西安商圈调研报告.ppt

西安商圈调研报告,2014.11,目 录,PART 1 城市宏观发展背景 PART 2 商业格局与街区特征 PART 3 雁塔路商圈分析与街区特征,PART 1 城市宏观发展背景,PART 1 城市宏观发展背景/城市宏观概况,城市概况,西安，是举世闻名的世界四大古都之一，是西北通往西南、中原、华东和华北的门户和交通枢纽，陕西省省会，中国六大国家区域中心城市之一，是陕西省政治、经济、文化中心。,西安,西安,PART 1 城市宏观发展背景/城市宏观概况,城市规划格局,西安市域范围内构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。,2020年人口规模规模1528万,城区面积490平方公里,宏观经济分析,1,城市规划方向,2,作为关中城市群的领头羊，未来城市的发展将会得到更多的支持，进入快速发展的阶段； 西安市城市发展按照“一城、一轴、一环、多中心”，主城区与周边城镇协调发展。,城市房地产市场解读,3,西安市受宏观调控政策影响有限，房地产市场逆势上扬，但商品房供求整体稳定性不佳，市场风险较大。 西安市房地产发展处于成熟期，伴随城镇化率的提高和第三产业的逐步提升，西安市商业市场发展前景可观。,PART 1 城市宏观发展背景/城市宏观经济状况总结,GDP稳步增长，增长率保持14%左右，2012年人均GDP达到51086元,社会经济整体发展水平比较高 。 第三产业占比超过50%，逐步占据城市经济的主导地位。,城市宏观经济状况总结,7,PART 1 城市宏观发展背景/城市房地产市场发展分析,城市宏观经济情况总结,传统市场,大而全市场,趋优化市场,全业态市场,GDP： 人均GDP： 人均可支配收入： 社会消费品零售总额： 城市化率：,1000亿元,2000亿元,8000亿元,3000美元,6000美元,10000美元,15000元,20000元,25000元,500亿元,1500亿元,2500亿元,30%,60%,70%,结合对国内商业地产发展特征的研究，我们认为西安市目前应处于趋优化市场发展阶段，商业逐步向全业态市场升级。,8,PART 1 城市宏观发展背景/城市房地产市场发展分析,城市宏观经济情况总结,趋优选择市场,出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足 Fast fashion成为市场主导，top fashion占市场5%-10%的市场份额 娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现,传统市场,以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主 消费以价格导向为核心诉求 品牌的渗透率低,全业态市场,城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平 从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足 典型城市如上海、北京等,大而全市场,百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现 餐饮娱乐形态开始多样化 Basic fashion占市场主流 消费向价值导向转变，并出现多样化,西安市的零售商业处于趋优选择市场，将出现多种类型的购物中心，形成不同层次的消费场所，餐饮、娱乐业态丰富化。,未来西安发展阶段,PART 2 商圈格局与街区特征,商圈格局分析 街区特征分析,PART 2 城市商业格局与街区特征,城市商业板块,商圈格局西安是省级的商业中心，辐射全省，但西安商业发展不均衡，钟楼商圈、小寨商圈和长乐商圈三大商圈最为成熟，钟楼商圈为核心商圈。未来随着西安城市的发展，高新区商圈和城北商圈的地位将逐步上升。,城市核心商圈 钟楼商圈,北城 商圈,长乐商圈,小寨商圈,高新区 商圈,世纪金花 开元商城 万达广场（民乐园） 民生百货 民生国际购物中心,批发市场,金鹰国际 世纪金花,万达广场（大明宫店）,西安商业未来的发展趋势为：第一、传统百货业急需提升；第二、一站式消费模式成为商业发展的主流；第三、城市商业副中心发展加速，未来城市将步入多核心阶段。