王全民--估价报告质量问题与要求(北京)091026.doc

房地产估价报告质量常见问题与要求 王 全 民一、估价报告实例点评实例一 二、估价报告质量存在的常见问题（一）封面存在的问题 1、存在多余内容：(1)封面不宜保留页眉、页角；(2)封面注有不必要的文字，如“本报告一式二份，遗失不补”；2、估价项目名称太长。一般可只表达估价对象名称。例：XXXX投资有限公司所有的位于XX市广庆区XX商城A区一层(28套)抵押价值评估。可只保留：XX市XX商城A区一层房地产抵押价值评估即主要表明估价对象的实际名称，包括必要的估价对象定语。3、估价项目名称与报告中的估价不一致4、内容不全，封面只有二行字： 房地产抵押估价报告 XX市XX房地产评估有限公司 5、有的只标注封面标题：如；房地产抵押估价报告 房屋拆迁估价报告6、六项内容不准确。如：有的估价报告注明的是出具日期，不是作业日期在估价报告中常见的有以下7种日期：如：估价时点、作业日期、查看日期、完成日期、出具日期、提交日期、交付日期等，其含义与作用不同，故在报告撰写和运用中不能混淆。目前正常的封面做法主要有二种：(1)估价报告题目六项内容 (2)分二部分 封 面企业自选纸类型和自行设计 扉 页估价报告题目六项内容封面（或扉页）六项内容举例1： 房地产抵押估价报告估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司估 价 机 构：XXXX 房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXX XXX XXX估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日 估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号 （二）目录存在的问题 1、有的估价报告没有目录标题2、有的目录结果报告、技术报告均没有一级标题3、有的目录结果报告有一级标题，技术报告没有一级标题4、有的报告目录中没标注二种报告的页码，有的页码标注不全有的报告目录页码与报告中相应内容提要页码不一致5、有的报告目录序号与报告中的序号不一致6、有的报告假设限制条件有一级标题，而结果报告、技术报告没有一级标题。 7、附件内容没有具体内容或内容不全。如：有的报告只有附件名称，而没其他内容，有的附件内容不全；有的部分附件列在目录中、部分附件列在结果报告中或列在技术报告中；举例2： 致估价委托人函 . . . . . . .2注册房地产估价师声明 . . .3 估价的假设和限制条件 . . . . . . . .4 房地产估价结果报告 . . . . . .6w 一、估价委托人 .6二、估价机构.6三、估价目的.6四、估价对象及其范围.7 五、价值类型及其定义.7六、估价时点及其确定理由.7 七、估价依据 . .7 八、估价原则 . .8 九、估价方法 . . .9 十、估价结果 . . .9 十一、其他需要说明的事项. .9 十二、估价人员 . .9房地产抵押估价技术报告 . . . .29 一、估价对象描述与分析 . .29二、市场背景描述与分析 . .32 五、估价对象最高最佳利用分析 .35六、估计方法适用性分析 . .43 七、估价测算过程 . .43 八、估价结果确定. .45 附件： 1、估价委托书；2、估价对象位置示意图；3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片；4、估价对象权属证明复印件； 5、估价机构资质证书复印件；6、估价机构营业执照复印件；7、注册房地产估价师证书复印件；8、估价中引用的其他专用文件资料。 （三）致估价委托人函存在的问题 函是当事人一方正式给对方的信件。致估价委托人函是估价机构正式向估价委托人告之估价结果和送交估价报告的信件。致估价委托人函存在的问题：1、格式不规范2、内容不完整3、包括内容:标题、估价委托人全称、估价目的、估价对象（名称、坐落、规模、权属）、价值定义、估价时点、估价结果（总价、单价）、估价报告使用期限、估价机构全称、法定代表人、致函日期共11项。至少：估价对象 估价目的 估价时点 估价结果估价机构全称、法定代表人、致函日期例3（略）例4（略（四）注册房地产估价师声明存在的问题1、声明千篇一律，没有差别。估价目的不同、估价对象状况不同，估价声明应有所区别；2、声明没专门说明参与本次估价并到现场查看的注册房地产估价师姓名； 3、没有标注注册房地产估价师到现场查看的具体日期；4、注册房地产估价师没有亲笔签名；5、现在普遍存在问题是：本应需要专业帮助的而不利用专业帮助；实际有专业帮助的而不声明有专业帮助；有专业帮助也注明了，但不说明专业帮助内容；（五）假设与限制条件存在的问题1、估价假设的必要性估价的假设与限制是：尽量简要说明估价中是必要的、但又不能肯定、且又是必须说明的前提条件；估价对象现状与不同估价目的决定的估价对象状况的不同之处。