上海墓地行业窘境“生于此地,葬在彼地”

上海墓地行业窘境“生于此地，葬在彼地” 清明节即将来临。“新华视点”记者采访发现，在北京、上海 等多地，由于墓地价格飞涨甚至超过房价，“阴宅”贵过“阳宅”， 不少人无奈奔赴异地买墓。而在“一墓难求”的背后，一些经营性 的陵园公墓通过囤地、超标等手段获取暴利，其业务利润率超过银 行、房地产。有的陵园以低价甚至零价格拿来的土地，转手一平方 米卖几万元。 “生于此地，葬在彼地”的现象出现在了上海。江苏太仓境内 的双凤公墓位于 204 国道旁，距上海市中心区有 40 多公里。“购买 者和墓主 90以上都是上海人。”在双凤公墓，销售人员许先生向 记者介绍，墓地报价从六七万元到二十余万元不等，最常见的是 7 万元至 10 万余元的双穴墓，“针对上海人看墓，公司有专车免费上 门接送”。目前上海大多墓园面临土地紧张的问题，基本很多上海 公墓的墓价都在 10 万以上，这也给上海市民在购墓时变得左右为难。 面对如此窘境，目前，上海部分大型一级公墓已推出了相对经 济型的传统墓，以上海永福园陵（上海市一级公墓）为例：2015 年 传统墓双穴 59800 元，单墓 47800 元。另外也推出了可以安放骨灰 盒的花坛葬，双穴价位 36800 元。壁葬价格双穴 17000 元，单穴 8500 元。目前该上海永福园陵的墓型已受到上海市民的普遍青睐。 “生于此地，葬在彼地”的窘境也将逐渐改变。 之前有新闻报道：多数购买者和墓地经营者均表示，“一墓 （低价墓）难求”是异地买墓的主因。记者走访发现，以面积多数 在 2 平方米左右的朝南中式双穴墓为例，在上海市奉贤区某公墓的 传统墓最低报价为 5 万余元，在上海，如此的经济型的低价墓销售 极为火爆。 业内人士透露，异地买墓现象的根本原因是墓价飞涨。经营性 陵园墓地超高的利润率超过银行、地产等高利润行业，在资本市场 也表现突出：以河北灵山宝塔陵园的母公司“A 股殡葬概念第 一股”福成五丰此前发布的重组报告显示，该陵园 2014 年上半年综 合毛利率高达 80.61；在香港上市的中国生命、福寿园毛利率也 多年超过 80。 记者从福成五丰财务数据中梳理发现，2012 年至 2014 年上半 年，其墓穴均价从 2.84 万元涨至 4.17 万元，涨幅接近 150。 然而，从资产评估报告看，这家“北京以东地区规模最大陵园” 的拿地成本却极低：截至 2014 年上半年，灵山宝塔陵园已规划标准 墓位共 12.5 万个，共缴纳土地出让金 2522.5 万元。这意味着，以 一个不超过 1 平方米的标准单位墓计算，一座墓穴只需花不到 200 元买地，售价却至少要 1 万元。该陵园取得的一处占地 359 亩的荒 山使用权，当时的“有偿出让价”仅为 1 元。 在上海、河南、山东、辽宁、安徽等多省份拥有陵园墓地的福 寿园集团 2010 年至 2013 年毛利率都超过 80。这种暴利不少建立 在低成本甚至无成本的土地上。该公司 2013 年在香港上市时曾公开 承认，锦州市帽山安陵及上海福寿园建于政府免费划拨的土地上， 倘若政策变化，该公司可能需就这些墓园按现行市值支付地价。 中国殡葬协会等 3 月 25 日发布的殡葬绿皮书指出，目前上 海地区的殡葬消费平均达约 62837 元，市区居民高达 10 万元，92 的上海市区消费者认为公墓消费过高。 对此，有业内人士称，主管部门应该根据相关经营性企业对陵 园墓地的开发使用情况，依据税务手段加强监管，多方面防止行业 暴利问题出现。 相关新闻报道：福寿园墓地暴利生意经:叫价 40 万成本仅数百元 墓价连年高涨福寿园暴利生意经 长江商报消息 一块墓地售价几十万，土地成本仅数百元，持续 80%高毛利远超房地产 本报记者 沈佑荣 每年清明前后，“内地殡葬第一股”福寿园(01448.HK)总会被 卷入舆论风暴的中心，而今年也不例外。 4 月 3 日，公众广泛质疑福寿园高端墓位叫价 40 万元，而土地 成本仅数百元，让人感叹“死不起”的高价墓地，再次让殡葬行业 处于风口浪尖。 福寿园 2014 年年报显示，该企业当年营收 7.951 亿元增幅 30%，毛利高达 80%，净利润 2.304 亿元，同比增长 50%，相较去年 房地产市场利润不超过 30%的增幅，其业绩可谓亮瞎了市场。 