中山市商业格局分析.ppt

,中山市商业格局,目 录,城市发展概况,城市地位,城市经济,1.1 城市地位,珠江三角洲经济区，包括广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市区、惠东县、博罗县、肇庆市区、高要市、四会市，总人口4230万，土地总面积41698万平方公里。 珠三角城市群可分为三个经济区域:,资料来源：根据珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）,中山是珠江三角洲西岸经济区的重要组成部分，位于广州-珠海城市发展轴的中间位置。,中山城市定位： 珠江三角洲的地区性主中心城市 中山城市职能： 市域的政治、经济、文化、科教中心； 高新技术产业及现代制造业发展中心职能，适宜创业城市职能； 服务于广东省西翼、珠江口西岸的交通运输、产业服务职能； 生态环境良好，宜居城市职能； 伟人故里的文化、旅游中心城市职能。,主城区：含西区、南区、东区和石岐区，以行政、商贸、商业服务、居住为主要职能，是中山的商务中心及行政中心。 石岐区：曾经的政治中心。未来发展定位为休闲商业中心、城市文化展示中心。 西区：以旅店业为龙头的第三产业服务体系。未来重点发展总部经济、文化创意、商务酒店等产业，打造成有较强集散功能的“商务港”。 南区：秉承“工业强区，三产兴区”的发展思路，未来重点发展商住地产业，打造物流服务业。,东区城市东向发展的重点区域：行政中心、文化中心、金融商务中心 重点发展金融业、银行业以及证券投资业；博览中心、第三办公区等大型商务配套设施的建设及规划为东区成为金融商务中心打下基础；,1.1 城市地位,行政中心，文化中心，金融商务中心,1.2 城市经济,2010年GDP为1828亿元，比上年增长10.2%，总量继续居广东省第五位； 三产结构2.8：57.8：39.4； 全市常住人口人均GDP62225元，折合9109美元； 全年居民消费价格总水平97.1%，下降2.9%； 全年固定资产投资660亿元；房地产开发投资241.8亿元； 全年社会消费品零售总额648亿元，2011年第一季度约为188亿元 全年城市居民收入与农村居民收入分别为25357元、14928元，分别比2009年增加8.9%、12.5%。 全年城镇居民人均消费性支出17415元，增长3.2%； 年末城镇居民住房建筑面积人均33.6平方米； 2010年全市常住人口为312万人；,中山经济发展快，第三产业空间大；人民生活富裕程度较高。,目 录,城市商业发展解析,城市商业发展历程,城市商业现状分析,2.1 城市商业发展历程,中山首条步行街,中山第一家综合性百货,中山第一家一站式购物中心,益华百货,孙文西路旅游文化步行街,大信新都汇,吉之岛、万佳、国美,中山大型超市和连锁专业店,2.1 城市商业发展历程,商业经营形式的发展,资料来源：中山市商业网点规划（20052015） 深圳市商业网点规划（20062010）,中山市商业网点规划（20052015）： 近期目标： 2010年，城市商业总面积达到301万平方米，人均零售网点面积达到0.95平方米，略低于全国同等城市水平；商业对当地经济的贡献指达12% 远期目标：2015年，社会消费品零售总额增长率为12%，约为659.68亿元，城市商业总面积达到408万平方米，人均零售网点面积达到1.26平方米，与全国同类城市水平相当，商业对当地经济的贡献指标达15%； 城市比较深圳： 2004年深圳餐饮和零售面积合计1,289.6万平方米，人均商业面积1.28平方米=0.96平米（零售）+0.32平米（餐饮）,2.1 城市商业发展历程,未来发展规划,2.2 城市商业现状分析,目前中山市的大型集中商业区主要分布在市内三条东西向主干道上； 中山大型集中商业面积主要集中在中心城区的以下四个主要商业区域：孙文西商圈、京华商圈、大信商圈、假日商圈； 按照中山城市整体规划2004-2020的商业发展规划，中山市还存在着紫马岭南和西区富华道两大潜力商圈，这些商圈都具有部分辐射全市的商业能力。