陕西省住宅价格波动研究与对策分析-西安工程大学.doc

陕西省住宅价格波动研究与对策分析唐侠1 戚斌1 王婉玲2（1.西安工程大学 管理学院，陕西 西安 710048；2. 西安工程大学 思政部，陕西 西安 710048）摘要：近年来，陕西省尤其是西安市的住宅价格持续快速上升。本文从决定价格的需求和供给两方面入手，分析了陕西省住宅价格快速上升的原因，并针对需求过旺、成本上升等成因提出了相应对策建议。关键词： 陕西，住宅价格，价格波动中图分类号：F223 文献标识码：A0 前言自2003年开始，伴随着“西部大开发”战略的进一步实施，陕西房地产市场逐步呈现量增价升、购销两旺的繁荣景象，对陕西经济发展做出了较大贡献。但是，近年来陕西尤其是西安市住宅价格的快速上升已经成为社会关注的热点问题，因为住宅价格的持续、快速上升不仅影响购房者的切身利益，而且有可能成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，甚至一定程度上会波及到整个社会的安定、和谐。1 陕西住宅价格波动的基本情况图1 住宅实际销售价格010002000300040005000600070002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年价格 元/平方米西安市陕西省-基金项目：陕西省社会科学基金项目（09E037）通讯作者：唐侠（1972-），女，山东烟台人,西安工程大学副教授，经济学硕士，研究方向宏观经济管理。电话-mail:tx_如图1所示，自2003起陕西省住宅销售价格持续上升，由2003年的1390元/平方米上升为2008年的2821元/平方米，上升了103%，年均上升17%以上。作为陕西省的省会西安市，其房地产业在全省占有的比率在60%以上，其住宅价格的上升速度更快。如图1所示，2003年西安市普通住宅类物业在售均价为2418元， 2010年4月均价已上升至5994元，上升了148%，年均上升20%以上。2 陕西住宅价格持续上升的原因分析价格是由供给和需求两种力量共同作用决定的，价格之所以能够持续上升, 其驱动因素最终都可以归结为供给和需求两个方面。因为这些影响因素不是直接影响就是间接作用在住宅市场的供需上，从而产生最终效应。2.1 需求的快速增长导致陕西省住宅价格上升住宅和一般商品不同，它既是消费品也是投资品。目前购房消费和购房投资双重拉动的局面导致陕西住宅市场的需求快速上升，推动房价的上涨，成为对住宅市场价格影响最为显著的因素。2.1.1 影响住宅消费的因素（1）人口数量。人口数量是影响需求的一个重要因素，它和需求数量成正比。据统计，陕西省常住人口以每年4%的速度增长，09年常住人口已达3772万人。其中西安市常住人口的增长速度更快达到4.5%，09年常住人口达到843.46万人。人口的增长带动需求的增长。（2）收入。居民可支配收入的提高刺激了对住宅的需求。2000-2009年陕西城镇居民人均可支配收入从5124元上升到14129元，上升了175.7%；农村居民人均纯收入从1479元上升到3438元，上升了132.5%。其中西安市居民收入的上升速度更快，2008年西安市城镇居民人均可支配收入15207元，农村居民人均纯收入5212元，分别比上年净增2545元和813元，扣除物价因素分别实际增长13.3%以上和11.8%以上。2009年西安市居民收入更是增长快速，不论是在全国15个副省级城市的名单中，还是在全国可比的26个省会城市名单中，西安市2009年的城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入的增速都位居首位。其中城镇居民人均可支配收入为18963元，同比增长24.7% ，农村居民人均纯收入6275元，同比增长20.4%。并且城镇居民人均可支配收入首次超过成都、沈阳和武汉。研究表明，住宅价格和人均收入水平之间呈现较显著的正相关关系，具有协同性【1】。（3）替代品。二手房市场的拓展对尽快缓解住宅市场的需求有着积极意义。然而，陕西二手房交易市场发展却相对滞后。以西安市为例，其二手房市场2002年启动，当年交易量不足40万平方米。经过7年的发展，2009年西安二手房市场交易面积为197.83万平方米，有了长足的进步，但是与09年新房1336.97万平方米的成交量相比，依然有着较大的差距，大致比例为7:1。而上海、广州等城市二手房交易量已超过了新建房屋交易量，南京、武汉等城市新建商品房与二手房交易的比率基本相当。资料表明，一个发展合理的房地产市场，新建商品房与二手房的比率大致在1:1左右。而陕西二手房交易市场的发展状况，则表明陕西房地产市场仍存在着较大的结构性缺陷，二手房市场不够活跃，有待进一步加强。2.12 影响住宅投资的因素（1）居民投资渠道、投资预期。随着居民收入水平的不断提高，居民储蓄存款余额逐年上升，据统计陕西城乡居民年末储蓄存款余额从2000年1522.53亿元上升到2009年6732.03亿元，上升了4.4倍；平均每人储蓄存款余额从2000年的4178元上升到2009年的17847.38元，上升了4.3倍。大量的储蓄存款急需寻找一个较理想的投资方式，而目前我国居民投资渠道狭窄。