合肥验房的重要注意事项.doc

合肥验房的重要注意事项一、业务范围合肥验房的服务范围包括：专业验房|房屋工程质量验收、检测、鉴定|装饰工程监理|房屋工程测绘|看房选房参考|园林设计代理|住宅工程质量分户验收代理|写字楼工程质量分户验收代理|建筑工程设计、勘察代理|等。-风清 验房的“结论公信力强”，操作人员严格依照国家规范标准从事各项工作实务，利用专业的仪器工具、规范的操作流程、严谨的科学态度为广大客户提供各类建筑的专业化验房、检测、鉴定、测绘等各项专业技术服务。倾力为广大客户提供系统化、专业化的技术服务，分解客户因遇到工程技术难题的后顾之忧。二、合肥验房收费标准正规公司（如;风清验房等）毛坯房：2元/（不足100按100算/建筑面积,）；精装房：100以内-300元，超出100以上部分另加2元/；别墅 ：2.5元/（建筑面积）。家装监理：2000元起步。其它收费以合同为准。价格 服务项目收费标准（元/m)起步价（元/m)验房毛坯房2200精装房3300联体别墅2.5500独体别墅2.5500厂房、仓库22000 检测、鉴定、测绘钢结构检测合同价房屋结构检测合同价危房鉴定、检测、测绘合同价监理家装监理202000其它工程合同价 环境检测合同价维权代理合同价 合同价备注本价格根据财政部、国家计委财综200194号关于将部分行政事业性收费转为经营性服务性收费(价格)的通知及国家测绘局颁布的测绘工程产品价格 (国测财字20023号)的规定及市场实时情况而定。三、合肥验房事项一）收房需带文件1、身份证原件2、身份证复印件3，用B5纸同户口簿复印在同一张之上3、户口簿/户口卡原件4、户口簿/户口卡复印件3，用B5纸同身份证复印在同一张纸上5、购房首付款收据原件6、购房首付款发票复印件3，如果面积有变化需重新复印7、产权代办费收据原件8、产权代办费收据复印件3，用B5纸复印9、购房、贷款合同原件10、购房、贷款合同复印件1，A4纸（有备无患）11、业主/及常住人口相片3二）验房工具（一）简易工具1、带有日期显示功能的（数码）相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。2、2节5号电池3、纸笔，即时记下发现的问题。（最好带一个笔记本）4、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。5、扁型三插头小电器和两插头小电器各一个（如电吹风、电动剃须刀、充电器,插座,电笔等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。6、1只塑料洗脸盆-用于验收下水管道7、1只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓8、1只塞尺-用于测裂缝的宽度9、1只5米卷尺-用于测量房子的净高10、1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通11、1只计算器-用于计算数据12、塑料袋,黄沙黄沙装入塑料袋中堵地漏来做闭水试验（二）专业工具1、手动试压泵2、钢化玻璃检测仪3、激光测距仪4、激光水平放线仪5、响鼓槌6、三孔相位仪7、检测镜8、内外直角检测尺9、伸缩杆10、螺丝刀11、游标卡尺12、5m卷尺13、垂直检测尺14、对角检测尺等三）文件查看（开发商提供公示，业主查阅）（1）规划部门出具的合肥市建筑工程规划验收合格证。（2）建设主管部门出具的合肥市建设工程竣工验收备案证明书。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。（3）区级以上质检站核发的房屋质量合格证明。必须具备。（4）开发商提供的房屋的住宅质量保证书必须取得，要带走。（5）开发商提供的住宅使用说明书开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。（6）房产管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门（如合肥市规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：合肥市房屋建筑面积测绘报告。必须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。（7）卫生防疫部门核发的生活供水系统用水合格证。（8）公安消防部门出具的建筑工程消防验收意见书。（9）民防部门出具的合肥市民防工程竣工验收证书。（10）质量技术监督部门出具的合肥市电梯（扶梯）验收结果通知单。（11）环保部门出具的合肥市建设工程环保验收合格证。（12）燃气主管部门出具的合肥市燃气工程验收证书。（13）城建档案部门出具的合肥市工程验收档案认可书。（14）管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。四）合肥验房项目（一）防盗门1、门框是否端正。