2、假设存在的问题(1)滥用或随意编造估价假设与限制条件；(2)应当说明的假设与限制条件而没有说明；(3)假设与限制条件没有针对性；(4)内容与形式很不一致。如：假设条件与技术报告中估价对象状况说明分析假设不一致；假设条件与技术报告的估价方法运用假设不一致；估价前提条件的随意假设；迎合估价委托人高估或低估的要求，故意编造估价的假设。3、估价假设的分类(1)按估价的价值类型进行假设；(2)未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料时的假设；(3)情况不明或资料不全情形时估价假设的方式。4、房屋拆迁估价中的与假设与限制(1)要求：被拆迁房屋在拆迁许可证颁发之日买卖实现的价格。 拆迁假设：没有出租、查封、抵押该类情况拆迁限制；例如出租：必有租期内、租期外租金价格，同时经常存在着租金价格与出售价格差异较大的情形。(2)房屋拆迁价格不包括的内容（六）结果报告存在的问题1、估价机构存在的问题：表述内容不全，如：缺少机构质资等级，缺少机构资质编号等；2、估价对象及其范围存的在问题：(1)表述内容太多,估价对象的实物、权益、区位状况描述不仅详细，而且还进行了许多分析；(2)表述内容不够全面；(3)估价对象描述结果报告与技术报告严重重复；(4)不应在估价对象标题下进行房地产市场情况介绍与分析；(5)估价方法选用与分析结果报告与技术报告内容重复。3、价值定义及其类型存在的问题：(1)缺少价值类型，如：对市场价值、非市场价值类型的划分不够明确；(2)价值定义不准确，与规范或相关技术标准不一致。4、估价依据中存的在问题：(1)缺少本次估价必须依据的法律与法规,如抵押估价应有房地产抵押估价指导意见建住房20068号；有些报告本次估价需要的法律、法规及时行乐相关文件不全；(2)列示了不必要的法律与法规、专业技术标准，如： 房地产拆迁估价报告在估价依据中加上了房地产抵押估价指导意见；房地产抵押估价在估价依据中加上了中国资产评估协会制定的中评协（1996）03号文资产评估操作规范意见（试行），类似规定没必要；(3)工程造价依据难以证明为现行定额、取费标准、价格；(4)估价依据没有排列层次，如：地方规定放在省、市、区规章的前面，省、市、区规章放在国务院行政法规的前边；国务院行政法规放在全国人大常委会或全国人民代表大会通过的法律前边，在形式上很不规范。5、估价原则存在的问题：(1)缺少独立、客观、公正原则。这是估价的基本原则，也是估价的最高原则，不能缺少； (2)有了替代原则，还另写了供求原则；(3)抵押估价，未写出谨慎原则；(4)最高最佳利用原则的表述，多数过于简单。不少报告表述内容结果报告与技术报告重复；结果报告中正确地做法是：结果报告准确介绍最高最佳利用原则的含义或概念；6、估价方法存在的问题：(1)结果报告应表述估价思路，而许多估价报告都不交待估价思路。实际上估价思路先于估价方法；(2)应表述已选用估价方法的含义或概念。估价方法选择一般取决于三方面：估价目的、市场发育状况(本类房地产交易状况)、估价对象性质或用途；(3)估价方法选用不正确主要原因：对选择估价方法的先决条件不清楚对估价方法的适用性考虑不成熟。(4)表述了与估价方法选取无关的内容(5)表述了如何依据二种或几种估价方法的计算结果求取估价最终结等。7、估价结果存在的问题：(1)估价结果表述文字不简洁；(2)表述的估价结果内容与技术报告不一致；(3)未说出估价对象的具体名称，未说出估价时点的具体日期；(4)当估价项目为多个单体房屋时，没有分别写出其单价和相应总价或列表说明；(5)估价结果、估价作业日期、估价人员在结果报告中的位置颠倒。（七）技术报告存在的问题1、在技术报告标题后加估价机构文件字头和估价文件号2、估价对象个别因素状况描述、分析与结果报告重复。如：(1)实物状况描述和分析与结果报告重复；(2)区位状况描述和分析与结果报告重复；(3)权益状况描述和分析与结果报告重复。3、缺少估价对象状况专业分析(1)缺少估价对象功能状分析。如平面布置、空间利用、主要利用类型的楼层、面积、交通与便捷情况；(2)缺少维护、使用状况描述与分析。 (3)区位状况：一般介绍多，分析少； (4)缺少外部性分析。如周边设施、景观等；(5)没有权益状况分析。 4、估价方法适用性分析有的与结果报告方法介绍内容相同，适用性分析的撰写不得要领 (1)没有对估价技术路线表述； (2)宜选用多种估价方法的只选用一种估价方法； (3)未对已选用的估价方法阐明理由； (4)未对未选用的估价方法的说明理由。5、市场背景描述与分析不得要领(1)没有按三方面要求去分析；(2)内容偏离市场分析；(3)与估价对象类型房地产市场结合不紧密.6、最高最佳利用分析不得要领(1)未进行合法性分析的，或有合法性分析但不深入；(2)未进行使用前提分析；(3)未结合估价方法应用进行分析，或有分析但不具体；(4)最高最佳利用分析针对性不强。 