[管理学]广东物业管理自学考试：7房屋修缮管理.ppt

房屋修缮管理,黄东林 课件下载地址： 密码： QQ:931748788,1 房屋修缮管理概述,识记： 房屋的基本功能 房屋损坏的现象 房屋自然损坏的原因 房屋人为损坏的原因 房屋修缮的含义 领会： 房屋修缮的特点 房屋修缮管理的原则 应用：房屋修缮责任的划分,房屋的基本功能,安全性 适用性 耐久性 艺术性 视频：英国：生态房屋零能耗,房屋损坏的现象,外部损坏： 指房屋的外露部分，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。 内部损坏： 指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。 房屋外部的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。,房屋自然损坏的原因,气候因素 生物因素 地理因素 灾害因素 自然损坏的速度是缓慢的，但有时是突发性的。,房屋人为损坏的原因,使用不当 设计和施工质量的低劣 预防保养不善,房屋修缮的含义,是指【房屋自建成到报废为止的整个使用过程中】，为了修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏、维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。 安全性 适用性 耐久性,房屋修缮的特点,房屋修缮是在已有房屋的基础上进行的，工作上受到原有条件限制，设计和施工只能在一定范围内进行。 房屋使用期限长，在使用中同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度是不均衡的，因此，房屋修缮是大量的经常性工作。 房屋修缮项目多、涉及面广、零星分散，各类房屋装修材料的品种、规格多，备用的材料规格品种多。,房屋修缮由于要保持原有的建筑风格和设计意图，并达到与周围环境相协调，因此技术要求较高。 房屋修缮具有生产和服务的双重性。 房屋修缮多数是在用户不搬迁的情况下进行的，是多工种同时交叉作业，对工程质量和施工队伍的要求较高。,房屋修缮管理的原则,用户第一、服务第一的原则 经济、合理、安全、使用的原则 区别对待的原则 有保存价值，需要长期保护的房屋建筑 可充分利用的旧房 已失去修缮价值的旧房、危房 视频：北京旧城修缮改造广泛应用仿古材料,房屋修缮责任的划分,房屋修缮责任的划分是为了确定物业管理公司、业主和使用人应分别承担的修缮责任和担负修缮费用的界限。 其基本原则有三条： 新建房屋在保修期内 建设工程承包单位 建设单位 保修期满后 业主承担修缮责任，并承担修缮费用（区别共用部分和自用部分） 其他情况,视频：房屋漏水 责任谁负,2 房屋完损等级评定与危房鉴定,识记： 房屋完损等级 房屋常用结构及其组成部分 房屋完损等级的分类 危房的分类 领会： 危房鉴定的原则 危房范围的判定 对危房使用管理的4种情况 应用：房屋完损等级的评定方法,房屋完损等级,房屋完损等级是指 对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即房屋的质量等级。 房屋完损等级评定标准,房屋常用结构及其组成部分,房屋常用结构 混凝土结构 混合结构 砖木结构 其他结构 评定房屋完损等级按下列三部分及其项目进行： 结构部分 装修部分 设备部分,房屋完损等级的分类,完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房,房屋完损等级的评定方法,钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级的评定方法： 结构、装修、设备部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度； 结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，在装修部分中有一二项完损程度下降一个等级，其余各项仍与结构部分符合统一完损标准，则完损等级程度按结构部分的完损程度来确定；,结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则完损等级可按上一个等级的完损程度来确定； 结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一个完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则完损等级可按地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度来确定。,其他结构房屋完损程度等级的评定方法： 房屋的结构、装修、设备等部分各项完损程度符合同一完损标准，则该房屋的完损等级就是分项的完损程度； 房屋的结构、装修、设备部分等绝大多数项目完损程度符合一个完损标准，有少量分项完损程度高出一个等级完损标准，则该房屋的完损等级按绝大多数分项的完损程度来确定。,危房的分类,整栋危房：随时有整栋倒塌可能的房屋； 局部危房：随时有局部倒塌可能的房屋。,危房鉴定的原则,危房鉴定应以地基基础、结构构件的危险鉴定为基础，结合历史状态和发展趋势全面分析，综合判断。 在对地基基础或结构构件是否发生危险的判断上，应考虑构件的危险是孤立的还是关联的。 从历史状态和发展趋势上，应考虑下列因素对地基基础、结构构件构成危险的影响：结构老化的程度；周围环境的影响；设计安全度的取值；有损结构的人为因素；危险的发展趋势。,危房范围的判定,整栋危房： 局部危房： 危险点。,对危房使用管理的4种情况,观察使用 处理使用 停止使用 整体拆除 视频：地震安全鉴定专家加紧对灾区房屋进行评估,3 房屋修缮工程,识记： 房屋修缮工程按房屋完损状况和工程性质的分类 房屋修缮工程按房屋结构性质的分类 房屋修缮工程按经营管理性质的分类 领会： 房屋的分类标准,房屋修缮工程按房屋完损状况和工程性质的分类,翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维修工程,房屋修缮工程按房屋结构性质的分类,承重结构的修缮 非承重结构部分的修缮,房屋修缮工程按经营管理性质的分类,修复性修缮 赔偿性修缮 改善性修缮 救灾性修缮 返工性修缮,房屋的分类标准,符合以下条件的为一等房屋： 钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木（含高级纯木）结构中，承重墙柱不得使用空心砖、半砖、乱砖和乱石砌筑； 楼地面不得有用普通水泥或三合土面层； 使用纱门窗或双层窗的正规门窗； 墙面有中级或中级以上粉饰； 独厨、水、电、卫设备，采暖区有暖气。 低于上述条件的为二等以下房屋。 一等房屋加强维修保养，使其保持较高的使用价值；对二等以下的房屋，主要通过修缮，保证住用安全，适当改善住用条件。,视频：北京首批旧城区街巷综合整治改造修缮紧张进行,4 房屋的日常养护,识记： 房屋日常养护 房屋日常养护的分类 房屋日常养护的考核指标,房屋日常养护,房屋日常养护是指 为确保房屋的完好和正常使用进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正