宝鸡市房地产市场调研报告.ppt

宝鸡市房地产市场调研报告 目 录 第一部分：宝鸡市概况 第三部分：市场调研 一：地理位置 一：市场调查 二：人文历史 二：市场分析 三：经济状况 三：市场需求分析 四：远景规划 四：潜在消费者分析 第二部分：宝鸡市房地产市场分析 第四部分 项目概况 一：宏观市场分析 一：项目位置 二：区域市场分析 二：项目地块价值分析 、市中心区域市场状况 三：项目优劣势分析 、西高新区市场状况 四：项目定位 、东高新区市场状况 、东区市场状况 第五部分 项目规划建议 、西区市场状况 一：主题思想 三：土地现状分析 二：规划要点 四：开发现状分析 三：设计要点 四：结构 五：项目配套设施建议 六：项目智能化建议 七：物业管理建议 第一部分 一、地理位置：中心枢纽位置 宝鸡，古称陈仓，位于陕西关中西部，地处陕、甘、宁、川四省（ 区）结合部，处于西安、兰州、银川、成都四个省会（首府）城市 的中心位置，陇海、宝成、宝中铁路在此交会，是中国境内亚欧大 陆桥上第三个大十字枢纽。 辖九县三区，市域面积1.82万平方公里，总人口376万，其中市区 人口75万。东西长156.6公里，南北宽160.6公里。 东连咸阳市，南接汉中市，西、西北分别与甘肃省天水市和平凉市 毗邻。 进入新世纪以来，“工业强市、畜牧大市、旅游名市、现代化生态 园林大城市”和创建“最佳投资环境、最佳人居环境”的发展思路深入 人心，宝鸡已经进入了新的黄金发展时期，城市面貌发生正在发生 着天翻地覆的变化。 宝鸡2006年第三次跻身全国综合实力百强城市，名列第73位，我 国西部的一座明星城市正在崛起。 二、人文历史：华夏文明的发祥地 宝鸡古称陈仓，是华夏始祖炎帝的诞生地，周秦王朝的发祥地。唐至德二 年(公元757年)，因市区东南鸡峰山有“石鸡啼鸣”之祥而改称宝鸡。这里是 佛、儒、道文化的汇集地。以出土佛骨舍利而闻名于世的法门寺为盛唐时 期的皇家寺院和著名的佛教文化中心。 境内文物资源丰富，其中以青铜器为最，现已陆续出土毛公鼎、大盂鼎等 五万余件青铜器，被誉为“青铜器之乡”。 著名文物古迹有：炎帝活动过的天台山，佛教圣地法门寺，著名道人张三 丰主持修道的金台观，典雅秀丽的五丈原诸葛亮庙，姜子牙隐居垂钓的钓 鱼台，雄伟壮观的周公庙，隋唐帝王皇家温泉-汤峪温泉，一代名流苏东 坡主持修建的凤翔东湖等。 太白山国家森林公园、原始风貌鲜明的嘉陵江源头景区和具有欧洲风情的 关山草原。 宝鸡的民间艺术更是多姿多彩，独具一格。皮影、木偶、剪纸、刺绣、社 火、脸谱、泥塑、草编等都始终散发着周秦文化的遗风古韵，闪烁着中华 原始文明的奇光异彩。 三、经济状况：工业强市，秦地支柱 宝鸡是西北地区的工业重镇，国有企业比重大是宝鸡经济结构 的显著特征。畜牧业、旅游业随着经济的推进，逐渐成为宝鸡发展 战略的重要产业。 今年上半年，宝鸡市实现生产总值240.17亿元，比上年同期增 长14.3%，创近十多年来同期新高，增速分别高于全国（增长 11.5%）、全省（增长13.8%）2.8和0.5个百分点。 今年上半年，经济运行呈现“六快一升两稳一涨”的特点，即工业 、投资、消费、外贸出口、财政、城乡居民收入增长快；工业经济 效益提升；农业生产、金融运行平稳。 上半年第一产业实现增加值20.00亿元，增长6.0%；第二产业 实现增加值144.13亿元，增长17.4%；第三产业实现增加值76.04 亿元，增长11.0%。 四、远景规划：“四市”、“两最”促发展 改革开放以来，宣城致力于经济发展，致力于基础产业建设和基础设施的改善，奋 力赶超，争先进位，经济和社会事业取得了大跨度，跳跃式的发展。 建设“工业强市、畜牧大市、旅游名市、现代化生态园林大城市”和创建“最佳投资环 境、最佳人居环境”的发展思路和奋斗目标 宝鸡将通过培育大企业、大集团，整合优势资源等手段，充分发挥机械、电子、食 品、有色金属和建材等支柱产业的比较优势，建设宝鸡市的“八大基地”，以此壮大 八个优势产业。 