7、价格测算过程缺点、错误、问题较多主要问题：估价依据来源不充分，参数选取不客观，理论表述与实际应用没有说服力；缺少必要的分析和过程；计算过程不完整、不严谨。例如市场法：比较因素的因子选用不恰当；各因素的修正方向有误，分子分母颠倒；表格法计算前缺少客观必要的文字说明；修正调整计算的比较基础不对称；指数修正或调整的环比、同比运用错误。8、估价方法计算错误基本数据、参数出现错误；公式运用错误；计算过程内容不全、漏项、有错误；测算过程简单、粗糙,没有具体过程就给出结果。（八）附件存在的相关问题1、有些附件较粗糙、不完善。如： (1)产权证书无封面；(2)技术资料很少；(3)没有具体的造价、相关费用、标准资料。2、图片与报告结合不紧密。如：(1)照片没有编号；(2)照片没有名称；(3)没有与技术报告或结果报告相关文字结合；(4)照片没有把估价对象基本状况、外观特征表达出来；如：应将主要立面特征、主要类型房间室内状况、主要房间或主要部位装饰装修状况、折旧中的房屋维护、使用状况及功能、外部状况表达出来。（九）外在质量存在的问题1、专业术语表述不规范。如：(1)估价对象常见不规范用语：评估对象、委估对象、评估标的物、评估标的、评估物业、委估物业、委估房地产、待估标的物、待估房地产；评估宗地、委估宗地、待估宗地；评估建筑物、委估建筑物、待估建筑物等；(2)估价时点常见不规范用语：估价基准日、评估基准日、委估基准日、待估基准日；评估时点、委估时点、待估时点等；(3)市场法中不规范术语：可比实例写成：交易实例、交易案例、可比案例；交易日期、个别因素、区域因素调整写成修正；(4) 成本法中不规范术语：建安工程费写成概预算工程费，土地取得费用写成土地出让金，房屋拆迁补偿价格写成房屋拆迁补助费，成本利润率写成投资利润率等；(5) 收益法中不规范术语：收益法写成收益还原法、报酬率写成资本化率或还原利率，净收益写成纯收益，租赁可比实例写成租赁可比案例等；(6)现场查看写成现场勘察、察勘或查勘，估价师到现场一般只是肉眼观察，因此，一般用查看就可以。当然需要丈量、详细观察。当聘请专业人员利用设备、仪器测定房屋破损程度时，可利用勘察、察勘或查勘。2、内容重复。如：(1)估价对象状况描述结果报告与技术报告重复；(2)估价方法描述结果报告与技术报告重复；(3)估价方法描述结果报告与技术报告重复。3、文字表述存在缺陷、不通畅。如：(1)估价报告几个基本组成部分不分页连在一起，甚至估价结果报告与技术报告也不分页，层次很不清楚，导致报告目录页码难排列，别人看报告效果也不好；(2)致估价委托人函中内容层次不清，重点不突出；(5)结果报告价值定义不完整、不准确；(6)估价对象实物状况、区位状况术语不专业；(7)建筑物成新确定没有描述、维护使用状况就直接给出成新结果；(8)句子不通顺、文字描述前后颠倒；(9)报告中估价对象状况只介绍,没分析。4、文字表述不准确、不平实(1)估价对象状况描述不准确。如：外墙面干挂大理石写成贴理石，外墙理石按施工方法应在干挂、挂贴、粘贴方式中选择；又如内墙为实心砖墙时240墙多为承重墙，一般不叫隔断墙；60墙一般为隔断墙；(2)估价对象市场定位、取得相关资料没认真分析就用于报告；(3)市场描述、估价对象周边环境描述用语不准确，有的文学色彩较浓；(4)估价对象状况描述有的语言太夸张；(5) 当报告需要有结论性的语言时，用语不够肯定等；5、报告有病句（略）6、有错字（略）、漏字（略）、标点符号错误。如：(1)在报告中序号后有的部分用顿号，有的部分用圆点，如：报告前边文字用1、2、3、4、但报告后边文字用1.2.3.4.；(2)在一段报告文字表述中，当有几层意思时，各部分之间宜用分号“；”不宜用句号，如：2007年上半年XX市房地产市场呈现出房地产开发投资小幅下降，市场供给充余，市场需求旺盛的显著特点。具体表现在以下几方面：（一）上半年,经核准上市的商品房预售楼盘个数及建筑面积与去年同期相比分别增长12.78%和99.85%。其中商品住宅可预售面积同比增长78.7%，占商品房预售面积的77.62%，市场供给充余。应为“；”（二）市场需求旺盛。上半年,商品房销售合同备案面积同比上升21.29%。其中，商品住宅销售面积同比上升35.91%，增幅较上年同期提高15.05个百分点。应为“；”（三）二手房市场交易量继续萎缩。上半年，XX市二手房交易面积30.75万平方米，同比下降44.2%，其中，住宅24.96万平方米，同比下降25.76%，商业营业用房3.2万平方米，同比下降61.4%，办公写字楼2.06万平方米，同比下降79.44%。应为“；”（四）土地成交量大幅上升（略）；(3)标点符号不用全角而用半角；(4)报告选用字体混乱、随意，字号选用不当。7、排版不规整，序号使用不规范及顺序错误。如：(1) 排版不规整。如：1)报告另起一段时不能统一空出二个字的空格，有的空一个字，有的空一个半字，有的空二个半字，有的空三个字，等等；2)报告中表格行、列距有的太宽，而有的过窄；3)表格中数字、文字排版凌乱；4)不注意表格的表头与下边各行的关系，表中文字有的过长，有的表格文字行距过大；5)报告中表格与插图编号混乱。