个人在新西兰的买房经验分享

个人在新西兰的买房经验分享 纯属个人经验，权当抛砖引玉了 9 ) |6 Q* H) % g. U! x E : K$ O. W3 m a$ M 1. 价格： 价格是大家普遍最关心的了。个人一直坚信，价格是反应价值的。买卖双方的交锋 其实就是在如何确定该物业的价值上。很多人买完房还是觉得不踏实，一直在想到 底是亏了还是赚了。议价的时候，一律砍下 20%或更多开始慢慢磨。那么你的心理 价值到底是多少呢？不知道。8 P2 T! H9 n I! k; D0 z 房屋价值的确定，既有共性，又有特性。没有任何两个物业是完全相同的。需要综 合各种因素来最终确定物业的价值，也就是你的心理价格。/ 1 t: 9 8 P: k/ z j 在这里，尽管把价格放在了第一位，因为是大家最关心的，但是也希望大家能够看 下去，我们先来讨论决定价值的要素，再来看如何决定价格。, i. O5 X/ e0 2. 心态： ; M“ p0 b2 1 e6 F# ?7 r- W8 N 心态往往是大家容易忽略的，而洋人买房确实很注意的。在国内，大家一般买的都 是公寓，由于建筑方式的不同，可比性更强一点，选择起来也更容易一点。在这里， 我们只说 house。+ K* 5 P w8 k: u, A- Z 决定心态的第一步，你是在买投资房还是自住房。 投资房，要考虑的是租金回报，维护成本，退出策略。 。 。 自住房呢，最主要的是，你喜欢不喜欢。洋人一般在买自住房的时候会考虑住很长 的时间，他们在选择买 home，不仅仅是 house。这一点，我相信对大家买自住房 也是适用的。 建议大家先考虑，打算 hold 该物业多长时间。无论投资还是自住，该物业在这一 段时间内是否能够满足你的需要。对于投资来说，在目前的投资环境下，快进快出 不太可能。还是做长期投资的打算吧。自住的话，多考虑一下生活上的需要，交通， 学校，房屋的维护保养（很重要！大部分华人买房后都不太重视维护，造成物业的 贬值） 。5 g W1 I O( b7 + |) F) “ z7 / P- Y“ k, m m 3. LOCATION, LOCATION, LOCATION 所以的房地产投资都会讲 LOCATION。对于这部分大家讨论的也多。我这里不说那 里是好区，只说个人经验。大家在新西兰生活的时间都不长，尽量买熟悉的街区。 你在那条或相邻的街住过，你的朋友有在那里住过，等等。 。 。这样，你更容易了解 周围的环境，交通；最主要的，你的邻居。街区是人组成的。以物以类聚的原则， 你也希望能够融入一个你喜欢的街区。投资房也一样，你希望你的租客是什么样， 也可以从你的邻居身上看到。+ R! 3 l“ g: 如果不熟悉呢，亲自去看看。去周边散步，遛狗，随便你做什么。找平时吧，最好 是下午 3 点到 6 点；早上太早了；只有这时候，你基本上可以看到所有的邻居。看 什么呢，最简单就是看他们开什么车。基本上可以估计出周围的年龄结构，收入情 况。看看周边的房子都是那年的；估计一下街区的形成和发展。我不是说大家去研 究这条街的历史，但是研究一下建筑历史总是必要的。前面说过，由于物业的独特 性，物业的价值是比较出来的。我个人的原则是，买该街区价值居中，甚至偏下的。 如果说物业价值由地价和房子组成的话，在同一街区，相同面积的地的涨幅是一样 的，而房子本身由于折旧最终会趋同。 （可能有人会不同意以上的说法，但是我还 是觉得新房的附加值过高了，经不起市场的洗礼的）0 W, N, e# y1 h7 / Y5 ( N 4. 价位 7 A“ o9 ( g8 9 G 尽量控制物业的价位在自己可承受的范围内。网上有很多的贷款计算器，可以帮你 计算贷款的还款额。excel 也可以，用 pmt()函数。控制还款与收入的比例在一个可 接受的范围内。以 auckland 的价格，40 万的房子，贷款 35 万，利率 7%，30 年贷 款；每两周还款$1074。