阳澄湖巴城板块研究报告.ppt

阳澄湖巴城板块研究报告,板块地理交通,沪宁高速公路、312 国道、苏州环城高速公路均经此地。 西面挨苏州工业园区的唯亭镇，至苏州市区约40 分钟车程。向东往上海的路程也相当快捷，沪宁高速约50分钟车程 。,板块旅游资源,昆山阳澄湖旅游度假中心为省级旅游度假中心，总体规划用地67平方公里，是一个集休闲、度假、美食、康疗等于一体的多功能旅游度假中心。 区内生态环境十分优越，占地3.792平方公里的阳澄湖水上公园，是一个以蟹为中心，以水为脉络的综合性生态公园；绰墩遗址、崇宁古寺、巴城老街等历史文化遗存与星期九生态农庄、万亩葡萄园等生态农业观光区交相辉映。 阳澄湖大闸蟹、清水虾、桂鱼等“一蟹八鲜”，构成了特有的美食系列。 总投资超亿美元的大上海国际高尔夫球度假村会员俱乐部、总投资近十亿元的东方云顶广场、总投资超亿元的上海市阳澄湖度假村等高档休闲、娱乐、会务设施，并建有阳澄湖美食一条街 目前该板块已经成为长三角主要的渡假旅游地区，主要为本区域及周边城市上海、苏州、浙江等地消费群体提供了渡假假休闲场所。,区域在售楼盘汇总,区域在售楼盘汇总,区域在售楼盘汇总,区域项目主力面积对比分析,该区域主力面积在198-800之间，面积跨度比较大，而200-300之间的同类别较多。该区域板块，从面积段分布来看，适合投资自住。,区域项目主力总价对比分析：,从对比列表中可以看处，该板块主力总价虽然跨度比较大。但总价集中在200万-450万量比较多，降低了该板块别墅投资市场门槛。该板块所面对的客户群体更加广泛，同时竞争相对比较激烈，项目之间总价差异不大。,板块别墅市场客源分析,板块客户分布比例：本地自住客户占45%（包含苏州区域）、外来自住10%、自住投资客户40%、其中外来占30%，主要集中在上海，上海客户约占70%。 上海客户置业目的：投资、自住占60%，旅游度假30%、养老5%、其他5%,重点项目分析,项目环境分析,交通：沪宁高速公路、312 国道、苏州环城高速公路均经此地； 娱乐设施：大上海高尔夫球场、东方云顶休闲度假中心、水上运动场、碧玉主题公园、托普软件园等，同时与市区相联的景观大道马鞍山路及其沿线的大学城、体育馆、高速路等重大投资项目占地3100 亩的生态公园； 小区依湖而建，阳澄湖光尽收眼底，自然生态，自由生活苏式园林建筑风格，庭院落落。,项目规划、物业配套分析,项目由阳澄湖玉林苑、会所和假日酒店组成。该案依湖阳澄湖而建，自然生态，自由生活的苏式园林建筑风格，庭院深深，移步换景，该案采用新型地源热泵系统，环保、节能，科技与舒适完美结合。 该案一期预计今年九月开盘。 周边配套：大上海高尔夫球场、东方云顶休闲度假中心、水上运动场、碧玉主题公园、大学城、体育馆、以及占地3100 亩的生态公园； 项目内部配套：大型会所、管家酒店式物业配套。,项目去化分析,该项目现处于客户积累期，原预计今年5月开盘，由于其客户积累数量不足，推迟至9月份开盘。该项目现阶段积累客户主要是苏州、昆山客户为主以及部分外地投资客。该项目前期推广较少，导致累积的外地客户较少。预计其去化周期会较长。,重点项目分析,项目环境分析,该项目在阳澄湖与傀儡湖双湖之间, 苏州绕城高速巴城出口,城北路与马鞍山路交通干道,交通便捷。700亩的星期九农庄集休闲、生态、娱乐、餐饮于一体。提供一系列完善的基础生活、娱乐配套实施； 内部配套：大型会所、健身房、基础生活商业配套。,项目物业配套分析,该案总建面积约为5万平米,以经典英式风情打造原味立体庭院别墅-超大面宽与8米挑高空间,环景下沉式庭院、双主卧、双车库；同时，社区还配备约2500多平米的多功能邻里中心以及400多平米的会员中心。 共202户，其中独栋别墅面积240-380平米，双拼225平米，联排200平米左右，每种户型均有相应面积的露台和花园赠送。预计09年9月份开盘推出51套196-380的独栋、双拼及联排别墅。 星期九庄园，提供休闲、娱乐、生态、餐饮等一系列生活配套实施。英郡在农庄设有专属果园、专属马厩、专属游船、自留地，英郡业主，即可享受田园般的生活。 内部配有大型会所、健身房、基础生活商业配套。,项目去化分析,该案现处于客户积累阶段，由于其产品形式多样，包含：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅，客户可选择性强。现客户积累较好，预计在9月份会推出51套独栋、双拼、联排的组合产品。 如果该案仅限于本地客户而进行推广，其后期去化将很困难。,重点项目分析,项目环境分析,华府庄园位于由阳澄湖、巴城湖、鳗鲡湖、傀儡湖、矫城湖所环抱的阳澄湖休闲度假区地段。 沪宁高速、苏州绕城高速、苏昆太高速、苏嘉杭高速合围，十五分钟内可以经绿茵夹道的马鞍山西路直达市区，或由苏州绕城高速到达苏州。 华府庄园地势高低起伏，每幢建筑都有重重的林荫掩映，常绿乔木、落叶乔木、灌木、草本植物、地被植物、水生植物组成六重绿化体系。,项目规划、物业配套分析,该案建筑风格为欧洲古典主义建筑风格。