《房地产企业会计》PPT课件.ppt

会计理论专题,讲授xxx 海南大学 经济管理学院 会计系 2013.3.,第七讲 房地产开发企业收入与成本,收入、费用和利润的关系,使用的账户,主营业务收入 主营业务成本 其他业务收入 其他业务成本 营业税金及附加 管理费用 销售费用 财务费用,营业外收入 营业外支出 所得税费用 本年利润 利润分配,收入是企业在日常活动中形成的，会导致所有者权益增加，与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。,7.1 收入,房地产开发企业开发的商品房、商品性土地等。工业企业销售产品、商业企业销售商品、咨询公司提供咨询服务、软件开发企业为客户开发软件、安装公司提供安装服务、租赁公司出租资产等,房地产开发企业对外出售不需用的原材料、对外转让无形资产使用权、对外进行权益性投资（取得现金股利）或债权性投资（取得利息）等活动。,房地产开发企业处置固定资产、无形资产，因其他企业违约收取罚款等，这些活动形成的经济利益的总流入属于？,会计收入 （1）收入的含义与特征,收入应当会导致经济利益的流入，但不包括所有者投入的资本,（2）收入的内容：,广义 收入,主营业务收入,其他业务收入,营业外收入,投资收益,狭义收入：指主营业务收入,注：注意区分收入和利得,收 入,商品销售,提供劳务,让渡资产使用权,建造合同收入,（1）主要风险和报酬转移给购货方； （2）没有保留所有权和控制权 （3）收入的金额能够可靠地计量 （4）相关的经济利益很可能流入企业 （5）成本能够可靠地计量,1.收入的金额能够可靠地计量； 2.相关的经济利益很可能流入企业； 3.交易的完工进度能够可靠地确定。,（1）相关的经济利益很可能流入企业； （2）收入的金额能够可靠地计量 。,结果能够可靠估计的建造合同,结果不能可靠估计的建造合同,收入可靠地计量 经济利益很可能流入企业 成本能够可靠地计量,合同成本能够收回 合同成本不能收回,税收收入 企业所得税法规定的收入定义，包括收入总额、不征税收入和免税收入等。 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：销售货物收入，提供劳务收入，转让财产收入，股息、红利等权益性投资收益，利息收入，租金收入，特许权使用费收入，接受捐赠收入和其他收入。 收入总额中的下列收入为不征税收入：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金，国务院规定的其他不征税收入。,企业的下列收入为免税收入：国债利息收入，符合条件的居民企业之间的股息、红利收入，在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利收入，符合条件的非营利公益组织的收入。 税法中的收入总额是一个包含收入内容往往比会计收入定义多的概念，一切能够提高企业纳税能力的收入，都应当计入收入总额，列入企业所得税纳税申报表。 收入总额应是使企业资产总额增加或负债总额减少，同时导致所有者权益发生变化的收入。如果收入使资产与负债同额增或减，结果未导致所有者权益发生变化，则不是应税收入，如从银行贷款、企业代第三方收取的款项等，都不应当确认为收入,会计准则与税法界定的收入概念的差异： 第一，税法中的收入总额，内容往往比会计准则规定更广的概念，一切能够提高企业纳税能力的收入，都应当计入收入总额，列入企业所得税纳税申报表。 收入总额应是使企业资产总额增加或负债总额减少，同时导致所有者权益发生变化、纳税能力提高的收入。如果收入使资产与负债同额增或减，结果未导致所有者权益发生变化、纳税能力提高，则不是应税收入，如从银行贷款、企业代第三方收取的款项等，都不应当确认为收入总额。,会计准则与税法界定的收入概念的差异： 第二，会计准则与税法界定收入的范围不同。会计收入准则只规范销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入，长期股权投资、建造合同、租赁、原保险合同、再保险合同等形成的收入，适用其他相关会计准则。 税法计入收入总额的收入项目要比会计上的收入更多，企业的销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入、企业资产溢余收入、确实无法偿付的应付款项、企业已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、视同销售收入等等，都应当计入收入总额。,会计准则与税法界定的收入概念的差异： 第三，企业所得税有不征税收入的概念，会计上没有此概念。 税法上的不征税收入，是指从企业所得税原理上讲应永久不列为征税范围的收入范畴，从性质上和根源上不属于企业营利性活动带来的经济利益，不负有纳税义务的收入。 因为从企业所得税的立法精神来看，所得税的税基应是企业经营活动所产生的所得，而政府预算拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金等，对这种性质的收入如果征税，会导致无意义地增加政府的收入与支出成本。非应税收入不属于税收优惠。,会计准则与税法界定的收入概念的差异： 第四，企业所得税有免税收入的概念，会计上没有此概念。 