怀化市商品房交易及预售资金监管系统操作规程.doc

怀化市房产管理局关于印发怀化市商品房交易及预售资金监管系统操作规程的通知怀房发201144号局属各科(室)及二级机构、各房地产开发企业、中介企业：根据住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知(建房201053号)精神，结合怀化实际，在学习借鉴外地成功经验的基础上，制定了怀化市商品房交易及预售资金监管系统操作规程，现印发给你们，请认真贯彻执行。附：怀化市商品房交易及预售资金监管系统操作规程怀化市房产管理局 二一一年十月十九日怀化市商品房交易及预售资金监管系统操作规程构建商品房交易及预售资金监管系统，是规范房地产市场秩序，提升房产服务水平的现实要求。该系统通过与开发企业及金融机构联网，实现业务跨单位流程化办理，实现房产部门、金融机构、开发企业之间商品房销售、抵押、按揭业务的无缝对接，确保预售资金监管、商品房预售合同备案、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等房产业务全部纳入平台管理，达到房产部门、金融部门和开发企业之间资源共享和信息共用。一、主要业务模块及办理要求1、 在商品房交易及预售资金监管系统启用后，所有商品房期房、现房交易应当通过网上签约(合同备案)、网上申办业务。已经办理了商品房预售许可的商品房，在办理初始登记发证归档后，系统将自动停止该商品房期房预售的一切业务，房地产开发企业凭预售许可证、预测与实测户室对照表到指定窗口完成预测户室与实测户室关联操作后，才能办理商品房期房预售转现房交易以及在建工程抵押转现房抵押业务，也只有完成该对接操作后才能办理该栋的现房交易网上操作业务。2、系统启用后，需办理抵押按揭业务的客户，只有通过“商品房交易及预售资金监管系统”，从网上申办所有银行抵押、按揭业务，窗口单位不再直接受理本市金融机构到受理窗口申办抵押、按揭业务。3、各房地产开发公司在办理商品房预售许可证之前，应当与本市银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金的监管应遵循以下几条原则：一是监管银行应当为本市具有监管资格的金融机构;二是所有预售资金全部纳入监管范畴;三是需预售的每栋房屋可由一家银行监管或多家银行共同监管;四是多家银行共同监管的，由开发商与银行签订商品房预售资金监管协议，监管协议上无需明确监管的具体范围及房号，每套房屋监管银行的确定，由开发商与客户签约时自行选择确定;五是有土地抵押权或在建工程抵押权的本市金融机构享有该项目预售资金的优先监管权。4、房地产开发企业、对商品房预售资金执行监管的银行、中介销售代理公司以及从事抵押业务的金融机构应当办理入网手续方可办理网上业务。房地产开发企业经办人员应当通过培训并取得商品房网上交易从业人员资格证书后才能办理业务。二、入网认证办理程序1、 签订会员服务合同办理入网手续需入网的房地产开发企业、从事房地产抵押业务的金融机构应当携带企业法人营业执照(复印件)、入网申请表、授权委托书到信息中心办理入网手续。由怀化力恒数字科技有限责任公司与开发企业(或中介销售代理公司)、金融机构签订会员网上服务协议。对商品房预售资金执行监管的银行也应当办理入网手续方可办理网上业务。2、 会员认证房地产开发企业、从事房地产抵押业务的金融机构在签订会员服务合同后，须提交参与系统操作人员的名单，报信息中心获得操作授权，系统操作人员通过系统操作培训并取得操作资格证书后，持证上岗。3、 系统安装房地产开发企业及从事房地产抵押业务的金融机构在办理入网手续后，由信息中心技术人员负责上门安装调试系统。三、业务流程及操作规程(一)预测绘根据对期房管理的有关规定，在办理商品房预售许可证或在建工程抵押前，应进行房屋的预测工作，保证按揭、备案登记中所使用的房屋层次、户室号及户室面积的一致性。已取得入网认证的房地产开发企业所开发的商品房楼盘达到预售许可条件的，须到测量事务所申请办理商品房预测绘。