福寿园公司在给予长江商报记者的回复中也证实，土地成本确 实低廉，也并非公司的主要成本，人力资源成本才是主要成本，占 整个销售费用的一半，是土地成本的 3 倍。换言之，福寿园公司能 够获取暴利，最大的贡献就是价格低廉的土地。 长江商报记者了解到，相较于福寿园近几年持续高达 80%以上 的毛利，同在港交所上市的中国生命集团(08296.HK)和安贤园中国 (00922.HK)，一家长期亏损，一家仅在去年扭亏有微弱盈利。 福寿园为何能保持如此高速增长？一名资深媒体人士向长江商 报记者表示，福寿园靠的就是早年获取的价格低廉的土地以及如今 日益暴涨的墓位价格。而当该公司的发家史被媒体质疑时，就会被 公司委托的财经公关公司压下。据称，该财经公关就是上海润言投 资，其董事长已锒铛入狱。此外，业内还认为，福寿园能够成长为 中国最大的殡葬服务提供商，还与其或明或暗的半行政化身份不无 关联，基于此，公司才能获得廉价的土地。 A 连年高增长 净利超地产 福寿园又一次站在舆论的风口浪尖，而焦点依然是日益高涨的 墓价和公司超高的毛利率。 福寿园 2014 年年报显示，公司营收 7.951 亿元，增幅 30%，毛 利高达 80%，净利润 2.304 亿元，同比增长 50%。 曾经，房地产一直被视为暴利行业。然而，从已公布的数家地 产公司年报来看，净利润增幅已远不及福寿园。 如保利地产，去年 净利润 122 亿元，同比增长 13.52%。碧桂园净利润 92.4 亿元，仅 增 15.5%。 同花顺数据显示，2010 年以来，福寿园的毛利率及净利润率都 保持高增长。其 2010 年、2011 年、2012 年及 2013 年，分别取得 3.5 亿元、4.2 亿元、4.8 亿元及 6.1 亿元的收益，公司的毛利率始终保 持在 80%以上，其利率分别为 80.7%、81.6%、80.5%及 80.4%，净利 润率分别为 32.4%、33.6%、28.8%和 37.5%。 而同为殡葬业且在港交所上市的安贤园中国及中国生命集团， 与福寿园相比，只能用“可怜”来形容。二级市场上，安贤园中国 和中国生命集团早已沦为仙股，而福寿园在今年 3 月 10 日跌至历史 最低点 2.95 港元后，迅速直线攀升，到 4 月 9 日，最高摸至 4.74 港元。 对于连年的高利润率，福寿园在给予长江商报记者的回复中表 示，殡葬业高毛利是目前市场对于墓地价格、安葬方法的片面理解， 且暴利与否完全取决于各家企业。如果数年前以低价购入土地并售 出后，便不再对质量和安保管理、景观维护等后期持续投入，只会 单纯地涨价，依靠资源形成相对垄断才是真“暴利”。 福寿园公司解释，该公司每年的成本结构很稳定，售后管理和 维护等后期费用占 43.9%，其中人力资源成本近半，占全部销售的 23%。 福寿园公司还表示，公司在港交所上市时，世界八大著名基金 中就有 6 家投资福寿园，这也从一个方面说明福寿园并非“暴利” 企业，因为凡是暴利都是短期的、不稳定的和不可持续发展的行为， 世界上著名的、理智的、成熟的基金是不会投资此类暴利企业的。 显然，福寿园在回复中回避了连年高涨的墓位价格，但依然难 掩已经公开获取的暴利。一大型会计师事务所人士向记者表示，这 些所谓的成本都会在报表中体现，在做账时进行计提，如这些费用 延长至 20 年，就会按照相应比例计提。 湖北一家陵园内部人员也向长江商报记者证实，陵园的高峰期 一年之中也就是春节和清明节前后，平常少有人前往。因此，相关 维护、售后管理可能半年甚至一年才进行一次。至于安保，大多安 装有监控设施，此外也仅在高峰期临时增加人手，耗费并不多。 对于福寿园受国际资本青睐，有证券机构解读为，资本天然具 有逐利性，正是看到了福寿园的长期暴利，且这种暴利还将持续， 并非福寿园宣称的不可持续，国际资本当然不愿放弃。 低廉的拿地成本 “0.6 平米，售价 4 万元”。4 月 10 日，长江商报记者来到距 离武汉市中心 60 公里之外的新洲汪集镇一处新开发的陵园，该陵园 墓位最低要价 8000 元，多数接近 2 万元，而上十万的豪华墓位也并 不鲜见。 “1994 年，这里当时墓位面积 4 平米，售价为 400 元”。汉口 市民刘先生告诉长江商报记者，20 年时间，还是那片地，墓位面积 仅为原来的七分之一，而价格却暴增 100 倍。“就算有软硬件投入， 成本也不会有如此高的增幅吧？”刘先生颇为不解。 