企业所得税的免税收入，是指企业负有纳税义务，而政府根据社会经济政策目标的需要，可以在一定时间免予征税，而在一定时期又有可能恢复征税的收入。 如国债利息收入，居民企业之间的股息、红利收入，中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利收入，非营利公益组织的非营利收入等。 免税收入属于税收优惠。,会计准则与税法界定的“日常活动”的差异： 会计准则规定的“日常活动”，是指企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的活动。比如，保险公司签发保单、咨询公司提供咨询服务、软件企业为客户开发软件、安装公司提供安装服务、商业银行对外贷款、租赁公司出租资产等，均构成收入。 工业企业转让无形资产使用权、出售不需用原材料等，属于与经常性活动相关的活动，由此产生的经济利益的总流入也构成收入。 企业处置固定资产、无形资产等活动，不是企业为完成其经营目标所从事的经常性活动，也不属于与经常性活动相关的活动，由此产生的经济利益的总流入不构成收入，应当确认为营业外收入。,会计准则与税法界定的“日常活动”的差异： 企业所得税都不适用“日常活动”标准，应税所得都不应仅限于连续性所得，即临时性偶然性所得也应是应税所得。 不是企业“日常活动”，不是企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的活动而取得的收入，如一次性、偶然性、临时性等其他收入，也应并入收入总额。 例如，企业处置固定资产、无形资产等活动，由此产生的经济利益的总流入在会计上不构成收入，确认为营业外收入，但在计算应纳税所得额时，应计入转让财产收入。 再如，企业的接受捐赠收入、企业资产溢余收入、确实无法偿付的应付款项、企业已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、视同销售收入等，都不一定符合“日常活动”标准，但都应当计入收入总额。,一、 销售商品收入的确认和计量,（一）销售商品收入的确认 同时满足以下条件时，才能确以确认： (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； (2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制 (3)收入的金额能够可靠地计量 (4)相关的经济利益很可能流入企业 (5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量,一、 销售商品收入的确认和计量,（一）销售商品收入的确认 通常房地产企业会计确认收入的条件是： 1.办理了商品房实物移交手续。 2.取得了买方付款证明。也就是说，房地产企业确认收入的时间一般是在交楼时。,税法关于销售商品收入的确认条件 (1)商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； (2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制 (3)收入的金额能够可靠地计量 (4) 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量 所得税法条例讲解中对销售货物收入的确认条件： 一是企业获得已实现经济利益或潜在的经济利益的控制权 二是与交易相关的经济利益能够流入企业 三是相关的收入和成本能够合理地计量。,税法关于销售商品收入的确认条件 2008年前： 国税发200631号文件第二条第（二）项规定，发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。 2008年前，税法规定开发产品完工后就要确认收入，而不是交楼时才确认收入。,。,税法关于销售商品收入的确认条件 2008年后： 国税发200931号文第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。国税发200931号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。 也就是说，2008年后，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了房地产销售合同、房地产预售合同并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。这样一来，税法比会计确认收入的时间更为提前了。,。,税法关于销售商品收入的确认条件 税务机关对房地产企业收入的检查重点是，“预收账款”有没有按税法的规定提前确认为收入缴税。 收入交税的方式是：收入在完工前取得时，按预计毛利率征税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率征税。 国税发200931号文第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 也就是说，房地产企业预售房按照预计毛利率计算的预计毛利额并入当年的应纳税所得额，期间费用以及与此有关的税金和附加统统允许在税前扣除。预售房收入可作为计算业务招待费和广告费支出的基数，但在会计处理时，将预售房收入转为销售收入的年度，不可以重复计算业务招待费和广告费支出的基数。