(二)物管用房的确定开发企业在完成了预测绘并取得了“商品房预测绘报告”后，到物业科核定物管用房。物业科核定后，开发企业才能通过商品房网上交易管理系统接收预测绘数据，再申请办理商品房预售许可证或在建工程抵押业务。(三)预测绘信息变更及数据覆盖已进行预测的房屋，在施工中因规划调整、预售方案变更、物管用房变更等原因，需重新出具预测报告书的，可办理预测绘信息的变更业务，变更业务按以下程序进行。1、需要办理数据变更信息覆盖的开发公司先到窗口单位受理工作人员申领数据变更信息覆盖表，由工作人员签署意见。2、到测量事务所重新测绘出具新测绘报告。3、申请表交至窗口单位受理工作人员处进行二次确认。4、以上各部门对需要变更预测绘数据的项目进行审核后，开发公司将新测绘报告及申请表交至信息中心进行数据变更覆盖。5、数据变更信息覆盖后，申请表复印件需交回窗口单位留存。在进行预测绘信息变更期间，开发公司不能办理该项目的期房业务，以保证变更期间不再使用旧测绘数据办理各项期房业务。有下列情形的，不予进行数据覆盖：(1)有查封或其他限制的房号不予进行数据覆盖，若需变更，应当解除查封，方可办理变更业务。(2)已办理在建工程抵押的项目，一般不予进行数据覆盖，确需变更的，需提供银行书面同意意见，并在该项目不影响其抵押物抵押面积总和的前提下进行数据覆盖。(3)多家单位联合报建的项目，需有多家单位出具的书面意见书方可进行数据覆盖，若有一家不同意，就不能进行数据覆盖。(4)已办理备案的房号发生变更的原则上不予进行数据覆盖，经已备案的业主书面同意，并与开发商签订变更合同的除外。(四)商品房预售许可证的申请房地产开发企业应将企业商品房销售项目等基本信息录入系统，并利用测绘报告中的业务宗号将所测绘的每栋商品房楼盘表数据调出核定后录入栋国土证等其它信息以及栋监管帐号，同时把每一套房屋的用途、结构、拟定售价、户型等数据录入系统，所有的数据录入完毕后，通过网上发送至信息中心，并提交所需资料，到房政科申请办理商品房预售许可证。各房地产开发公司在申办商品房预售许可证时，必需提供本市银行签订的商品房预售资金监管协议。如监管银行发生变更，还需办理预售证变更手续并提供如下材料：拟变更监管银行的，提交原监管银行放弃对该项目监管的证明书以及与新监管银行签订的监管协议(注明监管银行的全称和监管帐号);如有开发贷款的房地产项目需增加监管银行的，需提交三方(开发商、甲银行、乙银行)签订的监管协议。(五)期房网上签约1、已设定在建工程抵押的房号，在建工程抵押权人(银行)未授权前，不准签约，开发企业依据销售进程，可分批次向银行申请签约许可，银行受理申请并审核同意后，开发企业方可与购房者进行网上签约。2、在商品房预售许可证发放后，开发企业凭预售许可证到信息中心申报栋户室拟定售价等预售许可发布的信息，经信息中心核定无误后，在“怀化市房产管理局政务网（）”上公示所要发售的新楼盘信息，同时房地产开发企业与怀化力恒数字科技有限责任公司签订网上信息服务协议，签订协议后开发企业才能通过商品房网上交易管理系统接收预售许可信息并办理网上期房预售业务。3、房地产开发企业与购房者也可依据网上公示的商品房买卖合同示范文本直接签订商品房买卖合同。买卖双方就合同条款达成一致后，在网上签订电子合同。合同信息录入时，房号一经点击，电脑会自动生成商品房预售合同号，即：商品房预售许可证号+房号。信息录入完毕后，开发企业经办人员就检查核对录入的信息是否与拟定的合同内容相符，才能将该合同打印出来，由购房人和开发商分别签字盖章，完成签约程序。4、房地产开发企业与购房者在网上签订电子合同后，将打印纸质合同并签字盖章，纸质合同上打印购房人所购商品房的初始密码，密码由系统随机产生，开发企业操作人员不得修改这一密码，初始密码仅具备查询功能，购房人应尽快修改初始密码。购房人凭初始密码可通过两个途径修改密码：在怀化市房产管理局政务网()修改、到怀化市房产管理局交易大厅指定的窗口修改。