温泉度假村投资策划与规划设计.docx

温泉度假村投资策划与规划设计一、温泉资源分析 温泉有几个名词，地热、矿泉、温泉。地热是从能量、温度的角度来考虑，大于190度的叫高温温泉，中温温泉是90-150度，低温温泉是90度以下。地热在我国非常有基础，已经有很多地热发电站。矿泉从化学成分来讲，有饮用矿泉水的标准，温泉则是：地热加温泉。温是热，泉是治疗。由于目前关于温泉的定义国家没有标准，那么这个行业就比较乱。 中国的温泉资源据统计有3000多个，主要分布在云南，西藏，广东，四川，福建，这几个省份已经占全国的四分之三。大家在做市场的时候，对资源的分布需要有个大概的了解。 通过对温泉资源的分析，我们在投资过程需要了解的有八个问题： 一是水温，水温决定成本，水温的高低对投资商影响很大，水温过低，需要加热，这就增加成本； 二是水量，水量决定规模，上规模的开发，水量是核心； 三是水质，水质决定品质，它的化学成分决定疗效和适合人群； 四是温泉资源的可持续发展，是战略问题，现在开发商很少做热平衡的测算，有多少顾客就收多少顾客，没有考虑承受能力； 五是政策问题，因为温泉水有腐蚀性，温泉水怎么排放还没有相关政策来控制。 六是矿产资源问题。很多地方政府打温泉主意，把温泉归为政府所有，如果要上一个温泉项目，动辄就得几千万的入门费，大家如果想做温泉得赶快上，要不然过几年都花很多钱去拿温泉开发的“牌照”了； 七是钻探问题，打一个井动辄也要几百万，这是风险之一； 八是温泉综合利用问题。 二，温泉游客分析 游客的需要分析是非常重要的。当我们进入一个新的行业的时候，最好的办法是向你的顾客请教。顾客需要什么，就给什么，是最好的策略。既然这样，就必须对顾客的需求进行调查，温泉也一样。 第一，游客来自哪里？对于找准重点市场是非常有帮助的。江西庐山天沐温泉，原定市场重点都是南昌，但开业后发现百分之六十客人都来自武汉，就马上改变营销策略。第二，男女性别比例，这涉及到男女更衣柜和厕所设计；第三，年龄结构，主流客人是什么客人？儿童比例多少，老人比例多少？应该怎么考虑场所的设定；第四是游客的文化程度，这些人的消费特点是怎么样的，该如何推出营销策略；第五是职业特点，游客到底是公务员还是商人；第六游客的出游方式，是旅行社组团，还是自助游？第八是交通的方便性，第九是客人的逗留时间，第十是游客的消费次数。 这些问题，对于我们规划设计和市场开发是非常有帮助的，虽然不是百分之百正确，但能避免盲目做市场，减少风险。 三，温泉开发趣味分析 结合资源和市场情况来考虑，趣味条件是明确市场定位的重要依据，也是制定竞争策略的依据。有几个因素要考虑，一是周边市场的容量；二是车程、交通路况的分析、三是旅游线路的安排，四是经济和消费潜力的分析等。 四，温泉开发的投资动向 广东是先行者，是温泉大省，许多方面已经走在全国前列，就目前条件来讲，已经从照搬照抄阶段过渡到自主创新的阶段了，这表明温泉中国造已经来临，在国际上已有一定的影响力，尽管路还很长。根据平时一些积累，我个人认为，中国温泉开发有十大投资动向，一是投资规模将会越来越大，动辄几千万几个亿;二温泉的改造也有很大的动作;三是项目进一步综合化，除了温泉外，配套的项目越来越多，有酒店，娱乐、高尔夫等，如海泉湾，前期投资22亿，温泉才 1.7亿；四是市场的细分会加快，会出现许多特色温泉度假村，大众会被分众市场分流，这是市场发展的必然分工；五是在资源有特色的偏远的地区会出现高档市场，形成全国性的消费圈，如腾冲，有一个目前在全国是顶瓜瓜的温泉，连温泉做得比较好的广东温泉都不敢这样说；六是温泉跟地产结合的模式将会得到很快的推广；七是中国文化与地方文化特色会在温泉中深度地渗透；八是温泉动态化娱乐化将会持续发展；九是SPA的专业化会大大加快，温泉医疗化是必然的趋势；十是专业的管理公司和中介以及资讯企业将会发挥影响，为温泉产业服务；温泉的资本运作和并购会陆续发展，如龙门温泉，已经被购买。 