基本上相当于一个年薪 3 万 5 的税后收入。 简单的计算一下差额吧，看看出去水电，保险，电话外还能给自己剩下多少家用呢， 毕竟还是要有生活的，不要做房奴啊。个人不太接受把房子分租出去来补贷款的做 法；个中的辛苦，我相信所有做过房东的人都能体会的到。当然，经营 motel 或 home stay 生意的另说啦。 w, E/ c, Q$ p* d/ l0 5. 房屋结构 8 u. i$ D+ t, 0 r: J e9 c1 s 个人觉得这一点比较重要，华人大部分不想洋人从小就接受了 DIY 的训练。简单的 一个花园，说起来容易，做起来难。尽量买房前补补课吧。最起码，了解一下不同 的材料都需要什么样的维护。 个人还是喜欢砖瓦，保养起来比较容易。比较看好 70 末到 80 初的砖瓦房，那时候 是新西兰经济最好的时期，从格局上比较解决现在的生活需要，用的材料也好。很 多人喜欢买年份新一点的房，可能最近两三年都不用担心维护的问题，但是接下来 的问题呢？材料是否经得住时间的考验呢？master builder 质保 7 年，weather tight 保漏水 10 年。大家小心漏水房。 （纯属个人喜好，建造商别不高兴）至于 50 年以 上的，适合巨有钱，平时爱好点古董什么的；或者家里有林场，啥木头都搞的到。 然后就是维护，一定要去看屋主是否对房子有足够的维护。很多问题是不住不知道 的，只有从房子的维护情况上来推测。屋主是什么样的人，对房子是否爱护，有问 题是否及时的进行修理。如果不注意，一年时间就可以让一个很好的房子面目全非。 阿三更厉害，1 个月吧，就能搞的全屋都是顽固不化的咖喱味。) q, V: r7 s3 W7 O6 R3 |( n 所以，个人还是喜欢从一个爱家的人手里买房，你可以很清楚的看到被精心照料的 痕迹，而这样的房子也是成交比较快的。至于那些房子炒家，很多情况下都会在出 售前进行简单的装修，但是可能并没有解决根本的问题，或者问题被隐藏起来了。 如果房子是新装修的，大家要小心，看的要更仔细一点。5 ; v2 N6 ?( f h 6. 议价 + S( w) A- E2 Z: J b. H 房屋的几种交易方式，论坛上的讲的很多了。主要还是说一般的 offer - negotiation 吧。; J/ d1 l! g+ n 好了，现在你已经找到了符合你的条件的物业了，几个 open home 看下来，对屋 况也满意。找中介下 offer 吧。慢！你了解物业的价值了吗，你打算出一个什 么价格呢？这时候你需要尽快，尽可能多的了解该街区的信息，比较价格。跟中介 要近期周围的成交记录，实地考察一下。内部可能看不到，但是可以给你一个大概 的比较价位。CV 在这时候可以起一个很重要的作用。由于是 public information， 而且是免费的，你可以看到所有的政府估价。同时，中介会说，政府估价是不准确 的；的确。但是你可以得到一个和邻居之间的比较。为什么他的地税比你的交的高 呢？政府估价也是有一定的原则的。 当你得到以上的信息后，基本上有知道卖家的开价是怎么样的。一般来说，如果通 过中介出价的话，是有一个市场指导的，不可能与现实价值偏离太远的。但是个人 经验，上下 2 万的浮动是可以接受的。在现在的市场情况下，其他的因素加进来， 给了买家更多的议价余地。但是确定一个心目中的底价还是必要的。这时候要去了 解卖家的情况，出售原因等。关键是你的中介的诚信，和你的议价能力了。短期操 作的不算。不过细算起来，辛苦半天，好像还没中介赚的多。不考虑，不建议。 我的原则是，如果是一个好的 deal，也不要太斤斤计较。机会错过了，人还是要后 悔的。我个人是把物业作为长期投资的，议价中的得失相对来说只是小便宜，不占 也罢。( E, h1 s! M5 R + i6 T) j! n5 h 编外：5 v! K. e, V7 q; I: y; h 关于 LIM * 8 Y4 P) s4 _. t% p LIM REPORT 是政府对于你的物业的记录 A: P ; q) W: q 律师要求 LIM report 主要看 title 是否清楚。 