如：表头一般应的表格上方，并有表格序号编号；插图的图名一般放在图的下方，插图编号一般放在图名的前边。 (2)序号使用不规范及顺序错误。如：1)序号排序颠倒，如：在（一）或（二）之后再有一、二等；2)在1、2之后再有一、二或（一）、（二）；3)在（一）、（1）、1）之后加顿号；4)有的序号用壹、贰、叁、肆等。8、报告各部分的前后描述不一致（略）9、装订质量粗糙（略）(1)封面、封底纸张质量不高，使估价报告外观效果没有档次；(2)装订方式或手段过于简单，使估价报告外观效果欠佳。如只用白版纸装订，或只用一般订书机装订，或只用拉杆夹住式的装订等；(3)装订过程不认真，外观效果太差。三、估价报告质量不合格内容与说明（一）估价报告重要内容缺失结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象及其范围、价值类型及其定义、估价时点及其确定理由、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员等内容所出现的缺失。技术报告重要内容缺失：包括估价对象描述与分析（实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析）、市场背景描述与分析、最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定等内容所出现的缺失。其他重要内容缺失：包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件及附件等内容所出现的缺失。（二）估价基本事项中的原则性错误1、估价对象用途与产权界定出现的错误；2、估价时点与法定估价时点或与委托协议中估价时点不一致；3、价值类型选择或价值定义出现的严重错误；4、虚构、编造估价对象与可比实例及其实物状况、区位状况、权益状况；5、滥用估价假设的。（三）估价依据与运用中的原则性错误、严重质量缺陷1、必要的估价法律、法规依据和估价技术标准依据没有选取列明，且在估价报告分析中没有体现的；2、估价法律、法规依据和估价技术标准依据运用出现的严重错误；3、拆迁估价报告法律依据中未列明城市房屋拆迁估价指导意见建住房2003234号，且未按该标准要求估价的，或已列明城市房屋拆迁估价指导意见，但实质并未按该标准要求估价的；4、抵押估价报告法律依据中未列明房地产抵押估价指导意见建住房20068号，并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的，或已列明房地产抵押估价指导意见，但实质并未进行优先受偿款分析、变现分析说明的。（四）估价分析测算过程严重质量缺陷1、估价技术路线确定与估价方法选择出现的错误；2、估价结果报告、技术报告中估价方法选用不一致；3、估价基本数据、估价参数选取错误或明显偏离客观实际；4、估价方法运用出现严重错误，包括价格测算过程、计算公式选用、计算结果出现和严重错误；（五）估价结果表述与披露严重质量缺陷1、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告中估价结果不一的；2、估价师声明、估价假设限制条件与估价结果报告、估价技术报告内容自相矛盾；3、对估价结果有重大影响且存在一定不确定性的因素，未在估价假设和限制条件中说明或披露，且报告未就该因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或虽在估价假设和限制条件中说明或披露，但报告未就该因素对估价结果可能产生影响进行说明；4、估价报告应用有效期不符合有关规定。四、估价结果报告质量的几个基本要求主要是指结果报告各重要事项应表述的基本内容与要求。 (一)估价委托人 1、要求：内容完整，表述准确； 2、内容：要有委托单位或个人名称、地址、联系电话、联系人名称等 (二)估价机构 1、要求：内容完整，表述准确； 2、内容：估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、资质有效期等。 (三) 估价目的 1、要求：表述准确、具体，与经济行为相对应； 2、内容：各类不同的估价目的表述（四）估价对象及其范围 1、要求：范围明确、界定准确； 2、内容：估价对象估价范围 (1)估价对象基本状况包括名称、坐落、四至、面积等。通过产权证、规划、合同核实及相关证件描述估价对象的用途、权属、土地开发程度、建筑结构、年限等； (2)估价对象估价范围包含是否存在装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等，其界定应清楚。（五）估价时点用其确定理由1、要求：估价时点确定正确，确定理由简要明确；2、内容：估价时点的确定：具体年月日用大写或阿拉伯数字表示；具体说明确定估价时点的理由。