2011年全年自贡房地产市场宏观分析报告.doc

2011年全年自贡市市房地产市场宏观分析报告一、2011年全年自贡市房地产市场开发情况分析分析：1、2011年全年自贡市房地产开发投资完成额同比下降39.3%；新开工面积、施工面积、竣工面积分别比去年同比增长14.6%、53.7%、167.7%、呈现不同幅度的增长；2、根据投资完成额的大幅度下降，可看出，自贡房地产市场已经进入一个平稳发展阶段，未来几年已消化前期拍卖土地为主，新增开发投资有限，同时受宏观调控影响，市场信心下降，客户观望，开发商回笼资金受限，可以预见的是2012年的自贡房地产开发投资将进一步下降，且幅度不小。 3、根据新开发（新开工面积）情况，可以判断，前几年供应的土地开始进入全面集中开发阶段，预计今年和未来几年内，自贡的房地产供应将进入井喷状态； 4、尤其需要值的注意的一点，2011年竣工面积同比增长167.7%之多，可以判断，自贡许多楼盘已将进入尾盘销售阶段，特别是南湖片区楼盘，面对市场和政策压力，这些楼盘将采取逐步降价促销的手段来冲击市场，对其他处于销售初期的楼盘造成较大的竞争压力； 5、随着市场供应的持续增长，中铁、蓝光、恒大等大型品牌房企的进驻，以及本地泰丰、远达等地产公司的不断成熟，随着地价的不断上升，宏观调控导致资金回笼困难，中小型开发商生存面对巨大压力，有可能降价促销楼盘，或退出房地产市场，或者被其他实力房地产企业兼并； 6、2011年自贡房地产市场继续呈上升趋势，主要得益于自贡城市的快速发展，人口城市化进程的不断推进。结论：未来的几年内，自贡的房地产市场会呈现平稳发展态势，开发商消化前期土地，中小房企退出市场，可以看得出，自贡的房地产市场已经步入一个高门槛，低收益、高竞争、低增长的平稳发展阶段，或者说饱和阶段。二、2011年全年自贡市房地产市场销售面积情况分析分析：1、2011年全年自贡市房地产开发销售面积、住宅销售面积、商业销售面积分别比去年同比增长11.6%、15.2%、-25.7%，住宅与商业销售呈现冰火两重天的景象；2、相比2011全年的竣工面积增加167.7%的巨大供应量，销售面积的增长速度较慢，销售增长速度远远落后于商品房竣工面积增长速度，必将造成市场后续压力大增，同时自贡市的房屋空置面积也将大幅度增加；3、人口红利期导致的人口增长以及人口城镇化进程，加上家庭分户，改善型居家观念，各种利好因素促成了中国房地产市场刚需强劲。2011年四季度的“金九无光，银十失色”状况，并不能说明市场没有客户，而是众多刚需者捂紧口袋，持币观望的结果。在经历了长时间的观望后，一些住房需求者开始有些按奈不着，纷纷把握春季各大楼盘推出特价这样的机会，同时二三线城市限购等政策压力，导致开发商加速推货，同时在价格上给予更多优惠，大部分换房客户、投资客户、多次置业客户在在看不到房价大幅度下降的情况下，进入市场，导致2011年的自贡房屋销售面积有所增加；4、2011年自贡市全年的销售量突破两百万平米，这意味着自贡的房地产市场进入一个高速发展阶段，我们大胆预测，这种疯狂的市场状态将不会持续太长。自贡市的年平均城市化率在1.2%左右，自贡市全市人口在320万左右，每年进入城市人口平均在4万左右，按照3人/每套房屋来，每套房屋120平米，自贡的房屋年均需求量约为150万平米左右，无法支撑每年220万方左右的销售量。所以，几年后无论是自贡房地产无论是销售量还是开发量都将进入一个平稳期；5、2011年自贡市全年商业比去年同比下降约26个百分点，比上半年的下降速度还要快，一是由于自贡各大主要楼盘还处在开发商初、中期，且大多数楼盘尚未有业主入住，尚未有大量商业进入市场，随着各大楼盘的销售进入中后期，已售商品房陆续交房，业主入住，必将有大量商业进入市场，商业销售必将增加。结论：市场销售持续火爆，住宅上行，商业下降，呈现冰火两重天景象，这种销售状态与全国的房地产发展趋势住宅疲软，商业火爆的情况背道而驰，我们预测，2012年住宅销售量会有所下降，商业销售量会上升。