房子的图纸要自己去看的，看是否有非法加建，看你的 boundary 是否符合。还有 建地的土壤报告，看房子是否建在合适的地上，地基是否能有足够的支撑。 一般例如 cross-lease title 的会知道那里是 public section，以避免纠纷。公用的 drive way 等 图纸上要注意的有地下的下水道，电路管线等。像我一个朋友新铺了水泥路，但下 面就是下水管道，如果出现问题要修的话，一定会把路扒开的，钱就白花了。加建 不能建在这些管线上的。2 ?# C g0 G6 ) 还有要注意的，就是车库。很多人把车库改成房间了，是没有 cc 的。如果不报批 的话，可能会导致罚款的；最高到 10 万$ Y0 , Y; P3 Y 个人经验，车库上面可议价的余地很大。例如，一个原本是 3 房单车库的物业（很 多，上面是房，下面是车库的那种） ，下面改成房间了，甚至有独立厨房，卫浴。 广告成 4 房在卖（这其实也是不可以的，可以告中介误导的；但是市场上还是有很 多是这样做的） 。这样的话，价钱会差很多。看房就要小心，如果没有 CC，一定要 把价钱谈下去的。要去向 city council 申请的，city council 不会给你 cc，但是可能会 接受 unauthorised working report，放到你的 property file 里（不是 lim） ，证明这个 改建是被 council 接受的。你就安全了。要不然就要叫卖家全部改回去。这个报告 要 builder 去做的。 ( k- j( P q F) j( _8 B + |0 Q2 O) k* V( _% Q0 P 据说，有的 building inspection 也可以帮你检查 LIM；不清楚，可以问一下 - u# L; s. i4 u2 n+ v* M “ 7 D$ K/ 0 O3 + N 8 0 L7 r9 7 v$ I 关于改建“ h% t. l6 X U“ N7 O 刚刚回答了一个问题，贴出来共享一下 0 L+ u* 0 z8 H5 H) K 也希望有 DX 给指正 2 B! w6 U+ g8 s i 我就是你 09-1-6 22:17 u4 B6 r0 Z$ G$ C9 P( Z2 W 如果房子的其中一个独立房间，中介坦白说不是合法的 FLATE，这个是指的私改后， 市政府没有备案的房间么？ 中介说只是炉具不合法，可是我还是怀疑有问题。 请 教一下，谢谢。 panys 09-1-7 17:54# Q+ z4 M1 d! Q( v4 n 合法不合法是说改建是不是有 cc。你在做改建的时候要向 council 申请，council 同 意了，就会给你发 cc。你才能够合法的开工 如果 65 年以前的房子（具体年可能不对，总之是老房子） ，可以不报的；问起来你 就说是以前改建的。不过个人感觉要能自圆其说才行，如果改建的很新的话，可能 就不会有人信的。 另一种做法是，如果改建是符合标准的，可以找 builder 帮你做 unauthorized work report，在 city coucil 备案。改建还是没有 cc 的，但是是合法的。 ! r, R9 ?, C1 G# A2 b2 2 再有就是，council 会责令你改会去。 / N5 A0 b9 F U3 F) Z3 h 对于不合法的改建，像你这样的情况，容易引起的纠纷有：* m( q9 $ A, a% c- k 1. 如果用于出租，房东是得不到法律保护的 2 R9 X: n k% J6 b1 a$ 7 c8 O* D# 2. 房屋存在安全隐患。不合法灶具引起火灾，保险不会赔偿( W# F* f) V/ k6 a e3 m0 3. 如果被 council 发现的话，可以罚款。