,18,19,20,20,2.2 城市商业现状分析,截至2010年10月，中山中心城区的主要商用物业的供应总量达到50万平方米； 传统商圈（孙文西和益华）的商户档次偏低或休闲娱乐功能相对欠缺，周边交通较为拥堵，这是传统商圈造成高端消费群流失的主因； 预计2010-2013年，未来供应量接近53万平方米（未包括本项目），其中紫马岭商圈的新增供应量超过27万平方米（未包括本项目）， 占未来供应总量的51%，表明该区域未来的市场竞争将较为激烈。,2.2 城市商业现状分析,大信商圈,孙文西商圈,假日商圈,京华商圈,富华道商圈,紫马岭商圈,2.2 城市商业现状分析,石岐人流最密集的商业中心,租金：购物中心首层租金范围：300-600元/平方米（建筑面积）； 购物中心外商业街首层租金范围：100-400元/平方米（建筑面积）； 扣点：百货平均扣点率为22-30%；,未来整个商圈将达到25万平方米 典型商业：大信新都汇,位置：中山市石岐区莲塘北大信南路2号 投资商：中山市大信置业有限公司 占地面积：9万平方米 建筑面积： 15万平方米 楼层：7层（地面5层、地下2层） 停车位：地下1500个 室内中庭广场：1500平方米，垂直高度达30米的 商业街：长700米，面积约35000平方米 商户：约280个 客流量：工作日8万人次，节假日可达12万人次 其他：经营费用只占了收入的7% 二期总投资：7亿元， 二期占地面积：2万多平方米， 二期商业面积：8万平方米， 二期主旋律以经营中高档百货为主，最终走向是中高档的shopping mall。,大信新都汇,项目定位：中山市是第一家为中至中高生活水平阶层精心规划的规模最大、服务种类最全的现代优雅生活商业场所。中山目前最大的超大型商业购物中心 主力商家：麦当劳、肯德基、国美电器、屈臣氏、大润发超市、优越城百货、王子饭店、简爱家居、早晨健美健身会、KTV、金龙游乐城、时尚精品街、书城等；,2.2 城市商业现状分析,大信新都汇：楼层业态布局,2.2 城市商业现状分析,大信新都汇（小榄店）,2.2 城市商业现状分析,项目位于小榄新城区中心路段升平路与民安路交汇处，占地面积3.7万平方米,总建筑面积15万平方米，是一座集商务酒店（小榄首家五星级酒店皇冠假日酒店CROWNE PLAZA）、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代化购物中心。 本店共六层，负一层为近700个泊车位的室内停车场；首层设有近60家商铺的名品商店街、黄金珠宝、精品、化妆品、皮具皮鞋、服装服饰、电脑城、手机通讯城、银行、餐厅等；二层为大福源超市以及西餐厅咖啡茶座；三层为百货用品、男女服装、夜总会、网吧、电玩中心、儿童乐园等；四层为美食广场、家居广场、TOP KTV、桑拿足浴、棋牌等；五楼为中餐酒楼、健身休闲会所等； 主次力店：大福源超市、新都汇商店街、海天大信电脑城、优越美莎百货、顺电电器、麦当劳、肯德基、东都会夜总会、威尼斯西餐厅、奇乐儿儿童乐园、永成手机通讯城、云香源过桥米线其中顺电第电器经营面积2800平方米；,大信商圈,孙文西商圈,假日商圈,京华商圈,富华道商圈,紫马岭商圈,客流量最大的商圈，中山商业文化的发源地 主要商业：中山百货、中恳百货、兴中广场（潜在）、吉之岛、孙文西步行街、逢源商业街、金都城潮流MALL等；,商业规模： 13.2万平方米 整个商圈由孙文西，逢源路，民权路，中山二路构成四横，悦来路，安栏路构成两纵，整个商圈以衣服鞋履与手机为主打。