☆山东水总商务办公楼开发可行性报告(基本稿-束-定)

一、项目概说 山东水利工程总公司自一九九二年经省政府批准成立 以来，由于各种原因一直未能建立起总部办公场所。先是临 时使用水利厅大院内的简易楼房做为办公地点，后到 2004 年又整体租赁省水利厅培训中心大楼暂为办公地点，合同签 约期限 5 年。2009 年 03 月 30 日合同期满后又续期五年。山 东水总没有自己的办公场所的状况，极大地影响了公司的生 存和发展。山东水总常年参与全国工程招投标，外省业主进 行企业考察，由于无独立办公场所，常常引起他们的误解， 影响了企业的外部形象，降低了山东水总在省外和行业外的 市场占有率。山东水总目前没有自己独立的办公场所的客观 事实，已经成为企业实现可持续发展战略的重大制约因素。 因此，山东水总急需建设一处办公场所，以保证正常生产经 营及管理的基本需要。 2009年2月，经省国有资产投资控股有限公司批准，山东 水利工程总公司拍得济南市历城区临港高新区面积为14.6亩 的土地一宗。该土地性质为工业用地，我公司于2011年4月全 部办理完土地过户手续。2012年7月，经总经理办公会议研究， 我公司决定对这一地块进行商务开发，建设自己的办公场所。 因为我公司不具备房地产开发的资质条件和资金能力，故经 多方选择考察、调研论证后，拟与山东博格达置业有限公司 （以下简称“ 博格达公司 ”）进行联合开发 。 2 二、拟开发项目基本情况 1.项目名称 济南市历城区临港南区办公商务楼 2.项目目的 建设自己的办公场所，改善公司办公条件，提高企业的 外部形象，提升企业的市场竞争力，盘活土地资产，促进国 有资产的保值增值。 3.项目地址 位于济南市历城区临港高新开发区，经十东路东首路北 侧，距奥体中心约 5 公里。 4.建设规模与目标 土地面积：14.6 亩（9738 平方米） 容积率：1：5 开发周期：3 年 土地价格：410 万元/亩（预计济南市市国有土地使用权 挂牌出让起价） 建筑面积（预计）：50000 平方米 5.项目类别：固定资产投资 6.投资规模：拟投入土地拍卖预计增值款 3600 万元 三、合作双方情况简介 1.本方情况简介 山东水利工程总公司注册资本 10235 万元，现有正式职 3 工 687 人，其中各类专业技术人员 260 余人（高中级职称 140 人）。另有常年聘用的专业技术人员、施工管理人员、技工及 劳务人员约 2200 多人。公司具有水利水电工程施工总承包 一级、市政公用工程施工总承包二级、港口与航道工程施工 总承包二级、土石方工程专业承包一级、地基与基础工程专 业承包二级和钢结构工程专业承包二级等多项资质。公司于 1999 年 6 月顺利通过 ISO9000 国际质量体系认证。主要可 承包各类大中型水利水电工程的勘测设计施工、工业与民用 建筑、港口与航道工程施工、公路工程施工以及金属结构制 造与安装。 2.合作方情况简介 博格达公司成立于2008年6月，注册资金贰仟万元，住所 在济南市历城区洪楼南路8号B 座五 层，具有三级房地产开 发资质。公司股东为青岛四方天宇置业有限公司（持股比例 51%）和济 南市鑫达房地产开发建设总公司（持股比例49%）。 公司资产总计（2012年6月30日）117,775,882.08元人民币。该 公司目前持有多项土地开发许可证，总开发面积约13万6千 平方米；现正建设施工中的济南大城小院项目，建筑面积为 41135平方米。据山东正义有限责任会计师事务所对博格达 公司所做的财务预测，2013年底，其总资产将达 438,514,143.67元人民币的规模。公司现有职工总数为28人， 其中工程师以上职称25人，高级工程师8人。 4 四、项目策划与合作开发 1.项目策划 我公司临港南区项目地块地理位置较好，位于济南市经 十东路东首北侧，土地升值期望很高，是房地产开发的黄金 地段，房地产开发价值较大。但由于该项目地块面积较小， 不符合市政府土地规划的政策要求，土地变性难度极大，办 理开发手续周折颇多、费用颇高、难度颇大。大型房地产开 发企业有能力开发，可地块小，开发价值对他们而言相对较 小；而许多中小房地产企业对开发此项目很感兴趣，但对办 理开发规划审批手续又缺乏公关能力，没有充分的把握。因 此我公司寻求了几十家大、中、小房地产开发企业，商讨合 作开发的可能性，商谈我们合作开发的条件及合作底线。三 个月来，与较大型房地产企业的谈判全部无果而终。在规模 相对较小的房地产企业中，几经谈判筛选，我们认为山东博 格达置业有限公司比较符合我们合作开发的要求；而博格达 公司也非常有意愿与我公司合作开发该项目，并能接受我公 司提出的合作开发全部条件。 2.实施步骤 按照国家房地产开发有关政策，申请、办理土地规划 手续； 由济南市土地储备中心收储该块土地，走土地招拍挂 程序，由博格达公司摘得该土地开发使用权； 5 双方合作出资注册成立项目公司。博格达公司负责项 目规划、立项、设计和组织施工，我公司负责对项目建设的 安全、进度、质量、成本等方面按合同要求全程监督管理。 3.合作的方式 山东水总负责提供该宗土地产权的全部有效合法证件， 由博格达公司负责办理土地变性手续和承担土地招拍挂及 办理全部开发建设手续。 