齐鲁银行法人房产按揭贷款业务管理办法.doc

微机传送齐鲁银行文件（公司银行部）齐鲁银公20114号关于印发齐鲁银行法人房产按揭贷款业务管理办法（修订）的通知各分行、管辖行及所辖经营行、济南辖内各支行、总行各部门：为促进法人房产按揭贷款业务发展，规范业务操作，有效控制风险，总行组织修订了齐鲁银行法人房产按揭贷款业务管理办法（修订）（以下简称本办法），现印发给你们，并提出如下要求，请认真贯彻执行。一、认真组织学习文件，严格贯彻执行本办法中各环节的业务操作要求，有效控制风险。二、本办法主要修订内容：（一）根据中国银行业监督管理委员会贷款新规，将贷款流程细分为贷款申请、受理与调查、风险评价与审查、贷款审批、合同签订、贷款发放、贷款支付、贷后管理、回收与处置等九个环节，并对各环节的操作提出了具体要求。（二）在可按揭房产中去掉了车库，首付款比例由原办法中40%变更为50%。（三）要求执行双人面谈、双人面签、双人调查制度。（四）贷款发放：明确了贷款发放流程，规定了放款审查人的责任。（五）明确了违规处罚的情形。三、在执行过程中遇到问题，请及时与总行公司银行部联系。附件：齐鲁银行法人房产按揭贷款业务管理办法（修订）齐鲁银行公司银行部 二O一一年二月二十五日主题词：公司银行 按揭 贷款 办法 齐鲁银行办公室 2011年3月4日印发 校对：张俊鹏 附件：齐鲁银行法人房产按揭贷款业务管理办法第一章 总 则第一条 为促进法人房产按揭贷款业务发展，防范信贷风险，依据中华人民共和国担保法、中华人民共和国合同法和贷款通则等有关法律、法规，结合本行实际情况，制定本办法。第二条 法人房产按揭贷款业务是指齐鲁银行（以下简称本行）向法人客户发放贷款用于购买自用生产经营及办公用途的一手房产，并以所购房产作为抵押担保的业务。第三条 按揭房产包括房产开发商（以下简称“开发商”）开发的符合交易及抵押登记条件的通用厂房、办公用房、商业用房（含商住两用房、商铺）。第四条 申请人应满足下列条件：（一）本行经营地域范围内注册登记并按规定办理年检手续的企事业法人；（二）财务状况良好，具有按期还本付息能力；（三）客户质量评级在E级（含）以上，信贷业务双重评级应在5（含）以上。第五条 按揭房产的基本条件：（一）位于本行经营地域范围内；（二）权属明确、位置优越、状况良好、易于变现；（三）预售房产五证齐全（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）；现房房产应具有房产证、国有土地使用权证；（四）房产所坐落的土地为国有出让土地。房产所有权人与土地使用权人不一致时，在办理房产抵押登记时应取得土地使用权人同意以该房产坐落的土地在本行抵押的书面承诺。第六条 下列房产不能办理法人按揭贷款业务： （一）坐落在划拨土地上的房产；（二）依法公告列入拆迁范围的房产；（三）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房产；（四）自建、参建的房产；（五）其他不符合条件的房产。第七条 提供阶段性担保的开发商应具备下列基本条件：（一）经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续；（二）具有合法开发资质并按规定办理年检手续；（三）信誉良好，具有担保能力；（四）客户质量评级原则上应在E级（含）以上。第八条 额度、期限与利率：（一）借款人购房首付款比例不低于房产价格的50%；（二）贷款期限最长不超过10年；（三）贷款利率执行本行规定。第九条 贷款操作模式：（一）先抵押后放款模式（以下简称“第一种模式”）：以所购房屋办理现房或预购商品房抵押登记手续，本行取得他项权证后放款。