上述陵园一内部人士告诉记者，他曾前往上海、江苏、浙江等 地陵园考察过，结论是，目前全国陵园经营模式大同小异，盈利模 式主要是销售墓位，而成本则是土地和人工维护等，销售、营销等 基本上没有支出。该人士称，如果是民营陵园，除了难以获得经营 许可外，土地成本会很高，短期内难言盈利。 那么，福寿园为何能连年获得可观的收益？上述人士分析，主 要是廉价土地及销售高价墓位，公开信息显示，福寿园销售的墓位 价格并不低，去年销售墓位收入高达 6.6 亿元，均价 6.5 万/个。 而与高价墓位形成反比的是，作为一家民营企业，福寿园获取 的陵园土地成本相当低廉。 福寿园证实，土地成本不是公司的主要成本，且占比很小。福 寿园招股书也显示，自 2010 年起的 4 年中，土地成本占比分别为 4%、6%、10%、9%。 福寿园的土地成本为何如此低？资料显示，2001 年前，公墓用 地属于国家划拨土地的范围，必须是有特殊用途，但对其使用的年 限和价格并无明确规定。福寿园招股书上称，其大部分土地是在很 久之前买入，当时的土地成本很低。如占地面积 40 万平方米的上海 福寿园，土地性质为划拨土地，原土地收购成本每平米只有 190 元， 占地面积 30 万平方米的河南福寿园，土地性质为批售土地，原土地 收购成本每平米只有 44 元。 福寿园公司回复长江商报记者时称，去年，公司通过收购股权、 合作开发、新建、受托管理等方式，获得土地面积 320 多万平米， 其中有证土地 78 万平米，已开发面积 300 多亩，未来还将开发园区 面积近千亩。已超过福寿园 20 年发展历史的总体成就。土地储备可 至少满足未来二十年的发展需求。这意味着，即便福寿园未来不开 发，其所“囤地”也可掘金。 有业内人士表示，随着中国人口老龄化到来以及城市不断开发 后土地日趋稀缺影响，墓位尤其处于城区的墓位价格还将不断上升。 有关方面预测，两年后，我国殡葬行业市场将达千亿元。 此外，除廉价土地，垄断也是福寿园获取暴利的重要原因。 殡葬行业人士介绍，目前，我国殡葬业仍然处于半垄断阶段， 尤其是殡业，如殡仪、火化等均由民政部门经营，葬业也是处于半 行政化，现阶段，民营资本想要进入并非易事。而缺乏竞争的市场， 必然是暴利市场。 C 或明或暗的政商关系 杨军(化名)是一大型陵园老板，他向长江商报记者透露了其是 如何进入殡葬业的。 早年，他看准了殡葬业的暴利，并将陵园选在某市郊区的一处 荒山。不过，如何拿到准入证、如何让这片地列为陵园规划，却他 犯了难。经过 4 年的努力，他搭上了民政部门的关系，获准进入， 但有一个前提，民政部门需占相当一定比例股份。 无奈之下，杨军接受了这一条件，没想到有了民政部门的参与， 接下来的陵园规划、批地征地、搬迁，包括拿到批文，不到一年时 间就完成了。 2006 年，杨军的陵园对外服务，刚开始生意清淡，但近几年， 墓位开始紧张起来，一期开发的墓位全部售罄，二期开发即将完工， 正准备开发三期墓位。 赚了个盆满钵满的杨军感慨，殡葬业的收益确实可观，但没有 相当的“行政关系”是很难进入的，即便能够进入，经营也不可能 如此顺利。就因为此，近几年，先后有多地与殡葬业有牵连的官员 涉腐被处理。 其实，杨军进入葬业之路与福寿园如出一辙，而福寿园的政商 关系更为直接而大胆。 公开信息显示，福寿园的现有股东中，上海市民政局为公司第 二大股东，持股比例高达 23.28%，与第一大股东 25.30%相差无几。 当然，福寿园与民政部门的关系远不止如此。长江商报记者查 询发现，上海福寿园由上海中福实业总公司于 1994 年全资设立，而 上海中福实业最早可追溯到 1985 年成立的集体性质企业康华实 业有限公司上海分公司。1990 年，康华实业上海分公司并入中国福 利企业总公司，企业性质为全民所有制，后改名为中福实业。中福 实业为民政部机关服务中心全资拥有企业。 此前有媒体报道，28 年间，中福实业在其控制人白晓江(福寿 园主席)主导下，经过系列股权腾挪，福寿园的股权变得错综复杂， 至今归属仍受质疑。 实际上，无论福寿园的股权如何变换，其实质仍然与民政部门 保持着千丝万缕的关联。 有分析人士认为，正是福寿园与国资、民政部门的密切关系， 才能获得政府部门“不遗余力”的支持，诸如土地划拨、门槛准入 等，福寿园享有天然的优势。也正是基于此，福寿园大步向前，且 仅在去