经纬大厦阶段调研报告.docx

经纬大厦阶段调研报告目录第一章 项目概况21，项目背景22，项目位置24，区域概述及河东规划图3第二章 项目周边业态情况及业态分析41，周边写字楼基础数据42，区域写字楼特点：5第三章 Swot分析6第一章 项目概况1，项目背景经纬大厦由中国银行天津分行建造，于1999年5月正式使用，起初规划为酒店，后期改建为写字楼。由于河西区友谊路新楼已竣工，中国银行天津分行已于2012年年中全部搬迁至新楼，经纬大厦除一二层中国银行河东支行使用外其余部分已空置，从99年使用至今从未对外招租。该项目产权日期暂无明确数据，据推测产权证日期应在97年左右，写字楼产权一般为四十年，该项目实际使用年限已接近20年。2，项目位置经纬大厦地处天津河东区十一经路59号，北临十一经路东接津塘公路。本项目位于城市交通主干线上，距离十一经路里交桥100米左右，是天津机场、经济开发区的必经之路，交通便利快捷，周边生活教育、金融、商务、休闲等配套齐全成熟，与小白楼中心商业圈和解放北路金融街一桥之隔。3、项目相关数据建设单位：中国银行天津分行竣工时间：1999年5月建筑面积：3万平米报价：1万元/平米经纬大厦高：地上共25层，地下两层建筑结构：核心筒结构层高：2.4米左右电梯配置：四部电梯4，区域概述及河东规划图区域概述：河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平方公里。现有居民73万人，河东区是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地,按照天津市2010年“一主两副”空间布局规划、“金贸河东”功能定位，重点建设一个市级中心、三条经济发展带、六个功能区，重点发展六大产业，形成以现代服务业为主的产业结构体系。整合十一经路资源，大力发展金融服务业和总部经济，形成十一经路金融服务业聚集区。河东规划图：第二章 项目周边业态情况及业态分析1，周边写字楼基础数据周边写字楼基础数据项目名称开发商建筑面积楼层租金售价建筑年代位置车位万隆太平洋大厦（商住）天津万隆集团有限公司4.3万201.10元/平米天1.1万/平米99年0.7km地上50地下200天星河畔天津天星置地发展有限公司5.8万302.62元/平米天1.8万/平米98年1.4km地上200地下150鼎泰大厦河东美东房地产开发有限公司4.2万301.50元/平米天1.1万/平米06年0.6km150三联大厦（商住）三联集团2万272.00元/平米天1.7万/平米00年0.7km50津东大厦天津津东投资发展有限公司1.4万132.62元/平米天2.88万/平米01年1.3km地上100地下100中粮大道16年竣工，预计4万平1.3km万隆太平洋大厦为销售型物业，1-2层为商业3-5层为开发商自用，14层至20层为太平洋保险整体购买，（6-12层）散售，销售面积集中在60平米-150平米，该楼设施陈旧电梯等候时间过长，车位使用非常紧张，吸引的租户集中在国内私营小企业，楼内杂乱无序，物业管理水平有限。天星河畔为销售型物业，目前该楼租金为十一经路区域最高。该楼1-5层为商业，高区部分吸引了大型船运公司和电力公司整层购买，中底区散售面积集中在60-120。该楼的客群超过80%为货代、物流、海运相关行业，在业内也被称作物流楼。该楼的整体建造及物业有非常好的水准，硬件如电梯、空调、层高都已接近甲级写字楼的配置。鼎泰大厦为烂尾楼改造项目，1-5层为商业（因十经路立交桥的影响至今仍闲置），6至20层为销售型写字楼，面积集中在56-110平米，室内有独立卫生间，写字楼部分已经销售完毕，销售均价为每平方米11000远，购买及租赁客户以中小企业为主。 三联大厦为销售型物业，1-5层为商业，该楼整体销售多以整层客户为目标，吸引了包括钢材，电力，地产等方面的企业购买，部分散售面积集中在100左右，散售部分客群比较多样，多以中小企业为主。该楼空调系统为非中央空调系统，且物业管理水平不高，影响了该楼品质。车位设计较少，大部分租户无停放车位。津东大厦为租赁型物业，因该楼是河东区楼宇经济的重点项目之一。2001年5月被区政府命名为“私营经济培育发展基地”及“重点服务保护单位”，作为河东区“经济园区”，入住津东大厦可享受河东区引进企业优惠政策。该楼1-3层为裙房商业，3-13层的写字楼部分主力租赁面积在44-80平米，因该楼的建造时间较早，未能充分考虑业主停车因素，车位非常紧张。2，区域写字楼特点：1， 整体入住情况良好，重要原因在于该地段租金便宜、交通便利2， 建造时间多为10年以上，在写字楼数量相对稀少的年代占得一定先机，至今，传统行业应占较大比例。3， 该区域传统小微企业较多，缺乏影响力大的项目及公司，大项目及公司呈外迁状态，整体来说缺乏商业氛围。4， 该区域写字楼车位较紧张5， 该区域写字楼物业管理水平较差6， 该区域有多家企业自行开发的写字楼，如人保大厦，中银大厦，万泰大厦等第三章 Swot分析Swot分析优势：1，经纬大厦地处城区交通主干线，紧邻十一经路立交桥，可顺势快速延伸至津滨大道、卫国道、京塘公路等市内主要干线，便捷通往机场、开发区等市内各个区域。,2，经纬大厦距离地铁9号线300米，9号线的开通使该区域进一步融汇到开发区、市区的商务氛围中，提升这一区域的商务竞争力。机会：1， 经纬大厦产权所属为中国银行，通过与该项目的合作，有利于我集团该项目及其他项目的融资情况2， 该区域已经有香港嘉里集团、中信集团、中粮集团进入开发高端写字楼，未来有可能将带领该区域走向商务写字楼的发展的新阶段，完成该区域写字楼市场由底端到高端的整体升级。劣势：1，经纬大厦所在的区域，为天津市写字楼的二级区域，在吸引高端客户的能力上会有一定的障碍。2，由于经纬大厦建造竣工时间为1999年，已14年的时间，