（二）追加阶段性或全程担保后放款模式（以下简称“第二种模式”）：1、若开发商已与本行就开发楼盘签订按揭业务合作协议书，则在开发商提供保证担保后放款，阶段性担保期间，开发商原则上应逐笔缴存贷款金额5%10%的保证金；2、开发商不提供担保的，由借款人提供本行认可的其他保证、抵押、质押等阶段性或全程担保，落实担保后放款；3、所购房屋具备抵押登记条件后，客户经理应及时办理所购房屋的抵押登记手续，本行取得他项权证后，解除开发商或其他担保人的阶段性担保责任。第二章 贷款申请第十条 客户经理应主动营销目标客户，也可直接受理客户的贷款申请。第十一条 客户经理可与客户面谈了解其基本情况，面谈内容包括：（一）公司性质、注册地、经营年限、主要产品或服务；（二）股东、主要经营人；（三）拟购房产情况；（四）贷款需求、贷款用途。第十二条 有下列情况之一的，不接受其贷款申请：（一）被列入黑名单，或处于逾期、欠息状态；（二）所购房产不符合要求的；（三）经营或投资国家明令禁止产品或项目。第三章 受理与调查第十三条 贷款受理（一）客户经理应根据面谈情况决定是否受理借款申请，并及时向客户反馈受理意见；（二）客户经理决定受理的，应准备后续贷前调查工作；不予受理的，应向客户解释。第十四条 贷前调查的原则和要求（一）客户经理负责贷前调查，对贷前调查的真实性、有效性和准确性负责；（二）客户经理应遵循真实、准确、完整、有效的原则，结合现场调查和非现场调查，全面掌握客户信息；（三）现场调查遵循双人实地调查原则，一人为主调查人，一人为辅助调查人。第十五条 申请人应恪守诚实守信原则，提供以下资料：（一）执照、证件及其最新年检证明：营业执照、组织机构代码证、国（地）税税务登记证、贷款卡及特种行业经营许可证、等其他必要的证件；（二）开户许可证；（三）验资报告；（四）公司章程，公司章程有规定的，应提供董事会或股东会同意贷款的决议；（五）法定代表人身份证明、履历等；（六）前三年及最新财务报表；（七）项目资料：1、期房：建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证； 2、现房：房屋所有权证、土地使用权证。（八）购房合同、首付款证明等资料；（九）其他能够证明经营和还款能力的资料。 第十六条 客户经理现场调查时应约谈经营、管理、财务人员，实地考察经营场所和生产经营情况，审核所提供资料的真实、准确性，核实借款人经营管理情况、财务情况等，现场调查的要点包括：（一）申请人营业执照、税务登记证、机构代码证、贷款卡等证照是否有效且已年检；验资报告、身份证明是否有效；若申请人为化工行业等需通过环保、安全评估的客户，核实评估是否已通过；（二）开发商资质、建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、房产证、土地使用权证等资料真实、有效性；所购房产所处位置、价值及是否有查封等情况；（三）申请人财务情况，分析申请人营运能力、盈利能力、偿债能力、成长能力等；（四）申请人非财务情况，包括行业状况、管理、技术、主营业务市场情况等；（五）贷款用途的真实性，还款来源及真实性；（六）申请人实际经营年限、产权构成、关联关系、经营范围、组织形式、历史沿革等基本情况。第十七条 借款人应规范填写贷款申请书（格式参考附1）。借款申请书应加盖公章并包括以下内容：借款人名称，申请金额、币种、期限、担保方式、用途，还款来源等。第十八条 客户经理应对申请人等当事人提供的信贷资料进行审核，重点包括：（一）借款申请书内容与协商内容一致；（二）所提供资料公章清晰，企业名称与营业执照、贷款卡等各种证件名称一致；（三）各类执照、证件在有效期内且年检合格；（四）所收集资料符合第十五条要求。第十九条 客户经理应认真核实借款人等当事人所提供资料原件的真实、有效性，认真核对复印件与原件是否一致，在复印件上签署“经核对与原件一致”字样及核对日期，并签名确认。第二十条 客户经理应通过各种信息媒体搜寻有价值的资料，或通过本行网络或第三方机构等渠道开展调查，核实相关资料。