,2.2 城市商业现状分析,孙文西路步行街,位置：广东中山市城区石岐铁城西门外 占地面积：200亩 总建筑面积：约14万平方米 东起：悦来路口中山百货大楼处 西至：中山商业大厦 街长：约529米， 路宽：15米， 商业营业面积：约4.3万平方米； 商户：137家。 层高：以2-3层为主，少量4层 租金：？ 售价：约在30000-35000元/平方米,项目定位：石岐区商业、交通中心；以经营中低端运动休闲服饰、特色小吃为主；街区商业品牌重复率较高，无经营特色；建筑方面较能凸显岭南建筑文化特色；,2.2 城市商业现状分析,逢源商业街,逢源步行街全长600米， 营业面积约5.2万平方米 街区主要岭南建筑风格，商户缺少展示面；街区停车问题也将日益凸显。,投资商：中山市兴中集团有限公司 开发商：中山市中垣物业拓展有限公司 运营商：中山市中垣物业拓展有限公司 总体规划顾问单位：缔博建筑师事务所 策划定位公司：DTZ戴德梁行 位置：中山市石歧区风鸣路 东邻：孙文路步行街商圈； 西连：西区富华道商圈； 南接：中恳商场 项目定位：Lifestyle Mall 档次：中高 预计开业时间：2012年,兴中广场,招商定位 主力店：精品超市、大型百货等 餐饮类：大型西餐、大型中餐、特色美食等 零售品牌类：国际国内一二线 娱乐类：大型影院、大型KTV等 休闲类：健身、美容、SPA、保健养生、桑拿 旅游类：摩天轮、水面游戏。 确定商家：韩国影院巨头CJ-CGV、金马游艺的巨型摩天轮,2.2 城市商业现状分析,兴中广场,2.2 城市商业现状分析,兴中广场,零售：餐饮：娱乐=40：35：25 其中，世界级餐饮、影院、KTV、酒吧、SPA健身馆、摩天轮、欢乐岛等都市休闲业态占60%；世界级百货、超市、便利店、服饰、珠宝、运动等零售品牌占40%。 兴中广场业态集中体现为“一江三街五城”： 一江：岐江 三街：欧式风情美食酒吧街、南洋风情商业街、粤港老字号手信街； 五城：幻彩摩天城、韩国巨幕影城、超级亲子娱乐城、时尚百货商城、潮流KTV城；,效果图,效果图,2.2 城市商业现状分析,吉之岛,位置：中山市石歧区中山二路与悦来南路交汇处。占地面积：9000平方米， 开业时间： 2003年7月 周边商业配套：,楼高：四层 一楼：超级市场； 二楼：时装、体育用品及设有西餐厅； 三楼：儿童天地，有玩具、童婴服装及智趣游乐场； 四楼：大型家电、家私、床上用品等；,2.2 城市商业现状分析,大信商圈,孙文西商圈,假日商圈,京华商圈,富华道商圈,紫马岭商圈,中山酒店业最集中的地域 西区作为中山商贸的发源地，但是其商业以批发、酒店等为主，缺乏购物中心是其商业发展的短板。,富业广场,富华道,2.2 城市商业现状分析,位置：西区富华道侧 开业时间：2010年9月28日 定位：露天文化广场的大型休闲商业中心 总投资：6亿元 占地面积：2.48万平方米 总建筑面积：8.39万平方米，其中商场4.6万平方米 车位：1000 主力店：富业益华百货、苏宁电器、荣光国宴饭店、水疗城等；其中富业国宴饭店：7000平方米，可延开168席，还有容纳98席的宴会大厅。 项目定位：目前是西区最大、功能性较强的一个广场。 富业广场二期 预计开业时间：2012年5月 28层近400套酒店式公寓、大型超市,富业广场,2.2 城市商业现状分析,富业广场,2.2 城市商业现状分析,富业广场,2.2 城市商业现状分析,大信商圈,孙文西商圈,假日商圈,京华商圈,富华道商圈,紫马岭商圈,商圈位于中山的政治与文化中心 典型商业项目：假日广场 租金：购物中心首层租金约300-500元/平方米（建筑面积）,兴中道,2.2 城市商业现状分析,位置：中山市石岐城区兴中道六号 占地面积：30多亩 建筑构成：由一幢主楼和两幢塔楼构成 商业面积：5000多平方米 物业管理费：32元/平方米,假日广场,南塔：smart office约10000平方米，共43户。 