2011年7月份市场调研情况汇总(赵卫东).doc

2011年7月份市场调研项目汇总 所在部门： 市场研展部 调研人： 赵卫东 一、项目调研情况分析1、调研项目项目名称位置开发商代理商开盘日期交房日期调研时间九鼎美庐新乡市宏力大道与解放大道交叉口西30米新乡市九鼎房地产开发有限公司北京亮马春天地产机构2011年5月27日2012.12.252011.7.25鼎佳学城宏力大道与郊委路交叉口西南角新乡市鼎新房地产开发有限公司2012下半年2011.7.27景颐花园和平路与中原路交叉口向东100米路北新乡市富业房产开发有限公司上海蔓延广告二期2010.7.302012.122011.7.27恒大雅苑胜利路与文岩路交叉口恒大地产集团新乡名都置业易居代理2011年7月31号2013.92011.8.32、项目基础数据项目名称总占地面积总建筑面积容积率开发周期绿化率建筑密度层数总户数九鼎美庐60亩12万平米2.89两期30%18968户（总）鼎佳学城2.7万平米一期24/18224户景颐花园35亩7万平米3.00三期30%6/18一期246，二期159恒大雅苑118.5亩28万平米3.547.1%28/32一期一批819户项目分析：九鼎美庐项目位于解放大道与宏力大道交叉口，占地规模在新乡市处于中小型规模，建筑面积及绿化率容积率等经济技术指标均接近新乡市的一般水平，项目由清华建筑学院担当设计，5板4塔的兵营式布局，其主要特点是不着重追求建筑外立面的美观，更加强调内部空间功能的实用性。项目整体品质感一般，符合该项目的中档定位，吸引刚性需求客户来此置业。鼎佳学城项目紧邻陵园小学，但项目所建两栋楼与另一开发公司的两栋楼合并为一个小区，其占地面积及建筑面积属小型，但其教育资源的优势成为其特有卖点，项目整体品质感不强，属中低档定位。景颐花园项目与我公司畅想项目距离较近，占地规模和建筑面积较小，但是其仅有的市中心多层房源成为项目的一大响亮卖点，在经济技术指标上，该项目位于新乡市整体平均水平，属中档水平。恒达雅苑项目在这个8月肯定是留给人印象最深的楼盘，新乡市无处不在的恒大广告宣传，以及恒大地产的品牌名气，7月31号的盛大开盘吸引了新乡市各界群体的眼球。项目位于南内城区，占地规模较大，建筑面积在新乡市楼盘中也属于中大型，其高达47.1%的绿化率，仅次于上海公馆的52%，但是上海公馆占地较小，相比之下，恒大的园林绿化在新乡市远远把其他楼盘甩在了后面。3、周边配套项目名称生活配套教育配套医疗配套金融配套娱乐休闲公交线路九鼎美庐舒乐商场、思达超市、宏运超市、三联超市解放大道小学、北干道小学、十三中、八中、天鸿幼儿园、实验幼儿园、七五五厂幼儿园第二人民医院、骨科医院、七五五厂医院、成兴口腔医院工行、中行、建行、新乡银行、广发银行、农行风云俱乐部、贵宾山庄1，4，15，18，21，25，27，34，37，38，42，44，63鼎佳学城北新商场，万德隆卖场、乐家日日鲜超市陵园小学，二中市二院、荣康医院农行、建行、工行、中行、邮政储蓄天上人间酒吧、红焖饭店等7、15、24、31景颐花园东海市场、苏果超市二中、三中、新飞大道小学、陵园小学 新飞幼儿园市二院、荣康医院，职业病医院农行、建行、工行、中行、邮政储蓄新乡体育馆，新飞大酒店20 2 7 10 13 22 32 34 53恒大雅苑化工路幼儿园、新乡商业学院、新乡第一卫校、新乡市一中、新乡市平原中学、新乡市十六中平原医院、新乡市第五人民医院、新乡市铁路处职工医院30路，新乡长途汽车南站 九鼎美庐项目位于北内城区的西侧，也为老城区，配套交通也较为成熟和方便，但也是小规模，但是距离新乡市的商业核心胖东来区域一带较近，也成为该项目的主体卖点之一，附近解放大道小学，八中九中等教育资源也较为丰富。