,。,同时，因税法考虑的重点与会计准则有所不同，二者也存在一定差异。 第一，税法上确认收入的实现，主要考虑的是企业是否已经具备纳税能力。 第二，税法上确认收入，一般较为注重收入实现的法律标准，不需要进行会计职业判断，确认收入的标准具有固定性。 第三，税法上确认收入的标准，应让有避税企图的纳税人无机可乘。,。,（二）销售商品收入的会计处理,符合确认条件的销售商品业务 由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算 在实现营业收入同时收到价款时 借：银行存款 借：主营业务成本 贷：主营业务收入 贷：库存商品 营业收入实现前，价款收取后的。 借：应收账款 借：主营业务成本 贷：主营业务收入 贷：库存商品,1.一般销售商品业务,预收价款时，待开发完工后再移交使用的 借：银行存款 贷：预收账款 移交使用时 借：应收账款 借：主营业务成本 贷：主营业务收入 贷：库存商品 借：预收账款 银行存款 贷：应收账款,1.一般销售商品业务,【例】 中联房地产公司开发的项目，自2008年9月份开始预售，到2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收得销售回款5亿元。销售商品房的成本为3亿元。2009年12月份，中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下： 借：预收账款 500000000 贷：主营业务收入 500000000 借：主营业务成本 300000000 贷：库存商品 300000000,讨论一：房地产预收定金的税务处理,所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。 依据合同法相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%定金具有担保性质。 根据新会计准则的规定，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。由于定金签了合同，就要征收企业所得税。那么，定金是否要交营业税呢？,讨论一：房地产预收定金的税务处理,根据关于印发 的通知（国税函发1995156号）文件18条规定，此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 营业税暂行条例第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税暂行条例第十二条新增加了前置条件：即纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产发生后才能征营业税。,讨论一：房地产预收定金的税务处理,营业税暂行条例实施细则第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 因此，一般情况下，对应税行为提供前收到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间。但是，营业税暂行条例实施细则第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,讨论一：房地产预收定金的税务处理,纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 基于以上政策规定，预收定金必须要交企业所得税和营业税。,讨论一：房地产预收定金的税务处理,房地产企业收取销售定金时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款销售定金”科目。 房地产企业与客户正式签订商品房预售合同时，按转出销售定金的金额，借记“预收账款销售定金”科目，贷记“预收账款销售款”科目。 如果客户违反认购协议的规定，未能最终签订商品房预售合同，按不再退还的定金的金额，借记“预收账款销售定金”科目，贷记“营业外收入”科目。,讨论一：房地产预收定金的税务处理,【例】 中联房地产公司于9月20日共收取销售定金50万元，按照双方认购协议的规定，9月30日，房地产企业与其中部分客户正式签订了商品房预售合同，这部分客户已交付的销售定金为30万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： (1)收取销售定金时。 借：银行存款 500000 贷：预收账款销售定金 500000 (2)签订商品房预售合同时。 借：预收账款销售定金 300000 贷：预收账款销售款 300000,讨论二：订金（保证金、诚意金、VIP卡）税务处理,订金不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用双倍返还罚则。订金只是单方行为，不具有担保性质。 订金、诚意金需要缴纳营业税， 营业税暂行条例实施细则第二十五条 规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 但是，在合同签订日之前，此时企业所得税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收企业所得税。