进驻企业：百度、美国友邦保险有限公司、广发证券等。 北塔：写字楼约10000 平方米，已全部售罄； 进驻企业：中山市测绘工程有限公司、B.P碧辟（中山）液化石油气有限公司、安邦财产保险股份有限公司、NYK船务有限公司、中山市商业企业有限公司、华光国际运输广州公司、广州中洋货运代理有限公司中山分公司、中山市骏洋国际货运有限公司等；,2.2 城市商业现状分析,假日广场,项目定位：集购物、娱乐、饮食、商务等于一体的年轻商业中心。,主要商家：百佳、屈臣氏、冒险乐园； 零售：ESPRIT 、Julique、Puma、Kappa、Adidas、Umbro、Suzuya、ebase、Circle、VVA、欧时力、欧尼迩、尚慕等； 餐饮：荷房、小城大餐、颐东大酒楼、东一料理、味千拉面、仙踪林、大家乐、禾绿回转寿司等；,2.2 城市商业现状分析,大信商圈,孙文西商圈,假日商圈,京华商圈,富华道商圈,紫马岭商圈,中山的CBD核心区域 典型商业项目：益华百货 租金：购物中心首层租金约为400元/平方米（建筑面积） 扣点：百货平均扣点率为20%-30% 各大银行的中山总部、广发证券，国泰国安等保险、金融、证券集中在此；,中山三路,岐关西路,世纪广场（益华百货）,益华城,2.2 城市商业现状分析,益华世纪广场（一二期）,位置：中山市中山三路 占地面积： 74000平方米 经营面积：世纪广场近17万平方米，其中益华百货15000多平方米； 开业时间：1995年5月21日 主力商家：益华百货、益华四海电器中心、益华乐家超级商场，主要经营时尚百货、国产合资名优电器、超市类商品等， 周围配套：商务办公写字楼、三星级京华酒店、京华酒楼、京华美食食街、波士顿西餐厅、日韩料理、京华影院、益华世宇欢乐城、帝豪卡拉OK、半岛芬兰健康中心以及露天舞台、艺术中心、服装名店街、大型停车场等；,项目定位：中山市最早诠释的国际流行商业模式MALL； 2009年营业收入额为4.57亿元，纳税额1100万元。,2.2 城市商业现状分析,益华百货：典型品牌,2.2 城市商业现状分析,位置：广东省中山三路 发展商：广东益华集团投资有限公司 招商总代理：广州市雅卡投资管理有限公司 项目运营商：广东益华广场管理有限公司 总建筑面积：60万平方米 项目构成：55层塔楼和5层裙楼组成；五星级酒店、大型购物中心、商务写字楼、公寓式酒店、娱乐城、高档住宅等； 建筑高度：220米 停车位：3000多个，其中一期1800个，二期1200个； 物业管理费：25元/平方米,益华城三期,预计开业计划：超五星级酒店（2011年下半年），500个房间；商务酒店（2011年上半年），450个房间；酒店式公寓（2011年），750个房间；,2.2 城市商业现状分析,大型宴会中心：可筵开150席，容纳1800人； 多功能宴会中心：可筵开165席，容纳2000人； 大型西式自助餐中心：可容纳500人同时就餐； 中式餐饮：80个豪华包房； 水疗中心：6000平方米 已进驻典型企业包括：5星级京华世纪酒店、广东益华百货有限公司、三星电子、LG电子、中宏保险、中英人寿、APL美国总统航运、麦当劳、肯德基、屈臣氏、伊泰莲娜等。