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关于不动产交易前是否进行公证的几点思考 重庆市渝中公证处 胡绪敏物权法于2007年10月1日正式实施了，尽管物权法中对不动产交易前是否进行公证未作规定，那么司法部、建设部于1991年联合下发关于房产登记管理中加强公证的联合通知是否仍然可行？与物权法是否抵触？在不动产交易前，由地方性文件规定的前置公证是否可行？笔者有以下几点思考。一、 1991年司法部、建设部联合下发的关于房产登记管理中加强公证的联合通知后，十几年的事实证明，房产继承经公证后再由房产登记管理部门办理登记手续，房产继承后的侵权问题得到了有效的控制和解决。由此可见，公证对遏制房产交易中的不法行为、保护当事人的合法权益有着现实的重要作用。符合物权法中“公序良俗原则”，能起到减少纷争、诉讼，维护诚信与公正，构建和谐房产登记交易秩序的作用。况且物权法对不动产前置公证未作禁止性规定，因此笔者认为通知与物权法既不相抵触，也是结合国情现状的有益补充，现实可行。二、 根据物权法的“平等保护原则”，确保国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。笔者认为，在不动产交易前，由地方政府根据实际情况在文件中设置公证前置条件很有必要。这也符合物权法实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利的基本原则。（一）、不动产登记前不经公证，将导致房产交易活动不规范，使巨大的投入无法实现预期的目标，将会严重损害群众的重大财产利益，如果按照物权法第二十一条的规定，登记机构工作人员故意或过失，以及当事人弄虚作假等欺诈行为给他人造成损害的，应当承担赔偿责任以及连带和追偿责任，笔者认为该规定实施难度较大，连带责任的份额也很难区分，不能做到防范于未然，可能引发更多的连锁诉讼纠纷。由此必将直接影响社会的和谐稳定。我国房产交易活动中的欺诈侵权现象较为突出，比较常见的有：1、故意隐瞒房产质量，受让方在不知情甚至在被蒙蔽的情况下进行交易。2、出让方怠于履行房产过户义务，使受让方在足额交付房款后迟迟不能得到产权证。3、私自出让其共有房产，侵害他人利益。4、夫妻关系存续期间，一方以自己的名义或私下买入的房产，离婚时未作分割，离婚后擅自进行处分。5、伪造委托书，非法处分他人房产。6、为达到独自继承或者多分得遗产的不法目的，故意隐瞒法定继承人的真实情况，甚至使用威胁、利诱等手段迫使权利人签订对其有利的遗嘱或赠与书（赠与合同）。就这一块的前置公证的情况看，经公证员的严格审核和调查程序，杜绝了绝大多数遗漏继承人的情况，保障了法定继承人的合法权益，避免了家庭纠纷隐患，促进了社会的安定团结。前几年，重庆的各房产交易登记管理部门，在相继发生较多因上述交易活动中的各种欺诈现象，引起的时有发生的诉讼争端后，根据司法部、建设部于1991年联合下发关于房产登记管理中加强公证的联合通知的精神，在司法行政部门和房产交易部门相互协调共同努力下对房产交易登记中继承、赠与需事前公证的事项达成共识。经过这几年的房产交易事前公证的实践情况看，上述各种欺诈现象得到了有效扼制。减少了因房产交易中的欺诈行为引发的诉讼纷争，效果较好。 但就在物权法正式实施的前几个月，重庆市国土资源和房屋管理局渝国土房管发（2007）404号文件，取消房产交易前置公证，笔者认为，房产交易登记管理部门取消房产交易前置公证的文件是不妥当的，也不符合中国房产交易中纷繁复杂的现实状况。法国、德国、意大利、瑞士等国家和地区法律规定不动产交易前须经公证，这些国家和地区设定前置公证实践证明，公证对保证交易人意思表示真实和防止侵权、欺诈等不法行为的发生，其效果是肯定的。重庆市国土资源管理局取消前置公证的初衷可能是基于便民、利民、简化程序的人本思想。但笔者认为，房产交易取消前置公证程序，只是形式上的便民、利民，客观上可能给上述房产交易中的各种欺诈行为以可乘之机。引发纷争与诉讼，不利于有效地保护人民合法利益和维护社会和谐稳定，与其便民利民的初衷可能相悖。目前，重庆各区县房产交易登记管理部门对是否前置公证的文件执行还未统一，如沙坪坝、江北、南岸等仍实际推行前置公证，而渝中区则取消了前置公证。（二）、不动产交易登记前不经公证，将致我国房产交易活动中主体间实际地位不平等现象更为严重一方面，在我国立法原意是双方当事人之间的法律地位平等。但在实际的房产交易过程中，双方当事人的地位很不平等，其平等往往只是形式上的平等。现今消费者购置房产，除了对房屋的地段、结构、层高、环境等基本要求外，越来越多地考虑有利于身体健康，人与环境自然的和谐以及更高质量的物管需求。但由于都市生活与工作节奏的快速运转，他们没有更多的时间来调查了解相关情况、学习相关知识。基于房产销售商与消费者在房产交易知识和经验方面的巨大差距，销售商倚自己的优势轻车熟路，趋利避害的宣传、介绍以及显失公平的格式合同，隐含诸多瑕疵的承诺等等，购房者一时是无法发现问题的，当他们发现问题时，可能已时过境迁，其合法权益难以得到维护。 另一方面，房产交易不设前置公证，而采取自愿公证原则，无法有效制约交易中的欺诈行为。现实生活中，购房者对房产交易活动中的复杂性缺乏足够的认知，对俗称、“江湖险恶”的交易活动认识不深，在“Y中介”以及“房介媒子”的诱导下，很难辨别真伪。能够认识公证能为其提供有力帮助的人也不多。前几年，重庆房产交易未设前置公证，引发的纷争时有发生，欺诈问题也十分严重，设置前置公证后，房产交易纠纷相对减少了很多。 在房产交易中实行自愿公证，不利于公证机构在房产交易过程中发挥应有的职能作用。有时当事人中有认识公证重要性者提出公证要求，但因自愿公证是交易双方都要有提出公证的意愿才能实施，若另一方不愿意，公证程序就无法进行，特别是有欺诈行为或隐瞒瑕疵的一方，更不愿意进入公证程序。因此不设前置公证的地区，申办公证者寥寥无几，但房产交易纠纷总是居高不下。自愿公证既不能有效地保证当事人的合法权益。也不能维护交易过程中的诚信与公平、公证，更不能发挥公证机构在房产交易中维护公平正义的应有职能。三、 基于上述几点思考，笔者认为：一方面，我们公证人以及领导机关（司法行政部门），在学习研讨公证法、物权法的活动中，应从法律原则、立法原意、法理思想的理解与践行等方面，积极主动地与相关职能部门加强沟通、协调，建立一定的会商研讨机制。在未取消前置公证的区县，巩固和发挥公证机构的职能作用，为建设平安重庆和谐重庆作贡献。在已