城市发展目标确定将宝鸡市建设成为陕西西部和陕、甘、宁、川四省毗邻 地区的中心城市，达到科教先进、工业发达、交通便捷、商贸繁荣、环境 优美的现代化大城市。 到2020年国民生产总值达到3931亿元，国内生产总值增长率达到20%，人 均国民生产总值达到376975元。 第二部分 一、宏观市场分析：层次不齐，竞争激烈 房地产总体发展概况： 商品住房在整个住房市场中所占分量依然较重，价格增长幅度较大 ， 各开发商之间竞争激烈。 从位置上来说，整个城市的东扩南移，使得项目自西向东纵深发 展，由于市政府的东迁和高新区的以住宅为主的规划，目前宝鸡市 项目多数集中在开发区和东区。 从消费者使用途径上来说，目前自用与自主还未饱和，存在一部 分本市和来自周边县市的投资客户。 整体价格层次不齐，最高在3000元平米左右，最低在1400/平 米左右，宝鸡市整体均价在2100元左右。 通过市场调查发现，宝鸡的房地产市场仍 然处于培育期，没有引入很好的开发理念 和先进经验，没有很高的规划设计思想和 营销手段。 目前宝鸡房价受地段和区域因素的影响依 然比较明显，整个宝鸡市可分为五大价格 版块。 二、区域市场分析：东扩南移，差异明显 西区 西高新区 东高新区 市中心 东区 、市中心区域市场状况 因为地理位置的稀缺性，决定了此版块的价位，售价基本都在 21002800元/平米之间。以大地苑、滨河花园为代表，楼盘档次 较高，环境和商业氛围很好，客户认知度也比较高。 、西高新区市场状况 政府高新区发展的先头区域，目前各种配套相对完善，售价基本都 在 16002200元/平米之间。目前以绿城逸水苑、凯跃欧洲城为代表 ， 项目规划设计时尚，借势清姜河的天然资源，周边配套齐备。 、东高新区市场状况 目前宝鸡房地产市场竞争最激烈的区域，高新区管委会和高新广场的兴建 ， 为项目开发带来了一定的契机，但目前配套不完善，售价基本都 18002600 元/平米之间。目前以左岸新城、渭水苑为代表，项目体量大，整个区 域 布局规整，产品风格多样，有明显的主题设计。 、东区市场状况 市政府的东迁带动了区域的发展，代码大桥的建成将打通与高新区 的 阻隔，导致区域市场成为和东开发区齐头并进的趋势，周边配套相对比 较 完善，售价基本在15002300元/平米之间。目前以轩苑 、东岭新时 代 等为代表，市政府的搬迁随之带来的利好条件是目前区域消费者看重的 最 大卖点，也是促进本区域发展的前提。 、西区市场状况 随着整个城市发展规划的推进，西区成为宝鸡市发展的尾巴，目前 也 是北坡搬迁户的安置房区域，消费者接受度比较低，售价基本 12001500 元/平米之间。目前以阳光百翠园、聚丰.植物园生态小区为代表，虽然 在配 套等上面有着明显的不足，但距市中心距离较近，以及新都市主义的开 发 模式也很适合在此区域发展 三、土地现状分析：发展不均，规划引导 目前宝鸡市土地供应量相对持平，现在在建项目在 亩以上的占全市的，大部分项目集中在 亩之间，但还存在着许多城中改造区域和旧厂 房改造土地。 城市改造规划提供大量土地进入市场新城区建设、 城内企业的外迁、老城地区拆迁，提供大量可开发土地 。 宝鸡房地产市场各区域发展不平衡，东南片过热，而北 区和西区相对较迟缓。 政府各相关部分也采取了措施，加大房地产开发力度和 步伐，集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地 产市场的宏观调控。规划引导，成片配套，通过市场配 置经济杠杆作用，提高土地利用率。金融机构调整政策 引导理智消费等举措。 四、开发现状分析： 、住宅供应量： 2006年多层商品住宅房屋成交面积约58.17万平方米，同比增2.96%，高 层住宅成交量约3.3万平方米，同比下降26.67%，存量住房成交面积约为 16.86万平方米，同比增长41.44%。 