修改后的密码将作为该购房合同的修改和撤销的凭据，以及今后房屋交易的凭据，相当于银行存折的取款密码，对于保障购房人的合法权益和防范交易风险将起很大的作用。5、所有的房地产开发企业应当使用怀化市房产管理局审核后的标准示范合同模板，开发企业可以根据项目的情况添加相关附加条款，但所附加的条款不得与怀化市房产管理局审核的标准示范合同内容有冲突。(六)预售商品房合同备案、贷款抵押登记房地产开发企业应在合同签订后三十日内，持打印合同的文本、预售款资金监管证明和相关资料到窗口单位办理备案登记手续。房地产开发企业在打印商品房买卖合同的同时，打印备案申请表、预售资金监管证明和交易税费一览表，购房人将购房款交到监管银行的监管帐户中，监管银行核定所有应收预售款到帐后需在预售资金监管证明上盖章确认(可加盖行政公章或预售资金监管专用章)，并在系统里确认预售款已到帐后，该合同方可上传申请合同备案;若余款是通过按揭方式办理的，则由开发企业录入按揭信息，将数据和相关资料传至按揭银行审核，按揭银行审核后打印出按揭表交购房人签字确认，再将数据资料传回开发企业处，由开发企业工作人员汇总资料并将信息上传至信息中心办理按揭登记手续。按揭登记手续办结后，系统将自动提示按揭银行。系统中将注明预购商品房抵押贷款备案证明号码、预售款监管银行名称及帐号等信息，按揭银行应依据提示，配合开发商将按揭款付至预售款监管帐户，监管银行在系统内确认按揭资金已付至预售款监管帐户后，按揭银行方可凭转帐回执至产权缮证窗口领证。(七)在建工程抵押登记在建工程抵押贷款业务应当经过银行网上审核，并打印在建工程抵押登记申请表和抵押物清单后，才能上传办理登记备案手续。设定抵押的房号应剔除物管用房、配套设施用房、公用面积、消防设施用房以及已网上签约的房号等。(八)期房交易业务与现房交易业务的衔接已经办理了商品房预售的商品房在办理产权初始登记时，需进行期现户室对接，对接后系统将自动停止该商品房预售的一切业务。房地产开发企业凭预售许可证、预测与实测户室对照表到信息中心完成预测户室与实测户室关联操作(需关联的户室包括：在建工程抵押户室、已备案户室、已按揭户室、冻结户室)，完成对接操作后，才能办理商品房期房预售转现房交易以及在建工程抵押转现房抵押业务。只有完成该对接操作后才能办理该栋的现房交易网上操作业务。(九)现房商品房网上签约商品房交易及预售资金监管系统提供商品房现房交易网上签约功能，从系统启用当天开始，窗口单位不再直接受理现房交易业务，操作方式参照期房网上签约模式运行，先由房地产开发企业在网上与购房者签订商品房买卖电子合同，如购房人需办理购房抵押贷款的则同时录入抵押贷款信息，经银行审核后一同把数据上传到信息中心，房地产开发企业操作人员再持打印的合同文本和相关资料到窗口单位办理现房交易及抵押贷款登记业务。新系统启用前已手工签订现房买卖合同，但还未在系统中录入数据的，房地产开发企业应当在新系统安装后录入现房交易数据，可不再重新打印合同，仍以手工签订的合同为准，但应当将数据上传信息中心业务系统办理现房交易手续。(十)现房签约后的产权分户证办理现房销售的，办理产权分户时，需进行商品房销售网上签约。在与购房者签订商品房买卖合同前，办理过在建工程抵押并已转为现房抵押的房号需经由抵押权人(银行)进行签约许可，经过签约许可后才可与购房者签订商品房买卖合同，购房合同签订以后由开发公司将数据传送至市房产管理局信息中心，在此这前，该套房屋需由抵押权人先申请办理抵押注销登记，交易岗位工作人员方可进行数据下载确认并受理该套房屋的现房分户产权登记。四、实施要求各房地产开发企业商品房销售备案登记应当使用商品房交易与预售资金监管系统，所有商品房销售合同签订及备案登记工作在网上进行，销售合同统一采用规范的电子合同，合同文本应当通过系统打印，系统操作人员应当参加系统操作培训，并取得资格证书和授权。五、系统配置要求房地产开发企业需至少自备一台电脑和一台激光打印机，开通ADSL宽带上网，电脑中应当安装杀毒软件和VPN虚拟网客户端。设备参考型号和系统软件：1、支持双面打印的激光打印机。2、支持操作系统wind