4.合作条件 山东水总以土地作为出资条件，将拍卖土地所得款投入 项目，项目完成后获得一万平米的商务楼和相应比例的地下 停车位；博格达公司负责商务办公楼的土地手续办理、规划、 设计、建设等方面的投资，项目完成后将获得四万平方米的 商务楼和相应的地下停车位。 五、合作的可能性分析 博格达公司具有一定的房地产开发经验，并拥有与其他 企事业单位合作开发的成功案例。山东水总为了解合作方是 否有能力开发临港南区项目，特聘请山东正义会计事务所和 山东平正大律师事务所对博格达公司进行了企业财务审计 和法律尽职调查。根据审计和法律意见书的结论，博格达公 司具有承揽临港南区开发项目的能力。 该公司持有济南市政府颁发的中华人民共和国国有土 地使用证（地号011126671）、济南市规划局颁发的中华人 6 民共和国建设用地许可证（地号 370102201000088、370102201100069）和济南市城乡建设委 员会颁发中华人民共和国建设工程施工许可证（编号： 20120032）等四项开发许可证书，可建设总规模约136025.23 平方米；现正建设施工中的济南大城小院项目，建筑面积为 41135平方米。 综上所述，博格达公司具备开发项目的实力和能力，有 较好的社会信誉和履行合同的行为记录，与之合作比较安全 可靠，有着较强的可行性和可操作性。 六、价值分析 1.土地拍卖升值预期 2009 年我公司拍得此土地共花费土地价款和各种税费、 过户手续费 1700 万元，现如今若将此土地出让，按该地段土 地市价，我公司最低可获得约 3600 万元的收益，可实现国有 资产增值 1900 万元左右。 2.投入土地升值价款开发商务楼 我公司若将把此地块作为出资条件与博格达公司合作 共同开发，按合作意向条件可获得一万平方米的写字楼和相 应比例（约 1500 平方米）的地下车位。而这个条件如果得以 实现，不仅可以解决我公司无自用办公场所的现实情况，更 主要的则是该地块资产的价值升值预期更为巨大。 3.市场分析与增值预期 7 从我们对该项目周边地产市场价格调查结果看，现阶段 该地段同类商务办公房市场的平均价格约 8000 元平方米， 车库单价约为楼房价格的一半。那该总地产的总价值约为： 10000 平方米8000 元平方米1500 平方米4000 元平 方米8600 万元。减掉 2009 年购置地块费用、各项税费和 五年左右的贷款利息，三年内将实现 6400 万元的收益，总增 值率达到 300%以上，极大地实现了国有资产的保值增值。 七、风险分析 1.合作方的信赖度风险 博格达公司的开发资格问题 山东平正大律师事务所公司在法律尽职调查报告中 认为该公司的企业营业法人执照、 企业代码证、 税务登记 证、 房地产开发企业暂定资质证书等证件具备法律效力。 同时认为，博格达公司依法设立，虽然该公司法人和股东变 换频繁，但截止法律意见书出具之日，不存在根据法律、法 规、规范性文件及公司章程规定需要终止的情形，博格达公 司为合法设立并有效存在的有限责任公司。 博格达公司的股权问题 在博格达公司股权转让和股权质押问题上，山东正义有 限责任会计师事务所认为博格达公司的股权存在重大不确 定性。但山东平正大律师事务所在出具的法律尽职调查报 告认为博格达公司在两次股权转让过程中的履行瑕疵不影 8 响股东的资格，也不影响其股东的权利行使和有效性。同时， 审计报告和法律意见书都认为博格达公司的股权质押不确 定性不会对博格达公司和我公司的合作构成重大法律风险。 2.规划审批风险 以博格达公司成立三年来的业绩看，该公司有较强的市 场开发能力和业务公关能力。我公司也将尽全力配合博格达 置业公司进行项目的规划、审批、审计和施工等方面的手续。 此项风险属于低级别风险，在可控范围内。 3.摘牌风险 在寻求合作方时了解到，因在地块小，开发价值对大型 房地产开发而言相对较小；而中小房地产企业对开发此项目 有较大难度，因此被其他房企摘牌的可能性很小。从另一角 度看，如果摘牌价值过高，即使我们摘不到牌，但土地升值 的较大空间我们也可以接受。所以无论摘牌结果如何，都不 会影响我公司土地升值的收益。故此项风险属于低级别风险， 在可控范围内。 4.资金风险 山东正义有限责任会计师事务所提供的审核报告中 指出：博格达公司管理层“预计有充足的 现金流与山东水利工 程总公司位于济南临港南区的土地进行合作开发”。因此可 以认为此项风险属于低级别风险，在可控范围内。 5.建设风险 9 我公司主业就是建筑施工，具有丰富的施工和管理经验。 届时我公司将会成立项目部，配合、协调和监督合作方保证 工程的质量、安全和进度，并根据工程项目的具体实际情况 来正确地选择使用合适的风险防范与控制策略，通过加强管 理保证项目建设取得成功。此项风险属于低级别风险，在可 控范围内。 6.房地产市场风险 随着济南市城市扩大化进程不断加快，商业地产的需求 也在不断增加，这就给商业地产带来良好前景。虽然目前的 国家宏观调控政策对商业地产有一定影响，但从长远的房地 产供求关系和土地资源的稀缺程度看，该宗地产的升值空间 会逐年放大，升值的趋势不