卷尺量各边是否平行2、脱漆/流坠。表面是否有划伤，油漆滴淌的痕迹3、磕碰是否有坑洞4、关合是否严密(尤其是有锁的一边)/灵活/翘曲/是否有特别的声音5、门锁是否齐全/灵活/脱簧6、五金件是否生锈7、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。8、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。9、视镜（猫眼）：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。（二）厨房1、天然气表的安装。询问物业如何安装天然气表并注明解决方法2、上水管。水管在过门口处应有防结露的措施3、水路。水路连接处是否滴漏/出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾4、天然气、水路管道是否有锈迹5、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。（三）阳台1、裂缝目测。阳台同房屋的两连接出是否有裂缝2、内外裂纹目测。阳台内外侧墙体是否有裂纹（四）墙壁1、空裂现象。用小锤(木棍)轻敲。听到“空空”的声音，各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；听到沉闷的碰击声则无2、裂缝目测。墙壁表面是否有裂缝3、保温层。墙面是否有返潮结露现象4、墙身是否倾斜。可用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度5、墙角。墙角接位是否有裂痕6、墙角与地面接位是否有裂痕7、顶棚是否由于水痕迹（五）地面 顶棚1、是否有裂缝。目测是否有裂缝，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 49、是否平整。在室内地面上倒一层水，以水不向任何一方聚集为好。若水向一面聚集，说明地面有倾斜。倒水后，以地面上的水坑小而浅、均匀为宜。2、是否渗漏。上下左右墙壁是否有水迹3、是否有空裂部分。隆起检测方法同墙面，用木棍敲无空声4、顶棚麻点。目测顶棚是否有石灰“爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响（六）窗户1、窗框平行/端正。用卷尺量是否平行两边到地高度是否一致，窗框接口窗边与混凝土接口有无缝隙2、密合度。关上窗听隔音效果/目测关闭是否严密，密封胶条是否完好。3、关合是否灵活/顺畅/到位，试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。4、漏水。看窗台是否有水迹5、纱窗问题。询问物业如何开纱窗6、窗台内外目测。是否有破损裂缝7、玻璃目测。玻璃是否有划痕8、外观油漆是否脱落，是否有划痕，磕碰9、五金件是否生绣（七）上下水管1、渗、漏、堵。打开水龙头，尽量开大2、管道沿线是否有锈迹(1) 各种管道表面镀层是否完好无破损。(2) 看水管有无裂。(3) 弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。(4) 排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利（注水，打开地漏，水是否迅速漏下）。（八）卫生间1、是否渗漏。封住地漏，灌水24小时，看底层是否有水迹2、是否存水。先蓄水而后放水，看是否有积水3、顶层。看顶部是否有水迹，是否有霉斑4、插座。卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座5、水路。水路管道连接出是否滴漏/出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾6、锈迹。水路沿线管道是否有锈迹7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。（九）电路系统1、拉闸开电。各处电灯是否亮，线路是否完好2、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。3、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应 紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。4、电笔测电插座插孔，线路是否完好5、拉闸断电电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。6、主卧室电话。目测主卧室是否有电话插孔7、空调插座。用电笔测空调的插座是否与其他线路分开8、电话、电视线路是否虚设。电话、电视线路用力拉一下9、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。