第二十一条 客户经理应通过人行征信系统，查询打印申请人信用记录。第二十二条 客户经理根据本行评级办法要求完成对客户的质量评级。第二十三条 客户经理应根据调查情况填制调查报告提交部门负责人，调查报告内容应包括：申请人基本情况、信用记录、评级结果、财务分析、贷款用途、还款来源、还款能力等；拟购房屋（抵押物）基本情况、其他担保情况；对贷款品种、额度、期限、定价、支付方式、风险控制措施等提出明确意见。第四章 风险评价 第二十四条 风险评价人员（审查人）负责审查业务合规性、可行性、风险控制措施的有效性以及资料的完整性，对审查工作质量和审查意见负责。第二十五条 审查要点： （一）是否双人实地调查； （二）提交程序是否合规，调查、审查意见是否明确； （三）信贷资料是否符合规定，复印件是否核对； （四）借款人等当事人主体资格是否合法、合规，评级是否准确； （五）拟购房产是否符合要求，开发商等担保人是否符合要求；（六）贷款额度是否合理，贷款各要素是否符合信贷政策； （七）还款能力、还款来源是否真实、有效、可靠； （八）担保是否能覆盖风险； （九）风险控制措施是否可行。第二十六条 风险评价人员应在详尽审查的基础上，充分揭示信贷业务风险，提出相应风险防范措施和审查结论：（一）申请人、担保人、抵押物是否符合要求；（二）借款用途是否合法合规；（三）明确借款对象、用途、品种、额度、期限、币种、定价、担保、发放条件、还款计划安排以及贷后管理等各项审查要素；（四）风险防范措施；（五）对信贷业务的其他要求。第二十七条 风险评价人员按第二十五条、二十六条规定审查，出具审查结论并按程序提交有权审批人（审查审批表格式见附3）。第五章 贷款审批第二十八条 审批人对业务独立进行审批，对审批工作质量和审批意见负责。第二十九条 审批人应在审阅调查报告、审查意见基础上，明确授信对象、用途、品种、额度、期限、币种、定价、担保、发放条件、还款计划安排以及贷后管理等各项审批要素。第三十条 审批完毕，签署信贷业务审批书（以下简称审批书）。未获批准的，客户经理应及时告知申请人并留存信贷资料。第六章 合同签订第三十一条 客户经理负责合同签订、担保落实等业务操作，对业务操作的合规性、有效性、规范性负责。第三十二条 签订合同（一）客户经理审核借款人、抵押人、保证人提供的法定代表人或经办人身份证明以及经办人授权委托书（附2）；（二）经办行同开发商面签按揭业务合作协议；（三）客户经理与借款人面签齐鲁银行法人房产按揭借款合同、齐鲁银行法人借款抵押合同，有其他担保的，面签相应担保合同；（四）办理抵押登记。房产具备办理抵押登记条件的，客户经理持齐鲁银行法人房产按揭借款合同、齐鲁银行法人借款抵押合同及相关资料到房管部门办理房产抵押登记。第三十三条 合同签订工作要点：（一）客户经理双人负责合同面签，并在合同经办人处签字；（二）确认合同文本选用正确；（三）确认申请人、担保人等具备有权签约人的主体资格；（四）确认合同中已落实审批文件所规定的条件；（五）主从合同及附件齐全且规范衔接；（六）补充条款完善；（七）合同填写符合规范要求；（八）一式多份合同的形式内容一致；（九）确认合同签字或盖章与申请人、担保人信息一致。第七章 贷款发放 第三十四条 客户经理、放款审查人、营销部门和机构负责人共同负责放款流程的操作，对所签署文件负责；放款审查人对放款的合规性、有效性负责。第三十五条 基本流程（一）借款人填写提款申请书（附4）；（二）客户经理受理客户申请，审查经办人身份证明和授权委托书，与借款人面签借款凭证；（三）客户经理在“信贷风险管理系统”发起放款流程，收集整理借款凭证、放款通知书、提款申请书、转账支付工具、审批书、调查报告、借款合同、保证合同、抵押合同以及本办法第十五条要求的资料，提交放款审查人审核。