,讨论二：订金（保证金、诚意金、VIP卡）税务处理,但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是税务机关检查的重点。 订金、诚意金可以暂时记在其他应付款。,【例】 中联房地产公司开发的项目，预计在2009年9月份能够取得商品房预售许可证，并计划于取得该证后马上开盘销售。中联公司为了做好销售开盘前的准备，于2009年8月7日开始收取有购买意向客户的诚意金，诚意金为每套商品房2万元，当日共收取诚意金100万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： 借：银行存款 1000000 贷：其他应付款诚意金 1000000,中联公司于9月10日正式开盘销售，当日退还诚意金20万元，有部分诚意金客户签订了商品房认购协议，这部分客户原交付的40万元诚意金转为商品房销售定金。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： 借：其他应付款诚意金 600000 贷：预收账款销售定金400000 银行存款 200000,讨论三：房地产开发企业代收费用的税务处理,1.房地产开发企业代收费用需缴纳营业税 中华人民共和国营业税暂行条例（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部国家税务总局第52号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：,讨论三：房地产开发企业代收费用的税务处理,1.房地产开发企业代收费用需缴纳营业税 （1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（3）所收款项全额上缴财政。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。但是要注意的一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。 国税发200469号文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。,讨论三：房地产开发企业代收费用的税务处理,1.房地产开发企业代收费用需缴纳营业税 因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项应一并计入收入额，缴纳营业税。并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。 例如：某房地产开发公司，取得售房收入1000万元；该县人民政府要求代收政府基金50万元；代收住房专项维修基金50万元；代收取暖费100万元。则代收款项的营业额=1000+100+50=1150万元。,讨论三：房地产开发企业代收费用的税务处理,2.房地产开发企业代收费用缴纳企业所得税问题 国税发200931号第五条规定：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”,讨论三：房地产开发企业代收费用的税务处理,国税发200931号第十六条规定：“企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。” 基于以上法律依据，房地产开发企业代收的各项费用是否需要缴纳企业所得税，主要取决于代收费用是以谁的名义收取。,讨论三：房地产开发企业代收费用的税务处理,如果不是由房地产开发企业开票收取的，则不缴纳企业所得税；如果由房地产开发企业开票收取的，则缴纳企业所得税，但在计算企业所得税时，对纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。 案例：某房地产开发公司，取得售房收入1000万元；该县人民政府要求代收政府基金50万元；代收住房专项维修基金50万元；代收取暖费100万元。假设代收款项皆是“未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，”则该房地产开发公司企业所得税的计税收入=1000万元。,讨论三：房地产开发企业代收费用的税务处理,3.房地产企业代收费用缴纳土地增值税问题 中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”这两条规定中也没有明确代收款项应作为收入处理。 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并,讨论三：房地产开发企业代收费用的税务处理,收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）第二十五条进一步明确，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：,讨论三：房地产开发企业代收费用的税务处理,(1)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数； (2)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 据此分析，假如房地产开发企业不是按照县级以上人民政府的规定要求代收的费用，则也要作为开发产品的销售收入征税。