生活配套方面，景颐花园和鼎佳学城两个项目距离较近，且都位于老城区部分，周边生活配套相对成熟，但多为老城商业，也太杂乱，规模也较小，附近的陵园小学，二中，三中，以及师大附中等教育资源优势明显。恒达雅苑项目位于南内城区，且紧邻南环路，位置相对较为偏远，公交车辆较少，生活配套等相对缺乏，幼儿园小学等教育资源配套较少，附近的长途汽车南站成为其一大交通优势。4、景观规划项目名称周边景观小区景观整体规划中心景观特色内部景观设置九鼎美庐卫河公园景观元素，建筑小品较多，但体量较小中心水系贯穿南北的主景观轴草地、 花坛、庭院、广场、喷泉、小桥流水、亭阁、 柱廊、 银杏树鼎佳学城烈士陵园东西向水系，项目占地小，绿化较少中轴水系（小型）草地、花坛、小桥流水景颐花园无项目楼间绿化，并无整体特色中心景观广场（较小）花坛 草地 庭院恒大雅苑孟营陵园夏荷公园3万世界级皇家园林，5000臻美大湖中心湖景、四个沿湖广场草地、花坛、庭院、广场、喷泉、雕塑、人工湖等 景观分析：九鼎美庐的项目距离卫河公园较近，单页上称只有500米，但实际距离没这么近。小区附近也都为老城区域，并无可视自然景观。小区内部规划以一条南北中心轴水系贯穿，楼宇之间也有绿化，其余并无特别的景观特色。鼎佳学城距离烈士陵园较近，成为其一大景观资源优势，小区内部东西以水系贯通，但规模相当小，整体绿化也不多，更无景观特色。景颐花园周围无自然景观资源，小区内部的景观设置也少，其中心设有景观广场但规模较小。恒达雅苑的实体园林是其一大特色，3万皇家园林，5000平米大湖，以中心湖景带动沿湖的四个广场，整体景观设置规模宏大，为新乡市仅有。5、客户特征项目名称客户年龄职业特征区域特征购买用途九鼎美庐23-60白领，个体，上班族该区域附近居民，及附近公司上班族等多为自住鼎佳学城23-60教师，个体，陵园小学教师，小学三口之家等为方便孩子上陵园小学自住景颐花园23-60教师，个体，上班族附近居民，二中，三中教师，中学三口之家等自住居多，投资较少恒大雅苑35-60白领，成功人士，外地富商等自住或投资 客户分析：九鼎美庐和景颐花园两项目的定位均为中档，项目的客户主要以自住为主，客户讲求房屋的功能和实用，附近的老城居民或是因其周围的教育资源购房的客户居多。鼎佳学城项目紧邻陵园小学，项目品质档次较低，目标客户讲求供能实用，多为附近教师或老城居民。恒大雅苑所处位置较为偏远，但是以恒大的品牌和高端品质，优美的小区环境以及精装的奢华仍然吸引不少客户来此置业，包过项目附近的居民，城区的白领及成功人士等，或者外地富商6、企划调研项目名称主题广告语核心卖点推广渠道销售方式本月营销活动九鼎美庐“飞扬生活的梦想”单价低，户型设计讲求功能，实用楼体，DM单张，公交，户外坐销鼎佳学城“创意生活，鼎佳领跑”紧邻陵园小学DM单张坐销景颐花园好房子要住70年（老街印象）好地段、好配套、好文脉、好产品、好景观、好品质道旗，楼体，DM单张，公交坐销7月30号二期开盘，五重优惠大礼恒大雅苑“大湖之上 豪宅之巅”“世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装”品牌，精装修，开盘价格低DM单张、户外公交站牌广告，电子媒体广告坐销，但是有市区和项目两处售楼中心7月31号开盘，开盘必优惠，优惠必超值。