,当前西安商业形成传统百货和一站式购物中心平分天下的局面，但以万达广场为代表的商业综合体的进驻，将行业水平进一步升级，竞争将加剧,以万达广场为代表的商业综合体的成功运营，使更多的消费者体验到一站式购物的便捷，未来承载多功能、多业态、综合性商业中心成为主流趋势。,经济的发展致使城市进一步扩容，城市核心商圈将进一步扩大，但受到空间、交通等限制，其他区域商圈，随着人口导入，商圈逐步成熟，城市副中心进入快速发展阶段。,传统百货业急需提升,一站式消费模式成主流,城市多核心发展,PART 2 商业市场调研,西安商业发展趋势分析,PART 2 城市商业格局与街区特征,钟楼商圈分析,钟楼商圈传统核心商圈、商业竞争主战场。作为西安市最重要和最繁华的商圈，拥有极高的商业密集度，购物中心、百货商场数量众多；因此研究钟楼商圈对于了解整个西安城市商业的发展有相当重要的意义。,1,2,3,4,5,6,PART 2 城市商业格局与街区特征,传统的商业中心，是西安最有影响力的商圈，商业氛围浓厚，其中服装业和餐饮业尤为发达。借助文化优势和区域的不可复制性，形成了西安最大的同时也是最为传统的商业中心。 商品种类齐全，但以零售业特别是服装服饰为主，档次覆盖面齐全，既有中高档百货，又有休闲购物于一体的购物中心，使西安市中高端日用百货的消费聚集于此。 地处市中心，但受区域交通和文物保护的影响，商圈扩容升级发展受限，同时因交通堵塞严重，有车一族的消费已明显外溢至西安其它商圈（如小寨商圈、高新区商圈等）； 因城市规划向东西两侧发展，城市框架的拉伸，使得区域内的消费明显向新区转移，且一站式消费理念的深入，致使客户对区域的认可度逐渐下降。,PART 2 城市商业格局与街区特征,开元商城,优势 位于交通主干道交汇处，与区域其他区域联系的交通相当便利； 位于西安传统商圈内，有相对成熟的商业氛围； 长时间的经营使其成为西安人和陕西人汇集的购物场所之一。,劣势 部分品牌经营不理想，有待调整； 中年消费者占很大比例，对满足年轻消费群体的需求有所欠缺。,开元商城位于钟楼商圈中心，钟楼东南角，是西安地区具有代表性的大型百货商业中心。,PART 2 城市商业格局与街区特征,民生百货,民生百货解放路店始建于1959年，地处核心商圈，营业面积约5万平米，是经营女装、男装、鞋包、珠宝、化妆品等品类的大型综合百货店。,优势 位于交通主干道交汇处，与其他区域联系的交通相当便利； 位于西安传统商圈内，有成熟的商业氛围； 长时间的经营使其成为西安人和陕西人汇集的购物场所之一。,劣势 配套设施不全，如停车位，服务功能等，难以保证客户的忠诚度； 缺乏经营亮点与周边形成差异，主题不突出，无法取得竞争优势让消费者亲睐。,PART 2 城市商业格局与街区特征,民生国际购物中心,民生国际位于钟楼之北，距离钟楼仅100米。紧邻世纪金花购物中心、钟鼓楼广场，交通便捷，地理位置得天独厚。,优势 位于交通主干道交汇处，与其他区域联系的交通相当便利； 位于西安传统商圈内，有成熟的商业氛围； 功能齐全，餐饮娱乐聚焦人气。,劣势 商场新开业，尚处于养商期，与周边商场竞争压力大； 和民生百货有大量的品牌重叠，而且同在一个商圈，直接形成竞争关系。,PART 2 城市商业格局与街区特征,万达广场（民乐园店）,西安民乐园万达广场定位于城市综合体，集公寓、住宅、商铺、百货、超市、步行街、影城于一体，荟萃世界潮流，打造地标性商业名片。,优势 位于市区的核心商圈，商业氛围浓厚； 多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补； 拥有大量的停车位，为消费者购物提供便利。,劣势 核心商圈商业密集，竞争激烈； 钟楼商圈交通拥堵严重，新兴商圈的兴起，消费开始外溢。,PART 2 城市商业格局与街区特征,世纪金花,世纪金花钟楼店位于钟楼商圈的中心位置，西安市最具影响力的百货商业之一，是本地消费者和外地游客购物的第一选择。,劣势 面积有限，只有上下两层； 停车位较少； 缺乏餐饮娱乐业态，不利于商场的进一步发展。,优势 位于市中心，与区域其他区域联系的交通相当便利； 以经营各大知名品牌为主，商业布局合理； 处于传统商业的中心，人流量非常大。,世纪金花业态配比,骡马市商业街,PART 2 城市商业格局与街区特征,骡马市步行街地处东大街西段，是西安传统商贸集市所在地，目前此商业步行街集购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、酒店、旅游为一体的大型现代化综合性商业步行街区。