只有及时将代收费用按规定转付给委托单位，才可以从土地增值税的应纳税收入额中扣除。,讨论四：银行按揭款,国税发200931号文规定，采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 有一些房地产企业喜欢隐瞒银行按揭的收入，而隐瞒银行按揭的收入很容易检查出来。,讨论四：银行按揭款,1、收到首付的时候 借：银行存款 贷：主营业务收入 2、收到按揭款的时候 借：银行存款 贷：主营业务收入 3、收到按揭款就代表完成了销售业务，就要结转成本 借：主营业务成本 贷：开发产品商品房,讨论四：银行按揭款,按揭时候给银行付保证金 借：其它应收款保证金 贷：银行存款 银行扣保证金 借：其它应收款XX业主 贷：其它应收款保证金,讨论四：银行按揭款,例，检查员到某单位售房部实地调查，通过对售房部人员询问，并对其销售部微机进行了检查，取得了详细的电子售楼明细表，证实了其所开发项目已售出住宅162户，并发现其中按揭贷款售房户数75户。但该单位账薄中没有记载按揭贷款银行划转的按揭贷款金额。 针对这一问题，检查人员到按揭贷款银行进行调查取证，证实银行给该单位发放按揭贷款金额为1549.5万元。在事实面前，该单位只好承认少计了这部分收入。,讨论四：银行按揭款,假按揭一般在房地产市场低迷的时候出现。税务机关对假按揭的态度是，只看形式，不考虑是否真假银行按揭，只要有合同就一律征税。 例：某房地产开发公司因资金不足，而通过银行的融资渠道又很狭窄，故采取假按揭的方式，让该公司员工用自己或亲属的名字，签定个人预购商品房协议，该公司支付个人首付款后，收到银行给付的住房按揭款，账务处理是借：“银行存款”贷：“长期借款”（不是“预收账款”），在财务费用或和建工程中列支个人按揭利息。,讨论四：银行按揭款,另外，企业还代替个人还按揭款项，计入其他应收款。 通常税务机关如果看到购房人员有本企业人员（在工资表中可以看到），并且内部人员买房不便宜，反而贵的时候，税务机关就会怀疑企业是不是有假按揭。如果税务机关认定企业确实属于假按揭，就会依预征率计提营业税和土地增值税，依计税毛利率计算企业所得税，并且不得在财务费用或和建工程中列支个人按揭利息。,2.销售商品涉及商业折扣、现金折扣、销售折让和销售退回的处理,现金折扣,现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除； 按照扣除折扣前的金额确定销售收入； 现金折扣在实际发生时计入财务费用。 会计与税收处理相同,商业折扣,商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除； 按照扣除商业折扣后的金额确定商品销售收入。 税务处理：与会计处理不同 国税发1993154号规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。,商业折扣,国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知 国税函201056号 (国税发1993154号)第二条第（二）项规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税”。纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。 国家税务总局二一年二月八日,商业折扣,国税函20061279号 纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后，由于购货方在一定时期内累计购买货物达到一定数量，或者由于市场价格下降等原因，销货方给予购货方相应的价格优惠或补偿等折扣、折让行为，销货方可按现行增值税专用发票使用规定的有关规定开具红字增值税专用发票。 但是：该函并未明确指出销货方是否可以凭该红字专用发票抵减销售收入和销项税,销售折让,销售折让，是指企业因售出商品质量不合格等原因而在售价上给予的减让； 相应的处理：会计与税收处理相同 如果发生的销售折让时，企业尚未确认销售商品收入的，则应在确认销售商品收入时直接按扣除销售折让后的金额确认。 已确认收入的售出商品发生销售折让的，企业已经确认销售商品收入发生销售折让时，通常应当在发生时冲减当期销售商品收入.按应冲减的销售商品收入金额，借记“主营业务收入”科目，按增值税专用发票上注明的应冲减的增值税销项税额，借记“应交税费应交增值税（销项税额）”科目，按实际支付或应退还的货款，贷记“银行存款”、“应收账款”等科目。,国税函20061279号 纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后，由于购货方在一定时期内累计购买货物达到一定数量，或者由于市场价格下降等原因，销货方给予购货方相应的价格优惠或补偿等折扣、折让行为，销货方可按现行增值税专用发票使用规定的有关规定开具红字增值税专用发票。 但是：该函并未明确指出销货方是否可以凭该红字专用发票抵减销售收入和销项税,国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）规定：企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。 