2006年存量住房成交量为16.86万平方米，是商品住房成交量28.98%；房 改房成交量为8.5万平方米，占存量住房成交量的50.42%；经济适用住房 成交量为1.13万平方米，占存量住房成交量的6.7%。 、当前市场住宅产品单体设计分析 主卧室带阳台或凸窗，没有工作阳台的设计较多 有落地窗或弧型窗，但数量不多 窗户多以塑钢窗配白色玻璃，彩色铝金已出现，以墨绿色为主 立面开始注重色彩搭配，但没有特点，还比较陈旧 外墙砖使用较少 （效果图、户型图图片） 、当前市场住宅产品户型分析 普通户型为主，错层、跃式、复式结构住宅很少，部分多层以复式 单位出现。 三房占当前市场的53.5%，平均130平方米，两房占37.5%，平均 100平方米，一房单位和四房单位各占5%。 两房户型中以两厅结构最多，占46%，一厅结构约占44% 三房单位以两厅两卫占绝大多数，平均133平方米，为三房总数的 65%以上，三房两厅一卫平均129平方米，为三房总数的20%，三 房一厅一卫约为11% 当前宝鸡市场上二房、三房面积过大，造成总价过高，限制购买客 户群和部分投资客户群。 （户型图图片） 、当前市场住宅产品规划设计分析 ）景观分析： 大数楼盘环境较差，对于自身水、坡地、树木等资源的利用不到位 环境营造无主题、与本身项目建筑风格脱节 ）小区配套设计： 仅停留在幼儿园的规划设计上，其他小区配套缺乏 没有特色 ）建筑风格 多以多层、小高层和高层为主 宝鸡市场上的楼盘建筑风格均大同小异，没有明显的差异 部份楼盘已开始重视建筑风格，建筑风格的销售力在营销过程有所展现， 如左岸新城、凯跃欧洲城 （效果图图片） 总结以上对宝鸡市整体概况和宝鸡市房地产市场的介绍和分析，得出以下论： 、人文生态人居城市带动房地产市场发展 宝鸡的生态环境目前是宝鸡最大的亮点，和工业的长足发展必然会带动 房地产市场的发展； 、房地产市场供应充足 从供给方面看，土地供应量大增，商品住房的供应量随之增加，上百亩 地、几十万平米的大型小区已不罕见，市场供应量更加充足。随着政府东 迁时间临近，东高新区、代家湾地区的房地产市场迅速升温，上述二地区 商品房价成为我市的领头羊。2006年政府招拍挂的土地也主要集中在东高 新区、代家湾、姜潭路等地区，市内出让土地数量已极为有限。优美的环 境、人性化的设计、完备的基础设施、配套设施逐步齐全、上述地区的商 品房成为销售热点。 、房地产市场需求平稳 随着“四市”建设和以创建最佳投资环境、最佳人居环境为内容的“两个 最佳”发展目标的逐步实现，北坡地区的整体搬迁、铁路沿线的拆迁改造以 及我市经济实力不断增强、城镇居民收入水平的提高、城市人口的增加， 人们改善居住条件的有效需求将不断增强，需求量平稳增长，从而使得市 场的供需趋于理性的态势。 小结 、房价继续上涨 总体上看后期房价依然上涨，基价超过2000元/平米。一方面，宝鸡市 房地产市场供给稳步增长，市场需求平稳；另一方面，房地产市场面临着 行政调控压力，税收调控、金融调控的压力以及建材、能源、劳动力等价 格上涨产生的开发成本增加，土地的稀缺性以及商品房品质的提高带来的 成本增加。但是总体上看宝鸡市房地产市场供给与需求基本平衡，所以今 后宝鸡市房价还将继续保持上升势头。 、二手房成交量上升，助推商品房价格稳步上涨 旧城改造速度加快，拆迁量较大，拆迁户中将有相当一部分要重新购房 ，另外城市外来人口的增加和农村人口不断涌向城市，使得这些购房者会 先选择总价比较低的二手房。与此同时，“卖旧买新”也将成为许多购房者 的置业观念，想改善居住条件的购房者越来越多，根据个人实际情况选择 住房的消费模式活跃了整个房地产市场，也将助推商品房价格稳步上涨。 、开发商竞争更加激烈，产品意识进一步加强 消费者消费理念质的飞跃，住房需求由安居型向改善型转变，消费者更 加关注产品质量、社区环境、物业配套等，因此房地产市场发展空间依然 很大。