三、2011年全年自贡市房地产市场销售金额情况分析分析：1、2011年全年自贡市房地产房屋销售额、住宅销售额、商业销售额分别比去年同比增长29.5%、35.3%、-9.5%，住宅与商业销售额呈现相反的情况，住宅销售额上升，商业销售额下降；2、2011年全年自贡市房地产房屋均价、住宅均价、商业均价分别为3494元/平米、3384元/平米、6446元/平米，分别比去年同比增16%、17%、22%，商业价格增长速度高于住宅价格增长速度，一方面得益于商业供应量的减少，另外一方面也得以住宅疲软，商业地产更受市场欢迎，再加上一些楼盘业主开始入住，商铺价格提高；3、16%的房屋价格增速与自贡市的GDP增长速度15.8%相比，相差无几，不过加上4.1%的通货膨胀率，自贡的房屋价格增长速度超过了20%，增长速度比较快，不过相比去年接近25%的增长速度还是下降了很多，一方面是自贡房地产市场起点低，另外一方面也可以看出自贡房地产市场发展过快，泡沫成分逐渐增多，市场存在一定的风险，同时，价格也收到、宏观调控政策的一定影响，可以预见，自贡的房价会继续呈上升趋势，但是增速会下降；4、商业增长速度远高于住宅价格的增长速度，一方面是由于商业供应量少，另外一方面是由于新南湖新区的发展前景让市场看好，特别是新的宏观政策出台后，商业地产大受欢迎，同时也得益于市场对商业的看好； 5、随着恒大、中铁、蓝光等品牌开发商的入住，加上地段、产品的差异，高端住宅与普通住宅的价格将拉大，市场将呈现两极分化状态。结论：自贡市场房屋增长速度趋缓，住宅价格上升空间有限，商业较受欢迎。我们预测，未来几年内，住宅价格缓慢增长，但商业价格有可能急剧上涨。四、2011年全年自贡市房地产市场宏观分析结论关键词：自贡房地产开发投资历年来首次下降，房地产行业结束告诉发展状态，意味着自贡房地产市场进入稳步缓慢发展阶段。竣工面积成倍增长，对于即将进入平稳发展阶段的自贡房地产市场来说，是一个巨大压力和隐患。房地产暴利时代即将成为过去式，地价的大幅度提升，其他成本更是居高不下，受调控和市场压力的影响，资金回笼较慢，中小房企没有能力继续买地开发，将逐渐退出房地产市场，实力房企逐渐控制市场份额。对于自贡这样一个三线城市来说，房价高速增长的时代已经成为过去式，缓慢增长或者停滞不前将成为未来几年内的房价趋势，同时商业地产由于前期供应少，住宅疲软更突显商业地产的价值。五、2011年全年自贡市房地产市场宏观分析结论综述：1、集中土地开发集中，房源供应集中，产品形态集中，交房入住集中n 土地开发集中：前几年南湖片区、沿滩新城拍卖的土地进入集中开发时期，特别是恒大的300亩项目，华商置业169亩综合体项目进入开发商阶段，按照，恒大的开发速度，300亩的项目在3年内开发完成，必将占据高额的市场份额，在市场刚需数量一定的情况下，其他楼盘必将受到冲击，土地集中开发的后果就是市场集中加剧，中小企业受冲击，购房客户受益。n 房源供应集中：2011年的新房竣工面积同比增加167%，加上正在开发的新楼盘，自贡的房地产市场开发速度和开发量都在2011年达到顶峰，未来几年内，这个速度必将放缓，同时由于房源数量巨大，自贡未来几年内的房价都不会快速上升，保持微幅的增长是自贡房价之走势。n 产品形态集中：在自贡房地产开发速度达到顶峰之际，自贡的楼盘的产品形态之丰富也达到顶点，不过步梯房在目前的土地成本之下基本消失，但是电梯房、洋房、别墅、商铺、写字楼，甚至是只有一二线城市才会出现的城市综合体也在自贡的南湖片区出现了，这也代表着自贡房地产开发的最高水平。n 交房入住集中：经过前几年的持续开发，自贡很多楼盘都有楼盘陆续进入交房日期，可以预见，自贡家具建材行业将迎来一个春天，同时在楼盘人气增加的同时，各大楼盘也将陆续推出商业，自贡的商业地产供应也将在未来几年内迎来一个高峰期。种种市场迹象表明，自贡房地产市场在2011年迎来发展的顶峰，接下来是市场发展的平稳过渡期。2、商业供应爆发，价格上升，综合体项目受宠n 供应爆发：各大楼盘陆续进入开发中期，部分房源交房入住，人气慢慢聚集，商铺进入集中供应期。n 价格上升：受市场行情影响，商业地产价值逐渐放大，价格上升，但由于供应增加，价格缓慢上升。n 综合体项目受宠：南湖片区的良好规划，各大楼盘聚集人气，造就了综合体项目南湖城市项目的受宠。3、巨头市场焦点，挤占份额，寡头垄断n 市场焦点：开发商品牌效应在三四线城市效果非常显著，极大的吸引市场目光，获得品牌溢价。n 挤占份额：房企巨头的项目开发量巨大，同时开发速度较快，必将在短时间内挤占市场较大份额。n 寡头垄断：在挤占市场份额之后，这些巨头必将垄断市场，同时控制市场，或者垄断价值。4、洗牌中小企业退出随着宏观调控的加深，银行控制房贷份额，中小企业必定首当其冲；市场观望，中小企业回笼资金较慢，无力再进行持续开发；品牌房企挤占市场份额，中小房企销售困难。种种因素必将导致一些没有储备土地的房企或者降价销售后不再进行房地产开发，退出市场。有储备土地的房企或被收购，或者将土地转卖，进入其他行业发