根据上述规定，销售方给予购货方的年终返利属于销售折让。销售方开销红字发票的销售收入可以冲减发生当期销售收入，并抵减其销项税。,销售方账务处理： 借：应收账款（红字） 贷：主营业务收入（红字） 贷：应交税费应交增值税（销项税额） （红字） 购货方账务处理： 借：库存商品（红字） 借：应交税费应交增值税（进项税额） (红字) 贷：应付账款 （红字）,销售退回,未确认收入的售出商品发生销售退回的，转回“发出商品”的金额； 已确认收入发出商品的退回，在发生时冲减当期的收入，同时冲减当期的成本； 发生现金折扣的，需调整相关财务费用的金额； 允许扣减增值税的，需调整增值税的销项税额； 属于资产负债表日后事项的，按照日后事项规定处理。 会计与税收处理相同,尚未确认商品收入的售出商品发生销售退回,已确认销售商品收入的售出商品发生销售退回,销售退房,销售退房只是局限于商品房预售阶段的业务。商品房已经竣工并交付给购房人后发生的退房业务不属于这里所说的销售退房。 购房者在商品房预售阶段发生退房时，按购房者原交付的房款金额，登记“预收账款”的贷方红字，按收取的罚款等金额，贷记“营业外收入”科目，按实际退回的销售款，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。 退房同时需退税,3. 委托代销商品业务, 视同买断代销方式 在符合销售商品收入确认条件时，委托方应在发出商品时确认收入。但若受托方没有将商品售出时可以将商品退回给委托方，或受托方因代销商品出现亏损时可以要求委托方补偿，那么委托方在交付商品时不确认收入，委托方收到代销清单时确认收入。,视同买断方式,指委托方和受托方签订协议，委托方按照协议价收取所代销的货款，实际售价可由受托方自定，实际售价与协议价之间的差额归受托方所有。 a.如果受托方在取得代销商品后，无论是否卖出、是否获利，均与委托方无关 则委托方确认销售，受托方作为购进处理；,视同买断方式,b.如果受托方在取得代销商品后，其没有将商品售出时可以退回，或者亏损时可以要求补偿， 则委托方不能确认收入，受托方也不做为购进处理； 受托方销售出商品后，确认收入，并向委托方开具代销清单； 委托方收到代销清单时，确认收入。, 视同买断代销方式,B公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米4500元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2009年9月B公司将开发产品销售清单提交甲公司时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。 甲公司账务处理为： 借：银行存款 900万元（按买断价计算） 贷：销售收入 900万元。 正确的处理：B公司代理业务营业额应为1000万元（开发商参与合同签订，合同价大于买断价，按照合同价确认收入）。,收取手续费方式 A委托方于收到代销清单时确认收入。委托方发出商品时通过“发出商品”科目核算。 B受托方：收到受托代销的商品，按约定的价格，借记“受托代销商品”科目，贷记“受托代销商品款”科目。,收取手续费方式,委托方不应确认收入，而应当在收到受托方开出的代销清单时确认收入； 受托方在商品销售后，按照合同或协议的方法计算确定的手续费确认收入； 涉及的会计科目 委托代销商品 受托代销商品 受托代销商品款,“受托代销商品”科目,本科目核算企业采用收取手续费方式受托代销的商品。,受托代销商品,收到受托代销商品时,售出受托代销商品时,反映企业受托代销商品的协议价格,“受托代销商品款”科目,本科目核算企业采用收取手续费方式收到的代销商品款。,受托代销商品款,计算代销商品手续费时,收到受托代销商品时,反映企业收到的受托代销商品的协议价格,结清代销商品款时,收取手续费方式,甲房地产公司2007年开发住宅小区，公司分别与A、B、C、D四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。 与A房屋销售公司签订代理销售合同， A公司按销售额5%收取手续费。2009年9月销售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款950万元。甲公司账务处理为： 借：银行存款 950万元 贷：销售收入 950万元 正确的处理：A公司代理业务营业额应为1000万元（支付手续费50万元不能扣除，应由A房屋销售公司开据服务业发票50万元，作为费用列支）。,超基价分成方式,例： C公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价4500元，并由C公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2009年9月C公司提交销售清单时，销售房屋2000平方米，实现销售收入1000万元，平均售价5000元。甲公司账务处理如下： 借：银行存款 900万元（按保底价计算） 贷：销售收入 900万元。 正确处理：C公司代理业务营业额为20004500（50004500）2000100%1000（万元），这里关键点在于开发商支付给受托方的分成额（50004500）200030%30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时根据发票作为销售费用列支，好比收支两条线。