up to $100k m1 F% R A( i8 R9 n5 6 O 具体对你的情况。听起来像是独立进出的房间，这样的话炉具不可以和卧室在一起 的，还有就是要看是怎么开的门，有没有改动结构，水电是不是有动过/ j2 W 新西兰是如何征收物业税的？ 日期:2010-04-13 阅读: 399 来源:中国金融网综合 近期有很多关于物业税的讨论，新西兰的政府机构被公认为是全世界最廉洁的 政府，也许我们可以借鉴一些他们在物业税上的做法。 新西兰的物业税叫作“Rates”， 是一种源于英国的税款，是根据房屋和土地 的总价值按一定比例征收的地方税，它为各地方政府公共财政提供了稳定的现金流 。下面是对新西兰物业税的一个简单介绍： 1. 每个城市根据每年的财政预算自行决定税率，因此，不同城市的税率不同 。如新西兰的第一大城市奥克兰 2010 年的物业税为房产总价值（包括土地和房屋 ）的 0.4%左右，人口只有奥克兰三分之一的基督城为 0.5%左右，而人口只有几万 人的小城市 Nelson 和 Invercargill 则为房屋价值的 0.75%左右。 2. 大城市房屋要贵些，相应的税率虽然低，但交税的总额大城市还是要高些 。例如奥克兰房屋中间价为 43 万新元，中间价房屋的物业税为 1720 新元; 基督城 房屋中间价为 30 万新元，中间价房屋的物业税则为 1500 新元左右; Invercargill 房屋中间价仅为 17 万新元，中间价房屋的物业税为 1275 新元。这里说的税率是指 全城平均数，实际上很多住宅付税低于平均税率，商业用房则高于平均税率；房屋 中间价是指有 50%的房屋低于此价，另外 50%的房屋高于此价，它比房屋平均价更 能反映实际状况，不会因为少数高价格的豪宅拉高统计值，使人感觉“被增值”， 因为豪宅动辄几百万上千万新元，平均房价通常会因此而比中间房价高许多。（注 ：1 新元目前约等于 5 元人民币） 3. 新西兰每三年对房屋的价值进行一次评估，评估值作为收取物业税的依据 。房屋评估由各地方政府选择的专业公司进行，他们通常不到实地检查，只是根据 不同房屋类型，建筑年代，所在小区及过去三年的市场情况乘以一个系数计算而来 。为保证公平合理，评估公司会提前三个月把新的评估值寄给业主，业主在三个月 内可以提出反对意见，并提交证据要求提高或降低评估值。因为每间房屋的评估值 均可在地方政府的网站上查到，业主很容易就能找到邻居或与自己相似的小区的房 屋进行比较，判断自己的房屋价值是否合理。 4. 对新建房屋，地方政府会要求报详细的建筑图，花费，建筑公司名字等， 再加上土地价值，就会得到一个房屋的总价值，地方政府会按此核定物业税。房屋 改建，也会要求业主报相应材料，地方政府会按此调整房屋的价值。业主一般不会 因为能少交物业税而少报价值，因为任何人在地方政府网站上均能查到的房屋估价 是将来卖房时最重要的参考依据之一。 5. 同一城市在不同年份税率不一样，总体房屋价值增加并不意味着要交的物 业税也要增加。地方政府根据下一年的财政预算总额，再按房屋价值分摊到每间房 屋上，如果地方政府在下一年没有大的项目，如大型公园，体育场等，整体的房屋 增值反而会使税率降低。要交的税款的数额仅与地方政府来年的财政预算和该城市 全部房屋的总价值相关，如你的房屋仅是随大流以平均幅度上涨，要交的物业税数 额变化不会太大。 6. 新西兰不考虑是自住房还是第二套或第三套房，税率是一样的。税率只与 房屋价值和所在的小区域有关 （因为地方政府提供的服务不同，见第 10 条解释） ，商业房，工厂，农场和住宅一样交物业税，税率稍有不同。 7. 业主是法定纳税人，出租的住宅租金一般已经包括了物业税，租客不需再 额外支付。商业房则需在租金之外额外支付物业税，但也是先交给业主，再由业主 交税。地方政府提供年初一次交清（有大约 1.5%的折扣）或按月或季度扣交。如 果欠物业税达到一定的数额，地方政府有权拍卖该物业。 8. 