在激烈的市场竞争中，房地产开发商更趋理智，更加注重产品规划 设计，提升品质人居。 小结 第三部分 一、市场调查 1、调查目的 （1）、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析 ，充分了解宝鸡市房地产市场供需空间和价格趋势，确 定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有 规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定 位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为 市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。 （2）、根据对项目的定位、规划、市场前景等的调查研 究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 （3）、了解市场上合作模式，为与宝城的合作提供参考 依据。 2、调查内容 项目名称位置开发规模价格销售状况户型营销模式 阳光百翠园 （宝鸡泰森 开发） 新福路（宝 鸡技校西侧 ） 总用地523亩， 总建面50万平米 ，商业用地. 平米 目前报 价 元 平米 年底动工， 月初开 售，目前正 在接受登记 面积平 米，一室一厅，二室 一厅，二室二厅，三 室二厅 新福园（旧 城改造公司 ） 新福路西段多层 1320 销售97% 大地苑 （宝 鸡大地源开 发） 新民路小学 旁 余平米 商业精品店中店 ，平米独 立临街商铺 目前基 价 ， 楼层差 元 销售平米阳光两房， 、平米舒适 二房，、 平米豪华二房， 平米尊贵三房 滨河花园 （陕西海浪 开发） 新建路东段 号 占地面积 平米，总建 面万平米， 栋塔式高层组 成（栋层 超高建筑、 层、层、 层各一栋） 目前售 价 元 平米 ，层差 元 销售一室二厅：5585 二室二厅：80110 三室二厅：129144 四室二厅：151 财富广场（ 宝鸡金厦开 发） 建国路与经 一路交汇处 占地7.2亩，1 4层为精品旺铺 ，5层以上为经 典住宅 目前售 价2300 元/平米 。层差 40 销售70%2室1厅：8492西安一代理公 司全程代理 项目名称位置开发规模价格销售状况户型营销模式 联盟花园（ 金联开发） 联盟路北口占地210余亩， 高层3栋，其余 为多层和小高层 城中村改造项目 目前三 期售价 2210元/ 平米， 层差20 元 销售65%正 在销售三期 2室2厅：99-125 3室2厅：118-157 4室2厅：170 轩苑 （陕西永佳 开发） 联盟路与滨 河北路交汇 处 占地100余亩， 建筑面积27万平 米，由1栋复式 洋房和13栋板式 高层建筑构成 目前售 价2340 元/平米 。层差 30元 销售60%2室2厅：98 3室2厅：118-140 4室2厅：159 品牌整合：阳 光策划 平面设计：月 中天机构 东岭.新时 代（宝鸡东 岭开发） 金台大道东 岭小区 总建筑面积60万 平米，由多层、 小高层、高层、 商业综合物业组 成，分三期开发 起价 2300元/ 平米， 层差30 元 二期在售2室2厅：109 3室2厅：128 营销策划：百 纳机构 朝阳华城（ 华辰房地产 ） 卧龙寺原木 板公司内 一期价 格1200 元/平米 ，二期 1400元 左右 二期在售2室2厅：89.37 3室2厅：120 三迪.世纪新 城 （三迪房 地产） 代家湾行政 中心东侧 占地千余亩，建 筑面积120万平 方米，有小高层 、多层、商业综 合物业组成 小高层 2200 2室2厅1卫：92 2室2厅2卫：130 代理商：西安 阿佩克思 项目名称位置开发规模价格销售状况户型营销模式 华盛都市 新海岸（陕 西华盛实业 ） 宝光家 属院南 占地面积13647平米 ，总建筑面积52412 平米，2栋18层和1栋 13层，共392套。 