,超基价分成方式,D公司采取包销方式。合同约定：D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2009年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。 甲公司账务处理如下： 借：银行存款 765万元 贷：销售收入 765万元 税务机关检查后的处理：D公司代理业务营业额为4500（2000300）1035（万元）。 包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入之和。 另外，国税函发1996684号文件规定，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。,超基价分成方式,D公司采取包销方式。合同约定：D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米销售价4500元向甲房地产公司结账；如果截止到2009年9月15日销售不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2009年9月底，D公司提交销售清单时，当月销售房屋1700平方米，还有300平方米未售出。 甲公司账务处理如下： 借：银行存款 765万元 贷：销售收入 765万元 税务机关检查后的处理：D公司代理业务营业额为4500（2000300）1035（万元）。,包销方式,国税发【2009】31号：包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入之和。 另外，国税函发1996684号文件规定，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。,采用预收款方式销售商品的，应在发出商品时确认收入，在此之前预收的货款应确认为负债。 预售款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款， 属于预收性质的款项。而相对应的，销售款是指房地产企业在所售房屋已经竣工后收取的商品房销售款。这里所说的预售款和销售款均包括银行发放的按揭贷款。 虽然预售款和销售款收取的时问不同，但所有房屋销售款项，包括预售款和销售款，都必须先通过“预收账款”科目进行核算，以保证销售过程收入数据的完整。,4.预收款销售,“预收账款”科目核算按销售合同约定应收取的售房款，销售过程中收取的其他款项，不管是什么性质以及税收如何处理，都不在此科目下核算。该科目按照不同的项目、分期、业态、楼栋、房号等设置核算项目。 该科目贷方核算实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款等，其中也包括银行发放的按揭贷款。借方核算结转的销售收入。销售退款、更名和换房等统一在贷方核算。,【例】 中联房地产公司9月30日从销售定金转入预售款30万元，另外收取客房预售款800万元。该项目于2009年12月份竣工。中联公司当月结转收入5000万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下： (1)销售定金转入时。 借：预收账款销售定金 300000 贷：预收账款销售款 300000 (2)收取预售款时。 借：银行存款8000000 贷：预收账款销售款8000000 (3)竣工入住时。 借：预收账款 50000000 贷：主营业务收入 50000000,5.分期收款销售（具有融资性质的销售）,如果延期收取的货款具有融资性质，企业应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确认收入金额； 应收的合同或者协议价款的公允价值，通常应当按照其未来现金流量的现值或商品现销价格计算确定； 二者差额应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销，作为财务费用的抵减处理； 若按照实际利率法与直线法摊销结果相差不大的，可以采用直线法进行摊销。,“长期应收款”科目,本科目核算企业的长期应收款项，包括融资租赁产生的应收款项、采用递延方式具有融资性质的销售商品和提供劳务等产生的应收款项； 实质上构成对被投资单位净投资的长期权益，也通过本科目核算。,长期应收款,递延方式分期收款产生的长期应收款项,收取货款时,产生超额亏损冲减长期权益时,尚未收回的长期应收款,“未实现融资收益”科目,本科目核算企业分期计入租赁收入或利息收入的未实现融资收益。,未实现融资收益,分期收款销售，合同或协议价与公允价值之间的差额,按期计算确定的利息收入,尚未转入当期损益的未实现融资收益,账务处理分以下两种情况进行： 1从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以内的账务处理 按照正常销售方式处理。在房屋交付日，按未收款金额，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。 