物业税有很好的收入调节作用，富人一般居住在比较昂贵的区域和房屋里 ，税会交得多些。除此之外，地方政府还对低收入和年老的业主提供免交部分物业 税的优惠，减免可高达每年 550 新元，接近普通住宅年物业税的 50%。 9. 下图是有 30 多万人口的基督城在作物业税预算时解释的物业税去向。2010 年全市需要二亿五千六百万新元，市政府把它按物业价值分摊到全市超过 10 万间 物业上。预算安排是：垃圾废物减少和处理占 4.8%（每周市政府免费到各住宅前 收取垃圾一次）；规则管理 2%；社区服务 14.4%；街道和交通 13%；图书馆服务 11.7 %；公园和户外空间 10.4%；废水收集处理排放 9.3%；艺术、博物馆及“我们的城 市”项目 6.3%；城市发展 6.2%；水供应 6.1（基督城不收取水费，免费提供）； 排水和下水道 5.4%；民主和政府 5.4%；经济发展 5%。需要解释的是警察及治安， 城际间的道路，各种学校的经费等是由国税支付。国税主要由收入税，增值税，公 司税等组成。 10.以最大城市奥克兰为例（其它城市的计算方法可能完全不同），2010 年的 物业税为：a. 每间物业无论价值多少需支付 250 新元的基本物业税；b.大多数物 业每间需支付 183 新元垃圾收集处理费；c.部分物业由于不同的垃圾处理方法，支 付的垃圾处理费经批准可以减少 115 新元，不同的再循环方法可以减少 63 新元；d.如 有要求，额外支付 63 新元可以提供进一步的再循环利用；e.根据物业的性质，其 物业纳税价值（物业的总值乘 5%或可收年租金的 80%，以较大值为准）乘以不同的 系数得到的数额。 奥克兰分为以下几个类型：住宅 （系数为 0.038497），非住 宅（0.086818），商业中心非住宅（0.095007），Great Barrier (奥克兰附近岛 屿)非住宅（0.074414），农场和开阔地（0.035818），限制进入的区域（0.00892 5），偏远岛屿（0.000000）。f.位于 17 条主要街道的物业需要支付额外的物业税 ，系数从 0.004639 到 0.03373 不等。因为市政府对这些主要街道提供的服务要多 些，如清扫的次数，安装的设备等；g.除垃圾收集处理费用外，其他税费根据业主 性质可以只收 50%或完全不收，但绝大多数是收 100%， 只有医院，学校，国家和 非赢利机构拥有的产业一般才会得到该优惠。 下面是二个奥克兰物业税的计算实例： 1）位于一般街道价值为 35 万新元的普通住宅 2010 年应支付的物业税：250（ 基本物业税）+ 183（垃圾费）+350000 * 5% * 0.038497 （普通住宅比例分摊值 ）= 1106.70 新元。 2）位于主要街道价值为 38 万的商店 2010 年应支付的物业税：250（基本物业 税）+ 183 （垃圾费）+ 380000 * 5% * 0.086818（商业用房比例分摊值）+ 3800 00 * 5% * 0.021240（位于主要街道的分摊值）= 2486.10 新元。 通过以上介绍，希望读者能对新西兰物业税的收取有一定的了解，我们在制定 物业税政策时也许可以借鉴。 不大想谈房价的问题，因为这是智者见智，仁者见仁的问题。 $ y2 r) G8 z7 T. X2 z 先说明一下个人背景, 首先不是房产行业的，来 auckland 前在国内的工作和建筑有 点关系，公司是国内合资机械行业排名前十的，在研发部呆了好些年，与不同专业 的同事有些切磋，来这儿后又重新开始做学术了。仅从房子质量方面来讲一下自己 的看法。 / X5 j+ E j, V! 5 H* w 早些时候写了一些有关 Auckland 引用水管的问题，纽西兰目前好像还没有计划更 新这些水管。- F) K1 i: o. B8 n0 A8 M9 O; n L$ / O4 c0 Q A 由于纽西兰如今相对是一个较穷的发达国家（从经济方面衡量） ，它大多的房屋建 筑质量还是相对较差的。