,益华城,2.2 城市商业现状分析,大信商圈,孙文西商圈,假日商圈,京华商圈,富华道商圈,紫马岭商圈,建纶国际商务中心,2.2 城市商业现状分析,大东裕国际中心三期,总投资：5.8亿元 总建筑面积：8万平方米 建筑设计： 8层裙楼，20层双塔的双子星设计 项目楼高： 100米 经营方式：南塔10-16楼总面积为1.4万平方米的甲级写字楼、裙楼1万平方米，可销售；其余均为持有物业； 开业时间：2011年年中 售价：9000-13000元/平方米 租金：90元/平方米,项目定位：中山东区商业区最具时尚性、前瞻性的标志性建筑；,2.2 城市商业现状分析,大东裕国际中心,商业建筑面积：24000平方米 预计开业时间为：2011年6月 电梯组合：共15座，其中2座观光梯、2座扶手梯、9座客梯、2座货梯。 地下停车场：负3至负1层，总数达1000多个停车位。 户外大型广告位,2.2 城市商业现状分析,大东裕国际中心,招商进度,2.2 城市商业现状分析,2.2 城市商业现状分析,建纶国际商务中心,位置：中山市中山四路南侧、起湾道东侧， 总投资：7 亿元 楼层：30 层左右 总占地面积：120亩， 总建筑面积：45万平方米 商业区占地面积约40亩，建筑面积12.2万平方米，分为大型购物中心、商业街和独立的大型连锁超市； 办公区占地面积约25亩，建筑面积11万平方米，为两栋塔式双子结构，地上建筑42层，地下3层； 酒店区占地面积约20亩，建筑面积8.8万平方米，为独栋塔式结构，地上68层，地下3层； 住宅区占地面积约36亩，建筑面积13万平方米。,定位：集商业购物、商务办公、酒店、住宅于一体的商级综合性群楼,小榄家居装饰中心： 投资总额近亿元人民币，占地面积达47000平方米。首层占地积24000多平方米，主营：陶瓷地砖、墙砖共21个商户（进驻品牌有东鹏、奥米茄、宏宇、恒福、优潞、诺贝尔、格莱斯、爱和陶、利家居、鹰牌、欧美、荣高、蒙娜丽莎、安博、冠珠、欧神诺、陶一郎、威尔斯、博德、汇德帮、升华、玛拉兹、萨米特、能强、楼兰、名栩、意利宝、亚细亚、卓远）等几十个品牌。兼营：水族器材、家居精品、防蚊纱窗等。 二楼占地面积11000多平方米，共有43个商户，主营有雅阁、华美嘉、东鹏、洁百士、德立、帝谷、萨米特、欧派、阿波罗、高陶、TOTO、康纳、赛维尔、威娜斯等品牌洁具卫浴；朗琦、美仕嘉、吉臣、嘉艺、皮阿诺、贝尔、汉森、诠绎木作等品牌集成橱房及衣柜；吉象、肯帝亚、新绿洲、赛维纳、洛基、华信、瑞嘉等品牌木地板）、星艺、旭天、名家、自天然等室内装修设计公司及庭院园林设计公司、水暖五金、窗帘布艺、工艺玻璃、酒店用品、楼梯扶手、门窗天花等。 三楼占地面积11000多平方米，主营：品牌家私专卖场（进驻品牌有华源轩、格莱登、克劳斯帝、加信、志豪、方格布艺、左右沙发、美德丽床上用品、斯丽盈洋、华师傅、富之岛、翡翠滕器等）。本中心是中山北半部最大最好的家居装饰、建材中心。,中山家居市场分析,2.2 城市商业现状分析,简爱家居： 简爱家居位于大信新都汇购物中心 总营业面积达2万多平方米，共进驻家具行业一线品牌近70个，是中山市营业面积最大、家具名品最多、配套最完善、服务最专业的家居名店广场，定位为中高端消费人群打造极品家居的专业卖场，透过精挑细选的名品家居系列、丰富多彩的家居情景主题、“一站式”消费服务模式，倾力打造最高品质的家居生活与文化体验平台，成为城市有产阶级的专属领地。 档次：中高端,2.2 城市商业现状分析,五星美居中心 位于火炬开发区中山港大道 总投资：1.5亿人民币 规模: 占地面积： 64530.2、总建筑面积：61120、停车场面积7500、停车位：390辆；2006年开业； 进驻的品牌包括利方、东鹏、马可波罗、圣象等多个知名装饰品牌等 档次：中端,2.2 城市商业现状分析,富逸装饰广场 占地7万多平方米，建筑总面积近7万平方米的富逸装饰广场位于中山市石岐区莲员西路员峰桥头，其中一期约35000平方米，二期约32000平方米，总投资超过两个亿，集购物、休闲、展示、泊车于一体，是中山首个以国内领先水平和现代购物环境为标准的家居建材购物广场。目前，广场已成功引进近300家国