2从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以上的账务处理 按照企业会计准则第14号收入理解为“实质上具有融资性质”的收入。按应收的合同或协议价款，借记“长期应收款”科目，按应收的合同或协议价款的公允价值，贷记“主营业务收入”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”。采用实际利率法按期计算确定的利息收入，借记“未实现融资收益”，贷记“财务费用”科目。,账务处理分以下两种情况进行： 分期收款销售方式的税务处理不同于会计处理。 税务上按照合同约定的收款时间和金额(提前收到的按照实际收到的时间和金额确认)计算应纳营业税。 在企业所得税方面，财务上按照全额结转收入和成本，税务上按照实现的收入结转成本，因此需要进行纳税调整，把两者的差额确认为“递延所得税负债”。,【例】 中联房地产公司开发的项目，自2008年9月份开始预售，到2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收得销售回款5亿元，尚有3000万元未取得回款，这部分款项均是按销售合同规定应在2009年12月份房屋交付后3年之内取得。2009年12月份，中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，会计分录如下： (1)已回款结转收入时。 借：预收账款 500000000 贷：主营业务收入 500000000 (2)未收款结转收入时。 借：应收账款 30000000 贷：主营业务收入 30000000,【例】 中联房地产公司与客户与2006年9月10日签订了房屋销售合同，合同总价3000万元，付款条件为：合同签订时付500万元，竣工交付时付500万元(竣工交付日为2007年12月10日)，剩余款项2000万元在竣工交付日起5年内付清。中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，账务处理如下： 合同约定价款为2000万元，分5期于期末平均收回，按同期银行贷款利率793(5年期)折现计算收入额为l 60003万元，两者差额39997万元按表中金额分期抵减财务费用。具体见表1。 表1 单位：万元,(1)2007年12月10日确认销售收入时。 借：长期应收款 2000 贷：主营业务收入 1600.03 未实现融资收益 399.97 (2)收款日1分期收取款项时。 借：银行存款400.0000 贷：长期应收款 400.0000 收款日1未实现融资收益摊销时。 借：未实现融资收益 126.88 贷：财务费用 126.88 税务处理:本年度确认计税收入400万元,同时调减应税所得1726.91万元,(3)收款日2分期收取款项时。 借：银行存款400.0000 贷：长期应收款 400.0000 收款日1未实现融资收益摊销时。 借：未实现融资收益 105.22 贷：财务费用 105.22 税务处理:本年度确认计税收入400万元,同时调减应税所得105.22万元,6.售后回购,会计处理： 一般情况下，属于融资交易，不应确认收入； 收到的款项作为负债； 回购价格高于售价的，其差额应当在回购期间按期计提利息，计入财务费用； 如有确凿证据证明符合收入确认条件的，确认收入，回购的商品作为购进商品处理。 税收上对其作为销售 购买两项分别进行处理.,6.售后回购,税务处理： 国税函2008875号：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。 税收上对其作为销售 购买两项分别进行处理.,【例】2008年1月1日,某房地产企业将房屋销售给乙企业，销售额5000万元，合同约定2年后回购，回购价格6000万元。 （1）销售： 借：银行存款5000 贷：应付帐款5000(确认为负债) 税务处理： 2008年度1月份必须缴纳营业税 财务费用超过同期银行利率还是要调增,【例】 (2)2008年2009年每年年底： 借：财务费用500 贷：应付帐款500 税务处理：年度汇算清缴时纳税不需要调增应纳税所得额500万元（2008年以前要） （3）回购年度（2010年） 借：应付帐款6000 贷：银行存款6000 售后回购营业税仍然要视同销售,7.售后租回,采用售后租回方式销售商品的，收到的款项应确认为负债； 售价与资产账面价值之间的差额，应当采用合理的方法进行分摊，作为折旧费用或租金费用的调整。 但如果有确凿证据表明认定为经营租赁的售后租回交易是按照公允价值达成的，销售的商品按售价确认收入，并按账面价值结转成本。 税收上对其对其处理分两张情况分别处理.,7.售后租回,1.出租方属于经商务部批准的从事融资租赁的企业，出售方即承租方可以按国家税务总局公告2010年第13号的规定不征增值税、营业税、融资利息作为财务费用税前列支； 2.出租方属于未经商务部批准的从事融资租赁的企业，出售方即承租方要按国税函【2007】603号文、国税函2008576号规定征收营业税、企业所得税，承租人支付的属于融资利息的部分，不能作为企业财务费用在税前扣除。,7.售后租回,国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告（国家税务总局公告2010年第13号）规定，融资性售后回租业务是指承租方以融资