去过澳洲的人，应该会感觉到 akl 和 sydeny 的在城市规模 上的巨大差距， 这点必须得承认。darling Harbour 在周末晚上的热闹场面绝对不 输给中国国内任何一个大都市。个人并不喜欢 sydeney，普通居民的居住环境总体 不如 auckland，但豪宅区要明显强于 Auckland 的，豪宅房子可以说不是一个等级 的。记得以前 Borders 有卖一本书的可能是叫“200 TOP HOUSES IN THE WORLD”，反 正很惊讶的是里面纽西兰一栋都没有，反而澳洲有不少，而且数量几乎可以和美国 相比了。澳洲大多的房子是砖瓦机构，这一点可能与地质有关，毕竟澳洲不大有地 震！ z g# Z# K; Q6 o y- e 6 b; H: 1 s% x) i+ Z1 T 又扯远了，咱们来说说纽西兰的房子质量到底怎样，很多人说比国内的好。这要看 怎么比，如拿 apartment 比，我想没有多少人会认为这儿的质量比国内高品质的公 寓楼好。当然，如果把 view 的因素加入的话，就没办法说了。PRINCE WHARF 的公 寓楼质量在 Auckland 应该算是相当好的（价格也相当不错） ，但看看用的卫浴，厨 房设备，再想想每年交的费用，会有什么结论？1 L* Q I0 b/ J+ x 在 auckland 买房，成天要担心房子是否会漏水，这绝对是一种讽刺。那么高的建 筑成本，还要考虑这种最简单的问题。我不相信 new zealand 的天气是极其恶劣的， 否则也不会有那么多人愿意居住在此。加拿大、北欧的冬天的天气状况应该对建筑 材料的要求更严！问过加拿大的朋友，那儿也有漏水房，但情况不像这儿普遍。5 ?3 X4 I+ R9 w5 r1 B) Z 朋友在渥太华买了一块地，委托建筑公司建的房，连地加房子总共 50 万多加元。 不说别的，房屋里面的装修比纽西兰的百万豪宅都强许多，地下室的是建筑商免费 提供的，不计入成本。客厅实木地板，厨房对于 kiwi 来讲可能是超级豪华了。当 地的家庭平均收入是 89 万加元，贷款利率是 4%，房屋中间价是 32 万加元。当 然，渥太华在加拿大是比较轻松买房的城市。在 VANCOUVER 情况要明显差许多， 房屋中间价近 45 万，家庭收入在 67 万。 8 k! o; h; 3 x0 J 顺便说一下，Auckland 的房子看了许多（也算是一个业余爱好吧） ，价位也很广泛， 从 30 多万的到 200 多万的，总体来说室内装潢是相当差的，没有见到什么让我惊 讶的东西，迄今为止，从没有看到房屋里是 HANSGROHE 的水龙和淋浴板，grohe 的倒是看到过 2 家，Villeroy Boch 的卫浴也只在北岸看到过一次。相对华人装修的 房子，当地 kiwi 的厨房设备相对好一点，用的五金设备一般是较大的品牌. 很多新 建房子的厨房表面看上去很新，但经不住细看，五金配件一般都很差. 说个品牌 （FGV） ，说是 made in italy，其实是中国国内小厂家生产的, 质量不大好，而 heitch 的是珠海定点加工的，质量强很多。估计很多人根本不会考虑这些细节的。8 n: c# |$ H6 “ B 可能有些人会说我没有看到过这儿好的房子，也许吧！但以前见过如何能称为豪宅 的房子，在国内工作的时候，有机会去看了上海世贸滨江顶楼的豪宅（据说是琼瑶 订购的） ，从 56 楼到 58 楼，57 楼是一个游泳池加游戏室，室内总共面积是 750 多 平米，当时成交价格是￥2500 多万（好像是 2001 年） ，室内的装修比现在纽西兰 的 400 多万的房子强多了。campbells bay 用于 new Zealand next top model show 的 房子也就是景好，renovation 蛮差的（按它的要价来讲） 。 ! V# V/ 4 j+ i4 x6 x+ H3 : j 来横向比较一下纽西兰和北美的房子。