按揭98折，一次性95折。促销优惠85折 企划分析：九鼎美庐项目从其目标客户群出发，注重客户内心的追求，以房屋的功能性为第一位，“飞扬生活的梦想”以情感诉求为主题语，煽动客户。其企划推广主要位于其项目附近的区域。符合该项目本身特质。鼎佳学城的推广很少，网上很少，其单张内容空洞，质量很低。但由于其紧邻陵园小学，所以项目也被人所认知。景颐花园以“六好”为主题卖点，突出强调其配套及地段优势。项目在中原路全线设置道旗，重点在区域附近加大宣传力度。整个七月的下半月，恒大雅苑的宣传推广铺满了全城，各种各样的广告渠道都有恒大的身影，其设立的市区销售中心更加体现恒大对宣传推广的重视。7、建筑外观项目名称建筑风格外立面色彩外立面用材 建筑物摆放建筑物形态九鼎美庐现代简约（功能主义特色）1-3层深褐色面砖，主体为浅褐色，局部灰色面砖面砖兵营式高层板楼（5）+塔楼（4）鼎佳学城现代简约1-2层黑色干挂大理石，主体灰色仿面砖大理石+面砖点阵式高层板楼（1）+塔楼（1）景颐花园现代简约多层面砖深灰色、高层面砖红色面砖+涂料兵营式多层板楼+高层板楼恒大雅苑新古典主义主体为淡黄色，配以土黄色与深褐色勾勒出外立面的基本形态面砖围合式高层塔楼 建筑分析：九鼎美庐目前在建，以浅褐色为其主色，给人以沉稳感和历史感，内部以两梯两户的板楼居多，户型南北通透，注重健康生活。鼎佳学城外立面为现代简约风格，以黑灰色为主色调，个人认为效果较差。景颐花园高层大胆采用新乡市不多见的红色为主体颜色，多层为深灰色，虽然颜色搭配不协调，效果也颇受争议，但在项目附近可谓是“万花丛中的一点红”十分醒目。其户型设计均为两梯两户板楼。恒大雅苑的主题色为淡黄色，整体效果个人认为一般。与其高档定位有一定差距，并不像金宸国际从外立面上就能展示其高档的标准。建筑摆布以湖为中心呈围合式，充分利用其景观资源的优势。8、户型配比项目名称户型配比1+1+1(套)面积()比例(%)2/2/1(套)面积()比例(%)3/2/1(套)面积()比例(%)3/2/2(套)面积()比例(%)4/2/2(套)面积()比例(%)九鼎美庐4462/66/764%36874%52898/107/120/12755%32413833%361614%鼎佳学城360/681%4887/89/94/10121%85109/11338%86129/141/14938%21751%景颐花园10082/87/9725%20597/110/117/12050%100130/138/143/15525%恒大雅苑27096-9932%17096.5/106/11020%317128-15137%93167-17711% 户型分析：九鼎美庐的主打户型为三房两厅一卫户型，占比高达55%，而三房两厅两卫占比33%符合项目本身的档次和客户定位。鼎佳学城的主打户型同样为三房两厅一卫和三房两厅两卫，均占比38%。但以其客户群的定位，个人认为其三房两厅两卫面积超140，并不适当。景颐花园户型设计以三房两厅一卫为主，占据比重约为一半，大三房和两房占比各25%，各个户型比较均和，与项目本身也较为匹配。恒大雅苑一期一批户型以舒适性两房和大三房为主，其高端的客户定位，当然其客户群追求舒适性的高度，恒大两房及三房舒适性都较高。