采用第一种模式的房产抵押担保或第二种模式中的抵押担保的，客户经理还应填写抵（质）押物权利证明入库清单，将权利证明及入库清单连同上述资料一并提交；（四）审核通过的，放款审查人在提款申请书和放款通知书上签字，然后将放款资料送交会计部门办理放款手续；（五）审核未通过的，放款审查人应将资料退交客户经理并说明理由，由客户经理进行补充完善或退交借款人并做好解释工作。第三十六条 放款审查人应认真审核以下内容：（一）信贷资料及相关签章是否齐全、规范，资料所记载贷款要素是否相符；（二）合同选用是否正确，合同签订是否规范，填写内容是否齐全；（三）担保是否已经落实；（四）审批书是否在有效期内，审批书中提出的放款前提条件是否逐项得到落实。第三十七条 业务办理完毕后，客户经理与档案管理人员交接信贷档案。第八章 贷款支付第三十八条 放款审查人负责审核贷款资金的支付，对贷款支付的合规性负责。第三十九条 本业务资金支付必须采用贷款人受托支付方式办理，贷款发放后立即将贷款资金以转账方式支付到指定的开发商账户或卖房人账户，不得提取现金。第四十条 放款审查人应审核提款申请书、转账支付工具和贷款用途证明资料，落实提款申请书所列收款人是否与审批书、交易合同等文件一致，金额、用途是否符合审批书要求。放款审查人审核同意的，将转账支付工具送交会计部门进行资金支付。第九章 贷后管理第四十一条 客户经理负责日常贷后管理，承担贷后管理不到位、管理不力责任。第四十二条 采用第二种模式的贷款，应关注借款人所购房屋所属房地产项目的开发进度，待所购房屋的所有权证办理完毕后，客户经理须及时办理现房抵押登记或期房抵押转现房抵押登记手续。第四十三条 本业务不得办理展期。第四十四条 客户经理按还款计划关注申请人还本付息记录，出现不良信用记录的，应采取停止放款或采取清收措施。第四十五条 贷款期限内出现下列情况，应当及时采取相应财产保全措施：（一）出现欠息、逾期；（二）经营出现明显问题，现金流严重不足；（三）申请人或实际控制人涉及经济、法律纠纷；被司法、税务、工商部门提出警告或处罚，并被要求检查或冻结其存款账户；（四）申请人还款意愿降低，约见困难，申请人法人代表或实际控制人失去联系；（五）其他危及贷款资金安全事项的情况。第四十六条 客户经理应根据上级风险管理部门要求做好日常贷后管理工作和资产分类工作。第十章 贷款回收与处置第四十七条 还款方式（一）贷款期限在1年以内（含1年）的，可选择以下两种还款方式之一：1、按月还息，到期还本。2、等额本金或等额本息方式。（二）贷款期限在1年以上的，采用等额本金或等额本息方式。第四十八条 法人房产按揭贷款不得办理借新还旧，一旦发生逾期，并及时采取相应的财产保全措施。第四十九条 法人房产按揭贷款按照本行贷款质量五级分类的相关文件规定进行分类。第十一章 罚 则第五十条 有下列情形之一的，依据齐鲁银行信贷业务责任认定及追究实施方法、齐鲁银行员工经营违规处理暂行规定等办法处罚：（一）贷前调查、风险评价、贷款审批、贷后管理未尽职；（二）对借款人违反合同约定的行为应发现而未发现，或虽发现但未及时采取有效措施；（三）以降低信贷条件或超过借款人实际资金需求发放贷款；（四）未按本办法规定签订借款合同及担保合同；（五）与借款人串通违规发放贷款；（六）放任借款人将本业务项下贷款用于股本权益性投资、股票、期货等投机活动或其他法律明确禁止的经营项目；（七）超越或变相超越权限审批贷款；（八）未按审批要求进行贷款资金支付管理与控制；（九）认定的其他违规情形。第十二章 附 则第五十一条 本办法由本行总行制订、修改和解释。第五十二条 本办法自下发之日起施行。附：本办法所涉及相关格式文件1、借款申请书2、经办人授权委托书3、审查审批表4、提款申请书附1：借款申请书齐鲁银行 ：我公司为 需要，申请借款 万元（币种： ），期限 月，计划采用（抵押、质押、保证）担保方式。我公司将以 作为还款来源。我公司承诺