有机会可以去看一下 open2view 的美国站， 看看它们房子的质量和内部装修，可能某些人会说 auckalnd 的房价当然比那些美 国的高（美国列出的房子都不在大都市） 。那么我想说，有人看过 Coromandel Peninsula 上小镇(不是 WHITIANGA 和 Thames)海边的房子吗，去年我看过一栋， 900 多平米的地，4 房 2 卫，海边，要价 1.1million。房子建筑和内部装修都极其基 本，没有丝毫亮点，唯一的亮点就是 SEA VIEW. 6 U6 z% J( n4 W - : r Q I9 M 8 t% h n 2 m# Q! T B0 f 1、房价数据来自 QV b n. 1 Q9 U4 5 S6 T% p! p- D 2、CPI 指数来自 Stats NZ8 * x8 T% y D8 d$ t( b 3、为了便于分析，我将 1979 年第四季度的房价指数化为 100，每格代表一个季度# u( N3 n% C/ F) W3 Z+ N W- E 4、为了体现房产的真实成长，已经扣除通货膨胀的因素。可以看到，30 年间，房 价真实成长了 5 倍。 5、紫色线条为房价，红色线条为增长趋势（季线）。可以看到 30 年来房价基本围 绕趋势线移动，偶有脱离，也在短期内回归。4 9 7 p2 : q9 D$ B ( k# r+ K5 L0 Z4 w: j z7 D 更新：失业率与房价的联系 2009-6-18 ) b z1 L+ q- Q H 现在主流的意见认为，新西兰失业率会从目前的 5%升高至 8%（包括财政部、储备 银行、大多数商业银行都是这个意见），也有少部分经济学家认为会达到 10%。2 u, Z: l! v“ Q. g : Z b! F4 v% G5 i 纵观西方国家的历史，失业率上升无不伴随着房价下跌，尤其以英国和美国最为典 型。新西兰的情况是否如此呢？可能需要具体情况具体分析。# S( X% o) 5 S. n4 , n- K M2 N9 j3 ) Y“ i4 ? 我收集了 1989 年以来的失业率数据，将其与房价走势比对，希望能对各位的研究 起点作用，抛砖引玉吧！ 欢迎大家踊跃讨论。3 D2 g+ j: Q, A$ b( S 8 k* U v7 d0 G + R, h4 p/ p, Q8 j N a“ M3 N; j N# Q 三点说明：2 T/ J0 u0 J0 d, F1 U7 A 1、房价数据来自 QV 的 QHPI 房价指数（设定同上）# k* ( Z/ N3 E 2、失业率数据来自储备银行 3、图中可以明显看出 89-92 年世界经济危机、97-98 亚洲金融危机和本次世界金 融危机的痕迹： 4、前两次金融危机时新西兰失业率本身就在 6%之上，而当时的房价相对于平均年 收入而言还相对便宜。当时失业率的对房价的影响：1）导致房价砸出一个短暂小 坑，2）然后就维持横线移动 3-4 年左右。本次金融危机，失业率的起点较低，而 且预测上升幅度较大，房价相对平均年收入较高。目前看来失业率对房价的影响比 前两次经济危机时要大。失业率到底时房价到顶，房价下跌的速率几乎等同于失业 率上升的速率。 关于在烂区中淘金 心得, 淘金 之前看下面的贴子问 Manurewa 的 The Gardens，想起来自己买房的时候考虑过的 几个烂区中的好街，跟大家分享一下。 首先说说 Manurewa。虽然区乱但是也有几条好街，The Gardens 就挺好，而且它旁 边的 Goodwood Heights 是绝对的富人街，很多华人白人都住在那边，我也曾经租 过一家豪宅，在 goodwood 那边。里边的街道干干净净，而且家家花园的打理的很 漂亮，有海景的房子更棒。听以前的房东讲，他们社区请的保安，白天晚上都有巡 逻车。离 1 号高速路口不远,上下把高峰的时候还会堵车。买房子的时候考虑过这 里，但是不喜欢他的大环境，虽然离穷人区不近