9、销售去化情况项目名称热销户型去化率滞销户型去化率本月新推房源九鼎美庐98-127的三房鼎佳学城两房及小三房大三房景颐花园多层及小户型120的小三房仅售一套二期房源，两栋多层，一栋高层恒大雅苑8#临湖167户型，8#共售出62套20%3#，4#97的两房及97的小三房约20套3栋高层房源去化分析：九鼎美庐项目的三房热销，与其客户定位及户型配关系重大，附近居民多为首置或首改，三房户型必定畅销鼎佳学城的小三房热销，是因为客户的刚性需求所致，但是其滞销的大三房与其面积设置有很大关系。按照市场规则，景颐花园畅销的必定是其三房户型，但是其120的三房却并未得到客户的认可，原因在于其户型布置，该户型布局狭长，且不方正，并不合理。可见户型设计在市场中也是占很大比重的一部分。与恒大开盘的盛况相对比，其销售情况却不容乐观，整体售出约80余套，不足项目的1/10，售出最多的为8号楼，其中167的四房大户型销售最好，究其原因8#楼距湖较近，观景效果较好，而167的四房更是在距湖最近的把头位置，可见景观面的利用也是项目整体溢价的重要因素。10、价格调研项目名称均价起价最高价优惠方式实收均价楼层差价朝向差价景观差价九鼎美庐3350按揭无折扣，一次性96折10鼎佳学城3900景颐花园4270412042901.认筹优惠5000元，2.开盘优惠8580元，3.首付40%享开盘当天98折，首付60%可享开盘当天97折，一次性付款可享开盘当天96折，4.购100以内的户型可享1888元礼包，购110-130的户型可享6666元礼包，购130以上的户型可享8888元礼包，5.送双气8580元409910-30恒大雅苑64516692按揭98折，一次性95折。促销优惠85折520920价格分析：九鼎美庐的销售均价在3400元左右，与万和城相比，均价差不多九鼎美庐位置比万和城稍好，距离市区更近，但是九鼎美庐项目规模小，万和城规模较大，一加一减，两项目价格也就差不多了，个人认为这两个项目销售较好的原因在于距离城区较近且价格较低，户型实用，性价比高鼎佳学城占据着陵园小学的肩膀，项目均价在3900左右，虽然其品质档次不高，但是其周围的配套，教育资源以及烈士陵园等的资源优势成为其价格提升的有利因素，“酒香不怕巷子深”或许这就是鼎佳学城的策略。恒大雅苑为精装修房，号称1500元/平米的装修标准，但是其优惠过后的毛坯均价仍然达到了3700多的高价位。11、售楼部调研项目名称层数装修档次体验中心设置现场人气接待情况九鼎美庐1中档开间大进深小，设置齐全，中档装修两组客户，一组40岁左右中年白领，一位为50岁的附近居民（骑自行车过来）着装正式（粉色），服务态度一般，欠积极热情鼎佳学城1超低档无置业顾问，无沙盘，只有一名30岁左右的负责人只有一组客户，35岁左右着装不正式（拖鞋），素质差景颐花园1中档临时售楼部，面积小，装修差，新售楼部开间小，进深大现场三组客户，两名中年妇女，一组三口之家，置业顾问人数较少，讲解不过来着装不正式，服务态度好，接待热情恒大雅苑3高档后期会所，装修豪华现场人气爆棚，客户多着装正式，服务态度好，但专业知识不够售楼部/体验中心分析：九鼎美庐的售楼中心为其后期的一个商铺，手中楼中心开间大，进深小，装修中档，配置较为齐全。鼎佳学城的售楼中心也为后期的一个商铺，面积较小，且内部无沙盘，无模型，无置业顾问，墙壁四面贴的是已经褪了色的户型图，整体装修档次低。