五）合肥验房人员熟知的规范性文件如下：国家强制性标准及规范1、购房合同2、住宅设计规范 GB50096-19993、安徽省住宅设计标准 DB34T177-19994、民用建筑设计通则 GB50352-20055、住宅建筑规范 GB50368-20056、地下防水工程质量验收规范 GB50208-20027、混凝土结构工程施工质量验收规范 GB50204-20028、建筑工程地面施工质量验收规范 GB50209-20029、砌体工程施工质量验收规范GB50209-200210、屋面工程质量验收规范 GB50207-200211、建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210-200112、住宅装饰装修工程施工规范 GB50327-200113、建筑电气工程施工质量验收规范 GB50303-200214、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242-200215、通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-200216、建筑工程施工质量验收统一标准 GB50300-200117、高层民用建筑设计防火规范GB50045-9518、建筑物防雷设计规范GB50057-9419、建筑玻璃应用技术规程 JGJ113-2OO320、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ75-200321、建筑节能工程施工质量验收规范 GB50411-200722、安徽省民用建筑节能设计标准（居住建筑部分）DB34/T212-200023、工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分2002年版）24、住宅工程质量通病控制标准 DBJ32/J16-200525、安徽省住宅工程质量分户验收规则（2007-01-01实施）26、房产测量规范 GB/T1798627、汽车库建筑设计规范 JGJ100-9828、房屋接管验收标准ZBP3000129、住宅小区安全防范系统设计规范DB34/T490-200530、建筑结构荷载规范GB50009-200131、室内空气质量标准（GB/T18883/2002）及民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001），32、建筑工程建设面积计算规范( GB/T 503532005)六）合肥验房人员了解必要的专业知识建筑施工、监理、结构、装修、土建数据、建筑力学、勘测、水电工程、给排水工程、防水工程等。其实，很简单，只要做到以上几点，就可以称为合格的验房师了。七）合肥验房备注1、暂时没法解决的用照相机拍下，作为以后解决至证据。2、先验房后收楼：先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，如合同已成事实，则在收楼文件上应注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。3、书面承诺及记录：(1) 产权证何时办理（不管如何答复都要记录）(2) 水、电、气开通时间、手续、资费、来源（不管如何答复都要记录）(3) 电信、电视的开通时间、手续、资费（不管如何答复都要记录）4、有无专用邮政报箱。5、验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。四、合肥精装修验房注意的一般事项1、房顶高度：选5个点测量，若数值一致，则说明房顶没有倾斜。2、墙壁地面：检查墙壁是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点。3、门的质量：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。特别是卫生间的门，如果其顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，会使门底部过早腐烂损坏。检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关是否灵活。4、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，应感觉到推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水。5、门窗的密封性：检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多几次试验可以看出密封条的压力是否均匀。6、卫生间：A：卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。