2200元 平米， 层差25 元 销售10%2室2厅，3室2厅为主 ，面积在96160 品牌整合：陕 西华邦置业 平面设计：月 中天机构 万祥臻品 （万祥房地 产） 火炬路2100元/ 平米， 层差30 元 销售60% 共18层，11 层以下目前 售完 水韵江南（ 宝鸡中元开 发） 高新四 路 23栋，1100户，多层 、小高层 2180元/ 平米， 层差35 元 销售45% 盛景华都（ 宝鸡盛锦开 发） 高新大 道中段 总占地29667平米， 商业15800平米，住 宅56600平米 多层 1860元/ 平米 高层 1986元/ 平米 销售53%2室2厅：90-105 3室2厅：118-138 雨虹馨园 （ 宝鸡宇宏开 发） 新体育 馆对面 总建筑面积52310平 米，住宅为6层，局 部为7层，分两期开 发 1680元/ 平米， 层差20 元 销售67%2室2厅为主，72-90 高新佳园（ 高新地产） 高新大 道 占地70亩，总建筑面 积8万平米，由高层 商务区、多层水景区 、小高层组成 三期 2000元/ 平米 一、二期售 完，三期接 受登记 2室1厅：78-84 2室2厅：97-102 3室2厅：119-156 项目名称位置开发规模价格销售状况户型营销模式 高新渭水 苑（高新地 产） 新区滨 河路58 号 总建筑面积4.2万平 方米 高层 2300 元/ 平米 多层 1700元/ 平米，层 差30 销售60%2室2厅2卫：104.74 4室2厅2卫：154.58 御园华庭（ 宝鸡盛园） 英达路2栋高层，拥有5300 平方米市政绿化广场 高层 2188元/ 平方米， 层差40 销售72%1室1厅：60 2室2厅：105 3室2厅：115-138 整合推广：居 庭策划 城市枫景（ 陕西华宇开 发） 高新大 道 总建筑面积10万平 米，住宅及商业用楼 共17栋，由高层、 小高层、多层组成 多层 1868元/ 平米 小高层 2400元/ 平米 层差45 元 销售35%2室2厅：99 3室2厅：112-132 4室2厅：153 整合推广：博 爵企划 绿城逸水 苑（宝鸡新 苑开发） 清姜路总建筑面积10万平 米，2栋小高层，其 余6栋为7层的多层 目前价格 ：多层 1930元/ 平米 高层 2000元/ 平米以上 层差40 正在接受登 记，前期排 号400多人， 排号价格 1880元/平米 ，诚意金 5000 2室：90100 3室：120140 品牌整合：城 林地产服务机 构 项目名称位置开发规模价格销售状况户型营销模式 左岸新城（ 宝鸡惠森开 发） 高新大 道36号 （宝鸡 中学东 200米） 占地385亩，总建筑 面积32万平米，多层 面积18万平米，小高 层面积9万平米 多层 2200元/ 平米 小高层 2380元/ 平米， 层差45 元 多层销售 85%，小高 层销售60% 2室2厅：99 3室2厅：118-160 4室2厅：172 部分户型有空中花园 万润城市 花园（万润 置业） 高新二 、三路 之间 多层 1800元/ 平米 小高层 1900元/ 平米 层差80 25%被团购 ，总体销售 45% 以两室和三室为主， 还有部分一室，面积 50220平米 山水文苑（ 宝鸡秦奎开 发） 新宝鸡 中学正 对面 总建筑面积8万平米 ，一期6栋多层，二 期2栋小高层 多层 2300元/ 平米 小高层 2500元/ 平米 层差30 元 一期隆重封 顶，销售 70%，二期 小高层诚意 认购 2室2厅：88-110 3室2厅：129-130 4室2厅：228（复 式） 水木清华 高新大 道与高 新二路 交汇处 占地203亩，总建筑 