整个项目地势高低起伏，呈现立体式的绿化体现，每幢建筑都有重重的林荫掩映，常绿乔木、落叶乔木、灌木、草本植物、地被植物、水生植物组成六重绿化体系，景观绿化非常优美。 产品方面：精装修入户大堂，私家专属电梯;中西双厨、中西餐厅；超大面宽客厅，双主卧设计，；双厅或7.8米非凡尺度英伦宫廷客厅，层高： 3.3米；超大主卧，7.5-9.0米阔绰空间；卫生间，男女主人更衣室，书房雪茄房。 周边配套：阳澄湖旅游度假区； 内部配套：大型商业、有超市、餐厅、酒吧、咖啡厅、休闲茶座、商务中心、洗浴中心、SPA,KTV,棋牌室,桌球室等。,项目去化分析,一期第一批推出的38套房源，已去化35套。剩余房源面积较大，总价较高； 该案现阶段开始积累一期剩余100套房源客户，预计在今年9月推出。该案主要客户集中在苏州、昆山本地及外地投资客户，外地投资客户上海客户占50%，购房目的为投资、旅游自住； 该案后期推广去化还是主要以外地客户为主。,重点项目分析,项目环境分析,荷塘月色，位于阳澄湖度假区，临水而建，周围阳澄湖、巴城湖、鳗鲤湖、傀儡湖、雉城湖五湖环绕。白墙灰顶、花窗格、景墙等典型的江南传统建筑； 阳澄湖度假区，提供一系列生活娱乐配套设施； 苏州绕城高速、沪宁高速，30分钟到苏州。至上海一个半小时。,项目规划、物业配套分析,该案采用现代化的建筑材料和设计技法，表达江南传统民居的神韵。白墙、灰顶、花窗格、景墙等典型的江南传统建筑符号。打造“新苏式”院落大宅，浓缩中式别墅精髓。 该案总体规划74户独栋、双拼别墅，面积从240-335、460、800经典苏式大宅，留待您亲鉴。 周边配套：阳澄湖旅游度假区商业设施配套、阳澄湖水上风情园、大上海高尔夫球场、水上公园等生活娱乐休闲配套设施； 内部配套：会所,项目去化分析,该案与今年5月推出35套独栋与双拼别墅。去化了15套，剩余20套。虽然经过前期大量的客户积累，但是该项目所处位置离阳澄湖度假区相隔一段距离。其地理位置在该板块中，客户认可度不高，尤其投资客户。购买的客户中本地客户占80%。 该案总价范围：200万-750万，对比于阳澄湖板块其他项目，价格差异不大。相比与其他项目在板块中d 优越性，其位置较差。价格将决定去未来的去化速度及去化周期。,重点项目分析,项目环境分析,中大易墅地处阳澄湖旅游度假区内，占据阳澄湖、傀儡湖别墅生活圈，上海到达昆山巴城出口的第一站。项目1小时车程到达上海内环。距苏州绕城高速公路巴城出口，仅5分钟车程。 18万平米水景，将人、水、庭院完美融合，20000景观内湖，1700m的外围三面环水的天然水岸；实现岛屿生活。,项目规划、物业配套分析,该案总占地面积：18万，总建筑面积6.5万，规划户数：226户。 产品形态：四大系列；12大户型：198湖景水岸双拼、221-235格调独栋、252-263情境独栋、320-327奢华独栋。 景观设计：18万平米水景，将人、水、庭院融合；20000景观内湖；1700m的外围三面环水的天然水岸；3500m的内湖水岸实现0.36超低容积率的浪漫岛屿生活。 周边配套:阳澄湖度假旅游区、蟹舫苑、大上海高尔夫球场、宝曼酒店 ； 内部配套：会所,项目去化分析,该案2008年12月推出60套双拼别墅，共去化50套，今年5月该案推出二期40套独栋房源，至今已去化15套。 该案双拼总价在155万-200万之间；独栋总价在220万-350万之间。 该案去化速度一般，该案双拼项目主要购买群体以昆山当地客户主，占90%以上。独栋项目购买群体包括：昆山当地占30%、上海客户45%、其他25%。上海客户购房动机为投资自住为主。,重点项目分析,项目环境分析,项目紧临湖滨路，处于阳澄湖旅游度假中心、距离阳澄湖最近仅15米元， 水上公园、酒店、度假村、学校；城北路、古城路、马鞍山景观大道，3分钟直达巴城镇中心，15分钟直抵昆山市区。 周边交通：苏昆太高速、沪宁高速、G312国道、沪宁铁路（规划中）、京沪铁路、苏州环城高速及苏州轻轨3号线唯亭站等，一小时内到上海、苏州与周边千灯、锦溪、周庄等江南古镇。,项目规划、物业配套分析,该案规划占地面积21万平米，总建面101595，52.4%的绿化率，直面阳澄湖景。 周边配套：阳澄湖旅游度假中心、水上公园、酒店、度假村、学校；驱车3分钟可到达巴城镇中心，银行、超市、邮局、医院公建配套齐全。 内部配套：会所、健身房,项目去化分析,该案预计今年10月开盘，现阶段处于客户积累期。该案目前推广方案尚未出台，客户积累情况一般。该项目独栋均价1.5万元/平米，总价在450万-800万之间。 现积累客户中，上海投资自住型客户占50%，本地客户30%，其他20%。,总结分析,由于昆山当地别墅市场客户资源有限去化量有限，该板块别墅市场吸引周边苏州、上海、浙江等地客户比较多，占总量的50%。有个别楼盘甚至超过60%来自上海客户。一方面从该板块地理环境、交通位置（至上海交通方便），适合度假自住；另一方面从该板块项目的面积段、单价、总价等方面适合投资（面积小、单价低、总价相对低），降低了投资门槛，可以吸引的客户层次比较广泛。 该板