B：如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。插座须是防水插座。7、瓷砖：这两个地方是瓷砖到顶的，要检查四角无磕碰(房顶四角和地面四角)，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，应重新铺设。8、.乳胶漆质量：在周围光线暗时，用大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整就会立刻通过光线的阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆;如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。9、验电：专业验电器，逐一验收。10、空鼓：装修前检查墙面空鼓。11、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打开水阀看排水是否流畅，放水时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。12、暖气片：A：暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。B：还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度要符合要求，否则影响采暖。13、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走（成品的一般不会有问题）。14、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看装置是否灵敏;报警声光提示的同时会关闭进气电磁阀，如果不能，要及时修复。五、合肥验房厨房验房小贴士细节体现品质除了上面一些影响居住的方面外，一些细节问题也很能体现精装修房的施工水平。业主可以从这些地方考察房屋的装修质量。墙漆：墙面应该使用耐水腻子，墙漆的涂刷应该均匀，漆膜一致。墙地砖：颜色一致。目测就可以，一般来说如果有很明显的问题，开发商在验收的时候就不会通过。用小锤敲击地砖和墙砖，如果有空洞的声音，说明瓷砖没铺好，时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落。空鼓率超过5%即可判为不合格。厨卫：试验水龙头的开关是否灵活有效，包括冲水马桶、淋浴房、面盆。另外，需要检查下水是否通畅，可以在现场往洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度；检查马桶的下水时，则要反复多次地进行排水试验，看看排水效果。门窗：用手推拉开门，检查居室门开关是否顺畅，门锁合页是否灵活有效；室外门窗尤其是封闭阳台的门窗密封是否合格，开启是否灵活。暖气：消费者可以检测一下暖气，看管路是否畅通，温度是否达到标准，是否存在漏水现象。通风：测试排风口是否通风顺畅，厨房和卫生间还要测试回风阀是否有效。如果自己厨房总有别人家飘来的味道或卫生间有异味倒灌，可能就是回风阀失灵了。厨房部分要仔细合肥风清验房有总结分析：每个家庭厨房的面积、格局不同，使用者的身材、生活习惯也不同，但是在设计厨房时，有些原则是要共同遵循的。1 、水池与灶台合肥风清验房有总结分析错误做法:水池与灶台不在同一操作台面上或距离太远。如在u型厨房中，将水池与灶台分别设置在u型的两个长边上，或在岛型厨房中，一方沿墙而放，另一方则放在岛型工作台上。热锅、清洗后的蔬菜、刚煮熟的面条必须经常在水池与灶台之间挪动，锅里的水因此会滴落在二者之间的地板上。合肥风清验房有总结分析：正确做法：一般的厨房工作流程会在洗涤后进行加工，然后烹饪，最好将水池与灶台设计在同一流程线上，并且二者之间的功能区域用一块直通的台面连接起来作为操作台。2 、角落里置水池、灶台合肥风清】验房工程师有总结分析：水池或灶台被安放在厨房的角落里。有些厨房的格局设计很不合理，烟道采用墙垛的形式，燃气管道预留在烟道附近，很多人想当然地将灶台紧贴烟道墙安放。这样，操作者的胳膊肘会在炒菜时经常磕到墙壁上，否则只能伸长胳膊操作或放弃使用贴墙灶眼烹炒食物。水池贴墙安放也会带来同样的麻烦。合肥【风清验房工程师有总结分析：正确做法：水池或灶台距离墙面至少要保留40厘米的侧面距离，才能有足够空间让操作者自如地工作。这段自由空间可以用台面连接起来，成为便利有用的工作平台。水池的下面最好放置洗碗机和垃圾桶，而灶台下面放置烤箱。这种搭配会带给使用者更多的便利。3 、操作台高度合肥风清验房光头有总结分析：错误做法:操作台采用同样的高度。现在多数家庭的所有操作台面都采用统一高度，即80厘米左右，或根据主要操作者的身高略有调整。但就厨房中的每项工作来说，并非这一高度都非常舒适。合肥风清】验房有总结分析：正确做法:厨房台面应尽可能根据不同的工作区域设计不同的高度。