景颐花园前期的售楼中心位于项目旁边，空间狭窄拥挤，二期开盘后移至1#楼的商铺内，开间小进深大，装修一般。恒大项目的售楼部体现了一个楼盘的档次，恒大的售楼部为其后期的三层会所，金碧辉煌，体现着恒大项目高端的定位。12、项目创新项目名称建筑创新智能化创新户型创新其它创新九鼎美庐外立面不着重追求美观，讲求内部空间实用鼎佳学城景颐花园恒大雅苑出现所有房间都有南向采光面户型全部为精装修二、新乡市本月楼盘大事记项目名称日期主题活动内容维多利亚城7.16500万奖学金活动景颐花园7.30二期开盘恒大雅苑7.31开盘三、7月份项目调研小结 在我进公司的时候的，各项工作都比较忙。作为市场咨询专员，我的市调生涯是从7月25日开始的，之前的6月份做畅想项目的市场报告的时候，也做过几次市调，但真正自己单独市调是从7月25号下午的九鼎美庐开始的。然后是7月27号市调的景颐花园和鼎佳学城两个项目，又于8月2号对恒大雅苑进行了市调。 毕竟是刚开始进行市调，好多东西都不知道要怎么去问，怎么样才能得到自己想要得到的讯息，在我第一次市调完后，我就告诉自己，慢慢来，以后都会好的。现在将近一个月过去了，如我所料我慢慢找的了市调的技巧和方法，万事开头难，做的的多了，一切都会好的！ 我市调的基本方法就是先在网上搜寻资料，或者是说我们以前有同事去市调过的楼盘，我先把这两项资料全部汇总完毕后，找到我们还没有得到的信息，我想事先的充分准备和对项目的基本了解，会使我的市调的目的更有了针对性。 我一直都在追求的是楼盘数据的完整和可靠性，后来杨经理提醒了我，市调并不是纯粹的完成数据的汇总，更重要的是要去分析。我不知道怎样去分析，但我会发现某些问题，而且我很乐意去猜测他们这样做的原因，或许我也在不经意间慢慢的成长了。做市场调研，汇总数据我想对我更多的帮助是我能够充分的对这个楼盘的一切了解，所谓大战在即，知己知彼方能百战不殆。只有对对手充分了解了，我想我们的策略才会从一开始就直接抓住敌人的咽喉。 时间很快过去了，七月八月市调，能会让我学到很多，我也会学到很多。四、创新点及营销活动图片展示富业景颐花园高层2号楼盛大开盘 2011年7月30日，富业景颐花园售楼处人潮涌动，热闹非凡。原来这里正在进行的是景颐花园高层2号楼的开盘活动。 上午九点整，开盘活动正式开始，客户依次按号进行选房，选房成功即可办理选房手续。小编从富业房产公司了解到，今天开盘还有5重优惠，最高优惠可达50000元。 1.认筹优惠5000元； 2.开盘直降8580元； 3.折扣优惠：首付40%可享受开盘当天98折优惠； 首付60%可享受开盘当天97折优惠； 一次性付款可享受当天开盘96%折优惠；4.礼包优惠：签订购房协议后7天内交清所有款项，提供齐购房所需资料并签订商品放买卖合同的，可享受以下优惠：A、购100以内的户型可享受1888元大礼包；B、购110-130的户型可享受6666元大礼包；C、购130以上的户型可享受8888元大礼包。（超过七天付款不享受大礼包优惠） 5.送双气8580（以上优惠只针对前期排号客户，且与排号优惠同时享用。） 恒大雅苑荣耀开盘 气势如虹傲视全城 7月31日，万众期待，恒大雅苑劲爆开盘，恒大雅苑首期推出近500套房源，吸引近千余人购房者到场，火热的销售场面，比肩接踵的购房长龙，一举打破新乡楼市开盘销售纪录，使恒大雅苑成为新乡楼市7月末的传奇楼盘。 