关于瓯海区农房改造集聚建设情况的调研报告.doc

关于瓯海区农房改造集聚建设情况的调研报告/ 2011-08-04 15:16 为献计民生，服务发展，助推我区农房改造集聚建设，区政协科经委根据区政协年初工作安排，成立由部分政协委员组成的专题调研组，于7月上中旬，在陈锦荣副主席的带领下，赴相关部门、镇街、村居、工程建设点开展调研，通过座谈、走访、察看等形式，对我区农房改造集聚建设情况进行深入了解，并广泛征求意见建议。具体情况如下： 一、我区农房改造集聚建设进展情况 近二十年我区农房一直处在较为严格的控制之中，除极少数危房经政府审批进行原拆原建外，大部分农房既不能拆也不能建，由此导致农民子女住房困难，违章建筑严重，环境越变越差，城市化进程难以推进，新农村建设无从入手，使政府和百姓陷入两难境地，形成尴尬局面。农房改造集聚建设是一项重大的民生工程，是推进城乡一体发展，促进城市全面转型的重要举措，是解决两难境地、尴尬局面的有效途经。 今年以来，我区各级党委政府和相关部门高度重视农房改造集聚建设，根据“三生融合”的工作思路，以统筹城乡综合改革为契机，以都市功能区建设为平台，以改善民生为主线，根据“政府主导、操作规范、节约用地、统筹推进”的原则，按照“农民可接受、政府可承受、发展可持续”的要求，精心组织，迅速行动，有序推进。截至6月底，全区已有丽岙街道下章村、瞿溪街道河头村等15个项目进场施工，总占地面积31.4万平方米，建筑面积84.3万平方米，总投资额29.6亿元，累计已完成投资额4.8亿元。 1、统一思想，初步形成集聚改造建设合力。区委区政府将加快推进农房改造集聚建设作为2011年的重要工作之一，区城建办根据区委、区政府的统一部署，进一步统一思想、提高认识、加强领导、精心组织，全力做好各大功能区的规划编制、农房改造集聚建设地块规划功能调整、农房改造集聚建设项目推进等工作。积极加强同发改、规划、土地、水利、财政等相关部门单位，以及项目所在镇街的沟通和协调，克服办公室人员少、项目多、任务重的困难，吸收懂业务、有经验、负责任的同志充实到相关工作中来，组建了综合管理科、总师办、规划地政科、拆迁安置科、工程科、政策法规科、千百办等七大科室，有效整合并利用好人力、物力、财力，农房改造集聚建设的工作合力初步形成。 2、规划先行，初步编制改造建设方案。以瓯海新城为核心，沿主干道、沿塘河、沿山地加快空间资源整合，构筑瓯海新城功能区、郭瞿泽雅功能区、梧白茶山功能区、仙丽功能区等都市型功能区，促进人口、资源、产业等要素集聚，形成“中心带动、三沿拓展、板块集聚、产业支撑”的组团式、联动发展的城市功能区发展格局。目前已编制完成瓯海新城、仙丽、郭瞿泽、梧白茶功能区的规划方案，近期将组织召开规划方案论证会并进一步修改完善。实行“一镇一政策、一镇一规划、一镇一平台”的政策，积极开展各地的村庄规划编制及农房改造地块的规划功能调整。截至6月底，已完成20个农房改造安置地块的规划调整，其中瞿溪河头村、丽岙下章村、中心区B01等3个地块已经市政府审批完成；丽岙丽南社区等17个项目的规划调整已组织会审并进入公示审批阶段。 3、着眼全局，初步形成配套政策措施。区城建办在全力推进项目建设的同时，及早开展政策的研究和制订工作。经过半年多的积极探索和不断完善，我区关于农房改造集聚建设的实施意见已初步成型并经区长办公会议原则通过，已在征求人大、政协等各方意见后进行了完善，待提交区委常委会审议后就可报市委、市政府批准。农房改造政策本着“农民可接受、政府可承受、发展可持续”的原则，在“依法、自愿、有偿”的基础上，按一定次序对宅基地进行置换，让农民住上安全、舒心、整洁的公寓。在推进项目、尽快出台政策的同时，始终高度重视农房改造的集聚效应，加快布局和建设一批公共服务设施和产业项目，在自愿有偿前提下，最大限度地调动农民把宅基地置换为公寓房的积极性。目前，关于农房改造集聚建设的实施意见、瓯海区村庄改造和农房集聚改造“村房两改”专项实施方案已正式出台。 4、立足实际，初步建立改造建设模式。如何在保证工程质量的前提下解决农房改造中资金筹措难的问题是一项重大课题，因此区城建办在建设模式上进行了积极的探索。目前，我区农房改造集聚建设基本采用三种模式，分别是：“自建自管”模式、“融资代建”模式和BT模式。“自建自管”模式，即项目由区城建办牵头，完成前期手续至招投标后，移交给各属地镇街进行建设和管理。目前，已有新桥街道新桥村、丽岙街道下章村、瞿溪街道河头村等8个项目采用这种模式，用地面积246.73亩，建筑面积55.38万平方米，投资20.88亿元。“融资代建”模式，即通过招投标方式，由符合资质的代建及施工单位融资代建，建设后由政府按照招标文件的规定支付工程建设综合费用及其他费用（包括资金收益、建设管理费等）。BT模式，即“建设移交”的模式，项目法人变更。由区城建办通过招投标方式确定投资人和施工单位，投资人负责项目的融资、建设工作，建成后由政府回购。目前，我区茶山街道山根村、新桥街道高翔村、娄桥街道东风村等11个项目采用这种模式，总用地面积约679.336亩，建筑面积149.86万平方米，投资66.09亿元。 