五，现有的温泉企业发展策略 现在温泉企业都面临着困境，主要有几方面，一是不知道什么样的温泉能够持续经营下去，顾客口味改变，有可能给温泉企业带来没顶之灾，这是有可能发生的；第二缺乏产品和技术标准，大家对好温泉没有共识，连温泉的定义都没有标准，这对产业的发展是非常不利的；第三，做温泉越做越复杂，连专家和资深人员都不懂，几十亿投下去，需要多少专家，考察多长时间？第四我们不知道谁是真正的竞争对手，同行、替代的服务如SPA、旅行社？第五是缺乏专业的人才。 应对的策略是，首先必须认识到温泉是新兴的产业，第二由于温泉的独特性和垄断性，在许多地方未必会出现竞争白热化的情况；第三不管怎么变，苦练内功一定没有错，把服务、营销做好，如御温泉，规模不大，档次不高，但有很多值得我们学习的地方；第四对于资源条件和趣味条件都比较好的企业，唯一的竞争对手就是自己，得把自己做好，不断改进。 六，是水体娱乐相关产业发展成功经验的借鉴 温泉是个非常古老的行业，现在的旅游业是在温泉的基础上发展起来的。温泉、水上的项目是现代旅游的基础，举个例子，在古罗马，那个时候就有八百多个浴室，可以同时容纳三千多人沐浴，八万多方的水，这证明那个时候产业已经去到了一个高峰。水上娱乐的分支有SPA会所、游泳场、浴室、桑拿、水上游泳馆、水上乐园、洗浴中心等，这些产业已经发展得相当成功，所以借鉴和分享这些产业成功经验，对温泉产业有帮助。我个人认为，温泉的核心是SPA，SPA是温泉发展的最初方向和最终方向。SPA未必是温泉，但温泉一定是SPA，SPA对于温泉的提升和发展具有无与伦比的意义。 七，是温泉规划理念 四个字，专、精、新、特。专是专业，要熟悉温泉、水、SPA、健康的特点；精是精致，要提升品位和档 次，为白领、金领这些精英阶层服务；新是新颖，不能给人新鲜感的项目，一开业就可能过时，就必须创新，这是必由之路；特是独特，应对竞争的最好武器是建立自己的特色，你的温泉跟别人的温泉不同，就能吸引顾客。 八，温泉设计的十个要点 一是定位跟投资策划，这是项目规划和设计的方向性问题，如果方向错了，走得越快，犯的错误越大，现在的投资商不太理解这个环节，而很多设计师并不懂市场和经营，那么造出来的东西必定背离市场；二是主题跟风格的构思，也是文化品牌演绎的平台，文化要分解变成一个风格才能做，这同样是双刃剑，锁定一种文化必定放弃另一种文化，现在大多温泉企业照搬日本风格；三是投资额度的控制，在动工之前，要有个市场容量的分析，然后有个预算，这个控制是非常重要的；四做好水文章，温泉不过是水加健康，还有娱乐，温泉之所以是温泉度假村就是因为有温泉，是主打菜，是核心东西，一定要把温泉做好；五是娱乐创造，没有娱乐人生就没有幸福可言，娱乐是休闲旅度假游的核心之一；六是健康功能的挖掘；七是功能配套的设置；八是场地的利用；九是季节跟时段的考虑，因为温泉有旺季和淡季之分。引进水上乐园就是为了解决淡季问题；十是运营成本的分析。 九，温泉建造技术 做一个温泉工程非常复杂，涉及到很多基础的技术问题。生活方式的引导、健康理念的宣传和灌输、生态和环保意识的培养，虽然对于技术来说比较虚，但做项目策划如果不站这么高的角度，那么很难把它做得更好。 我们说温泉，在泡的几个小时内我们不考虑健康，健康是隐藏在温泉背后的。我们可以通过娱乐设施，使顾客流连忘返，玩得开心，忘记烦恼，使血液循环增加了，温泉的养生健康这时才体现出来。 工程技术方面，地质勘探技术、环境保护技术、水质处理、能源工程、娱乐设施、园林景观等这则是实的、具体的东西，这就要设计师思考。 十，温泉的创新设计 打好四张牌，一是打好SPA牌，SPA是温泉的核心，也是温泉最初方向也是最终方向，但目前在国内温泉，高端SPA是弱项，我们可以从这方面入手，打造我们的核心竞争力；二是打好娱乐牌，娱乐是旅游市场的核心需求，中国温泉跟国外温泉最大的区别是娱乐，由于经济高速发展现代人的心态是比较浮躁的，