(1)结合法规或技术标准要求确定估价时点； (2)结合合同约定确定估价时点；(3)结合估价对象即将发生的经济行为需要确定估价时点； (4)结合估价需要在征得估价委托人同意后，确定估价时点。（六）价值类型及其定义 1、要求：价值类型明确，价值定义准确。完整、准确； 2、内容：(1)不能缺少价值类型。如：市场价值、非市场价值的表述； (2)价值定义的表述。（七）估价依据 1、要求：依据完整、明确、合法有效； 2、内容：必要法律法规完整、名称准确；估价技术依据完整、名称准确；估价委托人提供依据、资料完整、具体；估价机构掌握的依据、资料完整、具体。 (1)必要的法律法规依据排序： 全国人民代表大会通过的法律，如： 民法、 宪法、物权法等； 全国人大常委会通过的法律，如：城市房地产管理法、土地管理法，城乡规划法等； 国务院制定的行政法规，如：中华人民共和国房产税暂行条例、城市房屋拆迁管理条例、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例等； 司法解释，如：“最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释”、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的权问题的批复、最高人民法院关于人民法院执行执行设定抵押的房屋的规定等。 部门规章或省、市、区规章，如：城市房屋抵押管理办法、住宅室内装饰装修管理办法、房地产估价机构管理办法、注册房地产估价师管理办法、房屋登记办法等； 所在城市（指地市级或县）相关规定，如大连市国土资源和房屋局文件大连市城市房屋拆迁估价实施细则大国土房屋发200818号； (2)技术标准依据（估价报告依据的行业内技术标准）如： 房地产估价规范 GB/T 5029119999；房产测量规范（GB/T 17986-2000）；城市房屋拆迁估价指导意见建住房2003234号；房地产抵押估价指导意见建住房20068号等。 (3)委托方提供的资料依据 如：产权资料、优先受偿款资料、房屋租约与租金收益资料、工程图纸资料、建安工程费资料、房屋维护与改造工程的图纸及费用资料等；(4)估价机构掌握的资料依据（略） （八）估价原则 1、要求：完整、准确； 2、内容：应分别列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。 举例：估价要以最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证、能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断标准如下： (1)法律上的许可性。如产权限制、规划及相关政策法规许可。要展开如层高大的沿街商铺加层可增收益 (2)技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。如建筑、设备技术的改造。 (3)经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限投资而能获得最大收益的使用方式。如经营方式 (4)价值最大化。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中，达到最大的一种。 (5)土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。如建筑物与土地在区位、面积是否相匹配，裙房与塔楼之间等是否具有投资集约度。 (6)与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。 (7)可持续发展性。按可持续发展的观点确定使用。即研究房地产市场的发展变化趋、使未来利益最大化的使用方式。（九）估价方法 1、要求:原则完整、准确； 2、内容：说明估价思路和估价方法，估价方法名称与定义。 估价方法先取应注意的问题： (1)估价报告估价思路先于估价方法； (2)估价方法选择主要取决于三方面：估价目的、市场发育状况、估价对象性质或用途； (3)不要表述与估价方法选取无关的内容； (4)注意与技术报告中估价方法适用性分析的协调性。 （十）估价结果 1、要求：完整清晰，前后一致； 2、内容：估价结果（币种、总价、单价及总价大写）表述完整；估价结果内涵（与假设限制条件一致，扣除相关费用及税金）要清晰。 估价结果应注意的问题： (1)要写出估价对象的具体名称； (2)要写出估价时点的具体日期； (3)当估价项目为多个单体房屋或设施时时，应分别写出其单价和相应总价或列表分别说明；（4）利用某种估价方法取得相应估价结果确定的合理性理由；（5）结合几种估价方法取得的结果在确定估价最终结果时，进行简单算平均或加权算术平均时的理由；（6）结合不同估价目的对估价结果确定需要说明的理由。