而有些台面位置低些会更好，如果使用者很喜欢做面点，那么常用来制作面点的操作台可将高度降低10厘米。但是，在橱柜的设计中也不能过分追求高低变化，特别是在较小的厨房中，过多的变化会影响整体的美观。4、灶台靠近门窗合肥风清】验房有总结分析：错误做法:灶台位置靠近门或窗户。有些人为传菜方便，将灶台设置在离门很近的位置。开关门时，风很容易将火吹灭，而且油烟也容易飘进餐厅。而有些人为了油烟能尽快散去，将灶台设置在窗户下，这同样也很危险。合肥【风清验房有总结分析：正确做法:灶台的位置应靠近外墙，这样便于安装脱排油烟机。窗前的位置最好留给调理台，因为这部分工作花费最多的时间，抬头看着窗外的美景，吹吹和煦的暖风，让操作者有份好心情。5、柜门合肥【风清】验房有总结分析：错误做法:吊柜、底柜均采用对开门的形式。有些人为了追求橱柜在形式上的规整、或降低成本，吊柜、底柜都采用对开门的形式，但这会给使用者带来诸多不便。如吊柜门在侧开时，操作者要拿取旁边操作区的物品，稍不留意，头部就会撞到门。而存放在底柜下层的物品，则必须要蹲下身才能拿到。合肥【风清验房有总结分析：正确做法:为了取用方便，最常用的物品应该放在高度70厘米到185厘米之间。这段区域被称为舒适存储区。吊柜的最佳距地面高度为145厘米，为了在开启时使用方便，可将柜门改为向上折叠的气压门。吊柜的进深也不能过大，40厘米最合适。而底柜最好采用大抽屉柜的形式，即使是最下层的物品，拉开抽屉就能随手可及，免去蹲下身手伸向里面取东西的麻烦。6、冰箱位置合肥风清验房有总结分析：错误做法:冰箱随意放置在厨房中的某一位置，甚至于放在厨房之外的角落里或餐厅里。随意摆放冰箱会让操作者在使用中多走很多路，如从冰箱中取出的食物不能随手放在操作台上。合肥风清】验房有总结分析：正确做法:冰箱应设计在离厨房门口最近的位置。这样，采购的食品可以不进厨房直接放入冰箱，而在做饭时，第一个流程即为从冰箱中拿取食品。冰箱的附近要设计一个操作台，取出的食品可以放在上面进行简单的加工。不论厨房的大小和形状如何变化。在厨房的流程中，以冰箱为中心的储藏区，以水池为中心的洗涤区，以灶台为中心的烹饪区所形成的工作三角形为正三角形时，最为省时省力。7、餐桌连灶台合肥【风清验房总结分析：错误做法:餐桌紧邻灶台。在开放式厨房中，餐厅与厨房连在一起，这时，采用最多的是岛形格局。有些人将岛型工作台设计为烹饪区或洗涤区，并将餐桌与其紧密相连，希望以这样方式让烹饪者随时能与家人交流。但在使用中会发现，油烟、水会不停地溅在餐桌上。合肥【风清】验房有总结分析：正确做法:为了让家人有一个良好的就餐环境，餐桌最好远离灶台。如果家人以餐厅和厨房作为家庭的重要活动中心，可以采用餐桌与备餐台相邻的方式，因为备餐花费的时间最长，家人也可以共同来参与。在厨房与餐厅之间加一道滑动门也是很好的处理方式，平时两个空间融为一体，炒菜时关上门，让厨房成为独立的操作空间。8、电器杜绝内置合肥【风清验房有总结分析：错误做法:电器采用内置的形式。在整体厨房中，仍然有许多电器，如冰箱、微波炉等设备没有采用内置的方式。它们独立地摆放在厨房中，使厨房在视觉上仍然很凌乱。特别是冰箱，在购买整体厨房的家庭中，只有不到十分之一的家庭选择内置式冰箱。合肥【风清】验房有总结分析：正确做法:整体厨房的要领即为厨房中的所有物品，包括餐具、锅具、炊具，以及电器全部放置于橱柜之中，使厨房整齐划一。冰箱放置在离门口最近的高柜中，与门的开门间距至少为70厘米，这样打开门的时候不会挡住冰箱。如果空间很小，就要选择推拉门。烤箱放置在灶具下方的底柜中，烤箱附近要有一个小的操作台面。洗碗机放在水池附近的底柜中，方便上下水源。其他的小电器可以根据厨房的格局及家人的生活习惯使它们各得其所。六、合肥验房最常见问题总结合肥某先生向诉说了验房后的遭遇：“在验房师发现的诸多问题中，开发商只对外墙漏水、地面空鼓进行了整改。防火防盗针对陈先生验房后的苦恼，合肥风清验房认为，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，商品房质量问题由轻到重通常可以分为以下三种情形：1属于保修范围内的一般质量问题。如墙体或地坪轻微开裂、空鼓，屋顶或墙壁局部漏水、渗水等问题。购房人可以根据解释第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”也就是说，开发商必须整改。如果拖延不决，开发商不但要承担必要的费用，还必须进行赔偿。如合肥某楼盘的开发商虽然对业主提出的问题都进行了整改，但是整改期限却拖了两个多月，最后不得不赔偿业主3000元损失。2已经严重影响正常居住使用的质量问题。解释第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”是否已构成“严重影响正常居住使用”，在司法实践中要通过相关部门鉴定，由法院根据案情综合评定。3房屋主体结构质量不合格的问题。解释第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构