土建部分的维修制度及标准.doc

土建部分的维修土建维修制度1、主体工程: 屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。2、装修工程 a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。 b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。 c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3、楼地面工程 a.木地板的损坏占自然间地面面积25以下的，可修复；损坏超过25以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。 c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4、屋面工程 a.屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。 b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。 c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。 e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5、饰面工程 a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。 b.外墙勒脚损坏的，应修复。 c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。 d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6、油漆粉饰工程 a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。 b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为23年。 c.木地板原油漆褪落的，应重做。 d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。土建维修基本方法：（一）、墙和顶棚维修（石膏板基层） 1、修补发丝裂缝 a.沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。b.用虫胶粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底,待干后补刷面层涂料。 2、修补一般裂缝（刚性基层，非沉降裂缝） a.沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，清除粉散颗粒。 b.用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层。 c.准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。 d.用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光,然后清除表面多余的补缝材料。e.在补缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。 3、修补小孔、小洞 对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。 a.填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥,并将孔隙边缘区浸湿。 b.填塞孔洞后，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用边磨边划圈的运动将修补的边融合。 c.在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。 4、修补大的孔洞 a.先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净,用与基层相同质地的材料进行嵌填。 b.为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝,剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上。 c.清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。 d.等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂子打磨，分别喷刷二道表面涂料。（二）、更换地面或墙面瓷砖、瓷片1、 剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。2、 涂抹水泥结合层。3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平、直,划去砖缝多余泥浆。4、必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片,留缝后不得高出瓷片周边弧形角。5、修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。6、对于外门窗周围瓷砖的修补，把需要更换的瓷砖进行凿除（含结合层），在门窗口或接触处基层,为防止渗水常需涂抹防水涂料（修补程序同1.2.3.4.5.）。（三）、更换外墙面、地面马赛克 1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。 2、将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加107胶）。3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。 4、手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位,后用平板拍打平整，与原墙、地面平直。5、粘贴约小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透,并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。（四）、地下室墙体堵漏 1、堵塞不漏水的孔洞 超过1/8英寸的裂缝，必须用凿子和手锤凿成楔形槽，灰尘和混凝土碎必须清除干净。 b. 将裂缝用水浸湿。 c. 用1:3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内。 d. 填补材料要保持湿润，并养护三天。 e. 以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其效果比灰浆好;拌和后抹在需要修补的部位(半小时要用完),半小时用湿手揩光面。 2、堵塞漏水孔洞 a.用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。 b.例如：用北京产东海牌水泥不漏水胶结材料堵填。操作时,按生产厂家的技术说明配料，并将其搓成胡萝卜状堵漏材料,在这种材料刚开始硬化时(一般在搓成后的几分钟内),作为塞子塞入孔内。堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。 （五）、修补损坏的人行道和车道 1、如果损坏面积不大,可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用用1:2:2 硅酸盐干硬性混凝土。a.将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度约1英寸。 b.用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜）,破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。 c.将要修补的砼表面浸湿（但不能太湿）。 d.在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆,并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填入坑内，并将其捣实,填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。 e.用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。养护6天。(人行道在养护期间不得让人行走)。2、人行道或车道上裂缝修补 a.清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。 b.浸湿要浇捣的裂缝。 c. 浇捣1:2:2干硬性硅酸盐混凝土。 d. 养护3天。 注:如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时,可用1:3水泥砂浆加107胶进行修补；如果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除,并用新拌砼填实。 （六）、开裂墙体和地面修补 1、用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽，用刷子将松散灰砂刷除干净。 2、用水将需要修补的部位彻底浸湿。 3、用1:3水泥砂浆（稠浆）填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护6天。 4、修补地面同墙体，养护48小时后,用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。 （七）、修补损坏的踏步 1、 将损坏部分凿成V形槽，直凿至坚实的砼层为止。 2、 用刷子将其表面的碎散物刷除干净。3、 用水将露出部分浸湿。 4、 如果踢脚的边缘损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。5、用水泥浆涂抹V形部分，并用1:3水泥砂浆将其填满，抹平后养护6天。（八）、修补抹灰层 1、修补抹灰层裂缝 a. 用小刀或刮刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度。 b. 用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽,以便将新填入的灰膏“固定住”。 c. 刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝浸湿。 d. 用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。 e. 如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层,就要在裂缝处多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分钟后,再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。 f. 每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水,对其进行湿养护，持续三天。 2、修补大面积的抹灰层 a. 将损坏的抹灰面从墙体上刮除。 b.彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。对于砖砌体表面,要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗；对于光滑的砼墙面,要用凿子将墙面凿毛。 c. 将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1:3水泥砂浆，第一遍抹灰厚3/8英寸。 d. 在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时， 就要进行水平刮毛，以便与第二层抹灰相结合。 e. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时均匀地向抹灰面洒水，直到准备进行第二遍抹灰为止；在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。 f. 用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一遍，抹灰完后，隔天才进行养护，养护持续一天。 （九）、维修渗水外墙 1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的,应用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝。 2、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。 3、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂贴,再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层。4、外墙渗水面积较大时，可满涂1-2度胶质防水涂料。 5、墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥条嵌缝。先开凿、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热,最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。 6、用氯丁防水胶在室内修补。将渗水外的内粉刷层铲除,范围比渗水部位的周边扩大10-15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层， 在基层上涂刷2-3度氯丁胶，在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找平，再粉刷面层。 （十）、维修屋面水池(或水箱) 1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净。 2、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做保护层。 （十一）、屋面修漏（刚性屋面) 1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形,原刚性防水层分仓缝处漏水。 2、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理。 3、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。4、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝,沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。二、修理门窗1、检查门窗的附件是否齐全。2、检查有无配件损坏。 3、更换配件。4、将门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。5、提请用户注意：a.需定期往转动部分加油。b.如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不必要的意外。三、换锁(木门、铁门) 1、 拆下门锁，检查锁坏在何处，如能修理，及时修理，如锁不能使用即更换新锁。 2、 锁装上后，查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关，查看是否灵活。3、 提醒住户不要用匙乱扭锁，防止锁内部件损坏，造成无法使用。附表： 装修登记表 姓 名身份证号码进场时间离场时间留宿情况备