（十一）其它需要说明的问题如：如估价作业日期、估价报告有效使用期、特殊目的估价等，应酌情进行说明。（十二）估价人员 1、要求：内容齐全、准确； 2、内容与应注意的几个问题 (1)应写明执行估价的注册房地产估价师的姓名、资格、注册号并签名； (2)应写明协助估价的人员姓名、资格（职称）并签名； (3)有重要专业帮助的要，写明帮助估价的专业人员的姓名、资格(职称)、帮助内容并签名。 五、估价技术报告质量的几个基本要求主要是指技术报告在价格分析、测算和确定估价结果过程中的基本内容与要求。（一）关于估价对象的描述与分析 1、土地实物状况描述与分析(1)土地实物状况包括：名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等；(2)实物状况分析要求与估价对象类型针对性要强。2、建筑物实物状况描述与分析(1)实物状况包括名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度等，不能缺项；(2)实物状况分析与估价对象针对性要强；(3)维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）描述与分析要全面、具体；(4)功能折旧与外部折旧描述与分析要全面、具体。3、权益状况描述与分析(1)建筑物所有权、使用权、他项权利设立情况及其他特殊情况描述要全面、翔实；(2)土地所有权、使用权、使用管制、目前使用状况、租约限制、其他权利设立及其他特殊情况描述明晰，使用年限界定合理。4、区位状况描述与分析(1)位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，不缺项、描述清楚、准确；(2)交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，不能缺项；(3)周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，不缺项、描述清楚、准确；(4)外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施, 不缺项、描述清楚、准确；(5)区位状况描述、分析与估价对象类型针对性要强。（二）关于市场背景描述与分析宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素的描述与分析要简明、准确、透彻，针对性强。要求本地整体房地产市场状况分析不能笼统；本地本类细分房地产市场的过去、现在和未来状况描述与分析针对性要强、具体、透彻；国家及本地宏观经济政策因素描述与分析与当地情况结合要紧密；估价分析结论及估价参数取值要有市场数据的支持。.1、对国家、本地房地产市场的宏观分析分析内容：可围绕供需规模是否基本均衡，市场供给结构是否基本合理，价格是否基本稳定进行。以住宅为例：(1)全国1年来住房价格的变化状况：包括新建住宅市场价格、二手房价格、经济适用房价格变化、同比变化、环比变化；(2)影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；(3)当地1年来住房价格的变化状况：包括新建住宅市场价格、二手房价格、经济适用房价格变化、同比变化、环比变化；(4)影响当地住房价格变化的相关因素：如：当地GDP增长、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积；当地人均可支配收入水平、当地全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等； 2、 本地本类房地产状况描述与分析(1)本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。(2)本地本类房地产市场价格：新建普通住宅不同月、季、年均价，价格同比变化、环比变化，不同行政区域普通住宅价格情况与变化，估价对象所在区域普通住宅价格变化、热点楼盘房变化，其他类型住宅价格变化等；二手房价格变化、租赁住房价格变化、租售价格之间关系等；本地本类住宅市场供给分析：本地住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。 (3)本类房地产市场需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投资增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速发展增加的需求；拆迁房屋增加的被动需求；旧危房淘汰增加的需求；年轻结婚增加的需求；外地人购房增加的需求；年轻人组建家庭增加的需求，存量住宅转换其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。3、 国家及本地社会、经济发展、政策因素等描述与分析如：重大发展战略实施，经济结构调整，金融政策、税收政策、土地政策、住房保障政策变化对房价的影响等。 