面积25.5万平方米， 由花园洋房、阳光多 层、高层和风情商业 街组成，分三期完成 以一梯两户、带入室 花园及露台户型为主 ， 楼盘推广主题整理 楼盘名称推广主题 水韵江南浪漫水岸江南，完美水岸生活 联盟花园有人生活，有人享受生活 绿城逸水苑都市/休闲/生活家 阳光百翠园市中50万方航母级渭水生态大盘 御园华庭有为阶层 ，品味家园 城市枫景城市精英生活领地 左岸新城微笑建起一座城 盛景华都现代都市格调上层 楼盘名称推广主题 高新渭水苑高新区四十二万平米样板生活 万润城市花园大型运动生态社区 滨河花园自由视界，自在生活 轩苑纯生态湖畔生活社区 华盛都市新海岸极致风景，尚层生活 东岭新时代私属风景，荣耀居所 大地苑樱花漫舞处，都心繁华地 山水文苑畅想西沙河畔依山傍水的完美生活 二、市场分析 （一）宝鸡市项目卖点市场分析 项目在卖点提炼上多以亲水、产品设计理念出发 卖点普遍比较单一 消费者对于项目卖点喜欢实在具体的传播，部分定位较高的楼盘逐 渐出现生活品位之类的卖点 消费者的生活态度和品位在改变，卖点也在提升 （二）宝鸡市广告市场分析 媒介资源较少，纸媒大多还是以华商报为主，一些商业楼盘借助宝 鸡日报；户外和灯箱、电视广播有所涉及，但力度不够； 整个广告市场相对比较滞后，由于区域范围比较小，大多数消费者 还是直接实地咨询，对于广告的认可度较底，口碑传播成为主力途 径 广告画面设计单一，创意较少； 销售道具设计普通，与项目风格结合度较底，一些售楼部出现利用 展示项目所用建材来吸引消费者的信赖度 （三）、产品分析 1、产品结构过于单一 大部分产品为多层的住宅项目，且同质化严重。缺乏有自己风格和特 色的精品楼盘，户型十分单调，环境也基本雷同，产品结构不合理。 2、产品缺乏特色 大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰和规划 设计上明显缺乏自有特色，没有形成社区文化。如有一种房型精美、规划 合理、富有特色、外立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的 客户源。 3、小盘较多，大户型消费者认可度较高 大多数盘子都是几十亩地的小盘子，没有整体的定位和包装，简单的 盖好就卖，使小区缺乏内涵，缺乏深度和广度。140160平米的大户型相 对各项目规划较少，但去化率较高 4、社区配套设施跟不上 在小区规划，环境布局，会所设置，景点营造等方面均没有特色和创 新，能省则省，缺乏为客户着想的理念和打造高档人文社区的思想。 5、小区物业管理毫无特色 同样物业管理方面也是没有任何特色。住在其中不能享受到高品质的 服务而仅仅改善了住房条件。 （四）价格分析 1、价格涨幅较大 随着相关政策的出台， 06年宝鸡市房地产价格与07年上半年相比，涨了 300500元/平米 2、区域价格明显 东西差距较大，相差1000元/平米，南北相差500900元/平米 （五）代理市场分析 1、宝鸡房地产代理市场还处在初级阶段，并且在代理功用上没有比较 明确的功能划分，外地代理公司强占市场。 2、市场不规范，出现代理商垫资等行为 3、宝鸡发展商整体营销策划理念的匮乏。装修粗糙的售房部，专业知 识缺乏的销售员，设计水平落后、档次低质的楼书，混乱的销售现场管 理，明显缺乏整体运作手笔。 。 4、代理公司提成3%，销售员底薪800元/月，提成在12个点，有激 励制度。 三、市场需求分析 1、多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成 目前，宝鸡初步形成以普通住宅为核心、高层住宅为塔尖的金字塔 型多层次商品住宅供应体系。这两类不同价位的住宅基本可以满足不 同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。 2、个人购房成为住宅消