依 法 被 限 制 人 身 自 由 的 ； （ 四 ） 法 律 、 法 规 以 及 管 理 规 约 规 定 的 其 他 情 形 。 第 四 十 四 条 业 主 委 员 会 委 员 有 下 列 情 况 之 一 的 ， 由 业 主 委 员 会 三 分 之 一 以 上 委 员 或 者 持 有 20%以 上 投 票 权 数 的 业 主 提 议 ， 业 主 大 会 或 者 业 主 委 员 会 根 据 业 主 大 会 的 授 权 ， 可 以 决 定 是 否 终 止 其 委 员 资 格 ： （ 一 ） 以 书 面 方 式 提 出 辞 职 请 求 的 ； （ 二 ） 不 履 行 委 员 职 责 的 ； （ 三 ） 利 用 委 员 资 格 谋 取 私 利 的 ； （ 四 ） 拒 不 履 行 业 主 义 务 的 ； （ 五 ） 侵 害 他 人 合 法 权 益 的 ； （ 六 ） 因 其 他 原 因 不 宜 担 任 业 主 委 员 会 委 员 的 。 第 四 十 五 条 业 主 委 员 会 委 员 资 格 终 止 的 ， 应 当 自 终 止 之 日 起 3 日 内 将 其 保 管 的 档 案 资 料 、 印 章 及 其 他 属 于 全 体 业 主 所 有 的 财 物 移 交 业 主 委 员 会 。 第 四 十 六 条 业 主 委 员 会 任 期 内 ， 委 员 出 现 空 缺 时 ， 应 当 及 时 补 足 。 业 主 委 员 会 委 员 候 补 办 法 由 业 主 大 会 决 定 或 者 在 业 主 大 会 议 事 规 则 中 规 定 。 业 主 委 员 会 委 员 人 数 不 足 总 数 的 二 分 之 一 时 ， 应 当 召 开 业 主 大 会 临 时 会 议 ， 重 新 选 举 业 主 委 员 会 。 第 四 十 七 条 业 主 委 员 会 任 期 届 满 前 3 个 月 ， 应 当 组 织 召 开 业 主 大 会 会 议 ， 进 行 换 届 选 举 ， 并 报 告 物 业 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 和 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 。 第 四 十 八 条 业 主 委 员 会 应 当 自 任 期 届 满 之 日 起 10 日 内 ， 将 其 保 管 的 档 案 资 料 、 印 章 及 其 他 属 于 业 主 大 会 所 有 的 财 物 移 交 新 一 届 业 主 委 员 会 。 第 四 章 指 导 和 监 督 第 四 十 九 条 物 业 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 和 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 应 当 积 极 开 展 物 业 管 理 政 策 法 规 的 宣 传 和 教 育 活 动 ， 及 时 处 理 业 主 、 业 主 委 员 会 在 物 业 管 理 活 动 中 的 投 诉 。 第 五 十 条 已 交 付 使 用 的 专 有 部 分 面 积 超 过 建 筑 物 总 面 积 50%， 建 设 单 位 未 按 要 求 报 送 筹 备 首 次 业 主 大 会 会 议 相 关 文 件 资 料 的 ， 物 业 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 或 者 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 有 权 责 令 建 设 单 位 限 期 改 正 。 第 五 十 一 条 业 主 委 员 会 未 按 业 主 大 会 议 事 规 则 的 规 定 组 织 召 开 业 主 大 会 定 期 会 议 ， 或 者 发 生 应 当 召 开 业 主 大 会 临 时 会 议 的 情 况 ， 业 主 委 员 会 不 履 行 组 织 召 开 会 议 职 责 的 ， 物 业 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 或 者 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 可 以 责 令 业 主 委 员 会 限 期 召 开 ； 逾 期 仍 不 召 开 的 ， 可 以 由 物 业 所 在 地 的 居 民 委 员 会 在 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 的 指 导 和 监 督 下 组 织 召 开 。 第 五 十 二 条 按 照 业 主 大 会 议 事 规 则 的 规 定 或 者 三 分 之 一 以 上 委 员 提 议 ， 应 当 召 开 业 主 委 员 会 会 议 的 ， 业 主 委 员 会 主 任 、 副 主 任 无 正 当 理 由 不 召 集 业 主 委 员 会 会 议 的 ， 物 业 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 或 者 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 可 以 指 定 业 主 委 员 会 其 他 委 员 召 集 业 主 委 员 会 会 议 。 第 五 十 三 条 召 开 业 主 大 会 会 议 ， 物 业 所 在 地 的 区 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 和 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 应 当 给 予 指 导 和 协 助 。 第 五 十 四 条 召 开 业 主 委 员 会 会 议 ， 应 当 告 知 相 关 的 居 民 委 员 会 ， 并 听 取 居 民 委 员 会 的 建 议 。 在 物 业 管 理 区 域 内 ， 业 主 大 会 、 业 主 委 员 会 应 当 积 极 配 合 相 关 居 民 委 员 会 依 法 履 行 自 治 管 理 职 责 ， 支 持 居 民 委 员 会 开 展 工 作 ， 并 接 受 其 指 导 和 监 督 。 第 五 十 五 条 违 反 业 主 大 会 议 事 规 则 或 者 未 经 业 主 大 会 会 议 和 业 主 委 员 会 会 议 的 决 定 ， 擅 自 使 用 业 主 大 会 印 章 、 业 主 委 员 会 印 章 的 ， 物 业 所 在 地 的 街 道 办 事 处 、 乡 镇 人 民 政 府 应 当 责 令 限 期 改 正 ， 并 通 告 全 体 业 主 ； 造 成 经 济 损 失 或 者 不 良 影 响 的 ， 应 当 依 法 追 究 责 任 人 的 法 律 责 任 。 第 五 十 六 条 业 主 委 员 会 委 员 资 格 终 止 ， 拒 不 移 交 所 保 管 的 档 案 资 料 、 印 章 及 其 他 属 于 全 体 业 主 所 有 的 财 物 的 ， 其 他 业 主 委 员 会 委 员 可 以 请 求 物 业 所 在 地 的 公 安 机 关 协 助 移 交 。 业 主 委 员 会 任 期 届 满 后 ， 拒 不 移 交 所 保 管 的 档 案 资 料 、 印 章 及 其 他 属 于 全 体 业 主 所 有 的 财 物 的 ， 新 一 届 业 主 委 员 会