4、未来趋势分析：市场供给与需求分析、居民收入变化分析、投资与消费理念变化趋势，房地产市场结构变化，未来社会、经济发展、政策因素对房价的影响等。（三）关于估价对象最高最佳利用分析1、要求：最高最佳利用判定正确，分析透彻、具体；有合法依据和市场依据。利用分析内容： (1)要进行最高最佳利用的合法性深入分析，即按相关法律法规、产权、规划、合同等合法性进行分析； (2)要进行利用前提的定性与定量分析。如： 保持现状前提 装饰装修改造前提转换用途前提 重新开发建设前提(3)结合估价方法的应用进行分析要具体 (4)最高最佳的利用分析针对性要强 2、合法性分析(1)合法性分析的内容。估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市规划、合同约定等方面的合法性；(2) 合法性分析方法与思路。合法性要求下的用途、年限、规模的下正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潜力与可能性；合法性范围内可争取的最高最佳利用。3、要进行以利用为前提的分析。(一般为四种利用前提的分析) 保持现状可以实现最高最佳利用的前提 该前提基本判断：指估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。 该前提价值量判断：房地产现状价值推倒重建时新建房地产价值现有建筑物拆除费用建造新建筑物费用建造期间经济损失 可按保持现状利用房地产的基本类型： （1）新投入利用的房地产。由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提； （2）虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。装修后能达到甚至超过原设计的效果。 （3）虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估价对象保持现状使用为前提。如老字号店、品牌店等。保持现状利用前提的技术可行性分析(1)规划设计方案的合理性：如：1)用途与总平面布置的合理性；2)红线区域内道路交通与绿化的安排；3)建筑群与公用设施合理组合；4)整体风格：人文、生态、景观等。 (2)房屋结构体系的安全性：1)根据用途、安全、耐久性选择结构型式；2)根据重要程度选择结构型式；3)结合层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式；4)按抗震性能要求选择结构类型； (3)建筑平面设计的适用性：1)建筑物功能与平面布置的关系（如住宅起居室、卧室、厨卫等之间的平面交通、各类房间安排、洁污分区）；2）不同用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置；3)商业零售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人流的安排；4）工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作等；5)各类房屋室内平面的交通合理性，如人流组织、物流安排，要按最不利状况考虑等。 房地产现状价值分析方法：通过市场法、收益法或成本法等测算分析证明，估价对象的现状价值最高，即为最高最佳利用。公式：房地产现状价值新建房地产价值现有建筑物拆除费用建造新建筑物费用 拆除旧建筑物、建造新年建筑物期间的经营损失 当上述条件成立时，才能以房地产现状为前提进行估价。否则，按其他情况考虑。装饰装修改造可以实现最高最佳利用的前提 该前提基本判断：是指将估价对象建筑物装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。 按装饰装修为前提的房地产基本类型： （1）房屋原装修折旧年限已到且再维修已无意义 （2）虽使用年限不长，但近期明显感觉原装修难以使原房屋充分使用的房地产； （3）已使用多年，由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产； （4）规模需要适当扩大但不改变用途的房屋； （5）档次需要提升，风格需要转换的房地产； （6）已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有进行适当改造和装修改变环境的房地产。 该前提价值量判断：估价对象装饰装修改造后价值增加额估价对象装饰装修改造所需费用。公式进一步展开讲。 估价对象装修改造后实现的价值现状条件下的价值 (1)装修改造设计费用(2)现有建筑物装修及设备部分拆除费用 (3)改造(包括扩建)工程费用(4)装饰装修工程费用(5)新设备购置安装费用(6)扩建补地价(7)工程监理费 (8)工程造价询咨费用(9)招投标费用(10)质检费(11)环保监测测评费(12)业主管理费用（13）财务费用(14)装修改造期间经营损失 装饰装修改造使用分析举例：实例概况：某单位需一幢办公楼，建筑面积24 000 m2。