股市低迷且风险大，债市盘小。而持续上升的房价使居民对投资住宅持乐观预期，认为这是一个既稳妥又有高回报的投资方式，忽略了可能存在的风险。越早买越便宜的想法也使得人们急于买房，提前为子女购房的现象越来越普遍，致使大量居民涌入楼市，刺激了需求。（2）相关政策。面对2008年金融危机，为了实现GDP持续增长的目标，政府对宏观经济政策进行了方向性的调整，金融部门出台了一系列优惠信贷政策，鼓励居民购房，这在一定程度上刺激了居民的购房消费。2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率；10月22日，国家三部委联合救市，财政部、国家税务总局降低住房交易税率，财政部宣布暂免征收国防印花税，并将契税下调至1%，同时央行宣布自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准的0.7倍、最低首付款比例调整为20%，并下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。截止到2008年12月23日，央行共五次宣布降息，从2008年9月16日起，短短3个月内，一年期贷款基准利率共下调了2.16个百分点，一年期存款基准利率共下调了1.89个百分点。政府税费、贷款的政策优惠，存贷款利率的降低，对住宅市场的需求起到了刺激作用。2.2 供给方面看，成本的提高导致陕西省住宅价格上升近些年虽然陕西住宅的供给量不断增加但是仍然不能满足需求增长的需要。陕西省的住宅市场始终处于卖方市场，导致价格不断攀升。而住宅开发成本的提高更加促使住宅价格的上升【2】。2.2.1 土地的价格不断上升。近年来，陕西省土地交易价格指数持续上升，04-08年的土地交易价格指数分别为：103.5、105.3、104.6、106.7和105.8。以西安市为例，从2001年至2005年5年间仅国有土地出让收益增长了52.6%，年均增长13.15%。与此同时房地产业投资的增长对GDP增长的贡献率从2001年的3.764%上升到2005年的25.32%，由此不难看出地方政府出于自身政治利益和经济利益的考虑自觉或不自觉的充当了商品住宅价格上涨的推动者。此外，在土地价格只升不降的心理预期下，相当一部分房地产商热衷于囤积土地，以便从将来土地升值中获取更大的利益。2005年曾做过统计，囤积在各类开发商手中的闲置土地达6490亩，开发商的此举进一步加剧了土地供应紧张的局面，造成土地价格迅速上涨。土地价格的上涨推高了住宅开发的成本。22.2 建材及人工费用提高了住宅成本。在房地产行业不断扩张与发展的背景下, 市场对钢材、水泥等建筑材料及人工的需求也在不断增加，造成其价格的持续上升。表1 2004-2008年陕西省建筑安装工程指数2004年2005年2006年2007年2008年建筑安装工程指数106.0103.7103.5105.6113.3（1）材料费指数106.2103.0101.6104.1117.5（2）人工费指数104.7108.7108.4105.6111.0（3）机械使用费指数102.1101.0103.4105.7104.7数据来源：陕西统计年鉴(20052009)由表1可知，近年来陕西建安成本在持续上升，尤其是2008年上升的速度最快，建筑安装工程指数高达113.3，其中材料费指数更是高达117.4。成本的上升抬高了住宅的价格。2.2.3 税费目前，房地产开发从立项到竣工出售，要向约25个政府部门缴纳50多种税费，总体费用占到开发成本的15%-20%【3】。沉重的税费负担提高了房地产开发企业的成本，由于房地产行业自身的特点，房地产企业可以轻易将这些税费转嫁给购房者，从而使房价持续上涨，居高不下。并且我国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占有几乎不征税。这种税费征收一方面从开发成本助推了房价的上涨，另一方面又刺激了房地产投机行为，加大了房地产价格扭曲和泡沫。3 对策与建议3.1 政府31.1采取有效措施控制土地价格，降低土地成本。目前在我国的土地制度中，地方政府既是土地市场的调控者，又是土地出让的收益者，受利益驱动，缺乏对过高土地价格进行控制的积极性。因此，一方面，要改革目前的土地出让制度，通过立法分离土地市场的调控职能与收益职能，规范土地出让收益的分配；另一方面，要建立公开透明的土地出让、转让、招标制度，严厉打击非法囤积和占用土地、规范土地市场。对恶意囤积土地的房地产商进行严厉打击。2010年3月10日出台的“国19条”的核心思想是规范房地产商拿地行为，整治“囤地”炒地【4】。此次新政尤为特殊的地方，在于对开发商的“囤地”行为提出了具体的监管处罚措施，包括实行开竣工申报制度、建立诚信档案、限制拿地等措施，都将对开发商造成实质性影响。“国19条”从条款细则上看与之前政策相比较成体系，但调控能否做到有头有尾，达成遏制地价、房价过快上涨的初衷，关键还在于地方政府的执行力度。3.1.2 降低房地产开发环节税费，加快开发过程。