二、存在的困难和问题 总体上看，区委区政府和区城建办等相关部门在我区农房集聚改造上思想重视，组织得力，全区农房改造集聚建设取得了一定成效。但由于农房改造集聚建设情况太复杂，与群众的利益关系太密切，需投入的资金太大，整体工作的周期太长，致使目前的工作遇到了不少困难和问题。 1、建设资金缺乏，工程持续推进难度大。按照政府目前初步拟定的指导价、优惠价和连片拆迁奖励办法，政府已较难承受贴资压力。如丽岙街道下章村建设安置点，总占地面积24亩，住宅建筑面积3.86万平方米，地下室建筑面积9367平方米，总套数264套，预计可容纳120户左右的安置户。经该街道对11户拟置换农户的模拟签订协议为准进行该建设点总量推算，政府要贴资约4000-5000万。若以全区1780亩的安置总数推算，政府贴资压力更是不可估量。而目前拟定的“自建自管”、“融资代建”、“BT”等多种筹资建设模式均未达成结果，后续建设资金注入问题困难重重。 2、相关政策不一致，置换方案出台难度大。据调查了解，由于受旧城改造、重点工程拆迁补偿政策以及祖房情结等因素影响，目前政府经多次协商初步拟定的指导价、优惠价、置换面积等核心政策问题，仍不能被大部分老百姓认可和接受。相当部分的老百姓难以一次性地拿出几十万、上百万甚至几百万资金作为农房拆迁和置换费。如茶山街道山根村，该村原旧村改造拆迁方案已基本确定，按规定向政府交纳土地出让金后，按照自求平衡的原则，每平方米新房的置换价在150元左右，而农房集聚改造每平方米新房的置换价需几千元，差距很大，实施极难。又如娄桥街道农房集聚改造的置换政策明显没有周边重点工程的拆迁补偿政策优惠，难以落实。要依照“农民可接受、政府可承受、发展可持续”、“依法、自愿、有偿”的原则推进农房集聚改造，目前的处境是很纠葛的。如果处理得当，就会焕发勃勃生机，反之则可能会变成“半拉子”工程。 3、前后规划不统一，滚动开发难度大。连片拆迁置换是农房集聚改造滚动发展、持续推进的关键问题，而目前政府推进农房连片拆迁手段匮乏。尤其是部分镇街建设规划的滞后，也在一定程度上影响了滚动开发的推进。据调查了解，目前全区除中心区规划功能较为到位外，其他功能区规划均不够完善。如丽岙街道，新的丽岙控制性详细规划尚未出台，而2007年控制性详规与目前正在考虑的总体规划调整较大，在很大程度上影响了农房集聚改造项目的选址等工作。前阶段在出具丽岙文教体功能区农房改造地块（温州肯恩大学征地拆迁安置地块）规划红线时，就遇到该地块尚属发展备用地，控规尚未覆盖，用地功能尚未明确，无法及时出具规划红线的问题。 三、今后工作的意见与建议 1、适度把握规模，积蓄可持续发展的能力。今年是农房改造集聚建设的开局之年，在面临诸多困难的情况下，又没有任何可借鉴的经验，可谓万事开头难，因此我们建议：一要适度把握建设规模。今年我区计划开工建设35个农房改造集聚建设项目，总占地面积1780亩，建筑面积 402万平方米，总投资 173亿元，如此巨大的建设规模和巨额的投资，确实难以如数启动，政府应客观面对，慎重把握。建议适当降低要求，酌量开工。要有意识地创造稀缺状态，营造“此物可贵、难求”的氛围，以此来激发百姓的拆迁安置热情。二是不能急于求成。农房改造集聚建设虽然意义重大，前景美好，但不是一朝一夕就可以完成的，要树立以时间换取空间的观念。只有不断地完善老村庄的改建政策，依法把老村庄的房子控制好，在农房改造集聚建设的推进中依法把置换过来的宅基地管理好，坚持持之以恒的工作态度和热情，以更长的时间换取更大的空间，才能确保这项工作的圆满成功。三要做到先易后难。要准确把握各个点建设和安置的成熟条件，把条件最成熟的点先做成功。如泽雅镇天长一号建设点，该建设点目前拟定安置山上的9个自然村。虽然9个自然村整体拆迁安置也有一定的难度，但成功的概率很高。区政府应将它列入一号工程，全力支持，争取成功，使区政府能够获得一定量的农房集聚改造滚动建设用地指标。如果条件欠成熟，可以延后建设或暂缓建设，避免将工作带进死胡同。 2、切实降低成本，减轻政府和农民的负担。农房集聚建设涉及的规费较多，建议除上缴中央、省和缴纳必要的管理费用外，凡涉及的各项行政事业性、服务性和公共配套设施建设收费，涉及的电力、给排水、燃气、电信、广电等经营性项目建设费用，应坚持“能减则减、能免则免”的原则，力求降低建设成本。在规划编制时，要合理安排集聚建设点内的使用功能，努力减少造价高的使用功能。如目前大部分建设点都有规划设置地下室，经了解地下室每平方米的建设成本高达10000元以上，如果改用楼空架的建设方案来解决区内停车位问题，则每平方米的造价不会超过3000元，建设成本将大大下降。 3、努力创新方法，解决“三难”的调和问题。目前最为纠葛的核心问题是“政府难承受，农民难接受，工作难持续”的调和问题。建议政府要适当下调政府指导价，这是调和“三难”问题的关键所在。建议采取下列两种措施：（1）安排少量的商住土地指标，通过多途径的运作把多余的资金转化为农房改造集聚建设的补贴资金。（2）在集聚建设点的小区内留部分的房子以市场价由被安置户增购，以此来补贴建设资金。要认真制订和落实农房连片拆迁安置的奖励政策，所制定的奖励政策要具有很强的吸引力和感染力，使奖励政策能够起到促进