一种方案是对一幢闲置多年的房地产建筑物适当改造并进行装饰装修后使用，二是直接购买相类似房地产。据了解，在当地市场上清水房状况的下新开发房地产为4 000元/m2，故需支付总房价9 600万元。而当地有一幢未使用办公楼，占地4600平方米，地下二层，地上21层，房屋原建筑面积23069m2，取得该房地产的投资总额为2 000万元。内部因结构安全需植筋、粘钢板加固，地上塔楼每层需通过植筋扩建，装修改造后建筑面积为24 026 m2，外墙为干挂安溪红623#理石，镂艺中空玻璃幕、中空热断铝窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半时间改造完成，共发生费用内容为：房屋工程加固设计、改造设计费，砼梁等拆除与建筑垃圾运费，土建改造扩建费用，普通装修费，外墙干挂理石、玻璃幕、热断铝中空窗、大型固定窗等装修费，水暖电工程费，零星工程费，其它费用（监理费用、质检费用、工程保险费、工程造价咨询费用、招投标代理费等），计发生费用2701万元。因此，此改造项目费用4701元，比买新办公楼节省：4 000元/m224 026 m24701万元4 909.4万元另外，该办公楼室内装饰装修及部分室外工程费2500万元。这部分费用新买或改造是都需要,如果将改造办公楼节省的费用于室内装饰装修还节省许多资金。转换用途可以实现最高最佳利用的前提(既改变用途又重新装修改造，此类较多) 该前提价值量判断：估价对象转换用途后价值增加额估价对象转换用途所需费用 需要转换用途的可能情形 （1）原（设计）用途本来不合理，须改变用途； （2）城市经济地理位置已发生变化，应改变用途； （3）经济地理位置正在发生变化，经分析应改变用途； （4）通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途更有利的情形。重新利用可以实现最高最佳利用的前提(属推倒重来类型，是对土地的重新使用） 该前提基本判断：估价对象重新开发再予以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用4、最高最佳利用结合估价方法的运用分析市场法：(1)最高最佳利用是市场价值形成的基础 (2)在设定了一定状况的建筑物之后，估价师们应当结合地块的状况，描述出建筑物理想的类型和特征。对于估价对象最佳用途和使用功能上的特点，并应满足以下要求： 最大限度地利用估价对象地块的潜在市场需求；一定要符合当前当地市场标准和市场特征 要确定建筑物最合适的物质构成和定价因素。分析中需要注意的几个可能性： 分区规划改变的可能性； 建筑物是否有合并的可能性； 对已有建筑物的影响； 将土地设想为空地的财务可行性 现有建筑物改造后房地产价值最大化的可行性。 (3)最高最佳利用分析在市场法中的具体应用在技术报告的市场因素分析中，应结合当地市场情况并通过必要的经济技术指标及数据，对估价对象进行最高最佳利用分析；对于选取的可比实例，不仅要符合估价规范中选取的条件要求，而且应分别说明各可比实例成交价格是否是在最高最佳利用状况下的交易价格；在交易时间因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象最高最佳利用状况下的价格；在区位因素、个别因素、权益状况等因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象在最高最佳利用状况下的价格。成本法：(1)一般认识：物质构成是决定估价对象功能效果的基本条件，也是估价对象实现最高最佳利用的物质保障和基础。无论是建设规模，还是内外部条件，均与估价对象的用途和使用效果直接相关。同时，不同的开发建造方式和使用状况，都与估价对象的建造成本与运营费用密不可分。因此，估价中成本法的运用与最高最佳利用分析有着多方面的广泛联系。(2)最高最佳利用分析在成本法中的具体应用按收益递增递减原理，结合建筑物的层数、面积，进行成本与效益的分析，可以体现费用与收益的关系；按均衡原理，可结合建筑物不同组合方式，进行成本与效益的分析。如利用建筑物内部各部分功能、面积比例的均衡，是根据物质构成体现的，建筑物使用的材料、设备形成了相应的功能以满足各种使用要求。其物质构成要受到费用的制约。所以利用该原理通过成本法展开分析很有意义；根据保持现状前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；根据装饰装修改造前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；根据改变用途前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析；根据重