,基本资料 开业时间：2007年12月21日 总建筑面积：250，000平米 市场定位：多元素、多层次商业街区 消费客群：定位的多元化导致消费群体层次多元化,优势 骡马市是西安历史悠久的商业聚集地，虽改造后的骡马市经营时间不长，但其背景在西安有着极强的影响力； 新的商业街经营规模大，商品总类繁多；业态组合多元化； 其地下步行街以经营时尚潮流个性小商品为主，深受年轻人喜爱，是时下青年消费者热爱的购物场所之一。,劣势 商业体量大，对招商造成一定的难度； 经营档次多元化，地下商业街以抵档小商户为主，从而拉低了整个商业项目的挡次； 业态分布组合混乱，使消费者有步入迷宫的感觉； 内部装修粗糙简单，不能提供给消费者良好的购物环境。,PART 2 城市商业格局与街区特征,长乐商圈分析,长乐商圈西北第一综合批发地，成熟的批发市场，批发商城林立，以低端市场为主。,1,2,PART 2 城市商业格局与街区特征,小寨商圈分析,小寨商圈以高校学生为主要消费群体，消费层次由中低端向中高端发展，是西安南城最大的商圈。,2,3,1,4,5,6,PART 2 城市商业格局与街区特征,小寨商圈位于西安城南，有比较成熟的交通枢纽，区域内高等院校、写字楼、政府机构等云集，人口稠密，为商业的发展奠定一个良好的基础； 小寨商圈整体商业体量大，功能齐全，现已发展成为西安市的城市副中心； 小寨商圈多为建成区，缺乏大体量商业项目存在的空间，也缺乏停车空间和配套设施，因此一站式购物中心的发展受到限制，而周边居民也以普通市民和学生为主，消费力有限，难以从消费需求和品牌档次上提升品质； 随着城市曲江新区的发展，新的商圈曲江商圈逐渐成形，处于钟楼商圈和曲江商圈的联络线上，将会产生客户分流的危机。,PART 2 城市商业格局与街区特征,凯德广场,凯德广场位于小寨商圈和高新商圈的结合处，定位于中高端的以时尚为主题的购物中心。,优势 成功引入 GAP、优衣库等快时尚品牌和知名的餐饮娱乐店，深受年轻白领一族的欢迎。 多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补； 凯德广场运营商经验丰富，宣传活动持续且有效。,劣势 商场位置尴尬，位于小寨商圈和高新区商圈的联络处； 商场交通不便，正对城市高架路，而且未来没有规划轨道交通； 周边居民小区数量稀少，商场人流量不足。,PART 2 城市商业格局与街区特征,高新区商圈分析,高新区商圈新兴商圈，发展快速，硬件设施优秀，购物环境好，业态组合丰富。,2,1,PART 2 城市商业格局与街区特征,高新区商业中心，整体商业档次高，品牌齐全，区域商业发展进入快速发展阶段，客户认可度逐年提升； 商品品牌档次高，国际知名品牌大量入住，满足西安高层次消费的需求，同时分流部分市中心钟楼商圈的消费力； 地处高新区中心，商场硬件设施先进，同时拥有大量的停车位，受到有车一族的亲睐； 随着高新区的发展，有大量商业、商务、酒店等综合类物业的开发，因此高新区商圈将成为西安市的区域副中心。,PART 2 城市商业格局与街区特征,世纪金花,世纪金花高新购物中心是高新区规模最大的现代化、多功能、综合性的高档百货商厦。,优势 位于西安高新技术产业开发区黄金地段，交通便利 商场知名度高，同时云集众多国际知名品牌，高端形象深入人心,劣势 商场周边住宅小区偏少，核心消费不足 缺乏餐饮、娱乐业态，不利于吸引人气,PART 2 城市商业格局与街区特征,金鹰国际购物中心,金鹰位于高新区核心地段，品牌众多，涵盖中高档，经营状况良好。,优势 位于西安高新技术产业开发区黄金地段，交通便利 商场为新建物业，购物环境好，品牌涵盖中高档,劣势 商场周边住宅小区偏少，核心消费不足 缺乏餐饮、娱乐业态，不利于吸引人气,PART 3 雁塔路商圈分析与街区特征,PART 3 雁塔路商圈分析与街区特征,雁塔中路商圈分析,雁塔中路商圈西北第一IT综合批发地，IT商城林立。,1,2,1,3,5,4,9,7,6,8,万达广场（李家村店）,西安首座城市综合体，多家国际知名品牌入驻，定位于中高端，带来了一站式的消费体验。,优势 周边大学云集，潜在消费者数量庞大； 多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补； 商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”，进而刺激晚上消费，增加商业的销售和酒店的入住率。,劣势 学生的消费能力有限，实现大的发展相对困难； 大量的商家进驻小寨商圈，未来竞争加剧。