7月31日上午8时，恒大雅苑开盘现场已是人潮涌动，前来看房的私家车将项目周边的道路填塞的满满当当，一批又一批客户来到开盘现场。为了客户能够亲身感受到交楼后的真实产品，恒大地产集团提出了“实景销售”的理念。即将真实的园林、会所、实体样板房呈现后再开盘销售，使消费者在购房时更趋于理性化，能够买的明明白白，此举得到了众多购房者的认同。 上午10点28分，恒大地产集团新乡名都置业有限公司总经理贾飞先生宣告恒大雅苑正式开盘，一时之间，烟火齐放，礼炮轰鸣，将整个现场气氛推向最高潮。 开盘盛典高潮不断，营销中心的火爆场面也是异常火爆，入口的VIP客户签到处就已经排起了数条长龙。随着时间的推移，到场的客户人数越来越多，气氛愈加紧张、热烈。客户们坦言，之所以选择恒大雅苑，不仅是看中它将来的升值前景，更重要的还是看中它无可挑剔的高品质。 实景园林 万众瞩目 开盘当天的恒大雅苑豪华售楼中心已经全面呈现，7600的内湖水系已经注满湖水，30000的中央皇家园林也臻美呈现。到8点30分时，从各方赶来看房的客户仍然络绎不绝。 在皇家湖景园林设计上，恒大雅苑聘请国际园林设计名家及众多行业精英组成设计团队，致力营造和谐、华贵、生态的舒适生活。7600的中心景观大湖，是整个皇家园林的精髓所在。记者在现场注意到：一条综合水景轴线，被五大广场深情簇拥环抱，各种小喷泉与中心喷泉相互辉映，吐纳自然，内湖四周布置着各种高大树木、天然岩石、花卉等，台地的高低起伏，水体的连续层叠，灯光的层次变化，节奏丰富、韵律十足，浓郁的皇家风情呼之欲出。千余棵超30胸径之名贵树材，更是皇家园林贵族内涵的无声延续。看得出来，匠心独运的实景大湖、准现楼会所、大气华贵的皇家园林，充分显示了恒大地产集团的品牌实力、资金优势以及强大市场号召力，购买恒大雅苑的房子，买得放心，买得踏实，这也再次印证了恒大地产集团始终坚持的“项目未卖，配套先行”理念的准确性和预见性。 超豪华会所 叹为观止 据悉，恒大雅苑5255的超豪华多功能会所集健康休闲、舒压健身、人文艺术等全新生活概念于一体，会所内不仅设有多功能高端器械健身房、商务中心、恒温游泳池、乒乓球室及桌球室，更有美术室、音乐室、舞蹈室等功能布局，可满足儿童、青少年、成年人、中年人、老年人等各个年龄段人群的不同休闲娱乐需求。 作为中国房地产行业的标杆企业，恒大地产集团从成立之初就提出了“质量树品牌，诚信立伟业”的战略方针，在房地产开发建设的各个环节力求实现产品的“精细化”和“精品化”，目前其“环境配套先行”、“环节精品”等先进开发理念已经在全国家喻户晓。以精装修为例，其率先提出9A精装的概念，由72名全国顶级装修设计师组成监管团队，将6000余条“精品标准”贯穿于项目实施全过程。由于通过专门的物流渠道，实行原材料的全国统一采购、统一配送，并签订大批量合同，恒大项目装修材料成本仅为市场价的3-5折，为购房者预留较大的升值空间。 8号楼样板房，人潮涌动。整个房间大量运用了天然环保石材和高档木材，地面、踢脚、门框，厨卫台面、装饰墙面、浴缸底座等，处处运用了不同色泽、纹理的天然大理石，散透出厚重经典的贵族气息。记者还在现场看到，精装交房标准附送的有我乐整体橱柜、海尔嵌入式消毒碗柜、抽油烟机、品牌炉灶等。卫生间采用国际顶尖品牌，摩恩水龙头以及全自动智能座便器等品牌洁具;采用乐嘉牌淋浴花洒龙头、淋浴杆等卫浴配件。 超高性价比 85折惠至全城开盘当天85折的优惠对购房者来说的确有很大的吸引力，这也是置业者最终选择恒大雅苑的重要因