要促进房地产行业健康发展，真正实现“居者有其屋”，政府部门必须退出房地产利益链条，树立让利于民的理念，下大力气整治房地产开发环节的税费项目，在全国范围内统一、规范房地产开发环节的税费种类，取消重复征税，取消各种巧立名目的税种及各种不合理税费，通过降低房地产开发成本来降低房价。3.1.3 增加保障性住房供给比例。第一，要在土地供应上向保障性住房倾斜，“国19条”中70%供地用于保障性住房、棚户区改造和中小户型住房的提法颇为引人注目。国土部虽然限定了土地的供应比例，但对“保障性住房”、“自住性中小套型商品房”、“大套型住房”等概念并无一个明确的界定。同时70%的总和当中，各种类型住房比例也未明确分配，因此上述政策的落实，还有赖于地方政府的配合与相关细则的出台；第二，对于保障性住房在开发审批环节实行绿色通道，加快审批进度；第三，减免保障性住房开发环节和交易环节的税费。3.1.4 实行差别化的房地产税费政策。为了抑制对于住宅的投机需求，政府可采取有差别化的税费政策，如，对于购买非首套住房的可提高其交易税费；还可以按房屋居住时间实施差别化交易税费，如居住不满10年再次出售的征收更高的交易税；按房屋面积实施差别化税费，房屋面积越大其税费也越高。同时政府还应该在税费政策上对于小户型的房屋给予一定的优惠政策倾斜。一方面，对于房地产开发商开发小户型住宅给予一定的税费减免优惠，同时对于居民购买小户型的住宅给予一定的税费减免优惠，以刺激居民购买小户型住房，抑制居民对大户型住房的需求。3.1.5 加快二手房市场化改革。 目前陕西二手房交易市场的发展严重滞后，但同时也表明陕西二手房交易市场拥有广泛的发展空间，政府应该尽快出台相关政策支持和鼓励二手房市场的交易，这对缓解陕西住宅市场供不应求的局面会起到一定的作用。3.2 金融机构房地产业是个资金密集性行业，房地产业的发展离不开金融部门的支持。但是，一旦房地产金融支持过度，尤其是对于购房者的金融支持过度，则会透支未来的房地产消费需求，形成房地产价格泡沫，最终房地产泡沫破灭会危及金融体系乃至整个经济体系的安全运行。鉴于目前的情况，金融政策不应该采取“一刀切”的政策，而应该实施区别化的房地产金融政策，即对房地产商应该实施宽松的金融支持政策，帮助房地产商增加房屋的供给量；而对房地产消费者则应该实施适度紧缩的金融政策，提高房地产信贷门槛，尤其是限制对豪华住宅、大户型住宅、第二套以上住宅等投资性需求提供信贷支持，以抑制不合理房地产市场需求，防止房产泡沫对经济可能造成的危害。3.3 消费者目前我省房地产市场处于卖方市场，在房地产开发商和消费者双方博弈中，由于二者的地位悬殊较大，致使开发商能够利用其优势地位不按价值规律行事，随意哄抬价格。事实上，如果购房者能够树立理性消费观念，则可以在很大程度上缓解供求关系的扭曲，有助于形成合理的价格。首先，消费者要形成合理的价格预期，保持对住宅市场发展动向的清醒认识。住宅作为一种商品，其价格有涨必然有跌，不能一味认为住宅价格只涨不跌，忽略住宅价格下跌的风险，从而盲目购买和投资以助涨房地产价格泡沫。其次，要克服“一步到位”的消费思想。目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。针对这种情况，消费者不妨转变一下观念，树立“购买和租赁并举”的二元消费观念，合理进行住房消费安排，避免超前住房消费所带来的不良影响。如，可以根据实际情况变“购”为“租”。资料表明，即使西方发达市场经济国家，60%至70%以上的家庭也是租赁住房，所以，在政府提供廉租房的情况下，消费者不妨转变一下住房消费的观念，变“购”为“租”，以缓解市场供求压力。4 结论面对住宅价格的快速上涨，政府高度重视，并出台了一系列政策予以调节：2010年1月10日国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“国十一条”）；2月18日六部委发布国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知；3月10日国土部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（简称“19条”）；3月18日国资委宣布清退78家涉房央企；3月22日国土部要求暂停各地住房用地出让、严禁向大套型住房供地。由此可见政府的调节力度和决心。虽然就目前来看，由于政策的滞后性，其效果还未充分显现。相信只要地方政府执行政策得力，金融机构配合加上消费者消费观念的转变，陕西房地产市场定会趋于健康发展。【参考文献】【1】董志勇，官皓，明艳.房地产价格影响因素分析：基于中国各省市的面板数据的实证研究J.中国地质大学学报（社会科学版）2010,10（2）：98-102【2】吴树畅，曾道荣.中国房地产价格运行轨迹及驱动因素J.财经科学，2010（2）:26-32.【3】杨瑾.完善我国房地产价格形成机制的思考J.学术论,2010(1):113-121.【4】张毅.2010年3月以来国家出台的房地产调控政策述评J.陕房通讯，2010（2）:26-30.【5】潘颖，张本照.我国城市房地产价格非理性波动的内在机理分析J.产业科技论坛，2009（8）10:159-162.【6】鱼小辉.关于陕西房地产业可持续发展的思考N.陕西日报，200